Zaloguj się 
Dzieje się!
Wskaźnik czasu najmu biur znów w górę
Biura coraz dłużej czekają na najemców. W I kw. 2025 roku zaobserwowaliśmy wzrost wskaźnika Time to lease na siedmiu głównych rynkach biurowych w kraju. Na koniec marca wyniósł on 315 dni – to aż o 40 dni więcej niż kwartał wcześniej – wynika z najnowszego odczytu indeksu przygotowanego wspólnie przez platformę REDD oraz redakcję XYZ.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Ile dni właściciele powierzchni biurowych muszą czekać na najemców.
- Jak dane te zmieniały się na przestrzeni ostatnich trzech kwartałów.
- Jak przedstawia się ogólna sytuacja na rynku biurowym w Polsce.
Kolejny kwartał z rzędu wydłuża się czas oczekiwania powierzchni biurowych na najemców. Istotny wzrost widoczny jest również w ujęciu rocznym – w I kw. 2024 roku wskaźnik Time to lease dla siedmiu głównych rynków (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Katowice, Poznań i Łódź) wynosił zaledwie 227 dni. Dziś to aż 315.
Wykres interaktywny 
Pełny ekran Stabilna liczba transakcji
– Odnotowaliśmy spadek liczby wynajętych modułów w porównaniu do analogicznego okresu w ubiegłym roku z poziomu 1107 do 943. Znacznie spadła liczba powierzchni szybko wynajmowanych, czyli tych, które są na rynku do sześciu miesięcy – z poziomu 458 do 374 oraz pomiędzy 6 a 12 miesięcy (z 229 do 147 transakcji) – analizuje Krzysztof Foks, Head of Research w REDD.
Liczba transakcji dla modułów będących w ofercie powyżej 365 dni przed wynajęciem pozostała na stałym poziomie.
Wykres interaktywny Pełny ekran
– W porównaniu do poprzedniego kwartału liczba odnotowanych transakcji wzrosła o 41. Zauważalny jest też wzrost liczby transakcji na modułach, które są w ofercie najdłużej (ponad dwa lata). Oznacza to, że większa ilość modułów znalazła najemców – dodaje Krzysztof Foks.
Rynek potrzebuje coraz więcej czasu
Jednak w pierwszym kw. 2025 roku. mediana czasu potrzebnego na wynajem modułów biurowych wzrosła na większości głównych rynkach w Polsce. Najnowsze dane pokazują dalsze wydłużanie się procesu wynajmu, co odzwierciedla rosnące wyzwania stojące przed właścicielami nieruchomości.
Najlepiej sytuacja wygląda na kluczowym rynku w stolicy. Najkrótszy czas oczekiwania na najemcę (222 dni na koniec I kw. 2025 roku) oraz nieznaczne pogorszenie względem poprzednich kwartałów wskazuje na stabilizację na najważniejszym i największym rynku w kraju.
Szacujemy, że w optymistycznym wariancie do końca 2027 roku stołeczny rynek zasili około 340 tys. m kw. biur.
Na koniec marca całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy wyniosła 6,27 mln m kw. Prawie połowa skoncentrowana jest w centralnych lokalizacjach. 1,01 mln m kw. przypada na Centralny Obszar Biznesu (COB) – wynika z najnowszego raportu Warsaw Office Market Q1 przygotowanego przez firmę Savills Polska. To właśnie rejony w centrum miasta pozostają głównym punktem aktywności najemców. Odpowiadają za blisko 101 tys. m kw. z łącznego wolumenu transakcji wynoszącego ponad 160,5 tys. m kw. Aktywność najemców w Warszawie była wyższa o 16 proc. w porównaniu z wynikiem z I kw. 2024 roku.
W aktualnej strukturze popytu dominują nowe umowy najmu, które stanowią 61 proc. wszystkich transakcji. Renegocjacje znacząco straciły na znaczeniu – ich udział spadł z 36 proc. w pierwszym kwartale 2024 roku do 25 proc. obecnie. To może świadczyć o poprawiającej się kondycji rynku i sugerować, że całkowity popyt na powierzchnie biurowe w tym roku może osiągnąć satysfakcjonujący poziom. Umowy dotyczące ekspansji najemców oraz tzw. przednajmy miały odpowiednio 9 i 5 proc. udziału.
– Szacujemy, że w optymistycznym wariancie do końca 2027 roku stołeczny rynek zasili około 340 tys. m kw. biur. Na tempo w jakim realizowana będzie nowa podaż, wpłynie kilka czynników. Wśród nich istotną rolę odegrają zabezpieczenia finansowania projektów i stopień zawarcia umów "przednajmu" – mówi Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Savills.
Gorzej w Trójmieście, lepiej lepiej w Katowicach
Na pozostałych rynkach największy wzrost czasu najmu odnotowano w Trójmieście. Mediana wyniosła tam aż 459 dni, w porównaniu do 408 dni w IV kw. 2024 roku. To obecnie najtrudniejszy rynek pod względem szybkości wynajmu.
W Krakowie czas najmu utrzymał się na bardzo wysokim poziomie 370 dni, bez zmian względem poprzedniego kwartału. Sytuacja w Katowicach wygląda nieco lepiej – tam mediana spadła z 325 do 318 dni. Nadal jednak pozostaje jednym z najwyższych spośród największych lokalnych rynków. We Wrocławiu nastąpił wzrost z 235 do 251 dni. Oznacza to, że również tutaj proces wynajmu staje się coraz bardziej wymagający.
Znaczący wzrost odnotowano także w Poznaniu – z 219 do 255 dni, co wskazuje na rosnące trudności także na mniejszych rynkach. W Łodzi wskaźnik wzrósł do 285 dni z 269 dni w IV kw. 2024 roku.
Wykres interaktywny Pełny ekran Certyfikat czynnikiem spowalniającym?
Dane za I kw. 2025 roku pokazują, że budynki biurowe posiadające certyfikaty środowiskowe wynajmują się zdecydowanie wolniej niż te, które takiego certyfikatu nie posiadają. Mediana czasu najmu w certyfikowanych budynkach wzrosła z 496 do 546 dni. W obiektach bez certyfikacji wzrost był nieznaczny – z 195 do 202 dni. Wskazuje to, że mimo rosnącego zainteresowania zrównoważonym budownictwem, proces wynajmu takich powierzchni może być trudniejszy.
Wykres interaktywny Pełny ekran Wykres interaktywny Pełny ekran Podobny trend widoczny jest w podziale na klasy budynków. W przypadku najwyższej klasy A czas potrzebny na wynajęcie modułu wzrósł z 333 do 363 dni. Sugeruje to rosnącą konkurencję w segmencie najlepszych obiektów. W budynkach klasy B zmiana była minimalna: mediana wzrosła z 181 do 185 dni. W klasie C czas wynajmu wydłużył się z 202 do 214 dni.
Analiza tych danych wskazuje, że choć certyfikaty oraz wysoka jakość budynków są ważnymi czynnikami dla najemców, to w aktualnej sytuacji rynkowej proces komercjalizacji takich obiektów staje się coraz dłuższy. Rosnąca liczba dostępnych powierzchni w najlepszych standardach wymusza na właścicielach większą elastyczność w negocjacjach i wydłuża czas domykania transakcji.
Wykres interaktywny Pełny ekran Rynek wciąż z potencjałem wzrostu
W 2024 roku zapotrzebowanie na biura było bardzo duże. W Warszawie wyniosło około 740 tys. m kw. Na głównych rynkach regionalnych wynajęte zostało łącznie ponad 720 tys. m kw. biur.
– Tak wysoki poziom chłonności rynku może jeszcze się zwiększyć. Jest spory potencjał do wzrostu popytu w najbliższych kwartałach. Większe zapotrzebowanie mogą wygenerować przede wszystkim nowe inwestycje zagraniczne. Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla centrów usług wspólnych, szczególnie z USA i krajów DACH. Obserwujemy większą aktywność firm z sektora technologii, biotechnologii, AI, a także energii odnawialnej. Skala realizacji inwestycji w poważnym stopniu uzależniona jest jednak od rozwoju wydarzeń w Ukrainie oraz strategii UE – Mateusz Strzelecki, Partner/Head of Tenant Representation, Walter Herz.
Dodatkowo spodziewana jest większa aktywność najemców, wynikająca z naturalnego cyklu życia umów najmu zawieranych pięć-siedem lat temu. Wiele firm podpisało kontrakty w latach 2018–2020, a teraz zbliża się moment ich wygaśnięcia. To spowoduje wzrost liczby decyzji dotyczących przeprowadzek lub renegocjacji warunków najmu.
– Większy popyt wygenerować może także nasilający się trend związany z powrotem do biur i staraniami firm, by jak najlepiej przygotować przestrzeń do nowych potrzeb pracowników. Zmiany dokonywane w biurach służą wsparciu kreatywności i integracji zespołu, utrzymaniu talentów, a także wdrożeniu do pracy zespołowej młodych osób rozpoczynających karierę – Mateusz Strzelecki.
Będą zmiany
Jednak z drugiej strony na rynku coraz bardziej widoczny jest (szczególnie w Warszawie) problem malejącej dostępności wysokiej klasy powierzchni biurowej. Zjawisko to dodatkowo wzmacnia niska nowa podaż.
– Choć początek roku przyniósł ostrożność w realizacji nowych projektów, to właśnie ten moment tworzy przestrzeń na redefinicję podejścia do funkcji biur. Obserwujemy rosnące zainteresowanie przestrzeniami, które nie tylko odpowiadają na potrzeby operacyjne firm, ale również wspierają kulturę organizacyjną i budowanie zaangażowania zespołów – mówi Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation, Savills.
Popularne stają się elastyczne powierzchnie biurowe typu flex oraz komfortowe przestrzenie coworkingowe, które wychodzą naprzeciw wymaganiom nowych pokoleń pracowników.
– W nadchodzących kwartałach przewagę zyskają ci, którzy potrafią połączyć lokalizację z umiejętnością dostosowania się do nowych trendów – dodaje Jarosław Pilch.
Wiele zatem wskazuje na to, że rynek biurowy w Polsce wchodzi w fazę głębszych zmian. Czas potrzebny na wynajem powierzchni systematycznie się wydłuża, a właściciele muszą mierzyć się z rosnącymi oczekiwaniami. Pojawia się jednak szansa na istotny, choć nierównomierny rozwój.
Rosnąca aktywność najemców w Warszawie, duże zainteresowanie ze strony nowych inwestorów zagranicznych oraz naturalna fala wygasających umów najmu zapowiadają wzrost dynamiki rynku w kolejnych kwartałach. Firmy, dostosowując przestrzenie do nowych modeli pracy, będą napędzać popy. Przy odpowiedniej elastyczności właścicieli może się to przełożyć na stabilizację i poprawę wyników sektora.
Główne wnioski
- Czas wynajmu powierzchni biurowych w Polsce systematycznie się wydłuża, a rynek staje się trudniejszy dla właścicieli. Średni czas potrzebny na znalezienie najemcy wzrósł znacząco – z 227 dni w pierwszym kwartale 2024 r.oku do 315 dni obecnie. Wzrost ten jest szczególnie widoczny w Trójmieście, Krakowie i na rynkach regionalnych. Proces wynajmu wydłuża się również w budynkach o najwyższym standardzie i tych z certyfikatami środowiskowymi.
- Warszawa pozostaje najstabilniejszym rynkiem biurowym w Polsce, z rosnącą aktywnością najemców i dużym potencjałem wzrostu. Czas wynajmu w stolicy pozostaje stosunkowo krótki (222 dni), a aktywność najemców w I kwartale 2025 roku wzrosła o 16 procent r/r. Popyt napędzany jest nowymi inwestycjami zagranicznymi oraz dynamicznym rozwojem sektorów technologii, biotechnologii i energii odnawialnej.
- Przed rynkiem biurowym w Polsce – potencjalnie okres wzmożonego ruchu najemców. Kończące się umowy najmu z lat 2018–2020 oraz potrzeba dostosowania przestrzeni do nowych modeli pracy (powrót do biur, wsparcie kreatywności zespołów) będą generować zwiększone zapotrzebowanie na nowe powierzchnie lub renegocjacje obecnych umów w najbliższych kwartałach.
