Zaloguj się 
Dzieje się!
Obudzić inwestycje
Obudzić inwestycje w nieruchomościach mieszkaniowych. Co musi się wydarzyć, aby rynek ruszył?
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w ostatnich latach przeszedł drogę od pandemicznego boomu, przez rekordową aktywność w 2021 r., po fazę stopniowego spowolnienia, które uwidoczniło się w pełni w 2024 r. i pierwszych sześciu miesiącach 2025 r. Nie jest to jednak załamanie. To raczej rosnące tarcie pomiędzy potencjałem inwestycyjnym a systemowymi barierami, które hamują lub odwlekają decyzje deweloperów. Gdzie zatem poszukiwać impulsów do bardziej dynamicznego odbicia?
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego inwestycje mieszkaniowe w Polsce spowalniają mimo przygotowanych projektów i stabilizujących się warunków rynkowych.
- Jakie decyzje samorządów i zmiany w procesach administracyjnych mogłyby najszybciej odblokować podaż mieszkań.
- W jaki sposób bariery regulacyjne, finansowe i planistyczne wpływają dziś na koszty gruntów, zdolność deweloperów do planowania oraz tempo nowych budów.
Rynek mieszkaniowy w Polsce znalazł się dziś w punkcie, w którym dotychczasowe mechanizmy przestają działać tak jak wcześniej. Choć popyt powoli się odbudowuje, a deweloperzy mają przygotowane projekty i zabezpieczone finansowanie, inwestycje ruszają wolniej. To nie brak kapitału ani technologii tworzy największe bariery. Rynek wchodzi w fazę, w której o dynamice całego sektora zaczynają decydować kwestie planistyczne dużo bardziej niż stopy procentowe czy koszty budowy.
Wykres interaktywny Dane do I połowy 2025 r. pokazują, że rynek częściowo utrzymuje istotne wolumeny, ale jednocześnie spowalnia. Jest też coraz bardziej zróżnicowany lokalnie. Najbardziej wymiernym dowodem jest czas budowy, dostępność gruntów, skala rozpoczętych inwestycji i tempo wydawania pozwoleń.
Czas budowy coraz dłuższy, choć powinien być krótszy
Jednym z kluczowych wskaźników obrazujących kondycję rynku jest przeciętny czas realizacji projektów mieszkaniowych. Dane GUS-u pokazują wyraźne wydłużenie tego procesu:
- 2015 r.: 22,4 miesiąca
- 2022 r.: 23,9 miesiąca
- 2024r.: 26 miesięcy
W realiach coraz szerszego zastosowania prefabrykacji, lepszej logistyki i większego doświadczenia wykonawców należałoby oczekiwać skracania tego czasu. Tymczasem budujemy dłużej niż kiedykolwiek w ostatniej dekadzie. To sygnał, że problem nie leży już w technologii, a w przeciągających się procedurach, niejednoznacznych interpretacjach i rosnącej złożoności regulacyjnej.
Rozpoczęte budowy – statystyka, która mówi o rynku najwięcej
Oddane mieszkania mają charakter historyczny – odzwierciedlają decyzje sprzed dwóch lub trzech lat. Inaczej jest z rozpoczętymi budowami, które pokazują realny moment inwestycyjny.
W latach 2020-2025 widać bardzo wyraźny punkt szczytowy: 2021 r. – ponad 277 tys. rozpoczętych budów lokali, mimo lockdownów i ograniczeń pandemicznych. W teorii budów powinno być wtedy mniej – w praktyce deweloperzy osiągnęli najwyższą aktywność w historii.
Wykres interaktywny Od tego momentu rynek stopniowo hamował. W 2024 r. rozpoczęcia odbiły po pandemicznej turbulencji, ale już w pierwszej połowie 2025 r. nastąpił ponowny spadek – kilkanaście procent mniej niż rok wcześniej. Do połowy ubiegłego roku rozpoczęto budowę ponad 122 tys. mieszkań. Do połowy obecnego – nieco ponad 110 tys., czyli 9,5 proc. mniej.
Pozwolenia na budowę: rynek nie reaguje tak, jak powinien
Jeszcze większe obawy wzbudza liczba wydawanych pozwoleń na budowę w 2025 r. Teoretycznie deweloperzy powinni masowo składać wnioski, aby odsunąć w czasie obowiązek stosowania przepisów dotyczących miejsc doraźnego schronienia (MDS). W przeszłości rynek reagował gwałtownymi skokami – choćby przed wejściem regulacji dotyczących placów zabaw. Tym razem takiej reakcji nie ma. Branża zapewne skupiła większość zasobów na uzyskiwaniu decyzji WZ przed wejściem reformy planowania przestrzennego.
W pierwszej połowie 2024 r. wydanych zostało ponad 144 tys. pozwoleń. W bieżącym roku już tylko nieco ponad 122 tys., co oznacza spadek o 15,4 proc. Jeszcze większy spadek widoczny jest, jeśli chodzi o mieszkania deweloperskie (przeznaczone na sprzedaż lub wynajem) – tutaj wynosi on aż 25 proc. (102 tys. w I połowie 2024 r. vs. 76,5 tys. w I połowie. 2025 r.).
Pozwolenia nie są więc dziś priorytetem. Priorytetem jest zapewnienie sobie możliwości budowania w przyszłości.
Wykres interaktywny Rynek niezwykle zróżnicowany. Część miast rośnie, część ostro hamuje
Ponadto dane do I połowy 2025 r. pokazują, że polski rynek mieszkaniowy coraz bardziej różnicuje się wobec konkretnych miast.
Wzrost oddań:
- Wrocław: +50 proc.
- Warszawa: +30 proc.
- Poznań: +10 proc.
Spadki oddań:
- Kraków: -31 proc.
- Gdańsk: -34 proc.
- Gdynia: -47 proc.
Rynki zaczynają być determinowane nie gospodarką czy polityką pieniężną, ale lokalną dostępnością gruntów, jakością planowania i sprawnością administracji.
Wykres interaktywny Decyzje, które mogą odblokować rynek mieszkaniowy
Rosnące koszty budowy, zmienność koniunktury czy programy kredytowe to dziś tylko tło. Coraz wyraźniej widać, że największym wyzwaniem dla rynku mieszkaniowego jest brak spójności pomiędzy realnymi potrzebami inwestycyjnymi a lokalnymi decyzjami planistycznymi. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli deweloperzy dysponują kapitałem, wykonawstwem i przygotowanymi projektami, to nadal nie mogą przenieść ich z biurek na place budów.
Zdaniem eksperta
Procedury trwają dłużej niż budowa. Dlatego inwestycje mieszkaniowe stoją w miejscu
Trudność stanowi nie sam proces wydania decyzji, lecz powolne działanie administracji: terminy, rozpatrywanie wniosków i wyłanianie wykonawców. Kolejnym utrudnieniem jest długie oczekiwanie na warunki zabudowy, niezbędne przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, oraz cykliczne – tylko dwa razy w roku – nabory wniosków o finansowanie. Drugą barierą są mechanizmy finansowe, zwłaszcza wymóg posiadania pozwolenia na budowę przed złożeniem wniosku o środki. Sytuację komplikują wahania cen gruntów, stóp procentowych i kosztów materiałów. Trzecia bariera to wykonawstwo: przetargi publiczne oparte niemal wyłącznie na najniższej cenie, uniemożliwiają budowanie stabilnych mocy wykonawczych, bo warunki rynkowe (m.in. pozyskiwanie wykwalifikowanych pracowników) szybko się zmieniają.
Największy potencjał dostrzegamy w usprawnieniu administracji: skrócenie terminów, uproszczenie procedur i zwiększenie przewidywalności. Stabilna podaż mieszkań wymaga też długofalowych planów inwestycyjnych miast, przetargów opartych na jakości, a nie tylko na cenie oraz narzędzi finansowych zapewniających stabilność. Takie narzędzia to np.: gwarancje albo stałe zasady naborów.
Najbardziej kluczowe jest jednak stabilne otoczenie regulacyjne, które umożliwi deweloperom planowanie w kilkuletnim horyzoncie czasowym.
1. Grunty: wąskie gardło rynku
Problem opisuje Tomasz Stoga, prezes PROFIT Development, który zwraca uwagę na skalę niewykorzystanych terenów w najlepszych lokalizacjach dużych miast. Jego zdaniem rynek mieszkaniowy mógłby odzyskać płynność w ciągu kilku miesięcy, gdyby samorządy zdecydowały się dopuścić funkcję mieszkaniową na gruntach usługowo-przemysłowych.
– Jeśli chodzi o impuls inwestycyjny dla rynku nieruchomości, to moim zdaniem wystarczyłaby jedna decyzja – na poziomie samorządu, nie ustawodawcy. Problem nie tkwi w przepisach krajowych, tylko w tym, jak gminy korzystają z narzędzi, które już mają – mówi Tomasz Stoga
Deweloperzy posiadają dziś ogromne rezerwy gruntów o przeznaczeniu usługowo-przemysłowym.
– Na przykład we Wrocławiu są tysiące hektarów takich terenów. Gminy lata temu przyjęły założenie, że powstaną tam biurowce, hale, magazyny i cała infrastruktura usługowa. Problem polega na tym, że popytu na te funkcje po prostu nie ma. I wtedy niektórzy – z braku alternatywy – próbują tam realizować inwestycje najmu instytucjonalnego (PRS), często w dość wymagających warunkach, np. bez odpowiedniej liczby miejsc parkingowych i przy wyższym VAT-cie. Ale to też przestaje działać – zauważa Tomasz Stoga.
Tymczasem parametry zabudowy – wysokość, kubatura, intensywność – są już określone i mogą pozostać niezmienione. Jedyne, co wymaga decyzji, to dopuszczenie alternatywnej funkcji. To sposób na natychmiastowe zwiększenie podaży gruntów i obniżenie presji cenowej na tereny już przeznaczone pod "mieszkaniówkę".
– Gdyby miasta dały inwestorom możliwość wyboru funkcji (usługowa/mieszkaniowa) w ramach istniejących parametrów zabudowy, rynek mieszkań natychmiast by się ustabilizował. Spadłyby ceny gruntów, wzrosłaby podaż, a gminy mogłyby na tym realnie zarobić. Tylko tyle i aż tyle – podkreśla prezes PROFIT Development.
Grunty są. Ograniczenia są w innym miejscu
Zasób miejski mógłby odegrać znacznie większą rolę w stymulowaniu podaży, zwłaszcza w centrach dużych miast, gdzie ceny ziemi są dziś jednym z głównych czynników ograniczających rozwój "mieszkaniówki".
– Niewątpliwie ogromnym wyzwaniem są rosnące ceny gruntów oraz ich dostępność. Istotną rolę mogłyby odegrać samorządy, przez uwolnienie gruntów miejskich przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne, a także planowanie przestrzenne – w szczególności dogęszczające zabudowę śródmiejską dużych miast – dodaje Filip Nawratil, prezes Euro Styl, Grupa Dom Development.
Podobnie ocenia sytuację Tomasz Delowski z Tętnowski Development, wskazując, że w takich miastach jak Kraków problem jest fundamentalny: po prostu brakuje działek, na których można budować. I dopiero plan ogólny oraz realne przyspieszenie ZPI (Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych) mogą to zmienić.
– Największą barierą dla nowych inwestycji mieszkaniowych pozostaje dziś ograniczona dostępność gruntów w lokalizacjach o najwyższym popycie – wyjaśnia Tomasz Delowski.
Na przykład w Krakowie praktycznie nie ma obecnie możliwości pozyskania działki, na której można w rozsądnym czasie rozpocząć budowę – niewiele terenów ma przeznaczenie mieszkaniowe, a te dostępne charakteryzują się niską chłonnością
– Nadzieją na poprawę sytuacji jest wejście w życie nowego planu ogólnego oraz realne przyspieszenie procedur ZPI, które mogłyby ułatwić przekształcanie gruntów na cele mieszkaniowe – dodaje Tomasz Delowski.
Grunty są więc pierwszym i najbardziej oczywistym wąskim gardłem. Bez ich odblokowania trudno liczyć na trwałą poprawę podaży i stabilizację cen.
2. Administracja i regulacje – największy hamulec nowych inwestycji
Drugą, równie ważną barierą są procedury – długie, rozproszone, często niejednoznaczne. To one powodują, że przeciętny czas realizacji budowy budynku wielorodzinnego rośnie, zamiast się skracać.
Filip Nawratil zwraca uwagę, że to właśnie uzgodnienia i interpretacje przepisów decydują dziś o terminach uruchomienia nowych inwestycji, i to nawet w dobrze przygotowanych firmach dysponujących stabilnym finansowaniem i własnym wykonawstwem.
– Dla podmiotów takich jak nasza spółka, która ma własne generalne wykonawstwo, a także stabilną sytuację finansową, największym wyzwaniem są obecnie bariery regulacyjne. Jako branża zmagamy się z niejednoznacznością przepisów i tym samym z różnymi interpretacjami w zależności od gminy, także z długim oczekiwaniem na uzgodnienia z gestorami sieci – wszystko to znacznie wydłuża czas aktywacji nowych projektów – zaznacza prezes spółki należącej do grupy Dom Development.
W Krakowie sytuacja wygląda podobnie, z tą różnicą, że na proceduralne opóźnienia nakłada się także brak planów miejscowych i długie postępowania odwoławcze.
Czas to mieszkanie
– Drugim obszarem wymagającym pilnej poprawy są przewlekłe procedury administracyjne związane z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę i prowadzeniem postępowań odwoławczych. To bariera, którą można usunąć najszybciej – proponowane obecnie zmiany legislacyjne, jeśli zostaną uchwalone, mają szansę realnie skrócić czas przygotowania inwestycji i przełożyć się na zwiększenie podaży mieszkań – dodaje Tomasz Delowski.
O tym, że administracja stała się głównym „wąskim gardłem”, mówi Dawid Wrona, członek zarządu i COO Archicom. Według niego to właśnie niejednoznaczność interpretacyjna i nieprzewidywalność decyzji urzędów spowalnia inwestycje bardziej niż czynniki ekonomiczne.
– Wyzwaniem dla branży są kwestie administracyjne. To elementy, które spowalniają uruchamianie nowych projektów bardziej niż same warunki finansowe. Są to jednocześnie bariery, które można stosunkowo szybko ograniczyć – m.in. przez cyfryzację procesów, ujednolicenie wytycznych oraz bardziej przewidywalny kalendarz decyzyjny po stronie administracji – podkreśla Dawid Wrona.
Podobnie ocenia sytuację ekspert rynku mieszkaniowego, Jacek Piotr Kacprzyk, wskazując, że spośród wszystkich barier to właśnie procedury są najłatwiejsze do zmiany — i mogłyby szybko przynieść widoczne efekty.
– Na rynku mieszkaniowym wyraźnie widać trzy główne bariery, które hamują powstawanie nowych inwestycji. Pierwsza to bariery administracyjne. Deweloperzy często zmagają się z długimi procedurami i wydłużonym czasem oczekiwania na kluczowe decyzje – mówi Jacek Piotr Kacprzyk.
Opóźnia to start inwestycji o wiele miesięcy, a czasami nawet lat, co bezpośrednio wpływa na jej rentowność i kondycję całego rynku.
– Najszybszym sposobem na poprawę sytuacji byłoby uproszczenie procedur, przyspieszenie wydawania decyzji i wprowadzenie bardziej przewidywalnych zasad dla inwestorów – dodaje ekspert.
To jednak nie wszystko. Druga bariera zdaniem Jacka Piotra Kacprzyka to kwestie finansowe. Wysokie koszty gruntów, ograniczony dostęp do kredytów inwestycyjnych i wahania stóp procentowych znacząco wpływają na możliwości realizacji nowych projektów.
– Tutaj nie ma łatwych rozwiązań, ponieważ wiele czynników nakłada się na siebie i wymaga długofalowych działań systemowych – dodaje ekspert.
Trzecia bariera to aspekt wykonawczy. W Polsce wciąż brakuje wykwalifikowanej kadry budowlanej, choć problem częściowo łagodzi zatrudnianie pracowników zagranicznych.
– Jednocześnie deweloperzy mają dostęp do nowoczesnych technologii, a inwestycje, szczególnie w segmencie premium, wyróżniają się rozwiązaniami porównywalnymi z tymi stosowanymi w Europie Zachodniej – dodaje Jacek Piotr Kacprzyk.
3. Finansowanie, koszty i stabilność inwestycyjna
Trzecią osią problemów są wyzwania finansowe – a te dotyczą zarówno deweloperów, jak i nabywców. Wysokie stopy procentowe, rosnące koszty realizacji i brak zaawansowanych narzędzi finansowania projektów sprawiają, że część inwestycji trafia do zamrażarki.
– Wysokie stopy procentowe oraz znaczący wzrost kosztów realizacji inwestycji sprawiły, że duża część klientów nie podejmuje decyzji o zakupie mieszkania – zauważa Paweł Koperski, członek zarządu Q3D Concept.
Programy popytowe często przynoszą skutki odwrotne do zamierzonych, bo zaburzają równowagę rynkową. Ogromny popyt wygenerowany przez takie działania praktycznie wyczerpał dostępność mieszkań, co z kolei skłoniło deweloperów do uruchomienia dużej liczby nowych projektów
– Program „kredyt 2 proc.” był instrumentem wspierającym popyt. Tymczasem realną pomocą byłby program wspierający podaż – czyli stworzenie warunków umożliwiających obniżenie kosztów realizacji inwestycji, przede wszystkim przez zwiększenie dostępności gruntów oraz weryfikację obowiązujących regulacji i przepisów – dodaje Paweł Koperski.
Brak stabilizacji utrudnia planowanie
Także inni eksperci podkreślają, że brak długoterminowej stabilności finansowej i regulacyjnej sprawia, że trudno planować inwestycje na kilka lat do przodu. Wyraźnie mówi o tym Archicom:
– Kluczowe jest zapewnienie bardziej stabilnych, długoterminowych instrumentów finansowania budownictwa mieszkaniowego. Warunkiem jest jednak uporządkowane, długoterminowe otoczenie regulacyjne oraz narzędzia pozwalające deweloperom i samorządom planować inwestycje w horyzoncie kilku lat – dodaje Dawid Wrona.
Z kolei Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE zwraca uwagę na konsekwencje braku spójnej, długofalowej strategii mieszkaniowej oraz częste zmiany przepisów, które zwiększają niepewność inwestycyjną.
– Firmy deweloperskie w Polsce opanowały umiejętność działania w dynamicznie zmieniającym się otoczeniu. Jest jednak kilka wyraźnych barier, które wpływają na działalność deweloperską. Jedną z nich są często zmieniające się regulacje prawne. Obecnie zaniepokojenie wywołuje nowa ustawa planistyczna i konieczność uchwalenia planów ogólnych przez gminy do połowy przyszłego roku – podkreśla Agnieszka Mikulska.
Według niej stabilizacja podaży wymagałaby nie tylko zmian proceduralnych, ale również współpracy pomiędzy sektorem prywatnym a gminami – szczególnie w zakresie mieszkań dostępnych.
– Uzyskanie stabilnej podaży wymagałoby współpracy deweloperów i samorządów lokalnych przy dostarczaniu tak zwanych mieszkań dostępnych. Rozwiązania tego typu realizowane są w krajach europejskich i poza Europą. Żadne z nich nie jest jednak zupełnie pozbawione wad i zapewne należałoby stworzyć pewną hybrydę rozwiązań, dostosowaną do polskich warunków – dodaje ekspertka CBRE.
Rynek mieszkaniowy wchodzi dziś w fazę, w której tradycyjne miary – liczba oddanych mieszkań czy wolumen sprzedaży – nie wystarczają już do zrozumienia sytuacji. Coraz wyraźniej widać, że o dynamice inwestycji decydują czynniki systemowe: sprawność administracji, tempo procedur, dostępność planistyczna i przewidywalność otoczenia prawnego. To nie brak kapitału ani technologii blokuje deweloperów, lecz zatory proceduralne i ograniczona możliwość racjonalnego planowania w horyzoncie kilkuletnim. W efekcie rynek działa z opóźnieniem, a inwestycje ruszają wolniej, niż pozwalałyby na to możliwości organizacyjne i wykonawcze branży.
Jednocześnie widać wyraźnie, że potencjał rozwojowy sektora jest ogromny – od dużych zasobów gruntów po rosnące możliwości technologiczne i wysoki poziom profesjonalizacji firm. Warunkiem wykorzystania tego potencjału jest jednak przejście od zarządzania ad hoc do systemowego otoczenia regulacyjnego, które nie będzie zaskakiwać ani spowalniać decyzji inwestorów. Bez skrócenia procedur, uspójnienia interpretacji i stworzenia stabilnych mechanizmów finansowania rynek pozostanie w stanie częściowej aktywności, w której podaż jest ograniczana nie przez realne możliwości branży, lecz przez bariery administracyjne.
Główne wnioski
- Największym wąskim gardłem rynku są dziś decyzje samorządów dotyczące przeznaczenia gruntów – to one w największym stopniu kształtują podaż, ceny ziemi i możliwości inwestycyjne deweloperów.
- Procedury administracyjne i niejednoznaczne interpretacje przepisów spowalniają inwestycje bardziej niż czynniki ekonomiczne, wydłużając proces przygotowania projektów i zwiększając ryzyko operacyjne.
- Brak stabilnych narzędzi finansowania i przewidywalnego otoczenia regulacyjnego utrudnia planowanie inwestycji długoterminowych, pogłębiając różnice pomiędzy rynkami lokalnymi i osłabiając zdolność branży do zwiększenia podaży mieszkań.
