TBS 2.0. Nowy plan na tanie mieszkania

Czy Polska może budować dostępne cenowo mieszkania liczone w tysiącach bez miliardowych dotacji? Tak twierdzą autorzy raportu Stowarzyszenia TBS, którzy proponują system tanich kredytów, wsparcia non profit i gruntownych zmian prawnych. Ich koncepcja to gotowy plan na odblokowanie mieszkalnictwa społecznego. Pytanie, czy w polskich realiach będzie to w ogóle możliwe. 

Coraz większa grupa ludzi wypada poza system. Mamy kredyty, mamy programy pomocowe, ale połowa społeczeństwa nie łapie się na nic.

Jak pokazuje diagnoza obecnego stanu, mieszkania dostępne (społeczne czynszowe, komunalne, spółdzielcze, zakładowe) stanowią zaledwie 2,6 proc. zasobu mieszkaniowego w Polsce. Tymczasem w dużych miastach dramatycznie brakuje lokali, które mogłyby wynajmować gospodarstwa domowe o przeciętnych dochodach bez ryzyka finansowego wykluczenia. Model komercyjny zdominował rynek, a TBS-y praktycznie zniknęły z mapy inwestycji. 

– Coraz większa grupa ludzi wypada poza system. Mamy kredyty, mamy programy pomocowe, ale połowa społeczeństwa nie łapie się na nic. Ani na kredyt, ani na TBS. To luka, o której się nie mówi. Z jednej strony zbyt biedni, by kupić, z drugiej – zbyt bogaci, by dostać lokal od gminy – mówi Tomasz Delowski, członek zarządu Stowarzyszenia Towarzystw Budownictwa Społecznego.

Największym problemem jest to, że nikt nie proponuje niczego realnego dla tej grupy.

– Brakuje realnego wsparcia dla tej grupy. Mówią o tym najgłośniej partie lewicowe, ale ich pomysły są drogie i mało efektywne – dodaje Tomasz Delowski.

W Polsce aktywne TBS-y funkcjonują jedynie w 3 proc. gmin. Między 2017 a 2021 rokiem zbudowały zaledwie 7,5 tys. mieszkań. Na tle europejskich realiów to wynik marginalny. Dla porównania, w Wiedniu spółki non profit budują od pięciu do 10 razy więcej mieszkań niż sam samorząd. 

– Łącznie z mieszkań społecznych korzysta obecnie zaledwie 5 proc. gospodarstw domowych, z czego 4 pkt proc. (niecałe 600 tys.) użytkuje mieszkania komunalne a 1 pkt proc. (ponad 120 tys.) użytkuje mieszkania z zasobu TBS/SIM – mówił XYZ mówi Adam Czerniak, zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Przeczytaj: Jaką bazą mieszkań i gruntów dysponuje KZN?

Problemem są nie tylko finanse, ale też przeregulowanie systemu oraz brak skoordynowanej polityki mieszkaniowej. Z drugiej strony dokładne określenie aktualnego stanu mieszkań w ramach TBS/SIM jest bardzo trudne. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

“Identyfikujemy jako problem system dotacyjny via gminy – w poprzednim stanie prawnym TBS dostawały preferencyjny kredyt, w wyniku czego zbudowały 100 tys. mieszkań, z tego istotna część – 12,8 tys. mieszkań do końca 2015 r. przez TBS prywatne. Dziewięć lat temu poprzedni rząd postanowił usprawnić system i zwiększył finansowanie przez dotacje dla gmin. TBS nie mógł już sam budować, bo musiał uzyskać dotacje za pośrednictwem gminy. To, między innymi (obok generalnego trendu rozwoju rynku deweloperskiego i programów kredytowych), zdezaktywowało prywatne TBS i mieszkań zaczęło powstawać mniej” – czytamy w części raportu dotyczącej diagnozy obecnej sytuacji.

– Mamy oczywiście ustawę o finansowym wsparciu przedsięwzięć mieszkaniowych. Posiada ona zapis, który mówi, że prywatny inwestor może wybudować mieszkania, które gmina będzie wynajmować – a sama nie musi nic inwestować. Brzmi świetnie, tylko że gminy nie chcą z tego korzystać. Dlaczego? Ponieważ to wymaga decyzji i odwagi, a w polskich realiach wszelkie formuły współpracy z podmiotami zewnętrznymi się nie sprawdzają. A gminy wolą unikać ryzyka, co jest oczywiście zrozumiałe  – zaznacza Tomasz Delowski. 

System działa, ale tylko w teorii i wyłącznie na papierze.

– Mamy ustawy, programy, ale brakuje woli politycznej i organizacyjnej. Przykład: żeby mieszkania były tanie, trzeba uzyskać dotację. A żeby ją dostać, musi o nią dla wszystkich podmiotów występować gmina, trzeba też przejść całą biurokrację. To paraliżuje proces – mówi członek zarządu Stowarzyszenia TBS. 

Kluczowe są oczywiście kwestie finansowe. Zdaniem eksperta gminy potrafią budować ekstremalnie drogo – nawet po 17-22 tys. zł za m kw.

– My (gminne i prywatne duże TBS,) potrafimy zmieścić się w kosztach budowy  w przedziale 8,5-11,5 tys. zł za m kw. z wykończeniem. Gminy często  budują drożej. To wynika przede wszystkim z przetargów, biurokracji i braku odpowiedniej doświadczonej kadry. Projekt wybierany najtaniej, jest często najdroższy w realizacji . Potem dochodzą dodatkowe koszty: drogi, przyłącza, uzbrojenie. Na koniec i tak wszystko kosztuje więcej niż u zwykłego dewelopera. Wysokie dotacje (nawet ponad 80 proc.) też nie mobilizują do optymalizacji projektów pod względem kosztów i lokalizacji – podsumowuje Tomasz Delowski. 

Przeczytaj: Obniżka stóp rozgrzeje rynek mieszkań. Dlaczego ceny mogą znów wystrzelić?

Proponowane rozwiązania

Potrzebujemy trzech rzeczy: długoterminowego kredytu dla TBS-ów, zwrotnego finansowania z Unii i przywrócenia użytkowania wieczystego na cele społeczne.

1. Kredyt 0 proc. zamiast dotacji

Koncepcja opracowana przez Stowarzyszenie TBS zakłada rozwój budownictwa społecznego realizowanego przez TBS i SIM (zarówno publiczne, jak i prywatne), finansowanego długoterminowymi, 0-proc. kredytami. Czynsze w tych mieszkaniach miałyby być ograniczone do 5 proc. wartości odtworzeniowej. BGK ma pełnić rolę instytucji udzielającej kredytów lub gwarancji dla innych banków.

Propozycja obejmuje też możliwość odliczania VAT, co pozwoliłoby na szybkie uruchomienie wielu zamrożonych inwestycji, oraz wykorzystanie funduszy unijnych, takich jak Zielona Transformacja. Ułatwieniem miałoby być również przywrócenie użytkowania wieczystego wyłącznie na cele społeczne.

Raport zakłada też stworzenie spójnego systemu zamian mieszkań oraz dopuszczenie do programu prywatnych podmiotów non profit pod warunkiem zachowania zasad dostępności. Kluczowa ma być rola BGK jako instytucji nadzorującej i kontrolującej wykorzystanie środków przez cały okres spłaty kredytu.

Autorzy raportu szacują, że za 2 mld zł rocznie – tyle, ile obecnie kosztują dotacje – można zbudować nawet 114 tys. mieszkań. Dla porównania, w obecnym systemie to tylko 3 tys. lokali. Kluczowa zmiana to odejście od środków przekazywanych przez gminy na rzecz bezpośredniego finansowania podmiotów non profit.

– Obecnie system jest niewydolny od podstaw. 2 mld zł dotacji starczają może na kilka tysięcy mieszkań. To kropla w morzu potrzeb. Tymczasem Warszawa mogłaby sama zbudować dziesięć razy więcej, gdyby te same środki przeznaczyć  na system oparty o tanie finansowanie zwrotne – podkreśla Tomasz Delowski. 

2. Efektywne uwolnienie gruntów 

Wnioski z raportu dotyczą też modyfikacji specustawy mieszkaniowej przez dodanie rozdziału poświęconego mieszkalnictwu społecznemu. Proponowane zmiany obejmują m.in. możliwość inwestowania mimo braku zgodności z planem ogólnym (za zgodą rady gminy), dostosowanie przepisów do potrzeb seniorów, zniesienie obowiązku realizacji inwestycji towarzyszących oraz uproszczenia w użytkowaniu wieczystym. Zakłada się m.in. niską opłatę początkową (5 proc. wartości gruntu) i obowiązek przeznaczania części gruntów publicznych na cele społeczne w drodze przetargu.

3. Remonty pustostanów jako istotny zasób

Raport Stowarzyszenia TBS nie ogranicza się do nowych inwestycji. Jednym z filarów programu mają być masowe remonty pustostanów komunalnych. Z danych gmin wynika, że skala problemu sięga tysięcy lokali, ale brakuje pieniędzy i mechanizmów współpracy z sektorem prywatnym.

TBS-y proponują, by przez specjalny reżim specustawy mieszkaniowej umożliwić inwestorom prywatnym przejmowanie takich lokali w zamian za ich remont i udostępnienie w modelu najmu długoterminowego. Gminy nie musiałyby wnosić wkładu finansowego, a najemcy zyskiwaliby bezpieczne i tanie mieszkanie.

System gotowy do wdrożenia

Według Stowarzyszenia TBS zaproponowany system może działać niemal od zaraz. Wiele projektów ma już pozwolenia na budowę, ale zostały wstrzymane przez brak możliwości finansowania. Koncepcja zakłada uruchomienie nowego instrumentu kredytowego w porozumieniu z EBI, a także stworzenie funduszu gwarancyjnego, który obniży koszt pieniądza nawet o połowę.

– Potrzebujemy trzech rzeczy: długoterminowego (40-50 lat) nawet 0 proc. kredytu dla TBS-ów,  udzielanego bezpośrednio TBS/SIM, bez zbędnego pośrednictwa samorządów, uproszczenie dostępu do wsparcia TBS na cele efektywności energetycznej i zwiększenia dostępu do działek poprzez przywrócenia użytkowania wieczystego na cele społeczne (gdyż koszt działek w dużych miastach jest niejednokrotnie wyższy niż koszt budowy). Oczywiście więcej rzeczy należałoby poprawić, ale dla szybkiego zwiększenia dostępności mieszkań to wystarczy  – podsumowuje Tomasz Delowski. 

Główne wnioski

1. Obecny system finansowania mieszkań społecznych poprzez dotacje jest nieskuteczny i zbyt kosztowny. Dotacje trafiają przez gminy, które często nie chcą podejmować ryzyka inwestycyjnego. Procesy biurokratyczne paraliżują działania, a efektywność wydatkowania środków jest niska.
2. Raport Stowarzyszenia TBS proponuje nowy model oparty na długoterminowych kredytach 0 proc. z gwarantowanym niskim czynszem. System miałby być kontrolowany przez BGK i wspierany funduszami unijnymi. W tym modelu możliwe byłoby budowanie nawet 114 tys. mieszkań rocznie, zamiast obecnych 3 tys.
3. Koncepcja zakłada też uwolnienie gruntów, uproszczenia legislacyjne i masowe remonty pustostanów. Dzięki zmianom w specustawie mieszkaniowej oraz udziałowi prywatnych podmiotów non profit możliwe byłoby szybkie uruchomienie nowych inwestycji i efektywne zagospodarowanie istniejącego zasobu.