Zaloguj się 
Dzieje się!
Raport Living 2040: Koszt utrzymania ważniejszy niż metraż. Rynek mieszkaniowy znajdzie się pod presją
Do 2040 roku osoby w wieku 65+ będą stanowiły w Polsce niemal 30 proc. populacji. Zmiana demograficzna przełoży się na sposób podejmowania decyzji mieszkaniowych, wynika z raportu Open Format.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego koszt utrzymania stanie się kluczowym filtrem decyzji mieszkaniowych do 2040 roku.
- Czy większym zagrożeniem dla rynku jest niedobór mieszkań czy ich niedopasowanie.
- Jakie scenariusze rozwoju rynku mieszkaniowego są możliwe w długim horyzoncie.
Nie metraż, nie prestiż i nie adres – lecz rachunki. Tak może wyglądać rynek mieszkaniowy w Polsce do 2040 roku. Starzejące się społeczeństwo i rosnące koszty życia sprawią, że decyzja o zakupie mieszkania stanie się przede wszystkim kalkulacją długoterminowej zdolności do jego utrzymania. Tak wynika z raportu Living 2040 przygotowanego przez Open Format we współpracy ze Skanska Residential oraz portalem ogłoszeniowym Nieruchomosci-online.pl. Jego autorzy ostrzegają: realnym ryzykiem nie jest niedobór lokali, ale systemowe niedopasowanie oferty do potrzeb przyszłych gospodarstw domowych.
Koszt utrzymania jako filtr systemowy rynku
Raport pokazuje, że w centrum uwagi przestaje być metraż, a nawet prestiż lokalizacji. Najważniejszym parametrem staje się zdolność do długoterminowego utrzymania mieszkania. Dla 45 proc. badanych cena i koszt utrzymania to kluczowe kryterium wyboru. Co więcej, 72 proc. respondentów traktuje koszt utrzymania jako jeden z najistotniejszych wydatków domowych.
Wykres interaktywny – Obserwowane w badaniach oczekiwania dotyczące bezpieczeństwa, przewidywalnych kosztów i funkcjonalności nie są chwilowym trendem. To odzwierciedlenie szerszej zmiany podejścia klientów do mieszkania jako długoterminowej inwestycji i miejsca codziennego komfortu. Jako deweloper musimy te potrzeby uwzględniać. W praktyce już to robimy – mówi Aleksandra Goller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Skanska Residential, współautorka badania.
Ekonomia codzienności wygrywa z aspiracją
W perspektywie kilkunastu lat oznacza to zmianę strukturalną. Decyzja mieszkaniowa coraz częściej będzie oparta nie na pytaniu „ile metrów?”, lecz „czy stać mnie na to mieszkanie w długim horyzoncie?”. W warunkach starzejącego się społeczeństwa i rosnących kosztów energii to właśnie przewidywalność opłat może stać się głównym ograniczeniem rozwoju rynku.
Wykres interaktywny – Nasze badania, rozmowy z użytkownikami oraz pośrednikami pokazują, że już obserwowany jest stopniowy wzrost zainteresowania ofertami o niższych kosztach życia: mniejszym metrażem, budynkami po termomodernizacji, a także lokalizacjami z dobrym dojazdem (szybszy dojazd, niższe koszty transportu itd.) – dodaje z kolei Rafał Bieńkowski, PR manager portalu Nieruchomosci-online.pl, który również jest współautorem raportu.
– Nasze badania, rozmowy z użytkownikami oraz pośrednikami pokazują, że już obserwowany jest stopniowy wzrost zainteresowania ofertami o niższych kosztach życia.
Podobny trend widoczny jest też w segmencie domów - użytkownicy w ostatnich latach częściej przeglądają mniejsze domy.
– Dane pokazują, że dużym zainteresowaniem cieszą się szeregówki lub bliźniaki o powierzchni 80-100 mkw. oraz domy wolnostojące do 120 m kw. – dodaje Rafał Bieńkowski.
Większa rola PRS?
Z drugiej strony rodzi się pytanie, czy skoro koszt utrzymania staje się kluczowym filtrem decyzji mieszkaniowej, to czy sektor PRS nie będzie, przynajmniej w części, naturalną odpowiedzią na tę zmianę. Zwłaszcza dla seniorów, którzy szukają przewidywalności kosztów i elastyczności zamiast własności.
– Sektor najmu instytucjonalnego (PRS / BTR) dysponuje pewnymi przewagami nad indywidualnymi wynajmującymi, które mogą być bardzo istotne ze względu na kontrolowanie i przewidywalność kosztów – mówi Piotr Staniszewski, partner w Zespole Nieruchomości, Dentons (kancelarii, będącej członkiem Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych, która jest współautorem raportu).
Podmioty dysponujące portfelami mieszkań pod wynajem są zarządzane przez profesjonalistów, posiadających odpowiednią wiedzę i narzędzia do pozyskania oraz analizy danych. Ale również do prognozowania kosztów i poszukiwania rozwiązań je ograniczających.
– Jednocześnie takie podmioty mogą uzyskiwać korzystniejsze warunki finansowania niezbędnych inwestycji w posiadany portfel, w tym zmierzających do ograniczenia kosztów lub lepszego nimi zarządzania – dodaje Piotr Staniszewski.
Sektor mieszkań dla seniorów wymaga organizacji dodatkowych świadczeń, takich jak odpowiednie wyposażenie lokali, opieka medyczna i psychologiczna czy wspólne aktywności dla mieszkańców.
– Wszystkie te czynniki sprawiają, że zmieniająca się demografia i preferencje społeczeństwa powinny stanowić naturalne podłoże dla rozwoju rynku PRS / BTR / senior living – podsumowuje Piotr Staniszewski.
Wykres interaktywny Jednak to nie tylko koszty finansowe są jedynym czynnikiem, który będzie wpływał na mieszkaniowe decyzje Polaków.
– Coraz większe znaczenie mają mieszkania „łatwe w utrzymaniu” – zarówno pod względem funkcjonalnego układu, jak i kosztów eksploatacyjnych. Kluczowe stają się rozwiązania energooszczędne, technologie smart home, trwałe materiały oraz projektowanie z myślą o optymalizacji kosztów w całym cyklu życia budynku, a nie tylko na etapie zakupu – dodaje Aleksandra Goller.
Jedno mieszkanie nie wystarcza na całe życie
Raport wskazuje, że tradycyjny model biografii – jedno mieszkanie na całe dorosłe życie – przestaje być dominującym scenariuszem. Mobilność zawodowa, zmiany sytuacji rodzinnej, wydłużająca się aktywność zawodowa i nowe modele pracy powodują, że decyzje mieszkaniowe stają się etapowe.
Respondenci w badaniu wskazują, że obok kosztów kluczowe znaczenie mają bezpieczeństwo okolicy (42 proc.), cisza i spokój (39 proc.). Ale także lokalizacja względem pracy i szkoły (37 proc.) oraz dostęp do terenów zielonych (34 proc.). Prestiż lokalizacji ma znaczenie dla zaledwie 11 proc. badanych.
Widać wyraźnie, że „dobre mieszkanie” przestaje być kategorią aspiracyjną, a staje się kategorią funkcjonalną. Liczy się jakość codziennego życia, dostęp do usług i stabilność finansowa, a nie symboliczny status.
Największym ryzykiem nie jest brak mieszkań
Jedna z kluczowych tez raportu dotyczy natury przyszłego ryzyka systemowego. W debacie publicznej dominuje narracja o niedoborze mieszkań. Tymczasem Living 2040 wskazuje, że w długim horyzoncie większym zagrożeniem może być niedopasowanie zasobu do zmieniających się potrzeb.
Chodzi o sytuację, w której mieszkań formalnie nie brakuje, ale ich parametry – koszty utrzymania, efektywność energetyczna, dostępność usług, lokalizacja względem infrastruktury – nie odpowiadają strukturze demograficznej i stylom życia.
Wykres interaktywny
– Wiele rozwiązań podnoszących komfort i dostępność nie wymaga zmian legislacyjnych. To często kwestia decyzji projektowych i standardów przyjmowanych przez inwestora – podkreśla Aleksandra Goller z Skanska Residential.
To na przykład szersze korytarze i przejścia, drzwi o obniżonym oporze otwierania, czytelne i wypukłe oznaczenia przycisków, odpowiednie oświetlenie części wspólnych, ławki z podłokietnikami czy eliminowanie barier architektonicznych w przestrzeniach wspólnych.
– Część z tych rozwiązań generuje dodatkowe koszty, inne są relatywnie niedrogie. Jednak wszystkie realnie wpływają na komfort i bezpieczeństwo mieszkańców – nie tylko seniorów, lecz także rodzin z dziećmi czy osób czasowo ograniczonych ruchowo – zaznacza Aleksandra Goller.
Tempo życia społecznego liczone jest dziś w miesiącach, natomiast procesy planistyczne i inwestycyjne trwają dekady. Jeżeli adaptacja systemu będzie zbyt wolna, rynek może wejść w fazę strukturalnego niedopasowania. Bez gwałtownego deficytu liczbowego, ale z rosnącą frustracją popytu.
Trzy możliwe scenariusze rozwoju rynku
Raport prezentuje trzy warianty rozwoju rynku mieszkaniowego do 2040 roku: ostrożny, zrównoważony i dynamiczny.
Scenariusz ostrożny zakłada wzrost zasobu mieszkaniowego o 10–15 proc., utrzymanie dominacji własności prywatnej i ograniczone zmiany strukturalne. Wariant zrównoważony opiera się na integracji polityk mieszkaniowych i miejskich, wzroście zasobu o 25–30 proc. oraz zmniejszeniu luki mieszkaniowej o około 20 proc. Scenariusz dynamiczny przewiduje wzrost zasobu przekraczający 40 proc., większe zróżnicowanie form własności i szybszą adaptację regulacyjną.
Kluczowym czynnikiem różnicującym scenariusze nie jest wyłącznie liczba nowych mieszkań. Ale jakość adaptacji systemu – zdolność do łączenia interesów sektora prywatnego, instytucjonalnego i publicznego.
Wykres interaktywny Rynek mieszkaniowy jako element polityki długiego trwania
Living 2040 pokazuje, że przyszłość rynku mieszkaniowego nie sprowadza się do prostego wyboru między własnością a najmem. Równolegle funkcjonować będą różne modele zamieszkiwania, dostosowane do etapu życia i możliwości finansowych.
W warunkach starzejącego się społeczeństwa i rosnącej presji kosztowej przewagę konkurencyjną będą miały inwestycje oferujące przewidywalność kosztów, efektywność energetyczną i dostęp do infrastruktury społecznej. To oznacza, że jakość otoczenia i długoterminowa stabilność finansowa staną się równie ważne jak cena zakupu. Co więcej, te czynniki już zaczynają odgrywać istotną rolę.
– Osoby kupujące nieco inaczej podchodzą już do analizowania ogłoszeń czy do rozmów ze sprzedającymi. Coraz częściej rozmowa zaczyna się od prostego pytania: ile to będzie kosztować nas co miesiąc? Dlatego obok ceny zakupu ludzie zwracają uwagę na czynsz, media czy przewidywalność rachunków – podkreśla Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl
Rynek wchodzi więc w etap, w którym kluczowa staje się nie tylko liczba mieszkań. Ale nawet bardziej ich dopasowanie do rzeczywistych potrzeb i możliwości gospodarstw domowych.
Główne wnioski
- Koszt utrzymania stanie się nowym punktem równowagi rynku mieszkaniowego. Rosnące znaczenie kosztu utrzymania mieszkania oznacza trwałą zmianę logiki podejmowania decyzji. W długim horyzoncie to nie cena zakupu będzie kluczowym filtrem, lecz całkowity koszt użytkowania w cyklu życia lokalu. To przesuwa ciężar konkurencji między inwestycjami w stronę efektywności energetycznej, trwałości materiałów i przewidywalności opłat, a nie wyłącznie atrakcyjnej ceny ofertowej.
- Rynek stoi przed ryzykiem strukturalnego niedopasowania zasobu. Największym zagrożeniem do 2040 roku nie jest deficyt liczbowy mieszkań, lecz ich niedostosowanie do zmieniającej się demografii i realnych możliwości finansowych gospodarstw domowych. Jeśli część obecnego zasobu okaże się zbyt kosztowna w utrzymaniu, może to prowadzić do segmentacji rynku, spadku atrakcyjności niektórych inwestycji oraz presji na modernizację starszych budynków.
- Przewagę konkurencyjną zyskają projekty projektowane w perspektywie dekad. W warunkach starzejącego się społeczeństwa i rosnących kosztów energii inwestycje planowane wyłącznie w horyzoncie sprzedażowym mogą tracić na znaczeniu. Długoterminowa wartość będzie zależeć od elastyczności funkcjonalnej, dostępności usług oraz niskich kosztów eksploatacyjnych. To oznacza, że jakość środowiska życia i zdolność adaptacyjna projektu staną się równie ważne jak lokalizacja.
