Zaloguj się 
Dzieje się!
Obudzić inwestycje
Technologia, zrównoważony rozwój i efektywność energetyczna mogą rozpędzić inwestycje w nieruchomościach
Rynek nieruchomości w Polsce wchodzi w nową fazę. O tempie inwestycji decyduje dziś nie tylko dostęp do kapitału, lecz także sposób jego wykorzystania. Automatyzacja, technologie niskoemisyjne czy prefabrykacja stają się fundamentem nowego modelu rozwoju. Zmienia się też perspektywa inwestorów – obok rentowności coraz większe znaczenie zyskują efektywność energetyczna, certyfikacja i zrównoważony cykl życia budynków. To właśnie te czynniki mogą w najbliższych latach stać się kluczowymi motorami wzrostu sektorów nieruchomości i budownictwa.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jak zmieniają się priorytety inwestorów na polskim rynku nieruchomości w 2025 roku.
- W jaki sposób technologie, prefabrykacja i materiały niskoemisyjne wpływają na efektywność inwestycji.
- Czy Polska ma szansę stać się liderem zrównoważonego budownictwa w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.
Ożywienie inwestycyjne nie jest już prostą funkcją dostępności finansowania. Jego źródłem stają się zmiana technologiczna, presja regulacyjna i wymogi środowiskowe. Inwestorzy coraz wyraźniej poszukują aktywów odpornych na wahania cykli koniunkturalnych, o stabilnych przychodach i niskim śladzie węglowym. Ma to szczególne znaczenie wobec dynamicznie zmieniających się i często trudnych do przewidzenia czynników zewnętrznych.
Kapitał szuka trwałych wartości
Rynek nieruchomości inwestycyjnych w Polsce powoli odzyskuje równowagę. Jednak wciąż brakuje istotnych impulsów, które nadałyby procesowi drugi, a może nawet i trzeci bieg. Najlepszym przykładem jest najnowszy raport Savills: "Rynek inwestycyjny w Polsce po trzech kwartałach 2025 roku". Wynika z niego, że w pierwszych dziewięciu miesiącach 2025 r. wartość transakcji w sektorze nieruchomości komercyjnych wyniosła ok. 2,4 mld euro. Oznacza to spadek o 6 proc. w ujęciu rocznym.
To wynik poniżej średniej z ostatniej dekady. Jest jednak z wyraźnym sygnałem zmiany jakościowej. Struktura rynku wskazuje na wzrost aktywności w sektorze przemysłowo-logistycznym (+19 proc.) oraz w sektorze „living”, obejmującym mieszkania na wynajem instytucjonalny i akademiki (+71 proc.). Spadki odnotowały natomiast biura (-11 proc.) i handel (-29 proc.).
Polski rynek wyróżnia się też udziałem kapitału krajowego. Ponad jedna trzecia wszystkich transakcji została sfinansowana przez inwestorów z Polski, w tym fundusze prywatne i samorządowe. To sygnał, że napęd dla inwestycji przesuwa się z zewnątrz do wewnątrz gospodarki. Tworzy też naturalną przestrzeń do rozwoju koncepcji local content.
Wykres interaktywny Liczy się jakość
Dziś nie chodzi już o skalę, lecz o jakość i stabilność inwestycji łączące rentowność finansową z odpornością środowiskową i regulacyjną.
Rentowności w kluczowych sektorach – biurowym, magazynowym i PRS – utrzymują się na poziomie 5,5–6,25 proc. Świadczy to o równowadze między ryzykiem a potencjalnym zyskiem. Decyzje inwestorów napędza zdolność projektu do utrzymania wartości w dłuższej perspektywie.
Bardzo ważne wnioski w kontekście sektora nieruchomości przynosi najnowszy raport Savills "European OpRE Investor Sentiment Survey 2025". Wynika z niego, że w ciągu najbliższych trzech lat na europejski rynek nieruchomości operacyjnych (OpRE) trafi aż 51 mld euro nowego kapitału. To jednak nie wszystko.
– Prawie 90 proc. inwestorów spodziewa się wzrostu popytu na aktywa spełniające standardy ESG w ciągu najbliższych pięciu lat. Główne bariery dla dalszego rozwoju to wysokie koszty budowy i modernizacji przy użyciu zrównoważonych materiałów oraz brak jasnych, jednolitych regulacji ESG w Europie. Jednocześnie inwestorzy są coraz mniej zaniepokojeni dostępnością finansowania czy problemami w łańcuchach dostaw „zielonych” technologii – mówi Jacek Kałużny dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości operacyjnych w Savills Polska.
Nowa logika rynku inwestycyjnego
Zmieniający się rynek nieruchomości coraz wyraźniej premiuje rozwiązania, które pozwalają działać szybciej, taniej i bardziej odpowiedzialnie środowiskowo. Inwestorzy nie szukają już tylko okazji kapitałowych – zwracają uwagę na technologię, efektywność i zrównoważony rozwój. W tym kontekście prefabrykacja przestaje być alternatywą, a staje się jednym z kluczowych kierunków modernizacji budownictwa. Jej znaczenie rośnie zarówno w segmencie mieszkaniowym, jak i przemysłowym, gdzie liczy się powtarzalność, jakość oraz przewidywalne tempo realizacji.
Zdaniem Partnera cyklu
Rynek nieruchomości wyraźnie się zmienia
W 2024 roku rynek ciężkiej prefabrykacji betonowej wzrósł o ok. 4%, osiągając wartość ponad 3,8–4,0 mld zł, a segment modułowy rozwija się w tempie dwucyfrowym. Coraz częściej ta technologia trafia też do projektów przemysłowych i logistycznych, gdzie liczy się powtarzalność, wysoka jakość i tempo realizacji.
To trend widoczny nie tylko w Polsce – cały region CEE i Europa Zachodnia dynamicznie zwiększają udział budownictwa prefabrykowanego, traktując je jako odpowiedź na rosnące koszty pracy, brak wykwalifikowanej kadry i wymogi klimatyczne.
W 2024 r. rynek ciężkiej prefabrykacji betonowej wzrósł o ok. 4 proc., osiągając wartość 3,8–4,0 mld zł. Segment modułowy rozwija się w tempie dwucyfrowym. Coraz częściej technologia ta trafia do projektów przemysłowych i logistycznych, gdzie liczy się nie tylko tempo, ale także powtarzalność i przewidywalność jakości.
Zeroemisyjność staje się miarą postępu
Rosnące znaczenie mają technologie o niskim śladzie węglowym. Należą do nich nowoczesne materiały izolacyjne, szkło niskoemisyjne czy inteligentne systemy zarządzania energią. Współpraca architektów, deweloperów i producentów materiałów już na etapie projektu staje się standardem.
– Doskonałymi przykładami są profile Gypserra (technologia do suchej zabudowy) czy wełna szklana Lanae. To produkty wprowadzone w tym roku przez Grupę Saint-Gobain. Kolejny przykład to szkło naszego autorstwa, pierwsze na świecie o obniżonym śladzie węglowym. Coraz częściej architekci korzystają z wiedzy producentów w zakresie zrównoważonego projektowania. Już od lat dostępne są deklaracje środowiskowe określające ślad węglowy materiałów – jak w przypadku ISOVER, który od 2013 roku podaje te dane dla wyrobów z wełny szklanej – mówi Henryk Kwapisz, dyrektor ds. relacji instytucjonalnych w firmie Saint-Gobain w Polsce.
Prefabrykacja: szybkość, precyzja, powtarzalność
– Kluczem jest współpraca – projektanci, inwestorzy i wykonawcy muszą działać razem od samego początku.
W kontekście presji kosztowej i wymagań klimatycznych prefabrykacja staje się narzędziem zwiększającym efektywność całego sektora. Skraca czas budowy, ogranicza emisje związane z transportem i produkcją, a jednocześnie zapewnia wysoką jakość wykonania. W połączeniu z automatyzacją procesów pozwala ograniczyć wpływ niedoboru kadry i rosnących kosztów pracy.
– Pekabex od lat stawia na rozwiązania, które pozwalają skrócić czas budowy, ograniczyć emisje i lepiej planować proces. Prefabrykacja, która jest od zawsze w naszym DNA, to nie przyszłość – to teraźniejszość. Już dziś budujemy tak, jak inni będą budować jutro – z myślą o efektywności energetycznej, wysokich standardach ESG i realnej kontroli nad kosztami – podkreśla Tomasz Seremet.
W krajach Europy Zachodniej udział prefabrykacji w nowych projektach sięga już kilkunastu procent. Polska, dzięki doświadczeniu producentów i rosnącej automatyzacji produkcji, ma szansę na podobną ścieżkę.
– Kluczem jest współpraca – projektanci, inwestorzy i wykonawcy muszą działać razem od samego początku. Polska ma tu ogromny potencjał: naszą siłą staje się doświadczenie, automatyzacja i zdolność do szybkiej, skalowalnej realizacji projektów. Prefabrykacja to nie chwilowy trend, lecz fundament długofalowej konkurencyjności i sposób, by naprawdę obudzić rynek inwestycji – dodaje prezes.
Nowe klasy energetyczne – presja na jakość
– Kluczem do tego sukcesu nie są jednak same certyfikaty, ale stosowanie nowoczesnych technologii i materiałów o niskim śladzie węglowym.
Kolejnym krokiem w kierunku zrównoważonego rynku jest wprowadzenie klas energetycznych budynków. To narzędzie, które porządkuje rynek i umożliwia porównywanie projektów pod względem efektywności w całym cyklu życia. Dla inwestorów i banków stanie się wskaźnikiem bezpieczeństwa i długoterminowej wartości aktywów.
Z raportu PLGBC wynika, że klasa energetyczna przestaje być biurokratycznym obowiązkiem, a staje się elementem strategii inwestycyjnej. W połączeniu z rosnącą liczbą zielonych finansowań i wymogami taksonomii UE może stać się katalizatorem jakościowej transformacji sektora.
– Sektor nieruchomości komercyjnych pozostaje liderem zmian w dążeniu do zeroemisyjności budynków. Dotyczy to już nie tylko biurowców, lecz także obiektów magazynowych – podkreśla Henryk Kwapisz.
Jak wskazuje raport PLGBC „Zrównoważone certyfikowane budynki”, rok 2025 jest przełomowy, ponieważ powierzchnia magazynów i obiektów przemysłowych przekroczyła połowę całkowitej certyfikowanej powierzchni.
– Kluczem do tego sukcesu nie są jednak same certyfikaty, ale stosowanie nowoczesnych technologii i materiałów o niskim śladzie węglowym – dodaje dyrektor ds. relacji instytucjonalnych w Saint-Gobain w Polsce.
Budownictwo mieszkaniowe wciąż pozostaje najsłabszym ogniwem rynku. Wprowadzenie klas energetycznych dla budynków może stać się impulsem, który poprawi jego efektywność.
– Należy spodziewać się rozwoju budownictwa społecznego. Rozwiązaniem sprzyjającym temu trendowi jest z pewnością lekkie budownictwo modułowe, umożliwiające krótszy czas realizacji, przewidywalność kosztów i redukcję emisji. Doświadczenie firm działających globalnie, takich jak Saint-Gobain, pozwala tworzyć rozwiązania konkurencyjne w Polsce, Europie i na świecie – zaznacza Henryk Kwapisz.
Rynek w równowadze – mniej transakcji, więcej jakości
Choć wolumen inwestycji w 2025 r. pozostaje ograniczony, rynek nie stoi w miejscu. Z raportu Savills wynika, że struktura kapitału przesuwa się w kierunku projektów o mniejszej skali, lecz większej wartości dodanej. Polska odpowiada dziś za 23,8 proc. całkowitego wolumenu inwestycji w regionie, wyprzedzając rynki Europy Zachodniej, Środkowej i Wschodniej oraz krajów nadbałtyckich.
Największy udział mają sektory biurowy (38 proc.) i przemysłowy (36,9 proc.). Pokazuje to, że kapitał kieruje się w stronę projektów o stabilnych podstawach i możliwości wdrażania innowacji technologicznych.
Wykres interaktywny – Inwestorzy pozostają aktywni, ale są bardzo selektywni. W obecnym otoczeniu kluczowe znaczenie ma jakość aktywa i stabilność dochodu. Transakcje dotyczące obiektów typu core i core-plus realizowane są wciąż rzadko (core plus to metoda inwestycyjna, która łączy podstawową, stabilną część portfela z dodatkowymi, bardziej ryzykownymi instrumentami, aby zwiększyć potencjalny zwrot). Większe ożywienie widać natomiast w segmencie value-add, gdzie inwestorzy poszukują możliwości odbudowy wartości poprzez modernizację, zmianę funkcji czy repozycjonowanie nieruchomości – podkreśla z kolei Mark Richardson, szef inwestycji w Savills.
Połączenie kompetencji technologicznych, dostępności niskoemisyjnych materiałów i rosnącej świadomości ESG sprawia, że Polska może stać się centrum zrównoważonego budownictwa w regionie CEE. Coraz częściej zagraniczny kapitał postrzega nasz rynek już nie jako zaplecze wykonawcze, lecz jako przestrzeń do testowania nowoczesnych projektów. A za tym idą nakłady inwestycyjne.
Główne wnioski
- O dynamice rynku nieruchomości coraz częściej decydują technologia i efektywność energetyczna, a nie sam dostęp do kapitału.
- Prefabrykacja i budownictwo modułowe stają się jednym z głównych kierunków rozwoju sektora – skracają czas realizacji i ograniczają emisje.
- Polska, dzięki rosnącej roli inwestorów krajowych, automatyzacji i niskoemisyjnym technologiom, ma realną szansę stać się regionalnym hubem zrównoważonego budownictwa.
