Zaloguj się 
Dzieje się!
Wojna nie zniknęła. Zmieniła się jej wycena. I wartość polskich nieruchomości
Polski rynek nieruchomości przyciąga coraz więcej kapitału mimo wojny za wschodnią granicą. Inwestorów przekonują dziś przede wszystkim jego skala, dojrzałość i potencjał gospodarczy.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego inwestorzy inaczej niż jeszcze kilka lat temu oceniają Polskę i ryzyko związane z wojną w Ukrainie.
- Co dziś decyduje o atrakcyjności polskiego rynku nieruchomości i dlaczego przewaga niskich kosztów traci znaczenie.
- Które segmenty rynku mają najlepsze perspektywy, a gdzie rosną ryzyka związane z jakością aktywów, konkurencją i regulacjami.
Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.
Ponad 3 mld euro zainwestowane w polskie nieruchomości komercyjne w pierwszym półroczu 2026 roku to jeden z najlepszych wyników ostatniej dekady. Za liczbami kryje się jednak ważniejsza zmiana. Polska coraz rzadziej jest traktowana jedynie jako rynek Europy Środkowo-Wschodniej, położony blisko wojny.
Jeszcze kilka lat temu geografia mogła działać przeciwko nam. Po rosyjskiej agresji na Ukrainę część międzynarodowego kapitału ograniczyła aktywność w całym regionie. Dzisiaj inwestorzy znacznie wyraźniej rozróżniają poszczególne kraje, a jednocześnie na rynku pojawiło się więcej kapitału z Europy Środkowej.
Polski rynek nieruchomości komercyjnych ma dziś więc znacznie więcej cech rynku dojrzałego niż jeszcze kilka lat temu. Jego siłą są skala, zróżnicowanie oraz coraz mocniejsze fundamenty gospodarcze – zgadzają się w tej kwestii Małgorzata Fibakiewicz, prezes BNP Paribas Real Estate Poland oraz Marek Kowalski, dyrektor Departamentu Finansowania Strukturyzowanego i Nieruchomości w BNP Paribas Bank Polska.
Obie firmy należą do Grupy BNP Paribas, największej pod względem aktywów grupy bankowej w Europie. Polski bank zajmuje pod tym względem szóste miejsce na krajowym rynku.
Trzy miliardy euro i powrót dużych transakcji
Dane BNP Paribas Real Estate pokazują wyraźne odbicie. W pierwszym półroczu wartość inwestycji w polskie nieruchomości komercyjne osiągnęła 3,03 mld euro. To wzrost o 76,9 proc. rok do roku i jeden z najlepszych rezultatów pierwszego półrocza ostatniej dekady.
Wykres interaktywny Co ważne, pieniądze nie popłynęły wyłącznie do jednej klasy aktywów. Na handel przypadło 1,03 mld euro, na magazyny i logistykę 782 mln euro, a na biura 594 mln euro. Pozostałe segmenty przyciągnęły 625 mln euro.
Wykres interaktywny – Ponad 3 mld euro wolumenu transakcyjnego w pierwszym półroczu jest bardzo obiecującym wynikiem, zwłaszcza że aktywność nie koncentruje się wyłącznie w jednym sektorze nieruchomości. Transakcje są rozłożone pomiędzy różne segmenty rynku. To, co dziś obserwujemy, nie wydarzyło się jednak w jednym czy dwóch kwartałach. Jest efektem konsekwentnego budowania pozycji Polski jako kraju stabilnego, który mimo ekspozycji na ryzyka geopolityczne na tle Europy Zachodniej oferuje dobre perspektywy wzrostu gospodarczego – mówi Małgorzata Fibakiewicz.
BNP Paribas Real Estate prognozuje na 2026 rok wzrost polskiego PKB o 3,5 proc. Dla rynku nieruchomości równie istotny jest powrót większych transakcji. Umowy przekraczające 100 mln euro odpowiadały za większość wolumenu inwestycyjnego.
Zdaniem eksperta
Duże transakcje wracają do CEE
Jednocześnie duże transakcje nie ograniczały się do dwóch największych rynków regionu. To istotny sygnał, ponieważ pokazuje, że inwestorzy są ponownie gotowi angażować znaczący kapitał w CEE i mają do dyspozycji znacznie szerszy wybór strategii, niż jeszcze kilkanaście miesięcy temu.
Największą transakcją półrocza była sprzedaż portfela Resi4Rent za 575 mln euro. Drugie miejsce zajęło przejęcie 70 proc. udziałów w poznańskiej Posnanii przez Trigea Real Estate Fund za 370 mln euro.
Polska ma coś, czego brakuje mniejszym rynkom
Wartość polskiego rynku nie sprowadza się jednak do pojedynczych transakcji. Jego przewagą staje się wielkość i zróżnicowanie.
– Znaczenie ma skala naszego rynku. W Polsce można zbudować portfel inwestycyjny obejmujący biura, handel, logistykę czy nieruchomości mieszkaniowe. Do tego dochodzą zarówno Warszawa, jak i miasta regionalne. Na mniejszych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej często takiej możliwości dywersyfikacji nie ma – podkreśla Małgorzata Fibakiewicz.
To jeden z elementów świadczących o dojrzewaniu rynku. Drugim jest coraz większa różnorodność źródeł kapitału.
– Na rynku nieruchomości właściwie nic nie dzieje się nagle. Transakcje dojrzewają, czasem długo czekają na finalizację z powodów regulacyjnych czy biznesowych. Dlatego obecnej sytuacji nie należy traktować jako gwałtownego zwrotu, lecz jako efekt procesów zachodzących od dłuższego czasu. Polski rynek ma już wiele cech rynku dojrzałego – zauważa Marek Kowalski, dyrektor Departamentu Finansowania Strukturyzowanego i Nieruchomości w BNP Paribas Bank Polska.
W ocenie BNP Paribas Real Estate w drugim półroczu rynek powinny wspierać duża liczba przygotowywanych transakcji, stabilne stopy kapitalizacji oraz zmniejszająca się różnica między oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących.
Firma zwraca również uwagę na rosnące zainteresowanie inwestorów z Europy Zachodniej, szczególnie francuskich funduszy SCPI (francuski fundusz zbiorowego inwestowania w nieruchomości – Société Civile de Placement Immobilier).
„Dzisiaj inwestorzy wiedzą, że Ukraina to nie Polska”
Geopolityka pozostaje jednak jednym z najważniejszych problemów dotyczących Polski. Wojna trwa tuż za wschodnią granicą, a każdy wzrost napięcia ponownie przypomina inwestorom o położeniu kraju. Zmienił się jednak sposób oceny tego ryzyka.
– Ryzyko związane z wojną w Ukrainie jest tematem rozmów inwestorów. Zmieniła się między innymi struktura kapitału lokowanego w Polsce. Dzisiaj obserwujemy większą aktywność inwestorów z naszego regionu – Czech czy Węgier – a także kapitału polskiego, bałtyckiego czy skandynawskiego. Inwestorzy z tych krajów lepiej rozumieją specyfikę regionu i inaczej patrzą na związane z nim ryzyko – mówi Małgorzata Fibakiewicz.
Równocześnie bardziej precyzyjnie zaczęli patrzeć na region inwestorzy zachodni. Europa Środkowo-Wschodnia przestaje być dla nich jednolitym obszarem ryzyka.
– Wcześniej Europa Środkowo-Wschodnia bywała traktowana trochę jako jeden region. Dzisiaj inwestorzy wiedzą, że Ukraina to nie Polska. Jesteśmy członkiem NATO i znajdujemy się w innym koszyku ryzyka – podkreśla prezes BNP Paribas Real Estate Poland.
Nie oznacza to oczywiście, że zagrożenie zniknęło. Eskalacja wojny poza granice Ukrainy całkowicie zmieniłaby obecne kalkulacje. Banki widzą tę ostrożność także bezpośrednio przy finansowaniu inwestycji.
– Mieliśmy w przeszłości sytuację, w której przygotowywaliśmy się do finansowania transakcji, ale po upadku rakiety na terytorium Polski inwestor się wycofał. Takie sytuacje rzeczywiście się zdarzały. Dzisiaj nadal widzimy większą ostrożność i ryzyko jest wkalkulowane w decyzje, ale nie dostrzegam oznak paniki – podkreśla Marek Kowalski.
Polska nie konkuruje już przede wszystkim ceną
Zmiana postrzegania Polski wykracza poza nieruchomości. Przez lata jednym z głównych argumentów przyciągających zagraniczne przedsiębiorstwa były stosunkowo niskie koszty oraz dobrze wykształcona kadra. Ten model stopniowo się wyczerpuje.
– Przez wiele lat rozwój regionalnych rynków biurowych był napędzany przez sektor usług wspólnych. Tym, co wyróżniało Polskę, była przewaga kosztowa. Mieliśmy dobrze wykwalifikowaną, ale jednocześnie bardzo konkurencyjną kosztowo siłę roboczą. Dzisiaj nie możemy już opierać się na przewadze wynikającej z kosztów pracy, ponieważ są kraje, takie jak Rumunia, które mogą być od nas tańsze – zauważa Małgorzata Fibakiewicz.
Nie oznacza to odpływu centrów usługowych. Zmienia się natomiast charakter lokowanych w Polsce procesów.
– Centra nadal otwierają się w Polsce, ale coraz częściej są nastawione na bardziej zaawansowane, jakościowe i specjalistyczne kompetencje – dodaje prezes BNP Paribas Real Estate.
Podobną drogę przeszła kadra zarządzająca. W latach 90. i na początku XXI wieku wysokie stanowiska w międzynarodowych firmach działających w Polsce często obejmowali menedżerowie z zagranicy.
Dziś kierunek przepływu kompetencji niejednokrotnie się odwraca.
– Mamy w Polsce bardzo dobrze wykształconych i doświadczonych menedżerów. Co więcej, to Polacy stają się ekspatami i wykorzystują swoje kompetencje na innych rynkach. Z kraju, który korzystał przede wszystkim z doświadczeń Europy Zachodniej, staliśmy się rynkiem posiadającym własnych specjalistów i kompetencje, które możemy eksportować – zauważa MałgorFibakiewicz.
Biura jadą na dwóch prędkościach
Dojrzałość rynku nie oznacza, że wszystkie jego segmenty rozwijają się jednakowo. Szczególnie dobrze widać to w biurach. Podział przebiega zarówno pomiędzy Warszawą a regionami, jak i wewnątrz samej stolicy.
– Warszawski rynek biurowy działa dziś na dwóch prędkościach. Z jednej strony mamy lokalizacje centralne i najlepsze budynki typu prime. Bronią się jakością, lokalizacją oraz parametrami ESG. Z drugiej strony mamy lokalizacje poza centrum, gdzie sytuacja jest bardziej skomplikowana – mówi Małgorzata Fibakiewicz.
Zmiana jest widoczna również poza Warszawą. Po okresie bardzo ograniczonego zainteresowania kapitału inwestorzy ponownie zaczynają analizować aktywa regionalne.
– Po wielu kwartałach, kiedy rynki regionalne właściwie zniknęły z radarów inwestorów, ponownie widzimy zapytania i transakcje, które zaczynają się finalizować. Nie mówiłabym jeszcze o pełnym powrocie aktywności transakcyjnej, ale zdecydowanie pojawiło się światełko w tunelu – dodaje Małgorzata Fibakiewicz.
Raport BNP Paribas Real Estate wskazuje na umiarkowane ożywienie regionalnych rynków biurowych i powrót zainteresowania inwestorów poza Warszawą. Jednocześnie rośnie przepaść między najlepszymi a słabszymi aktywami. Najemcy coraz częściej oczekują budynków odpowiadających ich wymaganiom technicznym, środowiskowym i raportowym.
Zdaniem eksperta
Polskie nieruchomości skutecznie konkurują o kapitał
Obserwujemy wzrost wartości kapitałowych oraz coraz korzystniejsze warunki finansowania, co w połączeniu z potencjałem dalszego wzrostu czynszów sprawia, że polskie nieruchomości skutecznie konkurują z innymi rynkami europejskimi.
ESG przestało być dodatkiem
Jeszcze kilka lat temu rynek zastanawiał się, czy ekologiczne certyfikaty i rozwiązania ograniczające zużycie energii rzeczywiście przełożą się na wartość nieruchomości. Dzisiaj w przypadku najlepszych biur odpowiedź jest jednoznaczna.
– Najemcy, szczególnie duże korporacje, mają własne wymagania ESG i obowiązki raportowe. Obecność w budynku spełniającym te kryteria przestała być „nice to have”. Coraz częściej jest koniecznością – podkreśla Małgorzata Fibakiewicz.
Zmiana znajduje odzwierciedlenie również w czynszach.
– Jeszcze kilka lat temu zastanawialiśmy się, czy zielone certyfikaty są czymś, za co najemcy będą chcieli płacić. Dzisiaj czynsze w najlepszych biurowcach są bardzo wysokie, a mimo to najemcy je akceptują. W Warszawie została już przełamana psychologiczna bariera 30 euro za m kw., a na rynkach regionalnych 20 euro za m kw. – mówi Małgorzata Fibakiewicz.
Problem pojawia się na drugim końcu rynku. Część starszych nieruchomości wymaga tak dużych nakładów, że doprowadzenie ich do współczesnego standardu przestaje się opłacać.
– Obserwujemy budynki, gdzie koszt dostosowania standardu technicznego i jakościowego do wymagań współczesnych najemców jest na tyle wysoki, że modernizacja przestaje mieć ekonomiczne uzasadnienie. Część takich projektów będzie więc podlegała zmianie funkcji – przewiduje Małgorzata Fibakiewicz.
Z perspektywy finansującego banku kalkulacja może być jeszcze prostsza.
– Nie każdy starszy budynek biurowy będzie się ekonomicznie bronił po modernizacji. W niektórych przypadkach największą wartością nieruchomości nie jest sam budynek, lecz działka, na której stoi – zauważa Marek Kowalski.
Retail parki przed pierwszym poważnym testem
Inną historię pisze sektor handlowy. W pierwszym półroczu był największą klasą aktywów na polskim rynku inwestycyjnym. Według BNP Paribas Real Estate wartość transakcji sięgnęła 1,03 mld euro, czyli była niemal trzykrotnie wyższa niż rok wcześniej.
Jednym z motorów zmian pozostają parki handlowe, szczególnie rozwijane w mniejszych miastach. Nie oznacza to jednak zaniku klasycznych centrów.
– Centra handlowe i parki handlowe odpowiadają na inne potrzeby konsumentów, dlatego możemy mówić o symbiozie między tymi formatami. Retail parki oferują przede wszystkim wygodę i bliskość domu. Współczesne centrum handlowe pełni inną funkcję – rozwija ofertę rozrywkową, gastronomiczną i proponuje inny sposób robienia zakupów – tłumaczy
Małgorzata Fibakiewicz.
Po okresie bardzo szybkiej ekspansji parków handlowych rynek może jednak wejść w nową fazę.
– Moim zdaniem zbliżamy się do momentu zwrotnego w segmencie retail parków. Najpierw rynek rozwijał się przede wszystkim ilościowo, teraz zacznie się selekcja. Będziemy coraz dokładniej analizować, czy w konkretnej lokalizacji rzeczywiście potrzebny jest kolejny retail park. Najbliższe dwa-trzy lata mogą być pod tym względem bardzo interesującym testem rynku – przewiduje Małgorzata Fibakiewicz.
Podobnie patrzą na projekty instytucje finansujące.
– Dokładnie analizujemy zarówno istniejącą konkurencję, jak i możliwość powstania kolejnych projektów. W przypadku dwóch bezpośrednio konkurujących obiektów może ucierpieć nie tylko ten starszy. Również nowa inwestycja może nie osiągnąć wyników zakładanych przez inwestora – mówi Marek Kowalski.
Kapitał jest. Brakuje mu narzędzia
Wraz z dojrzewaniem rynku coraz mocniej powraca pytanie o polski kapitał. Przez lata nieruchomości komercyjne były w Polsce przede wszystkim domeną inwestorów zagranicznych.
Sytuacja zaczyna się zmieniać, ale lokalny kapitał nadal nie dysponuje narzędziami porównywalnymi z tymi funkcjonującymi na niektórych sąsiednich rynkach.
– Jednym z obszarów, w których regulacje bardzo by nam się przydały, są REIT-y. Ich wprowadzenie mogłoby uwolnić potencjał polskiego kapitału. Jego udział na rynku inwestycyjnym rośnie, ale nadal brakuje nam odpowiednich regulowanych wehikułów – mówi Małgorzata Fibakiewicz.
Przykładu nie trzeba szukać daleko.
– Warto spojrzeć na Czechy. Tamtejsze fundusze pozwoliły czeskiemu kapitałowi wyjść poza kraj i inwestować również w Polsce. Trigea, Investika czy Reico są bardzo aktywne na naszym rynku. Gdybyśmy mieli własne REIT-y, polski kapitał również mógłby być beneficjentem tego rozwoju – dodaje Małgorzata Fibakiewicz.
Najbardziej spektakularnym przykładem jest tegoroczna transakcja poznańskiej Posnanii. Trigea Real Estate Fund kupił 70 proc. udziałów w obiekcie za około 370 mln euro.
Problemem pozostaje jednak nie tylko brak określonych instrumentów, ale również przewidywalność prawa.
– Stabilność legislacyjna od dawna nie jest najmocniejszą stroną polskiego rynku i dotyczy to również nieruchomości. Z punktu widzenia banku patrzymy na takie zmiany z dużą ostrożnością. Jeżeli są poważne wątpliwości legislacyjne, wolimy nie zrealizować transakcji, nawet kosztem utraconego przychodu. Jeżeli coś nie jest jasno uregulowane, automatycznie staje się dodatkowym czynnikiem ryzyka – podkreśla Marek Kowalski.
Główne wnioski
- Skala i dojrzałość stają się jednymi z najważniejszych przewag Polski. Inwestorzy mogą budować portfele obejmujące różne klasy nieruchomości w różnych lokalizacjach. Takich możliwości dywersyfikacji nie oferuje wiele mniejszych rynków Europy Środkowo-Wschodniej.
- Wojna pozostaje realnym czynnikiem ryzyka, ale nie definiuje już całego polskiego rynku. Inwestorzy lepiej rozróżniają sytuację poszczególnych państw regionu, a członkostwo Polski w NATO ma znaczenie dla oceny ryzyka. Jednocześnie większą aktywność wykazuje kapitał regionalny, który lepiej zna specyfikę Europy Środkowej.
- Dojrzewanie rynku oznacza coraz większą selekcję nieruchomości. W biurach premiowane są najlepsze lokalizacje, jakość i standardy ESG, podczas gdy część starszych budynków może wymagać zmiany funkcji. W handlu podobny test czeka szybko rozwijające się parki handlowe, gdzie sama dostępność lokalizacji nie będzie już wystarczającym argumentem inwestycyjnym.
