​​Zapowiedź sprzedażowego odbicia w nieruchomościach się sprawdziła. Kredyty również na plusie

We wrześniu rynek mieszkaniowy wyraźnie przyspieszył. Ustawa o jawności cen, obniżka stóp procentowych i powrót klientów po wakacjach sprawiły, że sprzedaż nowych mieszkań wzrosła niemal o 40 proc. Dane pokazują, że wcześniejszy optymizm deweloperów nie był na wyrost – rynek zareagował błyskawicznie, choć nie wszędzie w ten sam sposób.

Sprzedaż w górę, ceny w miejscu

– Skłonność kupujących do szybszego podejmowania decyzji po wakacjach była do przewidzenia.

Według danych Barometru Cen Mieszkań prowadzonego przez portal Tabelaofert.pl średnia cena metra kwadratowego mieszkania w 10 największych miastach wyniosła we wrześniu 14 194 zł – to tylko symboliczny wzrost o 0,13 proc. względem sierpnia. To, co naprawdę się zmieniło, to liczba transakcji – nie tylko względem sierpnia (który był wyjątkowo słaby), ale także w porównaniu z lipcem – sprzedaż wzrosła o 20 proc.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

– Skłonność kupujących do szybszego podejmowania decyzji po wakacjach była do przewidzenia – sygnalizował to już wcześniej Indeks Nastrojów Deweloperów. Niemal 40-procentowy wzrost sprzedaży uwzględnia przy tym korektę związaną z chwilowymi zawirowaniami, jakie pojawiły się w trakcie wdrażania ustawy o jawności cen – mówi Robert Chojnacki, wiceprezes i założyciel portalu Tabelaofert.pl.

Za ten dynamiczny wzrost odpowiada nie tylko efekt sezonowy, ale też kumulacja dwóch kluczowych czynników: wdrożenie ustawy o jawności cen mieszkań oraz wrześniowa obniżka stóp procentowych. Pierwszy czynnik wpłynął na zwiększenie transparentności rynku, drugi – na poprawę dostępności kredytów. W efekcie wielu kupujących przyspieszyło decyzje zakupowe.

Ustawa o jawności cen zmienia strategie

Wrześniowe dane pokazują, że deweloperzy bardzo różnie zareagowali na nowe przepisy nakładające obowiązek publikacji pełnych cenników. Część firm postanowiła je obniżyć – obniżki dotyczyły 12,5 proc. mieszkań, podczas gdy w sierpniu było to jedynie 4,1 proc. Inni poszli w przeciwnym kierunku – w 9,7 proc. przypadków ceny zostały podniesione, w porównaniu do 5 proc. miesiąc wcześniej.

W efekcie rynek pozostał stabilny cenowo, ale zmieniły się mechanizmy sprzedażowe. Niektóre firmy wolą teraz eksponować niższą cenę wyjściową i ograniczyć skalę rabatów, inne – zawyżają stawkę katalogową, by kusić atrakcyjnymi upustami. W obu przypadkach chodzi o wywołanie u klienta poczucia korzystnej transakcji.

Zróżnicowane zmiany lokalne

W skali ogólnopolskiej zmiany cen są nieznaczne, ale na poziomie poszczególnych miast widać istotne różnice. Największe wzrosty średnich cen m kw. odnotowano w Szczecinie (+1,1 proc.) i Bydgoszczy (+1,0 proc.). Wzrost pojawił się również w Poznaniu (+0,3 proc.), natomiast we Wrocławiu ceny nieznacznie spadły (-0,3 proc.). W pozostałych lokalizacjach ceny były praktycznie stabilne, mieszcząc się w wahaniach od +0,2 proc. do -0,1 proc.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

W ujęciu rocznym mieszkania wciąż są wyraźnie droższe – średnio o 4,2 proc. Rekordowe wzrosty cen w skali roku odnotowano w Trójmieście (+14,4 proc.) i Bydgoszczy (+13,4 proc.), podczas gdy w Łodzi ceny spadły o 2,3 proc., a w Krakowie – o 1,2 proc. Dane te potwierdzają, że lokalne rynki reagują na czynniki popytowe i podażowe w bardzo różny sposób.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Przeczytaj: Kaucja czas start. „Dziś rusza system, który w kolejnych miesiącach będzie dojrzewał”

Skok sprzedaży jako efekt skumulowany

– Na decyzje kupujących wpłynęły nie tylko przepisy o jawności cen, które przyspieszyły finalizację transakcji, ale także obniżka stóp  procentowych.

Wrześniowy wzrost sprzedaży to nie tylko efekt lepszego nastroju konsumentów. To również potwierdzenie wcześniejszych prognoz deweloperów. W sierpniu aż 65 proc. firm przewidywało przyspieszenie tempa sprzedaży – co okazało się trafną oceną sytuacji.

- Skuteczność działań deweloperów najlepiej widać w wynikach sprzedaży. We wrześniu sprzedaż wzrosła ona o 38,8 proc. wobec sierpnia, choć trzeba pamiętać, że sierpień był wyjątkowo słaby. W porównaniu z lipcem dynamika wynosi już 20 proc. Na decyzje kupujących wpłynęły nie tylko przepisy o jawności cen, które przyspieszyły finalizację transakcji, ale także obniżka stóp  procentowych  – podkreśla Robert Chojnacki. 

Tę ocenę potwierdzają także dane operacyjne firm sprzedażowych. Katarzyna Tworska z Rednet24 wskazuje, że liczba podpisanych umów we wrześniu była o połowę większa niż w sierpniu. W jej firmie zawarto 109 umów rezerwacyjnych i 94 deweloperskie – co potwierdza wyraźne odbicie popytu.

Zdaniem eksperta

Wrześniowy wzrost sprzedaży mieszkań? To tylko efekt statystyczny

We wrześniu rzeczywiście odnotowaliśmy nieco większy ruch na rynku, ale nie był to spektakularny wzrost – z pewnością nie rzędu jednej trzeciej. Z informacji przekazanych nam od pośredników kredytowych wynika, że liczba wypłat kredytów hipotecznych była we wrześniu wręcz niższa niż miesiąc wcześniej. Podobne sygnały płynęły też od części deweloperów – mówili o mniejszej liczbie leadów, słabszym ruchu na stronach i braku wzrostów sprzedaży. Widać więc, że dane są niejednoznaczne – niektórzy mieli lepszy miesiąc, inni gorszy, ale z całą pewnością nie był to rynkowy boom.

Skąd więc wzrost w statystykach? Najbardziej prawdopodobne wyjaśnienie to efekt przepisów o jawności cen mieszkań. Wcześniej deweloperzy nie mieli obowiązku prezentowania całej oferty na stronie – często pokazywali jedynie wybrane mieszkania. To zresztą dość naturalne zjawisko, podobne do tego, jak sieci handlowe nie wystawiają całego zaplecza towaru na półki. Wraz z wejściem w życie nowych regulacji, wielu deweloperów uzupełniło swoją obecność w serwisach ogłoszeniowych. Dzięki temu również nasza baza danych została rozszerzona o mieszkania, które wcześniej nie były monitorowane – mimo że część z nich była już sprzedana.

We wrześniu nastąpiła więc kumulacja raportów sprzedażowych, które tak naprawdę dotyczyły wcześniejszych miesięcy. Umowy były zawierane wcześniej, ale dane trafiły do systemu dopiero teraz – stąd wzrost. Szacujemy, że ten efekt statystyczny mógł odpowiadać za około 15 punktów procentowych wzrostu, czyli trzy czwarte całego wrześniowego wyniku. Warto o tym pamiętać, bo dane o kredytach tego wzrostu nie potwierdzają. Mamy więc raczej do czynienia z przesunięciem raportowania niż ze wzmożonym popytem konsumenckim.

Jan Dziekoński

analityk portalu Rynekpierwotny.pl

Rynek wciąż pełen niepewności, ale optymizm dominuje

Warto jednak pamiętać, że wzrosty sprzedaży dotyczą okresu przejściowego, kiedy rynek chłonął nowe regulacje. Pytanie, czy ten trend się utrzyma, czy był jednorazowym „wystrzałem” związanym z kumulacją kilku impulsów. Z danych nie wynika jeszcze trwała tendencja wzrostowa, ale z pewnością można mówić o powrocie dynamiki.

Nastroje deweloperów pozostają dobre – sierpniowy Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży wyniósł rekordowe 0,63 pkt, co oznacza największy skok w historii badania. Przypomnijmy, że jeszcze miesiąc wcześniej wartość ta wynosiła jedynie 0,17 pkt. Rynek liczy więc na stabilizację, ale i dalszy napływ klientów – zwłaszcza tych korzystających z poprawiających się warunków finansowania.

Ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych mimo braku wsparcia

Przeczytaj: Mniej banków, lepsze warunki: jak przetasowania w sektorze finansowym zmieniają finansowanie nieruchomości komercyjnych

– Skala i wartość akcji kredytowej w segmencie kredytów mieszkaniowych w sierpniu br. potwierdza wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowym.

Sierpień 2025 r. przyniósł też silny wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Jak wynika z danych banków, liczba udzielonych kredytów była o 29,5 proc. wyższa niż rok wcześniej, a wartość finansowania wzrosła aż o 40,4 proc.

– Skala i wartość akcji kredytowej w segmencie kredytów mieszkaniowych w sierpniu br. potwierdza wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Bez żadnego programu wsparcia oraz na tle innych krajów UE z nadal wysokim poziomem oprocentowania nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych, wartość akcji kredytowej w sierpniu br. wyniosła prawie 8,9 mld zł – mówi dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.

Warto jednak pamiętać, że tak wysoka roczna dynamika to w dużej mierze efekt statystyczny.

– Wówczas nie było już kredytów z puli programu wsparcia, a akcja kredytowa hamowana była wysokim oprocentowaniem kredytów mieszkaniowych – dodaje prof. Rogowski. 

Główne wnioski

1. Wrześniowy wzrost sprzedaży nowych mieszkań (o 38,8 proc. m/m) potwierdził wcześniejsze przewidywania deweloperów zawarte w Indeksie Nastrojów.
2. Ustawa o jawności cen nie wywołała chaosu, lecz skłoniła firmy do bardziej elastycznych i zróżnicowanych strategii cenowych.
3. Średnie ceny mieszkań pozostały stabilne, mimo lokalnych wahań i zmian w cennikach – rynek pokazał odporność i dojrzałość.