Zaloguj się 
Dzieje się!
Czy geopolityka wstrząśnie rynkiem magazynowym w Polsce i zachwieje łańcuchami dostaw?
Polski rynek magazynowy wchodzi w 2026 r. w relatywnie dobrej kondycji. Popyt pozostaje wysoki, nowa podaż wyraźnie wyhamowuje, a kluczowe wskaźniki – takie jak poziom pustostanów czy czynsze – po okresie dynamicznych zmian zaczynają się stabilizować. Jednocześnie sektor funkcjonuje dziś w otoczeniu narastającej niepewności geopolitycznej, która coraz częściej przestaje być jedynie tłem dla decyzji biznesowych. Coraz wyraźniej wpływa natomiast na sposób projektowania łańcuchów dostaw, strategie lokalizacyjne firm oraz podejście inwestorów do ryzyka.
Z tego artykułu dowiesz się…
- W jakim stopniu rosnące napięcia geopolityczne realnie wpływają na funkcjonowanie rynku magazynowego i łańcuchów dostaw w Polsce.
- Czy Polska – jako kraj przyfrontowy UE i NATO – zyskuje strategicznie na znaczeniu, czy raczej staje się rynkiem obarczonym dodatkowymi ryzykami inwestycyjnymi.
- Jak nearshoring, regionalizacja oraz zmiana podejścia do kosztów i bezpieczeństwa dostaw przeobrażają strukturę popytu oraz decyzje inwestycyjne na rynku magazynowym.
Wojna w Ukrainie, napięcia na kluczowych szlakach handlowych, niestabilność transportu morskiego oraz postępująca fragmentacja globalnej gospodarki sprawiają, że logistyka – a wraz z nią rynek magazynowy – staje się dziś jednym z najbardziej wrażliwych segmentów realnej gospodarki. Dla Polski, będącej jednocześnie krajem granicznym UE i NATO oraz jednym z największych rynków magazynowych Europy Środkowo-Wschodniej, oznacza to splot nowych szans i nowych ograniczeń.
Kluczowe pytanie nie brzmi więc, czy geopolityka wpływa na rynek magazynowy, lecz w jakim stopniu zmienia jego funkcjonowanie i jakie konsekwencje przyniesie to w średnim terminie. Tym bardziej że sektor ten coraz wyraźniej pełni rolę barometru kondycji całej gospodarki – jej odporności, elastyczności i zdolności adaptacyjnych.
Rynek w fazie równowagi – stabilny, ale bardziej uważny
Z prognoz AXI IMMO wynika, że sektor magazynowy na koniec 2025 r. pozostawał jednym z najbardziej stabilnych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Pomimo wyraźnego wyhamowania nowej podaży aktywność najemców utrzymuje się na wysokim poziomie, a rynek wszedł w fazę dojrzałej równowagi – takiej, w której decyzje podejmowane są ostrożniej, lecz w większym stopniu opierają się na realnych potrzebach operacyjnych.
Całkowity popyt brutto na nowoczesne powierzchnie magazynowe w 2025 r. może przekroczyć 6 mln m kw. To uplasowałoby rok 2025 na trzecim miejscu w historii rynku pod względem wielkości popytu – po rekordowych latach 2021–2022 (pełne dane za rok 2025 znane będą dopiero w połowie lutego - red.). Coraz większą rolę odgrywają przy tym renegocjacje i przedłużenia obowiązujących umów, które odpowiadają już za około połowę wszystkich transakcji.
Po stronie podaży deweloperzy zachowują daleko idącą ostrożność. Nowa powierzchnia oddana do użytkowania, szacowana na ok. 1,8 mln m kw., będzie najniższa od 2016 r. Realizowane projekty powstają głównie w formule pre-let oraz BTS (build-to-suit), a inwestycje spekulacyjne pozostają wyraźnie ograniczone. W efekcie poziom pustostanów powinien utrzymać się w okolicach 8 proc.
Ten obraz stabilizacji nie oznacza jednak braku napięć. Coraz więcej decyzji – zarówno po stronie najemców, jak i inwestorów – podejmowanych jest w warunkach podwyższonej niepewności geopolitycznej. To ona zaczyna realnie wpływać na strategie lokalizacyjne, horyzonty inwestycyjne i ocenę ryzyka.
Geopolityka przestaje być tłem dla biznesu
W ocenie przedstawicieli rynku coraz trudniej traktować geopolitykę jako odległy kontekst dla decyzji logistycznych i inwestycyjnych. Dla wielu firm stała się ona jednym z czynników realnie wpływających na sposób projektowania i funkcjonowania łańcuchów dostaw.
– Obecne napięcia geopolityczne nie są już wyłącznie czynnikiem ryzyka „wkalkulowanym” w modele biznesowe. W wielu przypadkach realnie przeprojektowują sposób działania łańcuchów dostaw, szczególnie w Europie Środkowo-Wschodniej – mówi Joanna Sinkiewicz, dyrektorka zarządzająca Accolade w Polsce.
Obecne napięcia geopolityczne nie są już wyłącznie czynnikiem ryzyka „wkalkulowanym” w modele biznesowe.
Region CEE jest przy tym bardziej wrażliwy na tego typu wstrząsy m.in. ze względu na brak wspólnej polityki fiskalnej, większe rozdrobnienie gospodarcze oraz silniejsze uzależnienie od zewnętrznych źródeł surowców i energii.
– Doświadczenia ostatnich lat – zwłaszcza okresu po wybuchu wojny w Ukrainie w 2022 r. – pokazały, że część łańcuchów dostaw została trwale przerwana lub musiała zostać szybko przedefiniowana. Towarzyszyły temu poważne zakłócenia logistyczne, problemy z dostępnością materiałów oraz gwałtowny wzrost kosztów. Dotyczyło to także rynku nieruchomości komercyjnych. Tam wiele projektów mierzyło się z opóźnieniami, wzrostem kosztów i nieprzewidywalnością po stronie podaży – dodaje Joanna Sinkiewicz.
Nie oznacza to jednak trwałej destabilizacji systemu.
– Łańcuchy logistyczne wykazują zdolność adaptacji. Nowe kierunki dostaw i alternatywne źródła zaopatrzenia stopniowo zastępują wcześniejsze rozwiązania. W efekcie część ryzyk stała się dziś elementem stałej kalkulacji biznesowej. Jednak poziom niepewności pozostaje wyraźnie wyższy niż przed 2022 r. To realnie wpływa na decyzje inwestycyjne oraz strategie rozwoju firm – podkreśla dyrektorka zarządzająca Accolade.
Polska między ryzykiem a strategiczną rolą
Położenie Polski sprawia, że kraj jednocześnie zyskuje na znaczeniu operacyjnym i znajduje się w obszarze podwyższonej percepcji ryzyka. Z perspektywy analitycznej wpływ geopolityki na codzienne funkcjonowanie rynku magazynowego pozostaje jednak – przynajmniej na razie – ograniczony.
– Obecna sytuacja geopolityczna nie ma istotnego wpływu na modele łańcuchów dostaw w Europie Środkowo-Wschodniej. Inwestorzy uwzględnili już czynnik ryzyka związany z wojną w Ukrainie w swoich strategiach zakupowych oraz wycenach nieruchomości – wskazuje Monika Rykowska, dyrektorka działu badań i analiz rynkowych w AXI IMMO.
Z punktu widzenia najemców kluczowe pozostają przede wszystkim czynniki operacyjne – dostępność infrastruktury, koszty prowadzenia działalności oraz ciągłość procesów logistycznych.
Inwestorzy uwzględnili już czynnik ryzyka związany z wojną w Ukrainie w swoich strategiach zakupowych oraz wycenach nieruchomości.
– Dla najemców, w tym operatorów logistycznych i dystrybutorów, większe znaczenie mają dostępność komunikacyjna, rozwój infrastruktury transportowej czy utrzymanie strefy Schengen niż napięcia na arenie międzynarodowej. Firmy produkcyjne analizują różne scenariusze, w tym stopniową deglokalizację, czyli odchodzenie od koncentracji działalności w jednej, często odległej lokalizacji – najczęściej poza Europą – na rzecz regionalizacji. Na tym procesie Polska może wyraźnie zyskać ze względu na swoje położenie – podkreśla Monika Rykowska.
Nearshoring i regionalizacja zamiast globalnych łańcuchów
Proces skracania i regionalizacji łańcuchów dostaw przestał być reakcją kryzysową. Stał się trwałym elementem strategii wielu firm logistycznych i produkcyjnych. Po dekadach dominacji modelu opartego na globalnych, silnie skoncentrowanych i maksymalnie zoptymalizowanych kosztowo sieciach dostaw przedsiębiorstwa coraz częściej redefiniują swoje podejście do lokalizacji produkcji, magazynowania i dystrybucji.
Kluczowym kryterium przestaje być wyłącznie koszt, a coraz większego znaczenia nabierają odporność operacyjna, przewidywalność oraz zdolność szybkiego reagowania na zakłócenia.
Zmiana ta ma charakter strukturalny i jest odpowiedzią na kumulację ryzyk, które w ostatnich latach przestały mieć charakter incydentalny. Konflikty zbrojne, napięcia handlowe, niestabilność szlaków morskich oraz rosnące znaczenie bezpieczeństwa dostaw sprawiają, że firmy coraz częściej dążą do skracania tras logistycznych i lokowania kluczowych ogniw łańcucha bliżej rynków zbytu. W tym kontekście rośnie rola Europy Środkowo-Wschodniej, a w szczególności Polski, jako potencjalnego węzła logistyczno-produkcyjnego.
– Polska, dzięki swojemu położeniu, pełni dziś funkcję zaplecza logistyczno-produkcyjnego dla Europy Zachodniej. Wiele wskazuje na to, że jej znaczenie strategiczne będzie rosło – mówi Monika Rykowska.
Znaczenie to wynika nie tylko z geografii, ale również z funkcjonowania w ramach jednolitego rynku UE, relatywnej stabilności makroekonomicznej oraz rozwiniętej infrastruktury transportowej. Z perspektywy firm reorganizujących swoje łańcuchy dostaw kluczowa jest możliwość skracania tras, ograniczania liczby punktów ryzyka oraz zwiększania kontroli nad procesami logistycznymi i produkcyjnymi.
– Z punktu widzenia łańcuchów dostaw Polska pozostaje stabilną lokalizacją w UE, umożliwiającą nearshoring, skracanie tras i wzmacnianie odporności operacyjnej zarówno w logistyce, jak i w produkcji – podsumowuje Monika Rykowska.
Logistyczny pragmatyzm
Nearshoring w praktyce nie oznacza prostego „powrotu” produkcji do Europy, lecz przebudowę całych sieci logistycznych. Firmy coraz częściej projektują je w sposób bardziej rozproszony – oparty na kilku regionalnych hubach. To pozwala ograniczać skutki potencjalnych zakłóceń i zwiększać elastyczność operacyjną. Polska, jako duży rynek wewnętrzny i jednocześnie zaplecze dla Europy Zachodniej, naturalnie wpisuje się w ten model.
Jednocześnie rosnące znaczenie operacyjne nie eliminuje czynników ryzyka, szczególnie z perspektywy kapitału inwestycyjnego. Status kraju przyfrontowego sprawia, że decyzje inwestorów stają się bardziej selektywne, a analiza projektów – bardziej wielowymiarowa i ostrożna.
– Nie oznacza to odpływu kapitału, lecz większą selektywność. Zatem większy nacisk na jakość lokalizacji, siłę najemców, długość umów i płynność aktywów – zaznacza Monika Rykowska.
Zmiana ta widoczna jest również po stronie najemców, którzy coraz większą wagę przywiązują do kosztów operacyjnych i stabilności prowadzenia działalności. W warunkach rosnącej presji kosztowej i niepewności regulacyjnej kluczowe stają się kwestie związane z energią, finansowaniem oraz dostępnością siły roboczej.
– Dla najemców kluczowe są dziś czynniki kosztowe i operacyjne, takie jak finansowanie, ceny energii czy presja płacowa. Polska strategicznie zyskuje, ale sukces zależy od świadomego zarządzania ryzykiem oraz utrzymania przewidywalnych warunków regulacyjnych i infrastrukturalnych – dodaje analityczka AXI IMMO.
Jednocześnie rynek staje się bardziej wymagający – zarówno wobec deweloperów, jak i najemców. Decyzje inwestycyjne coraz częściej podejmowane są w dłuższym horyzoncie, z uwzględnieniem scenariuszy geopolitycznych.
„Jak najpewniej”, nie „jak najtaniej”
Zmiany w globalnych szlakach transportowych dodatkowo wzmacniają ten trend. Ograniczenia w żegludze przez Morze Czerwone i Kanał Sueski oraz konieczność omijania tych tras wpłynęły nie tylko na koszty i czas dostaw, ale także na sposób planowania zapasów i lokalizacji magazynów w Europie.
– Europa od trzech lat funkcjonuje w trybie „ciągłej zmienności”. Konieczność transportowania towarów z Azji do Europy wokół Afryki, przez Przylądek Dobrej Nadziei, wydłużyła średni czas dostaw o około 10–14 dni. To znacząco podniosło koszty – mówi Przemysław Piętak, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w Polsce w Knight Frank.
W takich warunkach coraz więcej firm rezygnuje z modelu maksymalnej optymalizacji kosztowej na rzecz rozwiązań ograniczających ryzyko przerwania dostaw. Nawet kosztem wyższych wydatków operacyjnych.
– To nie jest epizod, lecz nowa normalność – podkreśla Przemysław Piętak.
Mimo tych wyzwań Polska utrzymuje pozycję lidera regionalnego rynku magazynowego, zarówno pod względem zasobów, jak i aktywności najemców.
– Dodatkowo wojna w Ukrainie przeniosła znaczną część lądowych przepływów towarowych do tzw. Korytarzy Solidarności, co jeszcze mocniej podkreśla rolę Polski jako istotnego hubu logistycznego w Unii Europejskiej – zauważa ekspert Knight Frank.
Dotychczas przez te szlaki transportowana była głównie pomoc wojskowa i humanitarna, jednak ten obraz może się wkrótce zmienić.
– Można oczekiwać, że zakończenie lub zamrożenie konfliktu przełoży się na gwałtowny wzrost zapotrzebowania na dostawy materiałów budowlanych i towarów konsumpcyjnych do Ukrainy. To z kolei może zwiększyć popyt na powierzchnie magazynowe, zwłaszcza w lokalizacjach takich jak Rzeszów – dodaje Przemysław Piętak.
Rynek magazynowy między strategicznym zyskiem a ostrożnością kapitału
Złożony i niejednoznaczny charakter obecnej sytuacji geopolitycznej coraz wyraźniej odciska się na ocenach rynku magazynowego. Polska jednocześnie wzmacnia swoją rolę operacyjną w europejskich łańcuchach dostaw i funkcjonuje w otoczeniu, które dla części inwestorów oznacza podwyższony poziom niepewności.
– Z perspektywy rynku magazynowego obecna sytuacja budzi raczej ambiwalentne odczucia. Położenie przyfrontowe podnosi strategiczną rangę kraju i jego infrastruktury logistycznej, zwiększa potrzeby operacyjne oraz popyt na powierzchnie. Jednocześnie generuje dodatkowe ryzyka – mówi Paweł Toński, prezes Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych i partner zarządzający w CRIDO.
W praktyce oznacza to dwutorowy wpływ geopolityki na rynek. Z jednej strony obserwowany jest wzrost zapotrzebowania na powierzchnie wynikający z tranzytu, zaplecza produkcyjnego oraz rosnących potrzeb logistycznych. Z drugiej – widoczne jest bardziej ostrożne podejście części inwestorów, szczególnie tych wrażliwych na ryzyko geopolityczne.
– Inwestorzy w pierwszej chwili kojarzą Polskę z wojną „za wschodnią granicą” i ostrożniej lokują tu kapitał. Dodatkowo pojawia się rozproszone ryzyko zakłóceń wynikających z potencjalnych działań hybrydowych. W logistyce może to stanowić istotne wyzwanie operacyjne – dodaje Paweł Toński.
Ryzyka pozostają, choć znaczenie Polski rośnie
Podobne wnioski płyną z analiz firm doradczych, które śledzą zarówno przepływy kapitału, jak i zmiany w strukturze popytu.
– Polska zyskuje strategicznie jako kraj przyfrontowy UE i NATO oraz kluczowe zaplecze logistyczno-produkcyjne dla Europy Zachodniej. Jednocześnie pojawiają się czynniki ryzyka, które wpływają na decyzje części inwestorów – zauważa Michał Śniadała, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE.
Polska zyskuje strategicznie jako kraj przyfrontowy UE i NATO oraz kluczowe zaplecze logistyczno-produkcyjne dla Europy Zachodniej. Jednocześnie pojawiają się czynniki ryzyka, które wpływają na decyzje części inwestorów.
Znaczenie Polski rośnie jednak nierównomiernie – najsilniej w lokalizacjach o kluczowym znaczeniu tranzytowym.
– Widać to wyraźnie na przykładzie Rzeszowa, który pełni funkcję logistycznej bramy do Ukrainy i dzięki temu zyskuje na znaczeniu. Również większe ośrodki miejskie korzystają z rosnącego wolumenu przepływów towarowych oraz przebudowy łańcuchów dostaw – wskazuje Michał Śniadała.
Jednocześnie część kapitału – zwłaszcza o profilu długoterminowym – pozostaje ostrożna.
– Wojna za wschodnią granicą sprawia, że inwestorzy nastawieni na bezpieczeństwo i stabilność długoterminową podchodzą do Polski z większym dystansem. W efekcie kraj umacnia swoją rolę operacyjną i logistyczną, ale jednocześnie traci część potencjalnych inwestycji. Tych, dla których kluczowym kryterium pozostaje postrzegane ryzyko geopolityczne – podsumowuje przedstawiciel CBRE.
Główne wnioski
- Geopolityka nie destabilizuje rynku magazynowego w Polsce, lecz trwale zmienia sposób podejmowania decyzji. Rynek pozostaje stabilny pod względem popytu, podaży i kluczowych wskaźników operacyjnych, jednak zarówno najemcy, jak i inwestorzy coraz częściej uwzględniają czynniki geopolityczne w długoterminowych strategiach. Skutkuje to większą ostrożnością, selektywnością oraz koncentracją na jakości lokalizacji i bezpieczeństwie operacyjnym.
- Znaczenie Polski w europejskich łańcuchach dostaw systematycznie rośnie, czemu towarzyszy jednak wyraźna „premia za ryzyko” po stronie kapitału. Położenie geograficzne, rozwinięta infrastruktura oraz rola zaplecza logistyczno-produkcyjnego dla Europy Zachodniej wzmacniają pozycję operacyjną kraju. Jednocześnie status państwa przyfrontowego sprawia, że część inwestorów podchodzi do nowych projektów z większą rezerwą – szczególnie w przypadku inwestycji długoterminowych.
- Nearshoring i regionalizacja prowadzą przy tym nie do ilościowej, lecz jakościowej transformacji rynku magazynowego. Model „jak najtaniej” ustępuje miejsca podejściu „jak najpewniej”, w którym kluczowe znaczenie mają lokalizacja, dostęp do infrastruktury, stabilność energetyczna oraz możliwość łączenia funkcji logistycznych i produkcyjnych. Rynek nie wchodzi w fazę gwałtownej ekspansji, lecz dojrzewa – stając się bardziej wymagający, selektywny i oparty na długofalowym planowaniu.
