Finanse osobiste

Zwalnia sprzedaż mieszkań z drugiej ręki. Kupujący czekają, a sprzedający tracą cierpliwość

Rynek wtórny nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wyraźnie wyhamował. W II kwartale sprzedaż mieszkań trwała znacznie dłużej niż rok temu, a rotacja ogłoszeń zwolniła. Proces sprzedaży staje się bardziej wymagający, szczególnie poza największymi aglomeracjami i w przypadku lokali o większym metrażu – wynika z najnowszego raportu Otodom.

Szymon Matuszyński

24.06.2025, 05:00

W niektórych miastach właściciele mieszkań muszą czekać na nabywcę nawet ponad dwa miesiące. Najdłużej trwa to w Opolu, gdzie mediana liczby dni publikacji ogłoszenia w serwisie Otodom wynosi aż 76. W Poznaniu, Katowicach czy Warszawie lokale z rynku wtórnego znikają z ofert średnio po 38-40 dniach. Fot. GettyImages

Z tego artykułu dowiesz się…

Dlaczego mieszkania na rynku wtórnym sprzedają się coraz wolniej.
Jak sytuację w tym sektorze oceniają sprzedający i kupujący.
Jak kształtują się obecnie ceny na rynku wtórnym w największych miastach.

Jeszcze niedawno sprzedaż mieszkania w dużym mieście trwała kilka tygodni. Dziś – w wielu lokalizacjach – trwa nawet dwa razy dłużej. Rynek wtórny hamuje, kupujący oglądają więcej, negocjują i coraz bardziej zwlekają z podjęciem ostatecznej decyzji.

W niektórych miastach właściciele mieszkań muszą czekać na nabywcę nawet ponad dwa miesiące. Najdłużej trwa to w Opolu, gdzie mediana liczby dni publikacji ogłoszenia w serwisie Otodom wynosi aż 76. Równie długo trzeba czekać na sprzedaż w Rzeszowie i Szczecinie. Dla porównania – w Poznaniu, Katowicach czy Warszawie lokale z rynku wtórnego znikają z ofert średnio po 38-40 dniach. Ogólny trend jest jednak jednolity – niemal wszędzie czas sprzedaży się wydłużył, a aktywność kupujących słabnie.

Największe miasta nadal dominują, ale różnice rosną

Lokalizacja nieruchomości pozostaje jednym z kluczowych czynników wpływających na czas sprzedaży. Z analiz wynika, że w mniejszych miejscowościach, szczególnie poniżej 50 tys. mieszkańców, ogłoszenia pozostają aktywne średnio przez 65 dni. W miastach średniej wielkości – od 50 do 100 tys. mieszkańców – czas ten skraca się do 44 dni. Natomiast w dużych aglomeracjach nabywcy pojawiają się już po około 41 dniach.

Oprócz lokalizacji znaczenie ma również metraż. Im większe mieszkanie, tym trudniej o szybką sprzedaż. Lokale o powierzchni powyżej 90 m kw. pozostają na rynku średnio przez 69 dni, podczas gdy mniejsze, poniżej 40 m kw., znikają po niespełna 46 dniach. To efekt przede wszystkim różnicy w całkowitej cenie zakupu – mniejsze mieszkania są bardziej dostępne i atrakcyjne dla szerszego grona nabywców, w tym także inwestorów.

– Pierwszym czynnikiem, który wpłynął na spowolnienie na rynku wtórnym, była rosnąca od kilku miesięcy liczba tzw. mieszkań gotowych niesprzedanych oferowanych przez firmy deweloperskie. Spowodowało to, że nowe, gotowe mieszkania zaczęły coraz bardziej konkurować z mieszkaniami z drugiej ręki. Drugim czynnikiem było wyczerpanie się na rynku wtórnym puli mieszkań, których właściciele skłonni byli zgodzić się na wysoki rabat (10-15 proc.), aby sfinalizować transakcję. Trzeci czynnik, który widać w danych Otodom, to zmniejszająca się od kilku miesięcy liczba mieszkań oferowanych do wynajęcia, której towarzyszy rosnąca liczba ofert na rynku wtórnym – analizuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w firmie Otodom.

Wszystko to jest efektem podwyższonej inflacji i rosnących kosztów utrzymania nieruchomości. Obniżają rentowność i powodują, że inwestycje w nieruchomości stają się mniej atrakcyjne pomimo pozornie wyższych rentowności.

– Taki mechanizm uruchomił przepływ części mieszkań z rynku najmu na rynek wtórny, czyli z najmu do sprzedaży – dodaje Katarzyna Kuniewicz.

Mieszkania do remontu przyciągają kupujących

Względnie szybka jest sprzedaż mieszkań wymagających remontu, choć można by się spodziewać, że nabywcy będą ich unikać ze względu na dodatkowe koszty. Lokale oznaczone w ogłoszeniach jako „do remontu” sprzedają się średnio po 50 dniach – szybciej niż te w lepszym stanie technicznym.

Zjawisko to utrzymuje się od lat i nie jest chwilową anomalią. Tego typu mieszkania często znajdują się w atrakcyjnych lokalizacjach. Możliwość ich aranżacji od podstaw przyciąga osoby chcące dostosować przestrzeń do własnych potrzeb. Ponadto są postrzegane jako dobra okazja inwestycyjna – zarówno dla osób prywatnych, jak i flipperów zajmujących się remontowaniem i odsprzedażą z zyskiem.

Czy zatem rosnąca popularność mieszkań do remontu może wpłynąć na wzrost ich cen ofertowych i ograniczyć ich atrakcyjność inwestycyjną w najbliższych kwartałach?

– Największy wpływ na ewentualny wzrost cen tego typu mieszkań mógłby mieć powrót na rynek dużych miast flipperów albo gwałtowny wzrost liczby poszukujących mieszkania do wynajęcia. Wyraźnego, choć ograniczonego w czasie wzrostu zainteresowania mieszkaniami na wynajem spodziewamy się w najbliższych miesiącach. Studenci rozpoczną wtedy poszukiwania nowego lokum w związku ze zbliżającym się nowym rokiem akademickim. Wiele jednak wskazuje na to, że masowego powrotu flipperów na rynki mieszkaniowe w największych polskich miastach w 2025 roku nie będzie – mówi dyrektorka badań rynku Otodom.

Trudniej sprzedać

Pomimo obserwowanego spowolnienia rynek wtórny pozostaje relatywnie stabilny. Z danych wynika, że tempo wzrostu czasu sprzedaży ogłoszeń z kwartału na kwartał nie przekraczało w ostatnich sześciu latach 1 proc. Oznacza to, że choć aktualna sytuacja nie jest komfortowa dla sprzedających, ten segment rynku nie wszedł jeszcze w awaryjny tryb.

Wzrost mediany czasu sprzedaży o 20-30 proc. w wielu miastach wynika raczej z chwilowego osłabienia popytu niż z głębszych problemów strukturalnych. Utrzymująca się wysoka liczba ofert, ostrożniejsze decyzje zakupowe i różnice między rynkiem wtórnym a pierwotnym mogą jeszcze długo kształtować dynamikę sprzedaży. W najbliższych miesiącach kluczowe będzie to, czy popyt odzyska impet – i jak szybko rynek dostosuje się do nowych realiów.

– Ta wymagająca sytuacja rynkowa powoduje, że sprzedający muszą zmienić swoje dotychczasowe zachowania, opracowując i realizując strategie sprzedażowe. Ponieważ właściciel pojedynczego mieszkania ma ograniczone możliwości realizacji nawet teoretycznie najlepszej strategii, wiele wskazuje na to, że w kilku najbliższych miesiącach będziemy obserwować wzrost znaczenia dobrze działających portali ogłoszeniowych i profesjonalnie działających agencji nieruchomości – twierdzi Katarzyna Kuniewicz.

Rząd rezygnuje z programu Pierwsze Klucze

Dla rynku wtórnego istotną informacją jest zapowiedź z początku czerwca o wycofaniu się rządu z programu Pierwsze Klucze – następcy popularnego Bezpiecznego Kredytu 2 proc.

Tym samym kończy się etap państwowego wspierania zakupu mieszkań w formule preferencyjnych dopłat do kredytów hipotecznych. Przedstawiciele rządu zapowiedzieli przekierowanie środków budżetowych do samorządów, które mają przeznaczyć je na rozwój budownictwa społecznego.

Decyzja ta oznacza zmianę priorytetów w polityce mieszkaniowej. Zamiast wspierać indywidualnych kredytobiorców, państwo ma się skupić na zwiększaniu zasobu mieszkań komunalnych i społecznych.

Co myślą poszukujący i sprzedający?

6 proc. kupujących uważa, że II kwartał 2025 roku to dobry czas na zakup nieruchomości – wynika z badania portalu Nieruchomosci-online.pl. Łącznie z odpowiedziami „raczej tak” odsetek ten rośnie do 26 proc. To o 4 punkty procentowe więcej niż w I kwartale 2025 roku. Wciąż jednak aż 36 proc. respondentów ma zdanie negatywne (20 proc. „raczej nie”, 16 proc. „zdecydowanie nie”), a aż 38 proc. nie potrafi jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie.

Postrzeganie atrakcyjności zakupu bardzo różni się regionalnie. Najwięcej optymistów jest w województwie podkarpackim (38 proc.) i lubuskim (40 proc.), najmniej – w województwie świętokrzyskim (14 proc.). W Warszawie przekonanych do zakupu jest 30 proc. respondentów, podczas gdy w pozostałej części Mazowsza – tylko 25 proc.

Ocena sytuacji z perspektywy sprzedających jest nieco bardziej optymistyczna. 34 proc. respondentów uznało, że II kwartał 2025 roku to dobry moment na sprzedaż nieruchomości. To o 6 punktów procentowych więcej niż na początku roku. 25 proc. wskazało „raczej tak”, a 9 proc. „zdecydowanie tak”. Jednocześnie 26 proc. ma zdanie negatywne, a 40 proc. nie jest pewnych, jak ocenić aktualną koniunkturę sprzedażową.

Wszystko przez wysokie ceny

Pomimo większego przekonania do zakupów i sprzedaży ocena poziomu cen pozostaje jednoznaczna. Aż ośmiu na 10 respondentów uznaje obecne ceny nieruchomości za wysokie lub bardzo wysokie. Uwaga ta jest niezależna od wieku. 78 proc. młodych dorosłych (18-34 lata) i aż 84 proc. osób w wieku 45-54 lata postrzega ceny jako wygórowane. Choć odsetek osób oceniających ceny jako „bardzo wysokie” nieznacznie spadł w porównaniu do I kwartału (z 60 proc. do 55 proc.), ogólny odbiór rynku pozostaje jednoznaczny – jest drogo.

Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach zaczęły delikatnie, ale jednak systematycznie spadać. Z danych serwisów Morizon-Gratka wynika, że w maju 2025 roku średnie stawki były niższe niż rok wcześniej aż w 11 z 12 analizowanych lokalizacji. Największe obniżki zanotowano w Krakowie, gdzie średnia cena m kw. spadła o 5,1 proc., czyli o 853 zł. Przeciętne 50-metrowe mieszkanie w stolicy Małopolski potaniało w ciągu roku o ponad 40 tys. zł.

Wyraźną przecenę odnotowano również w Lublinie (spadek o 4,1 proc.) oraz w Olsztynie (3,6 proc.). Mniejsze zmiany, oscylujące wokół symbolicznych wartości, miały miejsce m.in. w Gdańsku (-1,3 proc.), Poznaniu (-1,4 proc.) i Katowicach (-0,4 proc.). Jedynym wyjątkiem wśród dwunastu największych miast była Łódź. Średnia cena za metr kwadratowy nieznacznie tam wzrosła – o 0,4 proc., czyli o 33 zł.

Choć dane ofertowe wskazują na umiarkowane korekty, w praktyce ceny transakcyjne są często niższe niż te prezentowane w ogłoszeniach. Rabaty i negocjacje stały się rynkową normą – obniżki sięgające kilku, a nawet kilkunastu procent są dziś warunkiem zawarcia transakcji. Zjawisko to wpływa na realną dostępność mieszkań i ożywia aktywność klientów popytowych.

W ostatnich miesiącach poprawiła się także zdolność kredytowa kupujących. Rosnąca liczba ofert na rynku wtórnym i pierwotnym daje większą swobodę wyboru. W efekcie coraz więcej osób decyduje się na powrót do poszukiwań mieszkania, już bez presji szybkich decyzji. Jak pokazuje Wskaźnik Trendu Cenowego Mieszkań – w skali dziesięciu największych miast – poziom ofertowych stawek nominalnych spadł średnio o 2,6 proc. w skali roku.

To nie rewolucja cenowa, ale wyraźny sygnał zmiany. Dla kupujących to czas większej przewagi negocjacyjnej – a dla sprzedających impuls do weryfikacji oczekiwań.

Rynek wtórny wyhamowuje – rośnie czas sprzedaży, spada aktywność kupujących, a proces transakcyjny staje się bardziej wymagający. Najdłużej na nabywców czekają mieszkania w mniejszych miastach oraz te o dużym metrażu, za to szybciej znikają z rynku lokale do remontu.
Rząd wycofał się z programu dopłat Pierwsze Klucze, co kończy etap wspierania popytu przez preferencyjne kredyty. W zamian środki mają być przeznaczone na rozwój budownictwa społecznego, co sygnalizuje zmianę strategii w polityce mieszkaniowej państwa.
Ceny ofertowe zaczęły delikatnie spadać, ale wciąż są postrzegane jako bardzo wysokie. Większość transakcji finalizowana jest po negocjacjach i z rabatami. Zwiększona podaż oraz poprawa dostępności kredytów dają kupującym więcej przestrzeni do działania.