UE reguluje najem krótkoterminowy. Polskie regulacje w rozsypce

20 maja w całej Unii Europejskiej zaczyna obowiązywać rozporządzenie STR dotyczące najmu krótkoterminowego. Celem jest uporządkowanie rynku, zwiększenie transparentności oraz stworzenie jednolitego systemu raportowania danych o obiektach oferowanych na platformach takich jak Airbnb czy Booking.com. Problem polega jednak na tym, że Polska nie zdążyła przygotować krajowych przepisów wykonawczych. Efekt? Rynek wchodzi w okres niepewności regulacyjnej.

Nowe przepisy unijne nie zakazują najmu krótkoterminowego ani nie wprowadzają limitów wynajmu mieszkań. Ich głównym zadaniem jest stworzenie systemu identyfikacji obiektów oraz zwiększenie kontroli nad rynkiem, który w wielu krajach rozwijał się przez lata praktycznie bez jednolitego nadzoru.

W praktyce oznacza to konieczność nadawania numerów identyfikacyjnych obiektom oferowanym turystom oraz raportowania danych przez platformy rezerwacyjne. Właśnie tutaj pojawia się największy polski problem. Unijne rozporządzenie zaczyna obowiązywać szybciej niż krajowe procedury, które miały umożliwić jego wdrożenie.

Według danych Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego w Polsce działa około 65 tys. mieszkań oferowanych w tym modelu. Choć nie są to zapewne ostateczne dane. Najwięcej ofert znajduje się w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu. Rynek jest więc już dużym segmentem gospodarki turystycznej oraz usługowej.

Przeczytaj: Koniec z podwyżkami cen. Rząd szykuje rewolucję dla kupujących mieszkania

Unia Europejska gotowa, Polska nadal proceduje przepisy

Polski rząd nadal nie przyjął ustawy wdrażającej rozwiązania wymagane przez rozporządzenie STR. Co więcej, równolegle procedowane są dwa różne projekty regulacji, które częściowo opierają się na odmiennych założeniach.

– Tu nie da się odpowiedzieć dyplomatycznie, więc powiem wprost: to jest klasyczny polski sposób wdrażania prawa europejskiego – w ostatniej chwili, albo po terminie, w pośpiechu, fragmentarycznie – mówi adwokat, Katarzyna Gabrysiak.

Rozporządzenie unijne zostało przyjęte 11 kwietnia 2024 r. Państwa członkowskie dostały dokładnie dwa lata na przygotowanie krajowej infrastruktury – rejestrów, procedur, organów właściwych. Co zrobiła Polska? Projekt poselski wpłynął do sejmu pod koniec grudnia 2025 roku, pierwsze czytanie odbyło się w połowie kwietnia 2026 roku. Równolegle ministerstwo pracowało nad własnym projektem rządowym, który do dzisiaj nie wyszedł z Komitetu Stałego Rady Ministrów.

Czy można było zrobić to szybciej i jednym projektem, uzgodnionym w koalicji, po konsultacjach z branżą i samorządami?

– Oczywiście. Tak to się robi w państwach, które traktują wdrażanie prawa unijnego poważnie – podkreśla adwokatka.

Unijne przepisy wchodzą w życie 20 maja. Stają się więc w praktyce częścią naszego systemu prawnego.

– My natomiast wciąż nie mamy do tego żadnych przepisów wykonawczych. Nie mamy ustawy, którą dalej procedujemy. Nie wiemy, w jakim kształcie ta ustawa zostanie uchwalona, czy zostanie w ogóle podpisana przez prezydenta – zwraca uwagę Paulina Benda, prezeska zarządu i współwłaścicielka SuperApart oraz współwłaścicielka agencji nieruchomości Grand Properties.

Chaos czyha na horyzoncie

Problem nie dotyczy wyłącznie samych właścicieli mieszkań. Chaos regulacyjny może uderzyć także w platformy rezerwacyjne, samorządy oraz instytucje odpowiedzialne za nadzór rynku.

Hanna Milewska-Wilk, ekspertka ds. mieszkalnictwa i lokalnych rynków nieruchomości z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów zaznacza, że Polska nie ma już szans na terminowe wdrożenie wszystkich rozwiązań cyfrowych.

– Tak, nie wyrobimy się w czasie, nawet w projektach procedowanych jest już wskazanie, że od początku 2027 roku będzie rejestr cyfrowy – mówi ekspertka. 

Sytuację komplikuje fakt, że oba projekty inaczej definiują sam najem krótkoterminowy. Jeden traktuje go jako usługę hotelarską świadczoną przez przedsiębiorców. Drugi częściowo zbliża go do klasycznego najmu prywatnego.

Dwa projekty, dwa kierunki i coraz większy bałagan

Ministerialny projekt zakłada przede wszystkim uporządkowanie rynku przez obowiązkową rejestrację oraz nadawanie numerów identyfikacyjnych. W praktyce oznaczałoby to cyfryzację systemu oraz większą kontrolę administracji nad rynkiem.

– Cyfryzacja rejestru i dopuszczenie do świadczenia usług tylko przedsiębiorców, to większe bezpieczeństwo w tym sektorze. Jestem raczej zwolenniczką projektu ministerialnego – mówi Hanna Milewska-Wilk.

Znacznie większe emocje budzi jednak projekt Polski 2050. Zakłada on między innymi konieczność uzyskiwania zgód wspólnot mieszkaniowych lub spółdzielni na prowadzenie najmu krótkoterminowego. Pojawia się także możliwość tworzenia lokalnych ograniczeń oraz wysokie kary administracyjne.

– To właśnie ten projekt stanowi największe ryzyko dla właścicieli mieszkań – twierdzi z kolei Anton Bubiel, CEO SonarHome.pl i ekspert rynku mieszkaniowego.

Negatywny skutkiem może być więc istotne ograniczenie podaży mieszkań oferowanych turystom, szczególnie w centrach dużych miast.

Mądre regulacje są potrzebne. Rynek powinien być przejrzysty, a państwo powinno wiedzieć, jaka jest skala najmu krótkoterminowego.

Eksperci podkreślają jednak, że niezależnie od ostatecznego kształtu regulacji rynek wymaga uporządkowania. Problem polega raczej na sposobie wdrażania nowych przepisów niż na samym kierunku zmian.

– Mądre regulacje są potrzebne. Rynek powinien być przejrzysty, a państwo powinno wiedzieć, jaka jest skala najmu krótkoterminowego – mówi Ewa Wielgórska, prezes zarządu Fairy Flats. 

Jednak obecna sytuacja prowadzi do legislacyjnego bałaganu.

– Podstawowe przepisy wymagane przez Unię są wstrzymywane lub mieszane z szerszymi pomysłami politycznymi, wokół których nie ma konsensusu politycznego – podkreśla ekspertka.

Co ciekawe, tego konsensusu nie ma w samej koalicji rządzącej. Wszystko to nie służy oczywiście ani mieszkańcom, ani samorządom, ani przedsiębiorcom.

– Dyskusja bardzo często sprowadza się do hasła, że najem krótkoterminowy „zabiera ludziom mieszkania”. Podczas gdy w Polsce lokale wykorzystywane w takim modelu stanowią jedynie niewielki ułamek całego zasobu mieszkaniowego [ok. 0,5 proc. całego zasobu mieszkaniowego – red.] – dodaje Ewa Wielgórska. 

Przeczytaj: Miasto kontra przedsiębiorcy w Krakowie. Stawką miliardowe inwestycje, tysiące mieszkań i referendum

Najbardziej zagubieni są właściciele pojedynczych mieszkań

Nowe regulacje najbardziej odczują osoby prywatne oraz małe firmy, które do tej pory funkcjonowały często bez profesjonalnego zaplecza prawnego czy księgowego. Rodzi się więc pytanie, jak poradzą sobie z tym wyzwaniem. 

– Poradzą sobie. Ale obciążenie jest skrajnie nieproporcjonalne. I to jest bardzo poważny zarzut do przepisów całej tej regulacji – mówi Katarzyna Gabrysiak.

Adwokatka zwraca uwagę, że dla dużych operatorów nowe wymogi będą jedynie kolejną formalnością organizacyjną. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja osób wynajmujących pojedyncze mieszkania.

– Dla nich te same obowiązki – rejestracja, regulamin, kontakt całodobowy, wymogi przeciwpożarowe, raportowanie do gminy – stają się realną barierą – zaznacza Katarzyna Gabrysiak.

Podobny problem widzi także Ewa Wielgórska.

– Małe podmioty oraz osoby, które do tej pory wynajmowały lokale krótkoterminowo bez prowadzenia działalności gospodarczej, czują się dziś w tych zmianach bardzo zagubione – mówi Ewa Wielgórska.

Jej zdaniem część właścicieli może zostać zmuszona do założenia działalności gospodarczej albo przekazania mieszkań profesjonalnym operatorom. Dodatkowym problemem są kwestie podatkowe. Coraz częściej pojawiają się bowiem kontrole dotyczące rozliczeń osób korzystających z zagranicznych platform rezerwacyjnych.

– Wiele z nich nie miało świadomości, że nawet jeśli nie są czynnymi podatnikami VAT, to mają obowiązek rozliczania VAT od importu usług świadczonych przez zagraniczne platformy – dodaje Ewa Wielgórska.

Państwo musi dać prostą, cyfrową i przewidywalną procedurę.

Z kolei zdaniem Antona Bubiela również mniejsze podmioty czy prywatni właściciele mieszkań powinni podołać wyzwaniu. Jednak pod jednym warunkiem.

– Państwo musi dać prostą, cyfrową i przewidywalną procedurę – podkreśla ekspert.

Platformy rezerwacyjne mogą wyprzedzić państwo

Największy paradoks obecnej sytuacji polega na tym, że platformy internetowe prawdopodobnie będą musiały reagować szybciej niż polskie państwo.

Rozporządzenie STR nakłada bowiem obowiązki raportowe właśnie na serwisy takie jak Airbnb czy Booking. Oznacza to, że platformy będą musiały dostosowywać swoje systemy niezależnie od tempa krajowej legislacji.

– Powstaje paradoks: unijne prawo wymaga numeru, którego polski system jeszcze nie wydaje – mówi Katarzyna Gabrysiak.

W praktyce może to prowadzić do bardzo trudnych sytuacji dla właścicieli mieszkań. Część platform może zacząć wymagać dodatkowych danych lub oświadczeń jeszcze przed uruchomieniem polskiego systemu rejestracji.

– Za chwilę wszystkie portale nieruchomościowe sprzedające noclegi na krótki termin będą wymagały tego numeru rejestracyjnego. Bez tego numeru nie będzie można obiektu dodać czy dalej prowadzić – mówi Paulina Benda, prezeska zarządu i współwłaścicielka
SuperApart.

Przedstawicielka branży podkreśla, że problemem pozostaje brak jednoznacznych informacji dotyczących procedur.

– Nie wiemy, jakie przepisy wejdą w życie, jakie w życie nie wejdą. Dla wszystkich, którzy zajmują się najmem krótkoterminowym, jest to niestety bardzo niebezpieczne – zaznacza Paulina Benda. 

Anton Bubiel uważa jednak, że rynek byłby w stanie dostosować się do nowych wymogów, gdyby procedury były proste i przewidywalne.

– Największym zagrożeniem nie jest sama regulacja, tylko chaos wdrożeniowy – mówi ekspert SonarHome.pl.

Przeczytaj: Koniec eldorado czy chwilowa zadyszka? Sprawdzamy kondycję polskich banków

Rynek potrzebuje regulacji, ale przede wszystkim stabilności

Eksperci są zgodni, że uporządkowanie rynku najmu krótkoterminowego jest konieczne. Problemem pozostaje jednak sposób prowadzenia całego procesu legislacyjnego.

– To nie służy ani mieszkańcom, ani samorządom, ani przedsiębiorcom – mówi Ewa Wielgórska.

Paulina Benda zwraca uwagę, że skutki niepewności odczuwa już dziś cały ekosystem związany z najmem turystycznym.

– To nie tylko firmy, które zarządzają czy właściciele nieruchomości, ale tysiące osób pracujących przy sprzątaniu apartamentów, pralnie czy firmy usługowe – podkreśla współwłaścicielka SuperApart.

Najbliższe miesiące będą więc okresem przejściowym, w którym unijne przepisy zaczną obowiązywać szybciej niż polskie rozwiązania wykonawcze.

– Chociaż 20 maja nie przyniesie jeszcze pełnej rewolucji prawnej, kierunek zmian wydaje się już przesądzony – zaznacza Anton Bubiel.

Rynek najmu krótkoterminowego wchodzi więc w nowy etap. Problem polega na tym, że Polska ponownie próbuje wdrażać unijne regulacje w ostatniej chwili. W sektorze obejmującym dziesiątki tysięcy mieszkań i tysiące przedsiębiorców taki pośpiech może okazać się więc bardzo kosztowny.

Główne wnioski

1. Polska po raz kolejny wdraża unijne przepisy w ostatniej chwili, co tworzy ryzyko chaosu regulacyjnego i dużej niepewności na rynku. Unijne rozporządzenie STR zaczyna obowiązywać już teraz, ale krajowe przepisy nadal są w fazie procedowania. W praktyce oznacza to sytuację, w której właściciele mieszkań, platformy rezerwacyjne i samorządy nie znają jeszcze ostatecznych zasad funkcjonowania systemu, mimo że część obowiązków zaczyna już formalnie działać.
2. Największe skutki zmian mogą odczuć właściciele mieszkań oraz osoby wynajmujące pojedyncze lokale. Duże firmy posiadają zaplecze prawne, księgowe i organizacyjne, dzięki któremu łatwiej dostosują się do nowych wymogów. Tymczasem osoby prywatne już dziś mierzą się z niejasnościami dotyczącymi rejestracji, podatków, obowiązków administracyjnych czy przyszłych wymogów technicznych. Część z nich może zrezygnować z najmu krótkoterminowego lub zostać zmuszona do przekazania mieszkań profesjonalnym operatorom.
3. Sam kierunek zmian wydaje się nieunikniony i potrzebny, ponieważ rynek najmu krótkoterminowego wymaga większej transparentności oraz uporządkowania danych. Problemem pozostaje jednak sposób wdrażania regulacji. Brak spójnej strategii państwa, równoległe procedowanie różnych projektów oraz niedostateczna komunikacja z rynkiem powodują, że zamiast stopniowego porządkowania sektora pojawia się ryzyko wielomiesięcznego chaosu organizacyjnego i interpretacyjnego.