Zaloguj się 
Dzieje się!
Mieszkania znów się sprzedają. Rynek zaskoczył na początku 2026 r.
Jeszcze niedawno prognozy dla rynku mieszkaniowego były ostrożne, ale najnowsze dane sprzedażowe i kredytowe pokazują wyraźne ożywienie popytu. Choć jego trwałość – to otwarta kwestia.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Czy rynek mieszkaniowy faktycznie wszedł w fazę ożywienia w 2026 r.
- Czy obecny wzrost sprzedaży mieszkań przełoży się na wzrost cen.
- Czy lepsza koniunktura przyspieszy konsolidację rynku deweloperskiego.
Jeszcze kilka miesięcy temu panowało przekonanie, że rynek mieszkaniowy w Polsce wchodzi w fazę wyraźnego schłodzenia. Stabilizujące się, a punktowo spadające ceny, wysoka oferta i niepewność makroekonomiczna miały ograniczać popyt. Tymczasem początek 2026 r. zaskoczył. Sprzedaż mieszkań wyraźnie przyspieszyła, a aktywność kupujących wróciła do poziomów, które trudno uznać za oznakę spowolnienia.
Widać to w danych sprzedażowych, jak i w statystykach kredytowych oraz wynikach największych spółek deweloperskich. Co więcej, poprawa nie dotyczy już wyłącznie pojedynczych projektów czy punktowych odbić. Coraz więcej sygnałów wskazuje, że rynek wszedł w fazę nowego ożywienia. Tylko jak długo to potrwa? I czy nowa koniunktura będzie sprzyjać dalszej konsolidacji branży?
Popyt wraca szybciej, niż wielu zakładało
Pierwszy kwartał 2026 r. przyniósł wyraźne ożywienie sprzedaży mieszkań na największych rynkach. Dane wskazują nie tylko na poprawę wobec końcówki 2025 r., ale również na istotny wzrost rok do roku. Szczególnie mocny okazał się marzec, który potwierdził, że po słabszych miesiącach rynek szybko odzyskał impet.
– Ożywienie popytu było widoczne już na początku roku. Dane sprzedażowe za styczeń i luty pozwalały ostrożnie prognozować, że cały I kwartał 2026 r. okaże się lepszy pod względem sprzedaży. Wybuch wojny na Bliskim Wschodzie tymczasowo ostudził te nadzieje – sprzedaż za marzec była pewną zagadką – mówi Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl.
Według danych działu analiz portalu Tabelaofert.pl na siedmiu największych rynkach sprzedano w pierwszym kwartale ponad 12 tys. mieszkań. To o 8 proc. więcej niż w poprzednim kwartale i blisko 18 proc. więcej niż rok wcześniej. Sam marzec przyniósł wynik blisko 4,3 tys. sprzedanych lokali, a więc o prawie 30 proc. więcej niż w lutym.
– Z jednej strony wydawało się, że obawy o sytuację gospodarczą wystraszą kupców i sprzedaż będzie niska. Z drugiej strony wśród nich pojawiły się obawy o ponowny wzrost oprocentowania kredytów, spadek zdolności kredytowej i wzrost cen mieszkań. Wiele osób wciąż pamiętało rok 2022 – podkreśla Ewa Palus.
Ta pamięć poprzedniego szoku najwyraźniej zadziałała mobilizująco. Część klientów nie chciała ryzykować, że za kilka tygodni warunki zakupu będą gorsze niż dziś. Zamiast czekać, szybciej podjęli decyzje.
Kredyt znów stał się paliwem rynku
Silne odbicie popytu bardzo wyraźnie widać również w danych kredytowych. W marcu 2026 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 63,31 tys. osób, wobec 36,87 tys. rok wcześniej. W porównaniu z lutym liczba wnioskujących wzrosła o 42,4 proc. Z kolei średnia wartość wnioskowanego kredytu sięgnęła 506,42 tys. zł, co oznacza wzrost o 10,1 proc. rok do roku i historyczny rekord.
Wykres interaktywny – W marcu tego roku o ponad 70 proc. wzrosła liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy. Tak duża liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy była ostatnio notowana w lipcu 2008 r., czyli tuż przed wybuchem kryzysu banku Lehman Brothers – komentuje dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.
Ważne w tym kontekście jest pytanie o wpływ wojny na Bliskim Wschodzie na rynek.
– Wywołana „szokiem” energetycznym inflacja z jednej strony może zatrzymać spadek stóp procentowych albo spowodować ich wzrost. Ale z drugiej strony, droga ropa i gaz przyczynią się do wysokiego wzrostu cen materiałów budowlanych. A to wpłynie na koszty budowy mieszkania i w konsekwencji na wzrost ceny m kw. – dodaje Waldemar Rogowski.
Wykres interaktywny To jeszcze nie jest początek trendu
Tak silny wzrost aktywności kredytowej nie musi jednak oznaczać, że rynek wszedł właśnie w długi i spokojny cykl wzrostowy. Część ekspertów zwraca uwagę, że był to w dużym stopniu efekt przyspieszania decyzji zakupowych.
– Mamy tu do czynienia z przyspieszeniem decyzji klientów o złożeniu wniosków kredytowych jeszcze w marcu, korzystając z ostatniej chwili na skorzystanie z relatywnie niskich stawek kredytowych, z którymi zaczynaliśmy miesiąc. Na początku kwietnia przeciętne koszty kredytu ze stałym oprocentowaniem wzrosły o co najmniej 50 punktów bazowych – mówi Jan Dziekoński, główny analityk portalu RynekPierwotny.pl.
To ważny trop interpretacyjny. Ożywienie było realne, ale przynajmniej częściowo mogło wynikać z obawy przed pogorszeniem warunków finansowania. Klienci nie tyle uwierzyli, że będzie tylko lepiej. Uznali, że ten moment może być ostatnim korzystnym oknem zakupowym.
– Jest to najpewniej powtórzenie zjawiska z kwietnia 2022 r., kiedy wobec wojny w Ukrainie i wzrostu stóp procentowych 53 tys. osób złożyło wnioski kredytowe. Wówczas – podobnie jak teraz – doradcy kredytowi wręcz pospieszali klientów, żeby składali wnioski kredytowe na starych warunkach – dodaje Jan Dziekoński.
Bardzo dobre wyniki, ale bez prostych wniosków
Skala sprzedaży z początku roku wyraźnie zmienia obraz rynku, ale jej interpretacja nie jest jednoznaczna. Z jednej strony mamy silne odbicie popytu, z drugiej – pytanie, w jakim stopniu wyniki są efektem trwałych zmian, a na ile kumulacji decyzji zakupowych z wcześniejszych miesięcy.
– Wyniki sprzedaży z I kwartału 2026 r. okazały się bardzo dobre. Zgodnie z monitoringiem JLL deweloperzy na siedmiu największych rynkach sprzedali około 14,5 tys. mieszkań co jest wynikiem o 19 proc. lepszym niż w ostatnim kwartale 2025 r. Na wszystkich rynkach, poza Krakowem, sprzedaż była też wyraźnie wyższa niż nowe wprowadzenia – mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.
To oznacza, że oferta zaczęła się kurczyć. A gdy popyt wyprzedza podaż, rynek zwykle zaczyna znów sprzyjać sprzedającym. Tyle że tym razem eksperci nie chcą jeszcze ogłaszać nowego boomu.
– Patrząc na wyniki sprzedażowe, ale i liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w I kwartale 2026 r. warto pamiętać o tym, że wyniki pokazują rezultaty różnych decyzji podejmowanych wcześniej w różnych terminach. W uproszczeniu możemy powiedzieć, że statystyki sprzedaży w marcu w większości odzwierciedlają decyzje z lutego, czasami stycznia – dodaje Aleksandra Gawrońska.
To cenna uwaga. Ponieważ część marcowych wyników była w istocie domknięciem procesów rozpoczętych jeszcze przy bardziej optymistycznych oczekiwaniach dotyczących stóp procentowych. Dzisiejsze nastroje są już bardziej chwiejne.
– Kolejne miesiące 2026 r. mogą nas już nie zaskakiwać takimi wynikami popytowymi. Pokażą efekty negocjacji podczas dwutygodniowego zawieszenia broni w Zatoce Perskiej. Nie mówimy, że teraz popyt musi zmienić kierunek. Ale niekoniecznie będzie tak silny w I. kw. 2026 r. – prognozuje Jan Dziekoński.
Dużych spadków cen raczej nie będzie
Jeszcze niedawno słychać było opinie, że stabilizacja cen z czasem przekuje się na wyraźniejsze obniżki. Dziś taki scenariusz jest coraz mniej prawdopodobny. Nie oznacza to oczywiście, że ceny wszędzie będą dynamicznie rosnąć. Ale przestrzeń do głębokich spadków wyraźnie się zawęża.
– Perspektywa głębokich spadków cen jest obecnie nierealna. Zawirowania na rynku ropy i gazu przekładają się na koszty budowy. Realizacja nowych projektów jest coraz droższa – mówi Ewa Palus.
Oferta zaczyna się powoli kurczyć.
– Wobec końca 2025 r., liczba nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach była niższa o ponad 3,5 tys. lokali – dodaje Ewa Palus.
Do tego dochodzi kwestia kosztów realizacji inwestycji. Rosnące ceny energii, paliw, transportu i części materiałów budowlanych mogą w kolejnych miesiącach bardziej odbić się na kosztorysach nowych projektów.
Rosną nie tyle stare cenniki, ile ceny nowych projektów
W wielu lokalizacjach ożywienie popytu jest na tyle umiarkowane, że nie zmienia zasad funkcjonowania rynku. Nie daje też deweloperom przestrzeni do korekty cenników.
– Co do zasady na większości dużych rynków sytuacja popytowo-podażowa pozostaje nadal na zbilansowanym poziomie lub nawet pokazuje nadmiar podaży. W takim otoczeniu trudno oczekiwać zmian cenników. I faktycznie, nie obserwujemy istotnego trendu podnoszenia cen lokali pozostających w ofercie – mówi Jan Dziekoński.
Jednocześnie to właśnie nowe, droższe projekty zaczynają podbijać średnie ceny ofertowe. W Warszawie dobrze to widać w statystykach. Do sprzedaży trafiają inwestycje droższe niż lokale kupowane przez klientów.
– Jednak za wzrostem cen średnich ofertowych stoi przede wszystkim wprowadzanie nowych, drogich projektów. Przykładowo w Warszawie średnia cena nowego mieszkania wprowadzonego do sprzedaży w 1 kwartale 2026 r. za metr kwadratowy wyniosła 23,2 tys. zł. Podczas gdy średnia cena mieszkania sprzedanego wyniosła 18,2 tys. zł – podkreśla Jan Dziekoński.
Dzisiejszy obraz rynku nie jest trwały. Zwłaszcza jeśli po stronie podaży nie pojawią się nowe impulsy zwiększające dostępność mieszkań.
– Na dłuższą metę należy jednak obawiać się powrotu tendencji wzrostu cen mieszkań na rynkach, gdzie podaż jest niewystarczająca wobec popytu – zarówno ze względu na fundamentalny niedobór gruntów i projektów gotowych do startu, jak i szok inflacyjny – dodaje Jan Dziekoński.
Najwięksi gracze wykorzystują moment
Ożywienie rynkowe widać także w wynikach spółek. Najwięksi deweloperzy nie tylko utrzymują sprzedaż. Ale potrafią poprawiać ją nawet w niepewnym otoczeniu. To ważne, bo pokazuje, że duże firmy wchodzą w nowy etap z bardzo mocnymi kartami w ręku.
– Obserwujemy ożywienie popytu na rynku mieszkaniowym. Poprawia się zdolność kredytowa kupców, co jest efektem kolejnej obniżki stóp procentowych i systematycznego wzrostu wynagrodzeń. Konflikt na Bliskim Wschodzie na razie nie wpływa negatywnie na zachowania klientów – mówi Grzegorz Smoliński, członek zarządu Dom Development S.A.
Dom Development w pierwszym kwartale 2026 r. sprzedał 1161 lokali, czyli o 12 proc. więcej niż rok wcześniej. To najlepszy pierwszy kwartał w historii grupy.
Develia jest ostrożna w ocenach sytuacji. Spółka mówi raczej o stabilizacji i poprawie nastrojów niż o pełnym przełomie.
– W I kwartale 2026 r. Develia sprzedała 860 lokali wobec 845 w IV kwartale 2025 r. Dlatego obecną sytuację rynkową postrzegamy przede wszystkim jako stabilizację z widocznymi pierwszymi sygnałami poprawy nastrojów. Zwiększenie aktywności kupujących było widoczne w marcu – mówi Andrzej Oślizło, prezes Develii.
Nawet bardziej zachowawcze oceny wskazują na ograniczanie podaży i mniejszą skłonność deweloperów do udzielania rabatów.
– Spodziewamy się, że w najbliższych miesiącach utrzyma się trend ograniczonej podaży. Oferta może się stopniowo kurczyć, a niższy poziom nowych pozwoleń na budowę oraz mniejsza liczba mieszkań oddawanych do użytkowania będą wzmacniać tendencję. W efekcie będzie maleć skłonność deweloperów do rabatowania – dodaje Andrzej Oślizło.
Konsolidacja już się zaczęła i może przyspieszyć
Kolejne ważne pytanie to, czy lepsze wyniki największych firm nie staną się zapowiedzią dalszej konsolidacji rynku. Wiele wskazuje na to, że ten proces już trwa, a obecne warunki mogą go przyspieszyć.
– Obserwujemy wzrost aktywności największych podmiotów, które mają dziś przewagę – silną markę, stabilne finansowanie, zgromadzony bank ziemi i profesjonalne, wysokie standardy operacyjne. To zasoby, których mniejsze podmioty nie są w stanie szybko zbudować – mówi Grzegorz Smoliński.
Znaczenie ma nie tylko skala. Rosną też wymagania regulacyjne, które dla mniejszych podmiotów mogą stać się realną barierą.
– Ustawa o jawności cen, nowe warunki techniczne, ustawa schronowa. Każda z tych zmian oznacza większą złożoność i wyższe koszty operacyjne. Dla mniejszych deweloperów to często bariera nie do przeskoczenia. Część z nich po prostu odchodzi z rynku. Analizujemy rynek pod kątem potencjalnych przejęć – dodaje Grzegorz Smoliński.
Develia jest podobnego zdania. Polski rynek nadal jest rozdrobniony na tle bardziej dojrzałych rynków europejskich, dlatego konsolidacja jest naturalnym procesem.
– Polski rynek deweloperski jest rozdrobniony w porównaniu do bardziej dojrzałych rynków europejskich. Ten proces prawdopodobnie będzie przebiegał stopniowo i wynikał zarówno z presji kosztowej, jak i rosnących wymagań kapitałowych oraz operacyjnych – mówi Andrzej Oślizło.
Mniejszym podmiotom będzie coraz trudniej
To, co dla dużych firm jest szansą, dla mniejszych graczy może oznaczać konieczność odwrotu. Rosnące koszty finansowania, trudniejszy dostęp do kapitału, większe wymagania formalne i ostrożniejsi klienci sprawiają, że przewagi konkurencyjne dużych podmiotów stają się coraz wyraźniejsze.
– Z pewnością ostatnie lata i obecna sytuacja sprzyjają konsolidacji przez wiodące, największe podmioty na rynku. Aktywność mniejszych deweloperów jest ograniczona, część z nich decyduje się na odsprzedaż projektów lub gruntów. Uważamy, że ten proces będzie dalej postępował – mówi Zbigniew Juroszek, prezes Atal.
To nie jest już tylko kwestia wielkości samej spółki. Zmienił się także model rynku. Klienci ostrożniej podchodzą do zakupu na bardzo wczesnym etapie inwestycji, a przewagę zyskują firmy kojarzone z bezpieczeństwem, terminowością i stabilnością.
– Rynek będzie się profesjonalizował przede wszystkim ze względu na różnice w dostępie do finansowania między dużymi i małymi firmami, inny model sprzedaży, który nie bazuje już na zakupie mieszkań na etapie „dziury w ziemi” czy dostępności gruntów – podkreśla Zbigniew Juroszek.
Atal również sygnalizuje, że ruch w biurach sprzedaży jest większy niż jeszcze kilka kwartałów temu. To pokazuje, że rynek nie tylko nie zamarł, ale w wielu segmentach znów przyspiesza.
– Widzimy zdecydowanie większy ruch w naszych biurach sprzedaży, obserwujemy go już w zasadzie od końca 2025 r. Spodziewamy się, że ten rok będzie zdecydowanie lepszy pod względem kontraktacji niż poprzedni. Powodów jest kilka – na pewno atrakcyjniejsza oferta hipoteczna banków, rozbudowane portfolio deweloperów i fakt, że decyzji o zakupie mieszkania nie można odwlekać – dodaje Zbigniew Juroszek.
Rynek nie zwolnił, ale wszedł w trudniejszą fazę
Dzisiejszy obraz rynku mieszkaniowego jest więc bardziej złożony, niż sugerowały jeszcze niedawno najprostsze prognozy. Popyt wrócił, kredyt znów działa, oferta zaczyna się kurczyć, a duzi gracze wykorzystują swoje przewagi.
To nie znaczy jednak, że rynek wszedł w bezpieczny i przewidywalny okres. Przeciwnie. W tle wciąż jest niepewność geopolityczna, ryzyko wzrostu kosztów realizacji inwestycji oraz wahania wokół przyszłej ścieżki stóp procentowych. Z tego powodu bardziej niż prostego boomu można spodziewać się rynku selektywnego: mocniejszego dla największych, trudniejszego dla mniejszych i bardziej wymagającego dla klientów.
Jedno jest jednak pewne. Jeśli początek 2026 r. miał być dowodem na to, że branża mieszkaniowa wyraźnie hamuje, to dane i wypowiedzi uczestników rynku mówią coś zupełnie innego. Po spowolnieniu na rynku deweloperskim ani śladu.
Główne wnioski
- Popyt na mieszkania wyraźnie odbił, mimo niepewnego otoczenia. Dane sprzedażowe i kredytowe pokazują, że początek 2026 r. to powrót kupujących na rynku. W wielu przypadkach był to efekt przyspieszenia decyzji w obawie przed pogorszeniem warunków finansowania.
- Ceny mieszkań są stabilne, ale fundamenty pod ich wzrost zaczynają się odbudowywać. Wysoka oferta wciąż ogranicza wzrost cen, jednak jej stopniowe kurczenie się oraz rosnące koszty budowy mogą w kolejnych kwartałach zwiększać presję wzrostową.
- Najwięksi deweloperzy wzmacniają swoją pozycję, a rynek wchodzi w fazę konsolidacji. Lepszy dostęp do finansowania, bank ziemi i rosnące wymagania regulacyjne sprawiają, że duże spółki zwiększają udział w rynku, a mniejsze podmioty mają coraz więcej problemów.
