Sprawdź relację:
Dzieje się!
Biznes Nieruchomości

Ustawa schronowa. Sprawdzamy, czy rynek jest na nią gotowy

Od 1 stycznia 2026 r. zaczną w Polsce obowiązywać przepisy ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej nakładające na deweloperów obowiązek uwzględniania w inwestycjach miejsc doraźnego schronienia. Rynek czeka na rozporządzenie, a urzędy na zalew wniosków o pozwolenia na budowę pod koniec roku. Rodzi się też kluczowe pytanie, jak nowe przepisy wpłyną na ceny nieruchomości.

Zdjęcie przedstawia schron

Z tego artykułu dowiesz się…

  1. Jakie są szczegóły tzw. ustawy schronowej, która będzie obowiązywać od 1 stycznia 2026 r.
  2. Jakie wiążą się z tymi przepisami wyzwania, którym rynek nieruchomości będzie musiał sprostać.
  3. Czy nowo wprowadzone przepisy mogą przełożyć się na wzrosty cen.

Ustawa schronowa została przyjęta przez Sejm 5 grudnia 2024 r. i podpisana przez prezydenta 17 grudnia ubiegłego roku. Zakłada, że wszystkie nowo powstające inwestycje mieszkaniowe wielorodzinne oraz użyteczności publicznej będą musiały spełniać dodatkowe wymogi techniczne umożliwiające organizację miejsc doraźnego schronienia na wypadek sytuacji kryzysowej. 

Przepisy obejmą nie tylko inwestycje mieszkaniowe . Będą dotyczyć wyłącznie obiektów, na które wniosek o uzyskanie pozwolenia na budowę zostanie złożony po 31 grudnia 2025 r. Czeka nas więc bardzo nerwowa końcówka roku. Przepisy mogą istotnie skomplikować proces i wydłużyć czas realizacji nowych projektów. 

Warto wiedzieć

Ustawa schronowa przewiduje następujące kategorie obiektów zbiorowej ochrony:

schron – obiekt budowlany albo część obiektu budowlanego o konstrukcji zamkniętej i hermetycznej, wyposażony w urządzenia filtrowentylacyjne lub pochłaniacze regeneracyjne,

ukrycie – obiekt budowlany albo część obiektu budowlanego, o konstrukcji niehermetycznej,

miejsca doraźnego schronienia – obiekty budowlane przystosowane do tymczasowego ukrycia ludzi.

Ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej

Nowe przepisy znów za szybko?

Przepisy dotyczące uregulowania kwestii ochrony ludności pojawiły się w Polsce zbyt późno. Problem przez lata był bagatelizowany. Mało tego, nie przyspieszył go nawet wybuch wojny na Ukrainie. Dopiero po dwóch i pół roku do sejmu wpłynął projekt regulujący tę kwestię (nastąpiło to dokładnie 18 września 2024 r.). 

Z drugiej strony podmioty odpowiadające za realizację i budowę nieruchomości, a także eksperci zwracają uwagę, że termin wejścia w życie przepisów jest zbyt krótki. Tym bardziej że Ministerstwo Spraw Wewnętrznych nie wydało jeszcze rozporządzenia określającego warunki techniczne budowli ochronnych. Osobną kwestią są wymogi dotyczące przygotowania odpowiedniej dokumentacji. 

– Branża nieruchomości wielokrotnie sygnalizowała, że termin wejścia w życie tych przepisów jest zbyt krótki, aby móc dostosować przygotowywaną dokumentację budowlaną do zgodności z jej zapisami. Jak wiadomo proces inwestycyjno-budowlany rozpoczyna się na długo przed formalnym złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Uwzględniając etap uzyskania np. decyzji środowiskowej, czy warunków zabudowy, innych uzgodnień, czy opinii właściwych organów, mowa tu o wielu miesiącach procedur, a nawet latach – sygnalizuje Joanna Maj, radca prawny SWK Legal Sebzda–Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni. 

Konieczność dostosowania dokumentów do zmieniających się okoliczności prawnych w najlepszym wypadku spowoduje kilka lub nawet kilkanaście miesięcy opóźnień dotyczących rozpoczęcia budowy, a w najgorszym jej całkowitą nieopłacalność.

– Oczywiście, nie można przy tym kwestionować korzyści płynących z poprawy bezpieczeństwa obywateli, które w najbliższych latach powinno być dla państwa absolutnym priorytetem. Wyważenie interesów przedsiębiorców i obywateli zawsze jest niezwykle trudne i niewdzięczne – dodaje Joanna Maj. 

Ustawa wprowadza trzy kategorie obiektów ochronnych: schrony, ukrycia i miejsca doraźnego schronienia. Organy administracji publicznej będą odpowiedzialne za identyfikację obiektów, które mogą pełnić takie funkcje, oraz za ewidencjonowanie i organizację infrastruktury ochronnej. Ustawa przewiduje także możliwość uznania obiektów za budowle ochronne na podstawie decyzji administracyjnej.

Zgodnie z treścią art. 206 ustawy schronowej wymogi wynikające z przepisów art. 93-95 ustawy stosuje się dla zamierzenia budowlanego, wobec którego po dniu 31 grudnia 2025 r.:

  • został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub
  • zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Kluczowym wymogiem jest dostosowanie podziemnych kondygnacji budynków użyteczności publicznej oraz garaży podziemnych do potrzeb schronienia. Dotacje celowe, pokrywające nawet 100 proc. kosztów dostosowania, będą dostępne dla właścicieli i zarządców takich obiektów. Zasady otrzymywania i rozliczania takich dotacji szczegółowo określa ustawa o finansach publicznych. 

– W trakcie prac nad projektem ustawy schronowej sektor prywatny zgłaszał zastrzeżenia odnośnie do krótkiego terminu implementowania wymogów związanych z zastosowaniem ustawy schronowej. Przypomnijmy, że on ostatecznie i tak został wydłużony do 1 stycznia 2026 r. Pierwotnie zakładano termin 30 dni od dnia wejścia w życie ustawy – mówi Sylwia Moreu-Żak, radca prawny kancelarii Waryński i Wspólnicy.

Zdaniem eksperta

Wprowadzane przepisy nie są odpowiednio konsultowane

Zgodnie z ustawą o ochronie ludności wszystkie inwestycje deweloperskie posiadające kondygnacje podziemne, dla których po 31 grudnia 2025 r. złożony zostanie wniosek o pozwolenie na budowę, będą musiały być projektowe i wykonywane w sposób zapewniający możliwość zorganizowania w nich miejsc doraźnego schronienia.
Niestety dotąd do konsultacji społecznych nie trafił projekt rozporządzenia, który określiłby wymagania, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia. A to nie tylko uniemożliwia ocenę wpływu nowych regulacji na koszty budowy budynków, ale również określenie ich wpływu na prace projektowe nad nowymi zamierzeniami.
Jako organizacja zrzeszająca ponad 300 firm zajmujących się budową domów, budynków wielorodzinnych, hoteli czy biur – posiadająca zaplecze merytoryczne – wielokrotnie wykazywaliśmy chęć wsparcia MSWiA w tworzeniu rozporządzeń technicznych do ustawy o ochronie ludności. Dotychczas jednak nie zostaliśmy zaproszeni do właściwej grupy roboczej. Brak projektu rozporządzenia budzi obawy dotyczące choćby tego, że jego publikacja nastąpi zbyt późno, uniemożliwiając przedsiębiorcom odpowiednie przygotowanie się do nowych wymogów. Proces inwestycyjno-budowlany trwa wiele lat, dlatego projekty aktów wykonawczych powinny zostać opublikowane jak najszybciej, aby możliwe było ich sprawne wdrożenie. Niepokojący jest również czas, który przewidziano na konsultacje innych rozporządzeń wykonawczych do wspomnianej ustawy o ochronie ludności. Średnio strona społeczna dostawała na to trzy dni, a to zdecydowanie zbyt krótko. W takich warunkach bardzo trudno będzie dokładnie przeanalizować szczegółowe przepisy techniczne. Dlatego liczymy, że MSWiA zmieni praktykę i pozwoli na rzetelną analizę i ocenę proponowanych przepisów. Warto również wskazać, że dziś brakuje także wytycznych dotyczących dofinansowywania realizacji miejsc schronienia. Ustawa przewiduje mechanizm dofinansowania 100 proc. zwrotu kosztów. Oznacza to, że dofinansowanie może wynieść zarówno 1 proc. jak i 100 proc. Wprowadzenie wytycznych dotyczących wydatkowania środków publicznych byłoby pomocne nie tylko dla deweloperów, którzy przecież jak każdy przedsiębiorca planują budżet, ale również dla strony, która te środki będzie przyznawać. Dyskusyjna jest również kwestia, czy budowę systemu obrony państwa pokrywać powinni nabywcy mieszkań, którzy będą kupować je w nowych inwestycjach. A do tego, jeśli koszty realizacji miejsc schronienia mają być zwracane fakultatywnie, może doprowadzić omawiana regulacja.

Wyzwanie dla sektora prywatnego

Ustawa schronowa wprowadza obowiązek projektowania infrastruktury podziemnej, takiej jak metro, zgodnie z wymaganiami technicznymi dla budowli ochronnych, co ma zapewnić ich funkcjonalność w sytuacjach kryzysowych. 

Dla inwestorów prywatnych kluczowy jest przepis art. 94 ustawy, który zobowiązuje ich do projektowania i budowy podziemnych kondygnacji w budynkach użyteczności publicznej, budynkach wielorodzinnych oraz garażach podziemnych. Musi być to jednak zrealizowane w sposób umożliwiający ich wykorzystanie jako miejsca doraźnego schronienia. Jeśli pierwotnie oczywiście nie przewidziano wcześniej takiej funkcji. 

– Oznacza to, że budynki wielorodzinne i garaże podziemne powinny być przystosowane do pełnienia dwóch funkcji: codziennego użytku oraz ochrony ludności w sytuacjach zagrożenia. W związku z tym, od 1 stycznia 2026 r., każda nowa inwestycja wielorodzinna będzie musiała spełniać dodatkowe wymogi techniczne, które umożliwią jej wykorzystanie jako miejsce doraźnego schronienia w sytuacjach kryzysowych – podsumowuje Sylwia Moreu-Żak, radca prawny kancelarii Waryński i Wspólnicy.

Kiedy jednak zostanie wydane rozporządzenie, tego jeszcze nie wiadomo. Jednak każdy dzień zwłoki komplikuje sytuację. 

Jakie są warunki techniczne budowli ochronnych? 

– W praktyce obejmują one w szczególności odpowiednią wytrzymałość, rozwiązania z zakresu bezpieczeństwa pożarowego, wentylację, rozwiązania ewakuacyjne, zaopatrzenie w energię i wodę, odprowadzanie ścieków i rozwiązania służące przetrwaniu osób znajdujących się w budowli ochronnej. Szczegółowe warunki techniczne mogą być określone przez odwołanie do odpowiednich polskich norm – wyjaśnia Joanna Maj, radca prawny SWK Legal Sebzda–Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni. 

Warunki techniczne usytuowania obejmują w szczególności określenie odległości obiektów zbiorowej ochrony od innych obiektów budowlanych, a z kolei warunki techniczne użytkowania określenie pojemności i wyposażenia budowli ochronnej.

Rozporządzenie leży w gestii ministra spraw wewnętrznych i administracji  w porozumieniu z ministrem budownictwa i transportu. Dotychczas nie zostało ono jednak wydane. 

Potrzeba więcej czasu

Przedstawiciele sektora deweloperskiego nie kwestionują konieczności uchwalenia przepisów. Krytykują jednak czas ich wejścia w życie. Warto dodać, że termin ten zbiega się z inną, bardzo ważną zmianą w procesie budowlanym – ustawą planistyczną. Zgodnie z jej założeniami do końca 2025 r. gminy muszą uchwalić plany ogólne. W praktyce rodzi się więc ryzyko, że pod koniec roku jednej strony urzędy zaleją wnioski o pozwolenia na budowę, a z drugiej wnioski o wydanie warunków zabudowy. 

To jednak nie wszystko. W lutym powinien też pojawić się nowy projekt rozporządzenia w sprawie warunków technicznych ze swoim okresem przejściowym. Chodzi o konieczność uchwalenia do września 2026 r. nowych warunków technicznych (zgodnie z ustawą z dnia 28 czerwca 2024 r. o zmianie ustawy o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami, ustawy o dokumentach publicznych oraz ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe). Z tych przepisów wynika obowiązek dostosowania wymogów technicznych obiektów tak, aby były lepiej przystosowane dla osób z niepełnosprawnościami. Warto dodać, że i ten termin był już kilka razy przesuwany.

– Branża deweloperska ocenia projekt w obecnym brzmieniu – a szczególnie jego przepisy wprowadzające – jednoznacznie negatywnie. To zdecydowanie za mało czasu na wprowadzenie rozwiązań w życie. Szczególnie że przepisy są niejasne w przedstawionym kształcie i budzą wiele wątpliwości interpretacyjnych – twierdzi Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atal. 

Na inny problem zwraca uwagę Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii. 

– W przypadku nowych budynków zapowiadane regulacje mogą spowodować zmniejszenie powierzchni, która mogłaby zostać przeznaczona na miejsca parkingowe lub komórki lokatorskie. Można się spodziewać, że wydłużeniu ulegnie zarówno czas projektowania, jak i realizacji inwestycji, a także wzrosną koszty tych procesów. W rezultacie nowe przepisy mogą prowadzić do wzrostu cen mieszkań, co ostatecznie obciąży nabywców – podkreśla Tomasz Kaleta. 

Jednym z największych problemów rynku mieszkaniowego jest liczba koniecznych do uzyskania pozwoleń oraz czas oczekiwania na  decyzje administracyjne. Wprowadzanie kolejnych zmian z krótkim vacatio legis jeszcze tę sprawę komplikuje. 

–  To może prowadzić do opóźnień w rozpoczęciu planowanych inwestycji, a w skrajnych przypadkach do ich zaniechania. A krótkie vacatio legis, zaplanowane na początek 2026 r. pozostawia niewiele czasu na dostosowanie projektów. To może prowadzić do opóźnień w rozpoczęciu planowanych inwestycji, a w skrajnych przypadkach do ich zaniechania – mówi Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor Działu Sprzedaży Ronson Development.

Wzrost kosztów i proces wydłużenia realizacji inwestycji to dwa kluczowe wyzwania, jakie niesie za sobą ustawa schronowa. Jednak z drugiej strony może ona przyczynić się do korzystnych zmian w branży. 

– Wprowadzenie obowiązku budowy schronów może również stymulować innowacje w branży budowlanej, prowadząc do rozwoju nowych technologii i materiałów budowlanych, korzyści zaś płynące z podniesienia standardów bezpieczeństwa mogą przeważyć nad kosztami – twierdzi  Sylwia Moreu-Żak, radca prawny kancelarii Waryński i Wspólnicy. 

Główne wnioski

  1. Krótkie vacatio legis i problemy z realizacją przepisów. Ustawa schronowa, która wejdzie w życie 1 stycznia 2026 r., budzi kontrowersje z powodu krótkiego czasu na dostosowanie inwestycji do nowych wymogów. Brak szczegółowych rozporządzeń oraz wymóg dodatkowej dokumentacji mogą wydłużyć procesy inwestycyjne i zwiększyć koszty, co może prowadzić do opóźnień, a w niektórych przypadkach nawet do rezygnacji z projektów.
  2. Wpływ na sektor deweloperski i ceny nieruchomości. Nowe przepisy wymagają uwzględnienia miejsc doraźnego schronienia w budynkach wielorodzinnych, użyteczności publicznej oraz garażach podziemnych, co ogranicza przestrzeń na inne funkcje (np. miejsca parkingowe). Może to skutkować wydłużeniem czasu realizacji inwestycji, wzrostem kosztów budowy i w konsekwencji wyższymi cenami mieszkań, obciążającymi nabywców.
  3. Potencjał innowacyjny i poprawa bezpieczeństwa. Mimo wyzwań ustawa może stymulować rozwój technologii budowlanych oraz wprowadzenie innowacyjnych materiałów, co w dłuższej perspektywie przyczyni się do zwiększenia bezpieczeństwa obywateli. Korzyści z poprawy standardów ochrony mogą przeważyć nad negatywnymi skutkami, takimi jak wzrost kosztów czy trudności w realizacji inwestycji.