Trzecia droga w przejrzystości cen nieruchomości. Społeczna inicjatywa może wyprzedzić projekt rządowy i poselski

W dyskusji o jawności cen transakcyjnych nieruchomości mamy na stole dwie koncepcje – Portal DOM oraz poselski projekt otwierający dostęp do Rejestru Cen Nieruchomości (RCN). Oba rozwiązania mają na celu zwiększenie przejrzystości transakcji i lepszą orientację cenową. Po raz kolejny rodzi się jednak pytanie o brak spójności prowadzonych działań w sprawach mieszkaniowych, co ma oczywiście związek z koalicyjnymi napięciami. 

Przyjęty przez rząd 26 sierpnia projekt ustawy przewiduje stworzenie Portalu DOM – ogólnodostępnej platformy prowadzonej przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Ma ona prezentować dane o zawartych umowach sprzedaży mieszkań i domów jednorodzinnych, pozyskiwane z trzech źródeł: ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, danych od deweloperów oraz informacji z Krajowej Administracji Skarbowej. Portal ma umożliwiać generowanie statystyk na podstawie różnych parametrów: rodzaju nieruchomości, liczby pokoi, powierzchni czy kondygnacji, w rozbiciu na rynek pierwotny i wtórny oraz przedział czasu (do dwóch lat wstecz).

Problem w tym, że system nie pokaże konkretnej ceny konkretnej nieruchomości – udostępniane będą wyłącznie dane zagregowane. Co więcej, średnia cena pojawi się tylko wtedy, gdy spełniony zostanie warunek minimum sześciu transakcji dokonanych przez różnych nabywców. W przeciwnym wypadku system odmówi wygenerowania danych.

Według rządowych dokumentów koszt utworzenia portalu w dwóch pierwszych latach wynosić ma od 21,3 do 26,6 mln zł. To wzrost o 51 proc. w stosunku do wcześniejszych szacunków (17,6 mln zł), co wzbudziło polityczną krytykę i oskarżenia o niegospodarność. Utrzymanie systemu ma kosztować rocznie od 4,0 do 5,7 mln zł. Jednocześnie ustawa zakłada, że Portal DOM zacznie działać dopiero 20 miesięcy po jej ogłoszeniu – a więc realnie najwcześniej w 2027 roku.

Przeczytaj: Polityczny dualizm mieszkaniowy. W rządzie nie będzie jednego ośrodka zarządzającego tym obszarem

Rejestr Cen Nieruchomości – gotowy, ale niedoskonały

Zupełnie inną drogą poszli posłowie Polski 2050, którzy zaproponowali zniesienie opłat za dostęp do Rejestru Cen Nieruchomości prowadzonego przez starostwa powiatowe. To narzędzie istnieje już dziś i – choć ma swoje ograniczenia – zawiera dane przekazywane bezpośrednio przez notariuszy. Daje wgląd do konkretnych transakcji, z lokalizacją, metrażem, rodzajem nieruchomości i – co najważniejsze – rzeczywistą ceną.

Obecnie dostęp do tych danych jest odpłatny i mało przyjazny dla użytkownika. Jednak jego największą zaletą jest to, że zawiera pełne dane – nie tylko średnie, ale każdą pojedynczą transakcję. Pozwala to na tworzenie pogłębionych analiz, także na potrzeby lokalnych samorządów, analityków rynku, inwestorów czy instytucji finansowych.

Projekt ustawy uwalniającej dane z RCN trafił już do Komisji Infrastruktury. Nie wymaga nowych struktur technicznych ani dodatkowych kosztów budowy, co czyni go znacznie szybszym i tańszym do wdrożenia. Problem w tym, że koncepcja ta spotkała się z negatywną opinią rządu, co udało nam się potwierdzić w dwóch niezależnych źródłach.

– Dostęp do cen transakcyjnych powinien być łatwy, przejrzysty i darmowy. Jeśli mamy do dyspozycji narzędzie w postaci Rejestru Cen Nieruchomości, powinniśmy je traktować jako priorytetowe. Jednak koncepcja ta nie zyskała wielu zwolenników wśród przedstawicieli rządu – mówi redakcji XYZ wysoko postawiony przedstawiciel jednej z partii koalicyjnych.  

Portal DOM do poprawy

Te dane są dostępne już teraz. Wystarczy znieść opłaty za dostęp do Rejestru Cen Nieruchomości, by łatwiej i szybciej uzyskać szczegółowe informacje o cenach transakcyjnych z 385 powiatów.

W krytycznej analizie projektu ustawy o Portalu DOM, Waldemar Izdebski były Główny Geodeta Kraju, wskazuje na wiele wad proponowanych rozwiązań. Jego zdaniem projekt nie tylko dubluje funkcje Rejestru Cen Nieruchomości, ale jest także nieprzydatny z punktu widzenia użytkowników. Portal, oparty na danych uśrednionych, nie umożliwi analizy konkretnych transakcji ani nie uwolni powiatów z obowiązku prowadzenia RCN. Co więcej – jak zauważa Izdebski – projekt ignoruje dane już istniejące w systemie RCN i doświadczenia z jego prowadzenia.

– Te dane są dostępne już teraz. Wystarczy znieść opłaty za dostęp do Rejestru Cen Nieruchomości (RCN), by łatwiej i szybciej uzyskać szczegółowe informacje o cenach transakcyjnych z 385 powiatów. Trudno mi zrozumieć, dlaczego w 30-stronicowym uzasadnieniu do ustawy o Portalu DOM ani razu nie pojawia się odniesienie do RCN – czyli do narzędzia, które już jest i mogłoby zostać niemal natychmiast udostępnione publicznie – mówi Waldemar Izdebski. 

Podobną opinię wyraziła Fundacja Habitat for Humanity Poland, która w procesie konsultacji zwróciła uwagę na niską użyteczność portalu. Również Stowarzyszenie Notariuszy RP w swojej opinii sugerowało, że energię warto skierować raczej na usprawnienie i udostępnienie danych z RCN niż na budowę nowego, kosztownego narzędzia.

– Nie potrafię zrozumieć, dlaczego z jednej strony część polityków rządzącej koalicji forsuje drogie i odległe w czasie rozwiązanie w postaci Portalu DOM, z drugiej negatywnie oceniając koncepcję uwolnienia RCN. Portal DOM, pomijając, że ma powstać dopiero za dwa lata, w pierwotnych założeniach ma prezentować jedynie statyki dotyczące średnich cen mieszkań lub domów jednorodzinnych. Jednak statystyki podawać ma wyłącznie wtedy, jeżeli w okolicy będzie co najmniej sześć transakcji. Jaka jest zatem analityczna i użytkowa wartość takiego narzędzia? – pyta Waldemar Izdebski. 

Irracjonalne koszty

Można odnieść wrażenie, że spór o sposób publikacji cen transakcyjnych nieruchomości ma podtekst polityczny.

Według ostatnich danych Portal DOM ma kosztować niemal 27 mln zł.

– Niebywałe, że państwo stać na projekt, który za takie pieniądze ma być gotowy dopiero za dwa lata i nie rozwiązywać realnych problemów rynku mieszkaniowego. A tak właśnie będzie, jeśli nie zmienią się jego założenia. W mojej ocenie politycy jednak ulegną społecznej presji, która jest z każdym dniem coraz większa. Przykładem może być tutaj choćby inicjatywa serwisu Deweloperuch.pl, który jeśli wszystko pójdzie dobrze, w ciągu najbliższych kilku dni wyręczy polityków i zacznie udostępniać sukcesywnie ceny transakcyjne z kolejnych powiatów za darmo i bez jakichkolwiek opłat – twierdzi były Główny Geodeta Kraju.

Nieco inny kontekst zamieszania związanego z prowadzonymi projektami dostrzega Andrzej Prajsnar ekspert portalu RynekPierwotny.pl. 

– Można odnieść wrażenie, że spór o sposób publikacji cen transakcyjnych nieruchomości ma podtekst polityczny. Jak to bywa w realiach dzisiejszej polityki, liczą się emocje, a własne pomysły bywają promowane jako zdecydowanie najlepsze. Pomysł uruchomienia ogólnopolskiego portalu z cenami metrażu jako alternatywy dla lokalnych RCN-ów jest ciekawy, lecz rodzi się pytanie, czy taki portal nie powinien być raczej agregatorem informacji pochodzących właśnie z rejestrów cen nieruchomości – stawia pytanie ekspert portalu. 

Ogólnopolski portal w przypadku rynku pierwotnego powinien mieć możliwość dołączania i wykluczania informacji cenowych pochodzących z umów deweloperskich oraz umów przeniesienia własności zawieranych w wykonaniu wcześniejszych kontraktów z deweloperem.

– To wynika ze specyfiki rynku pierwotnego, na którym w wielu przypadkach dominują budowane domy i lokale. Przeniesienia własności takich nieruchomości są rejestrowane w danym roku, ale odbywają się na warunkach cenowych na przykład sprzed 12-24 miesięcy – zauważa Andrzej Prajsnar. 

Przeczytaj: Mieszkalnictwo: do własności powinno się dochodzić za własne pieniądze, nie za publiczne (WYWIAD)

Dwa kierunki, jedno pytanie: czy nie lepiej połączyć siły?

Obie inicjatywy – zarówno rządowy Portal DOM, jak i poselski projekt znoszący opłaty za RCN – mają ten sam cel: poprawić dostęp do rzetelnej informacji o cenach transakcyjnych na rynku nieruchomości. Różnią się jednak filozofią: jedna zakłada budowę nowego, uśrednionego systemu, druga otwarcie dostępu do istniejących, pełnych danych.

Z punktu widzenia gospodarki, rynku i użytkownika końcowego najważniejsze wydaje się pytanie nie o to, która opcja „wygra”, ale czy warto równolegle rozwijać dwa projekty, z których jeden jest gotowy, a drugi kosztowny i odległy w czasie. Dla rzetelności analitycznej i realnej przejrzystości rynku – dostęp do konkretnych transakcji wydaje się bardziej użyteczny niż statystyki oparte na filtrze sześciu różnych nabywców. Z drugiej strony – Portal DOM może stać się wsparciem dla organów państwa i instytucji, kreujących politykę mieszkaniową. 

Różne portale, różne dane

– Wbrew pozorom wprowadzenie dwóch narzędzi jest uzasadnione, ponieważ to będą dwa różne źródła danych – twierdzi Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl, która dostrzega istotne ryzyko w odniesieniu do zniesienia opłat za dostęp do RCN.

– Obecnie rynkiem mieszkaniowym jest zainteresowanych wielu aktywistów. Grupa to może masowo szturmować RCN, żeby wyciągać dane dla samych danych, niekonieczne dla przeprowadzenia rzetelnej analizy, a raczej dla znalezienia pewnych „smaczków”, które zdobędą wyświetlenia na portalu X. Bezpłatny dostęp uzyskają również fliperzy, którzy jednak tych transakcji dokonują często kilka rocznie – zauważa Ewa Palus.

Z kolei Michał Leszczyński dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich podkreśla, że mniejsze znaczenie ma, które rozwiązanie zostanie ostatecznie wprowadzone.

– Jawność i transparentność cen jest dla nas ważna i popieramy ją. Nie wiemy natomiast, w jaki sposób najlepiej ją zapewnić – decyzje te powinno podejmować Ministerstwo Cyfryzacji, które odpowiada za cyfryzację państwa i gospodarowanie środkami publicznymi. Kluczowe jest, by przyjęte rozwiązania były spójne i dobrze zaplanowane, bo w przeciwnym razie trudno będzie osiągnąć cel, jakim jest lepsza informacja dla klienta – podkreśla Michał Leszczyński. 

Jakie zmiany należy wprowadzić w RCN? 

Z kolei zdaniem Andrzeja Prajsnara skuteczna agregacja danych z RCN wymagałaby poprawy sposobu działania lokalnych rejestrów, na których kompletność i terminowość aktualizacji często skarżą się rzeczoznawcy.

– Potrzebne są dalej idące zmiany niż samo zniesienie opłat za dostęp do RCN (np. egzekwowanie od samorządów standardów czasowych oraz jakościowych). Jeżeli chodzi o sam dostęp online do danych z RCN, który ma być bezpłatny według niedawnej propozycji, to sytuacja wygląda bardzo różnie w poszczególnych powiatach i miastach na prawach powiatu. Czasem trzeba np. skanować ręcznie wypełniony, niezbyt łatwy wniosek i wysyłać go przez ePUAP – zauważa analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Dostęp do RCN-ów powinien być zatem nie tylko bezpłatny, ale również łatwy i przyjazny.

– Dopiero wtedy zwiększy się znacząco liczba osób sprawdzających np. warunki transakcji dotyczących zbliżonych nieruchomości. W przypadku domów i mieszkań porównywanie ceny sprzedanego lokum do ofert dostępnych na rynku prawdopodobnie będzie musiało coraz bardziej uwzględniać energochłonność. Ten aspekt warto brać pod uwagę przy projektowaniu jakichkolwiek rozwiązań, które nie będą tymczasowe i prowizoryczne – podkreśla Andrzej Prajsnar. 

Ceny transakcyjne i dostęp do ich aktualnych wartości, jest niezwykle istotnym elementem procesu poszukiwania i zakupu mieszkania. Należy jednak pamiętać, że ceny transakcyjne pokazują w pewnym sensie historię, szczególnie dla rynku pierwotnego, gdzie cena w RCN dotyczy dnia przeniesienia własności.

– Od momentu zakupu do przeniesienia własności mogą minąć nawet dwa lata, przez co cena transakcyjna może być odzwierciedleniem cen nawet sprzed kilkunastu miesięcy – zauważa Ewa Palus, analityczka portalu Tabelaofert.pl. 

Nieco inaczej jest w odniesieniu do rynku wtórnego.

– Dla osoby, która szuka mieszkania na rynku wtórnym, będzie to bardzo dobre źródło informacji. Ceny określone przez sprzedających na rynku wtórnym bardzo często są ustalane przez pryzmat pewnego sentymentu do mieszkania lub tego, że sąsiad dwa lata temu sprzedał je za określoną cenę. Osoba, która szuka mieszkania, bazując na cenach ofertowych, może mieć więc pewien problem z oceną, czy cena oczekiwana przez stronę sprzedającą jest adekwatna – podkreśla Ewa Palus. 

Przeczytaj: Przestępczość na budowach w Europie: rosnące zagrożenie i poważne konsekwencje. Problem dotyczy również Polski

Portal Deweloperuch.pl zapowiada szybki i publiczny portal z cenami transakcyjnymi

Podczas gdy rządowy Portal DOM wciąż pozostaje w fazie projektowej, inicjatywa oddolna chce wyprzedzić administrację i dostarczyć realnie użyteczne narzędzie już w najbliższym czasie. Projekt Deweloperuch.pl zapowiedział właśnie prace nad ogólnodostępną platformą z konkretnymi cenami transakcyjnymi nieruchomości – bez uśrednień, bez ograniczeń, bez czekania.

"Skoro państwo nie potrafi, to zróbmy to sami" – napisał w mediach społecznościowych twórca projektu. W jego zapowiedzi kluczowe są trzy rzeczy: szybkość, dostępność i transparentność. Portal ma być dostępny publicznie, bez opłat i nie będzie ograniczał się wyłącznie do danych zagregowanych – w przeciwieństwie do rządowego Portalu DOM.

Skąd dane?

Deweloperuch.pl deklaruje, że dane do portalu będą pochodziły z publicznie dostępnych źródeł, w tym z odpłatnych rejestrów starostw (RCN), które zgodnie z obowiązującym prawem udostępniają akta notarialne i szczegóły transakcji. Twórcy inicjatywy nie wykluczają również współpracy z innymi podmiotami dysponującymi danymi – np. analitycznymi lub notarialnymi. Wszystko po to, aby pokazać użytkownikom realne ceny nieruchomości – z adresem, powierzchnią i datą transakcji.

Pomysłodawcy zapraszają do współpracy społeczność – zarówno ekspertów rynku nieruchomości, jak i zwykłych użytkowników – by wspólnie budować strukturę danych i funkcjonalności systemu.

"Na bieżąco analizujemy informacje przekazywane przez deweloperów do rządowego systemu dane.gov.pl, które często mają jeszcze charakter testowy lub są niepełne. Od dnia wejścia w życie ustawy, czyli od 11 września, rozpoczniemy ich publikację na stronie. Pełne wdrożenie może potrwać dłużej, ponieważ wielu deweloperów prawdopodobnie będzie zwlekać z przekazaniem danych do ostatniego dnia obowiązywania nowych przepisów. Aby uniknąć nadmiernego obciążenia systemów rządowych w tym terminie, proces pobierania i publikowania danych zostanie przeprowadzony stopniowo" – informuje zespół portalu deweloperuch.pl w odpowiedzi na pytania XYZ.

Prace związane z upublicznieniem danych z Rejestru Cen Nieruchomości znajdują się na etapie przygotowywania wniosków oraz ich optymalizacji pod kątem hurtowego pozyskania informacji. "Harmonogram udostępnienia danych uzależniony jest w głównej mierze od poszczególnych urzędów oraz tempa rozpatrywania złożonych wniosków. Po ich pozyskaniu dane zostaną udostępnione publicznie, bezpłatnie w postaci surowej lub za pośrednictwem interfejsu API" – podaje portal.

Zrzutka trwa. I jest już efekt

W ciągu kilku dni od ogłoszenia projektu ruszyła publiczna zbiórka, która ma umożliwić zakup danych transakcyjnych z powiatów i sukcesywne ich publikowanie w formie otwartego katalogu. Odzew był natychmiastowy – zebrano już blisko 50 tys. złotych. Dzięki tym pieniądzom możliwe będzie pozyskiwanie danych z kolejnych regionów i ich udostępnianie bezpłatnie – dla każdego, kto chce znać realne ceny transakcyjne, a nie tylko oferty. Akcję osobiście wsparła minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz. 

Inicjatywa Deweloperuch.pl może więc stać się oddolną odpowiedzią na zbyt powolne działania administracji publicznej, pokazując, że prosty, funkcjonalny i transparentny portal da się stworzyć szybciej – i taniej. Pytanie, czy państwo, zamiast konkurować z obywatelskimi projektami, nie powinno ich wspierać – choćby przez pełniejsze otwarcie danych z Rejestru Cen Nieruchomości. 

Czas na decyzję strategiczną

Równoległe prowadzenie prac nad Portalem DOM i reformą dostępu do Rejestru Cen Nieruchomości to potencjalne marnotrawstwo zasobów – czasowych, finansowych i organizacyjnych. Warto dziś zadać pytanie o sens takiego dublowania wysiłków. Być może lepiej połączyć siły, skupiając się na udoskonaleniu i otwarciu RCN – narzędzia już działającego, sprawdzonego i relatywnie taniego.

Ostateczna decyzja należy do polityków, ale to rynek – zarówno deweloperzy, jak i nabywcy – odczują jej skutki. Dobre intencje powinny iść w parze z efektywnością i rozsądkiem.

Główne wnioski

1. W Polsce toczy się debata na temat przejrzystości cen nieruchomości, z dwiema głównymi koncepcjami: rządowym Portalem DOM (kosztownym i z uśrednionymi danymi) oraz poselskim projektem otwarcia istniejącego Rejestru Cen Nieruchomości (tańszym i z konkretnymi danymi).
2. Eksperci i organizacje, takie jak Fundacja Habitat for Humanity Poland i Stowarzyszenie Notariuszy RP krytykują Portal DOM za jego niską użyteczność i dublowanie funkcji RCN, sugerując skupienie się na udoskonaleniu i udostępnieniu już istniejącego rejestru.
3. Społeczna inicjatywa Deweloperuch.pl zapowiada uruchomienie własnej, bezpłatnej platformy z konkretnymi cenami transakcyjnymi, wykorzystując publicznie dostępne dane, co może wyprzedzić działania administracji publicznej i zaspokoić realne potrzeby rynku.