Przełom w sporze o służebność przesyłu, szykują się rekompensaty dla właścicieli działek. „Spraw wkrótce może być więcej niż frankowych"

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. może trwale zmienić sytuację milionów właścicieli nieruchomości w Polsce. Po latach sporów sądowych i niejednolitego orzecznictwa TK zakwestionował praktykę, która pozwalała przedsiębiorcom przesyłowym zasiedzieć prawo do cudzych gruntów bez formalnego wywłaszczenia. Dla osób, na których działkach od dekad posadowione są słupy energetyczne, przebiegają gazociągi lub linie telekomunikacyjne, oznacza to realną szansę na dochodzenie wysokich rekompensat. To jedna z największych zmian w ochronie prawa własności od lat.

Zarówno regulatorzy, jak i spółki infrastrukturalne wciąż czekają na pisemne uzasadnienie wyroku. Już dziś jednak widać, że konsekwencje tego orzeczenia mogą mieć charakter systemowy – obejmując miliony nieruchomości w całym kraju.

Miliony działek z problemem sprzed dekad

Szacuje się, że w Polsce nawet do 20 mln działek obciążonych jest infrastrukturą przesyłową. To linie energetyczne, przez gazociągi, wodociągi i inne instalacje techniczne. Dla właścicieli skutki obecności takich urządzeń są podobne – ograniczenie możliwości zabudowy, spadek wartości nieruchomości czy obowiązek zapewnienia dostępu technicznego. Ich sytuacja prawna zależy jednak od momentu, w którym infrastruktura została posadowiona.

Problem ma swoje źródło w zmianach legislacyjnych z 2008 r. Do kodeksu cywilnego wprowadzono wtedy instytucję służebności przesyłu, ustanawianą za wynagrodzeniem. Przepisy nie rozstrzygnęły jednak jednoznacznie losu infrastruktury wybudowanej wcześniej – często jeszcze w latach 70. i 80., w realiach gospodarki PRL, bez zachowania formalnych procedur wywłaszczeniowych.

– Konstrukcja służebności przesyłu pozostawiła ogromną lukę dotyczącą infrastruktury powstałej wcześniej. W praktyce doprowadziło to do sporów, w których obywatel nie dysponował skutecznymi narzędziami ochrony własności. Przedsiębiorcy przesyłowi zyskali natomiast możliwość odwoływania się do zasiedzenia w oparciu o analogiczne konstrukcje – mówi Agnieszka Ryznar, prezes Votum Odszkodowania.

Przeczytaj: Jedna definicja metrażu. Czy to koniec z chaosem w ofertach mieszkaniowych?

Zasiedzenie jako tarcza przedsiębiorców

Po 2008 r. właściciele nieruchomości zaczęli masowo kierować sprawy do sądów. Przedsiębiorcy przesyłowi bronili się, powołując się na możliwość zasiedzenia służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu – konstrukcji niewskazanej wprost w przepisach.

– Ten historyczny mechanizm zasiedzenia stał się główną tarczą przedsiębiorstw, skutecznie blokując właścicielom możliwość domagania się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz ustanowienie odpłatnej służebności na przyszłość – podkreśla Agnieszka Ryznar.

Choć stanowisko to przez lata znajdowało potwierdzenie w części orzeczeń Sądu Najwyższego, orzecznictwo nie było jednolite. W ostatnich latach pojawiały się również wyroki kwestionujące taką interpretację, co dodatkowo pogłębiało stan niepewności prawnej.

Tym razem Trybunał wydał wyrok

Poprzednie postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym kończyły się umorzeniem – najczęściej z przyczyn formalnych. Tym razem było inaczej. Sprawa została zainicjowana pytaniami prawnymi Sądów Rejonowych w Grudziądzu i Brodnicy, które wprost zakwestionowały konstytucyjność utrwalonej praktyki orzeczniczej.

– Tym razem postępowanie dotyczyło sedna wieloletniego konfliktu pomiędzy właścicielami nieruchomości a potężnymi przedsiębiorstwami przesyłowymi, operującymi infrastrukturą taką jak słupy energetyczne, gazociągi czy linie telekomunikacyjne, często posadowioną na gruncie bez uregulowanej podstawy prawnej – relacjonuje prezes Votum Odszkodowania.

Skutki wyroku mogą być daleko idące dla przedsiębiorców, jeżeli dotychczasowa doktryna zasiedzenia „wstecznego” zostanie trwale wyeliminowana z obrotu prawnego.

Właściciele nieruchomości zyskali pełną możliwość dochodzenia wynagrodzenia za wieloletnie, bezumowne korzystanie z ich gruntów oraz ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu.

– Po tym jak Trybunał Konstytucyjny uznał, że dotychczasowa praktyka sądów pozwalająca na zasiedzenie służebności przesyłu narusza konstytucyjną ochronę własności, właściciele nieruchomości zyskali pełną możliwość dochodzenia wynagrodzenia za wieloletnie, bezumowne korzystanie z ich gruntów oraz ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu. Dla osób, na których działkach znajdują się słupy energetyczne lub przebiegają gazociągi, oznacza to realną szansę na uzyskanie świadczeń od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych. Zależy to od rodzaju infrastruktury i skali ograniczeń w korzystaniu z gruntu – wskazuje Agnieszka Ryznar.

Kluczowe spółki oczekują na uzasadnienie TK

Konsekwencje wyroku analizują już najważniejsze podmioty rynku infrastrukturalnego.

– Potencjalne skutki wyroku Trybunału Konstytucyjnego w kontekście prowadzonej działalności gospodarczej są aktualnie analizowane przez spółkę. Czekamy również na pisemne uzasadnienie rozstrzygnięcia. Zakończenie tych analiz warunkuje dalsze kroki w zakresie regulowania stosunków z właścicielami nieruchomości, na których spółka posiada i eksploatuje infrastrukturę gazową – poinformowała nas Polska Spółka Gazownictwa.

Z kolei Orange Polska wskazuje, że orzeczenie nie wpływa na dotychczasowe procedury spółki

„Wyrok Trybunału Konstytucyjnego pozostaje bez wpływu na nasze procedury, które wymagają pozyskiwania zgód właścicieli na umieszczenie infrastruktury na ich nieruchomościach, względnie pozyskania odpowiednich decyzji administracyjnych” – czytamy w przesłanej odpowiedzi na nasze pytania.

Także zapytany przez nas Urząd Regulacji Energetyki oczekuje na pisemne uzasadnienie wyroku. Dopiero wtedy możliwe będzie zajęcie stanowiska w sprawie jego skutków regulacyjnych. Nie otrzymaliśmy jeszcze odpowiedzi od Polskiej Grupy Energetycznej.

Przeczytaj: Właściciele kilku mieszkań mieliby płacić nowy podatek. Kto na nim straci i jak wpłynie na rynek? (ANALIZA)

Początek lawiny roszczeń? 

Zdaniem Agnieszki Ryznar skala potencjalnych roszczeń może w krótkim czasie przewyższyć inne masowe spory znane z polskich sądów.

– Skala jest ogromna – mówimy o milionach nieruchomości. Dlatego spodziewamy się, że liczba nowych spraw w sporach przesyłowych wkrótce może przewyższyć również sprawy frankowe – dodaje Agnieszka Ryznar.

W podobnym tonie wypowiada się Agnieszka Madej z kancelarii Łebek, Madej i Wspólnicy.

– Wyrok oznacza, że przedsiębiorstwa mają teraz znacznie trudniejszą sytuację, by skutecznie podnosić zarzut zasiedzenia. Ponadto wyraźnie wzmacnia się pozycja właścicieli w negocjacjach i sporach sądowych – wskazuje ekspertka.

Wyrok TK w praktyce otwiera drogę do żądania od firm odszkodowań za bezumowne korzystanie z gruntów sprzed 3 sierpnia 2008 r.

– Jeśli dopiero w 2008 r. wprowadzono przepisy o służebności przesyłu, to zasiedzenie nie mogło rozpocząć biegu przed tą datą. Oznacza to, że na żadnej nieruchomości nie powinno jeszcze dojść do skutecznego zasiedzenia – podkreśla prawniczka.

Choć ostateczny kształt konsekwencji wyroku zależeć będzie od pisemnego uzasadnienia i dalszej praktyki sądów, jedno jest pewne. Wyrok TK z 2 grudnia 2025 r. zamyka jeden z najważniejszych rozdziałów w sporze o służebność przesyłu i otwiera nowy. Będzie on zdecydowanie korzystniejszy dla właścicieli nieruchomości.

Czy wyroki TK są obowiązujące? 

W tle całej sprawy pojawia się jeszcze jeden problem. Czy ogłoszone, ale nieopublikowane wyroki Trybunału Konstytucyjnego powinny być brane pod uwagę przez sądy, czy też nie? Czy w związku z tym niektóre spółki będą ewentualne roszczenia traktować jako bezpodstawne?

O interpretację tej skomplikowanej sytuacji zapytaliśmy prof. Jacka Bracika, profesora na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, członka Komitetu Nauk Prawnych Polskiej Akademii Nauk oraz członka Okręgowej Rady Adwokackiej w Katowicach.

– Od kilku lat mamy do czynienia z poważnym chaosem prawnym, a obecna sytuacja jest jego bezpośrednim efektem. To nie jest jednostkowy problem, lecz konsekwencja głębokiego rozregulowania systemu prawa. Konstytucja w tej kwestii jest jednoznaczna – art. 190 ust. 1 stanowi, że wyroki Trybunału Konstytucyjnego mają moc powszechnie obowiązującą i są ostateczne. Skoro tak, to sądy powinny je bezpośrednio stosować, a spółki nie powinny kwestionować ich skutków – podkreśla prof. Jacek Bracik.

Od kilku lat mamy do czynienia z poważnym chaosem prawnym, a obecna sytuacja jest jego bezpośrednim efektem. To nie jest jednostkowy problem.

Nie tak to się robi

Problem polega jednak na czymś innym – na wadliwej obsadzie Trybunału Konstytucyjnego.

– Mamy tzw. sędziów dublerów oraz jednoznaczne orzecznictwo międzynarodowe w tym zakresie. Wystarczy przypomnieć przełomowy wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w sprawie Xero Flor z maja 2021 r. ETPC wskazał, że orzekanie przez nieprawidłowo obsadzony skład TK narusza prawo do sądu, wynikające z art. 6 ust. 1 europejskiej konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności (EKPC). Jeżeli zatem dochodzi do takiego naruszenia prawa do sądu, to wydane rozstrzygnięcie nie ma charakteru prawidłowego wyroku sądowego i może być skutecznie podważane – zauważa prawnik.

W składzie Trybunału Konstytucyjnego, który 2 grudnia br. wydał rozstrzygnięcie w sprawie „zasad nabycia w drodze zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu przez przedsiębiorcę przesyłowego lub Skarb Państwa” (sprawa P 10/16), zasiadały osoby uznawane za tzw. dublerów.

– To oznacza nienależytą obsadę sądu. Dodatkowo chaos pogłębia stanowisko rządu, który w 2024 r. – w drodze uchwały – zdecydował o niepublikowaniu wyroków TK wydanych w wadliwym składzie, uznając, że skoro nie są publikowane, to w sensie prawnym nie istnieją – dodaje prof. Jacek Bracik.

Chaos prawny

Problem w tym, że Trybunał prezentuje stanowisko przeciwne, powołując się na art. 190 ust. 3 Konstytucji, zgodnie z którym orzeczenia TK wchodzą w życie z dniem ogłoszenia. W ocenie obecnego składu TK publikacja w Dzienniku Ustaw czy Monitorze Polskim ma zatem charakter wyłącznie techniczny. Nawet jeśli przyjąć taką interpretację, nie można abstrahować od wiążącego Polskę orzecznictwa Europejskiego Trybunału Praw Człowieka, które obowiązuje również polskie sądy.

– W efekcie mamy do czynienia z pełnym chaosem prawnym. W kontekście rozstrzygnięcia dotyczącego zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu oznacza to jedno. Dochodzenie praw przez właścicieli nieruchomości stanie się bardziej skomplikowane i będzie prowadzić do długotrwałych batalii sądowych. Dużo będzie zależało od postawy sędziów. Część składów może uznać, że skoro wyrok TK nie został opublikowany, to w sensie prawnym nie istnieje. Będą miały ku temu podstawy, biorąc pod uwagę orzecznictwo ETPC. Inne sądy – zapewne mniejszość – mogą brać go pod uwagę – zaznacza profesor.

Efekt murowany

Nie oznacza to jednak, że skutki tego wyroku w ogóle nie zaistnieją.

– Nawet przy sporze wokół TK sądy mają możliwość bezpośredniego stosowania Konstytucji. Artykuł 8 ust. 2 przewiduje jej bezpośrednie stosowanie, a rozproszona kontrola konstytucyjności pozwala sądom – przez analogię – chronić prawo własności obywateli. To jednak wymaga dwóch rzeczy. Po pierwsze, odwagi i świadomości sędziowskiej. Po drugie – dobrze przygotowanych pełnomocników procesowych, którzy będą potrafili zaproponować sędziom takie rozwiązania – podsumowuje prof. Jacek Bracik.

„Wyrok” niewątpliwie skomplikuje dochodzenie roszczeń, ale go nie wyeliminuje. Przedsiębiorstwa energetyczne nie będą mogły po prostu „wyreklamować się” od odpowiedzialności. To nie będzie ani proste, ani szybkie.

Z perspektywy państwa i gospodarki sytuacja jest jednak alarmująca. Dla inwestorów stabilność prawa i przewidywalność systemu są kluczowe. Jeżeli wyroki sądów konstytucyjnych można podważać, a system prawny przestaje być jednoznaczny, podkopuje to fundamenty zaufania do państwa. Pokazuje to, jak łatwo można rozregulować system prawny i jak trudne są później próby jego naprawy.

Przeczytaj: System emerytalny w Polsce. Stabilność tylko na papierze

Główne wnioski

1. Wyrok TK może istotnie wzmocnić pozycję właścicieli nieruchomości – ogranicza możliwość skutecznego podnoszenia zarzutu zasiedzenia i otwiera drogę do roszczeń za bezumowne korzystanie z gruntów oraz ustanowienie odpłatnej służebności.
2. Skala potencjalnych sporów jest systemowa (miliony działek), a spółki i regulatorzy czekają na pisemne uzasadnienie, które przesądzi o dalszych działaniach i strategiach.
3. Dodatkowym ryzykiem pozostaje niepewność wokół obowiązywania nieopublikowanych wyroków TK oraz spór o obsadę Trybunału. W praktyce wiele zależeć będzie od postawy sądów oraz jakości argumentacji pełnomocników, w tym od sięgania po bezpośrednie stosowanie Konstytucji.