Zaloguj się 
Dzieje się!
Mieszkania w Warszawie. Lokalizacja decyduje bardziej niż metraż
Dane o transakcjach pokazują, jak bardzo zróżnicowany jest warszawski rynek mieszkań. W pierwszej połowie 2025 r. średnia cena wynosiła ok. 16,2 tys. zł za mkw., ale w zależności od dzielnicy różnice były ogromne. W Śródmieściu ceny były prawie dwukrotnie wyższe niż w Wesołej, a metr kwadratowy mieszkania na Woli kosztował o 44 proc. więcej niż na Targówku.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jak różniły się ceny mieszkań w Warszawie w 2025 r. ze względu na rynek, dzielnicę i powierzchnię mieszkania.
- Które mieszkania kosztują 30 tys. zł za mkw., a które poniżej 10 tys. zł.
- Za ile rocznych pensji w Warszawie można kupić kawalerkę w Rembertowie, a za ile 100-metrowe mieszkanie w Śródmieściu.
W pierwszym półroczu 2025 r. ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w Warszawie według NBP wynosiły ok. 16,4 tys. zł za mkw., a na rynku wtórnym były minimalnie wyższe. Z danych z Rejestru Cen Nieruchomości, udostępnionych przez Urząd m.st. Warszawy, wynika podobny poziom średniej ceny, ale rozpiętość była większa – ok. 15,1 tys. zł na rynku pierwotnym i prawie 17,2 tys. zł na rynku wtórnym.
Gdzie i jakie mieszkania są droższe?
Oczywiście takie uśrednione dane nie mówią wszystkiego. Dla kupującego średnia cena metra kwadratowego w całym mieście nie ma kluczowego znaczenia. Na poziom cen wpływa to, jakie mieszkania są sprzedawane – o jakiej powierzchni, w jakiej lokalizacji i w jakim standardzie. Konsument interesuje się zwykle tylko określonym fragmentem rynku.
Zarówno najmniejsze mieszkania (do 40 mkw.), jak i największe (90 mkw. i więcej) są zazwyczaj relatywnie droższe. Tak jest również w Warszawie. Najmniejsze lokale są kosztowne, ponieważ relatywnie droższa jest ich budowa, a dodatkowo część wymogów regulacyjnych podnosi koszty inwestycji. Jednocześnie – ze względu na niższą cenę całkowitą oraz spadającą liczbę związków w społeczeństwie – popyt na takie mieszkania może być wyższy.
Największe mieszkania częściej należą natomiast do segmentu o podwyższonym standardzie, co przekłada się na wyższą cenę. W tej grupie znajdują się również domy, które najczęściej mają więcej niż 90 mkw. i jednocześnie relatywnie niższą cenę w przeliczeniu na metr kwadratowy. Z tego powodu statystycznie lokale powyżej 90 mkw. mogą w jednych zestawieniach okazywać się najdroższe, a w innych – najtańsze.
Wykres interaktywny Dlatego najdroższe w Warszawie są duże lokale mieszkalne w Śródmieściu, których cena wynosi prawie 30 tys. zł za mkw. na rynku wtórnym i niecałe 26 tys. zł na rynku pierwotnym. Najtańsze są duże lokale w Rembertowie i na Białołęce. Ich cena w pierwszej połowie 2025 r. wynosiła poniżej 10 tys. zł za mkw.
W skali całej Warszawy relatywnie tańsze są mieszkania z przedziału 40–59 oraz 60–89 mkw., choć i w tym przypadku duże znaczenie ma lokalizacja w poszczególnych dzielnicach.
Wykres interaktywny Licząc ceny dla obu rynków, najdroższą dzielnicą w Warszawie jest oczywiście Śródmieście, gdzie za 1 mkw. mieszkania należało zapłacić prawie 23,5 tys. zł. Tuż za nim – z cenami rzędu 20–21 tys. zł za mkw. – znajdują się Żoliborz i Wola. Najtańsze dzielnice – z cenami na poziomie ok. 12–13 tys. zł za mkw. – to z kolei Białołęka, Rembertów i Wesoła. W ośmiu dzielnicach Warszawy lokale mieszkalne kosztowały mniej niż 15 tys. zł za mkw.
Metr kwadratowy mieszkania w Śródmieściu był prawie dwukrotnie droższy niż w Wesołej. Nawet przy mniej skrajnych porównaniach różnice pozostają wyraźne – na Woli mieszkania kosztują o 44 proc. więcej niż na Targówku i o 27 proc. więcej niż na Pradze-Południe. Różnice są więc duże, choć nie są zaskakujące, biorąc pod uwagę prestiż lokalizacji i dostępność infrastruktury.
Wykres interaktywny 100-metrowe mieszkanie na Targówku czy 50-metrowe na Woli?
Za równowartość warszawskiej mediany wynagrodzeń brutto w sektorze przedsiębiorstw, która w pierwszym półroczu ubiegłego roku wynosiła ponad 9,5 tys. zł miesięcznie, można kupić ok. 0,88 m kw. mieszkania na rynku pierwotnym w Rembertowie, ale tylko ok. 0,4 mkw. w Śródmieściu – licząc łącznie oba rynki. Mediana oznacza poziom wynagrodzenia, przy którym połowa pracowników zarabia mniej, a połowa więcej. Właśnie dlatego często lepiej oddaje typowe dochody niż średnia płaca.
Rozdrabniając te liczby bardziej – za tę kwotę można kupić 1 mkw. dużego nowego mieszkania na Białołęce lub w Rembertowie, ale mniej niż jedną trzecią metra kwadratowego podobnego lokalu w Śródmieściu na rynku wtórnym. Teoretycznie więc osoba poszukująca mieszkania o powierzchni 32 mkw. mogłaby je kupić za równowartość ok. 3,5-rocznej pensji brutto w Rembertowie lub Wawrze, a w granicach czterech rocznych pensji także na Targówku, Ursynowie czy Bemowie. Na Woli byłaby to już równowartość prawie siedmiu lat wynagrodzenia.
Na rynku wtórnym w Śródmieściu lub na rynku pierwotnym na Woli mieszkanie 50-metrowe mogłoby kosztować równowartość ponad 9,5 rocznych pensji. We Włochach, Ursusie, na Bemowie czy Targówku krócej trzeba pracować nawet na mieszkanie 75-metrowe. W Wawrze wystarczyć może na takie ok. siedmiu lat pracy. W Śródmieściu trzeba by pracować blisko 16 lat, a na Żoliborzu lub Woli – ok. 14–15 lat.
Wykres interaktywny 100-metrowy nowy lokal w Rembertowie, na Białołęce czy Targówku teoretycznie mógłby kosztować równowartość poniżej dziewięciu lat pracy, podczas gdy w najdroższych dzielnicach – ponad 20 lat. W praktyce oznacza to, że 100-metrowe mieszkanie na Targówku może kosztować mniej niż 50-metrowe na Woli.
Wiemy więcej, ale nie wszystko
Wszystkie te liczby mogą się jednak jeszcze bardziej różnić. W obrębie jednej dzielnicy znajdują się zarówno lokalizacje bardziej, jak i mniej atrakcyjne. Mokotów – gdyby był oddzielnym miastem – byłby trzynastym pod względem wielkości w Polsce, co dobrze pokazuje skalę zróżnicowania. Mieszkania położone blisko stacji metra są często droższe niż te w miejscach słabiej skomunikowanych. Istotny jest także standard lokalu, szczególnie na rynku wtórnym. Tam bowiem sprzedawane są zarówno mieszkania nowoczesne i świeżo wyremontowane, jak i wieloletnie lokale wymagające generalnego remontu. Tego w suchych statystykach nie widać.
Również mieszkania położone obok siebie na tym samym osiedlu i o podobnej powierzchni potrafią mieć bardzo różne ceny. Widać to w danych z Rejestru Cen Nieruchomości. Decydować mogą takie czynniki jak orientacja mieszkania, kondygnacja czy przebieg negocjacji. Liczba elementów wpływających na wartość lokalu – również tych indywidualnych – jest więc bardzo duża.
Główne wnioski
- Mieszkania w Warszawie w pierwszej połowie 2025 r. kosztowały średnio ok. 16,2 tys. zł za mkw. Droższe były mieszkania na rynku wtórnym, a tańsze na pierwotnym. Najdroższe – w przeliczeniu na metr kwadratowy – były najmniejsze i największe mieszkania.
- Występuje duże zróżnicowanie cen ze względu na lokalizację. Cena mieszkania w Śródmieściu była prawie dwukrotnie wyższa niż w Wesołej. Na Woli za metr kwadratowy mieszkania trzeba było zapłacić o 44 proc. więcej niż na Targówku.
- W podobnej cenie można było kupić 75-metrowe mieszkanie w Wawrze i 32-metrowe mieszkanie na Woli. Na Ursynowie czy Targówku 75-metrowe mieszkanie kosztowałoby podobnie jak 38-metrowe mieszkanie na Woli.
