Zaloguj się 
Dzieje się!
Pożar, powódź, błąd projektowy. Kto płaci, gdy staje wielka budowa?
Uszkodzony w dostawie transformator albo powódź na zapleczu budowy mogą zatrzymać wielomiliardową inwestycję na miesiące. Im większy projekt, tym ważniejsze są ubezpieczenia chroniące inwestora, wykonawców i finansujących przed skutkami nieprzewidzianych zdarzeń.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego program ubezpieczeniowy dla inwestycji powinien powstawać już na etapie przygotowywania oferty przetargowej.
- Jakie funkcje pełnią polisy CAR, EAR, CARGO oraz ALoP/DSU i przed jakimi ryzykami chronią.
- W jaki sposób ubezpieczenia ograniczają skutki opóźnień, problemów w łańcuchu dostaw i innych nieprzewidzianych zdarzeń.
Raporty Aon „2025 Global Construction Insurance and Surety Market Report” oraz „Connected Perspectives: Better Decisions on Insurance and Surety for the Construction Industry in EMEA” pokazują, że globalny rynek gwarancji ubezpieczeniowych rośnie w tempie ok. 5 proc. rocznie i do 2030 r. może osiągnąć wartość 30 mld dolarów. Rosnąca skala projektów infrastrukturalnych i energetycznych sprawia, że rola ubezpieczeń budowlanych systematycznie rośnie. Potwierdzają to zarówno dane rynkowe, jak i doświadczenia ekspertów.
Ubezpieczenie zaczyna się przed wbiciem pierwszej łopaty
Zdaniem Michała Nowosielskiego, lidera ubezpieczeń budowlano-montażowych w Attis Broker, kluczowe działania rozpoczynają się już na etapie przetargu. Obejmują analizę ryzyk oraz wymagań kontraktowych dotyczących polis majątkowych, OC i dodatkowych zabezpieczeń wymaganych przez inwestora. Na tej podstawie powstaje wstępny program ubezpieczeniowy wraz z estymacją kosztów, które należy uwzględnić w ofercie.
– Zamawiający, w zależności od indywidualnych preferencji, cedują obowiązek zawarcia ubezpieczeń na potencjalnego wykonawcę bądź sami zawierają umowy ubezpieczeniowe na podstawie wcześniej wynegocjowanych programów – mówi Michał Nowosielski.
Jak dodaje, po wyborze wykonawcy następuje etap przygotowania właściwego programu. Obejmuje negocjacje limitów i klauzul oraz dopasowanie ochrony do wymagań instytucji finansujących. Proces kończy się przejściem do fazy operacyjnej, w której ubezpieczenia budowlane zastępuje się polisami majątkowymi.
Katarzyna Sadecka, dyrektorka działu ubezpieczeń budowlanych w Aon Polska, podkreśla,że w projektach infrastrukturalnych i energetycznych podział odpowiedzialności ubezpieczeniowej wymaga precyzyjnego uregulowania już na etapie kontraktu.
Należy jasno wskazać, kto, co i na jakim etapie ubezpiecza. Równie ważne jest określenie momentu przejścia ryzyka między stronami projektu.
– Należy jasno wskazać, kto, co i na jakim etapie ubezpiecza. Równie ważne jest określenie momentu przejścia ryzyka między stronami projektu. To wszystko powinno wprost wynikać z umowy EPC [Engineering, Procurement and Construction, kompleksowy system realizacji inwestycji typu „zaprojektuj i wybuduj” – red.] – mówi Katarzyna Sadecka.
W przypadku dużych projektów energetycznych konieczne jest także przygotowanie danych pozwalających na wyliczenie tzw. EML (Estimated Maximum Loss), czyli szacowaną maksymalną stratę z jednego zdarzenia. Jak dodaje ekspertka, bez rzetelnych danych i analiz trudno zbudować odpowiednią ofertę, dobrać limity i warunki. A w konsekwencji – zapewnić inwestycji właściwy poziom ochrony.
– Ubezpieczyciele muszą wiedzieć, z jakim potencjalnym scenariuszem szkody mają do czynienia. Jak wygląda projekt? Gdzie występuje koncentracja wartości majątku lub potencjalnej szkody w OC?Jakie są zależności pomiędzy poszczególnymi częściami inwestycji – mówi Katarzyna Sadecka.
Struktura i zakres ochrony w polisach CAR/EAR
Specjaliści od ubezpieczeń budowlanych uwielbiają akronimy. W tym tekście jest ich aż 13 – i każdy ma znaczenie. Pora na kolejne. Podstawą programu ubezpieczeniowego są polisy CAR (Construction All Risks) i EAR (Erection All Risks). Jak wyjaśnia Patryk Wełnicki, zastępca dyrektora Biura Ubezpieczeń Klientów Strategicznych w EIB, obejmują one wszystkie strony zaangażowane w inwestycję, całość prac oraz szeroki zakres ryzyk.
Najczęściej stosuje się dwa modele: polisa organizowana przez wykonawcę albo program przygotowany przez inwestora. Wybór zależy od charakteru projektu i zapisów kontraktowych.
– Najczęściej stosuje się dwa modele: polisa organizowana przez wykonawcę albo program przygotowany przez inwestora. Wybór zależy od charakteru projektu i zapisów kontraktowych – tłumaczy Patryk Wełnicki.
Ochrona obejmuje m.in. szkody spowodowane żywiołami, błędami wykonawczymi, projektowymi i materiałowymi. Co istotne, można ją rozszerzyć o okres gwarancyjny, trwający od roku do nawet kilku lat po zakończeniu budowy.
Ubezpieczyciel pokrywa szkody pod warunkiem, że wynikają one z wcześniej wykonanych prac, błędów projektowych lub wad materiałowych. To ważne szczególnie dla inwestora, który przejmuje obiekt i ponosi za niego odpowiedzialność.
– W ramach tego rozszerzenia ubezpieczyciel pokrywa szkody pod warunkiem, że wynikają one z wcześniej wykonanych prac, błędów projektowych lub wad materiałowych. To ważne szczególnie dla inwestora, który przejmuje obiekt i ponosi za niego odpowiedzialność – mówi Patryk Wełnicki.
Michał Nowosielski przypomina, że konstrukcja polis CAR/EAR opiera się na trzech filarach. Mowa o ochronie mienia, odpowiedzialności cywilnej oraz zabezpieczeniu przed skutkami opóźnienia realizacji projektu. Ten ostatni element znany jest pod akronimami ALoP – Advanced Loss of Profit, stosowanym w projektach budownictwa komercyjnego – oraz DSU – Delay in Startup, spotykanym w branży energetycznej i przemysłowej. Ochrona OC i skutków opóźnienia może funkcjonować wyłącznie wtedy, gdy ubezpieczone są same roboty budowlano-montażowe.
Katarzyna Sadecka zwraca uwagę, że na rynku funkcjonują dwie główne rodziny klauzul ograniczających lub rozszerzających zakres odpowiedzialności za szkody wynikające z błędów projektowych lub wadliwego wykonania. To DE1–DE5, czyli Defects Exclusion, oraz LEG 1–LEG 3. Ten drugi skrót pochodzi od London Engineering Group. To zrzeszenie ubezpieczycieli i reasekuratorów działających w obszarze ubezpieczeń CAR/EAR, które wypracowuje standardy stosowane w tym zakresie.
– Nie chodzi wyłącznie o skutki błędu, ale również o odpowiedź na pytanie, czy polisa pokryje koszt naprawy wadliwego elementu. Im szersza klauzula, tym większa ochrona projektu – podkreśla Katarzyna Sadecka.
Ubezpieczenie CARGO i bezpieczeństwo łańcucha dostaw
Michał Nowosielski podkreśla, że pierwszą linią ochrony w kontekście zabezpieczenia łańcucha dostaw i ryzyka opóźnień są polisy ubezpieczenia transportu CARGO. Obejmują ryzyka związane z transportem materiałów, komponentów i kluczowych urządzeń, m.in. elementów turbin, łopat wirników, transformatorów czy konstrukcji offshore. Zakres ochrony obejmuje szkody wynikające z wypadków transportowych, uszkodzeń mechanicznych, zdarzeń losowych i kradzieży.
Wystarczy jedno zdarzenie w transporcie, aby nie tylko wygenerować koszt, ale przede wszystkim rozregulować cały harmonogram inwestycji.
– Wystarczy jedno zdarzenie w transporcie, aby nie tylko wygenerować koszt, ale przede wszystkim rozregulować cały harmonogram inwestycji – mówi Patryk Wełnicki.
Przy inwestycjach morskich dodatkowym zabezpieczeniem są usługi Maritime Warranty Surveyors. Chodzi o niezależnych ekspertów oceniających bezpieczeństwo transportu i instalacji urządzeń na morzu.
Katarzyna Sadecka zwraca uwagę, że z perspektywy logistyki projektu nie zawsze rozsądne jest przewożenie kluczowych elementów inwestycji jednym transportem. Nawet jeśli ma to przyspieszyć realizację projektu lub ograniczyć koszty.
– Szczególnie jeżeli w założeniach przedstawionych ubezpieczycielowi inwestor zakładał inny model dostaw. Wówczas zamiast minimalizować ryzyko możemy doprowadzić do jego eskalacji i powstania szkody przekraczającej zaplanowane limity w polisie – zaznacza Katarzyna Sadecka.
Komentarz partnera cyklu
Duża inwestycja, duże ryzyko. Dlaczego standardowa polisa nie wystarczy?
W przypadku wielkich inwestycji nawet relatywnie niewielka szkoda może opóźnić kolejne etapy prac. Co więcej, może wygenerować wielomilionowe koszty odbudowy, spowodować utratę finansowania albo skutkować naliczeniem kar umownych. Dlatego w dużych projektach ubezpieczenie nie jest dodatkiem administracyjnym, lecz jednym z kluczowych narzędzi zarządzania ryzykiem kontraktu.
W dużych inwestycjach, oprócz polisy CAR/EAR oraz ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej kontraktowej i deliktowej, standardowo wykorzystywane są również: OC projektanta, ubezpieczenie sprzętu budowlanego, ubezpieczenie transportu, ubezpieczenie składowania materiałów i urządzeń poza placem budowy, a także gwarancje ubezpieczeniowe – w tym gwarancje wadialne, należytego wykonania kontraktu oraz usunięcia wad i usterek.
Ubezpieczenia pełnią istotną rolę już na etapie postępowań przetargowych. Zamawiający często określa minimalny zakres ochrony, wymagane sumy ubezpieczenia, limity odpowiedzialności, katalog podmiotów objętych ochroną, dopuszczalne franszyzy oraz wymagane klauzule dodatkowe. Spełnienie tych wymogów bywa warunkiem udziału w przetargu lub podpisania umowy. Jakość programu ubezpieczeniowego wpływa na ocenę bezpieczeństwa realizacji inwestycji.
W przypadku dużej inwestycji opóźnienie oddania obiektu do użytkowania może oznaczać również znaczące straty ekonomiczne. Dlatego szczególnego znaczenia nabiera rozszerzenie DSU/ALoP, czyli Delay in Start-Up/Advanced Loss of Profit. Jest to ubezpieczenie finansowych skutków opóźnienia rozpoczęcia działalności wskutek szkody majątkowej objętej ochroną z polisy CAR/EAR. O ile podstawowa polisa CAR/EAR pokrywa koszty naprawy lub odbudowy uszkodzonego mienia, o tyle DSU/ALoP może zabezpieczać utracony zysk wynikający z przesunięcia terminu uruchomienia inwestycji.
W dużych projektach suma ubezpieczenia bywa tak wysoka, że konieczne jest zaangażowanie kilku ubezpieczycieli, a czasem także reasekuratorów. Oznacza to dłuższy proces underwritingowy oraz bardziej szczegółową ocenę techniczną inwestycji. Obejmuje ona m.in. analizę harmonogramów, dokumentacji projektowej, warunków geotechnicznych, technologii wykonania oraz doświadczenia wykonawców.
Można powiedzieć, że ubezpieczenie wielkiego projektu budowlanego jest jednym z filarów zarządzania ryzykiem inwestycji. Nie zastąpi dobrej dokumentacji projektowej, nadzoru technicznego ani kontroli jakości wykonania prac. Stanowi jednak zabezpieczenie finansowe na wypadek zdarzeń, których nie da się w pełni przewidzieć. Dobrze skonstruowany program ubezpieczeniowy chroni nie tylko wykonawcę i inwestora, lecz także podwykonawców, instytucje finansujące oraz cały proces realizacji wieloetapowej inwestycji.
Koszt opóźnienia inwestycji a rola polis ALoP/DSU
Rozszerzeniem programu ubezpieczeniowego i zabezpieczeniem finansowych skutków opóźnień są wspomniane wcześniej ubezpieczenia ALoP/DSU.
– Jeśli opóźnienie wynika ze szkody materialnej objętej ochroną w ramach ubezpieczenia CAR/EAR lub CARGO i wpływa na ostateczny termin uruchomienia projektu, ubezpieczenie pokryje ewentualne konsekwencje finansowe – wyjaśnia Michał Nowosielski, wymieniając m.in. utracone przychody, koszty stałe czy koszty obsługi zadłużenia.
Patryk Wełnicki wskazuje, że mimo dużego znaczenia polisy tego typu nie są w Polsce standardem.
Najczęściej pojawiają się w energetyce, gdzie utracone przychody są łatwe do obliczenia i bardzo wysokie. W innych sektorach ich zastosowanie wciąż wymaga większej świadomości ryzyka.
– Najczęściej pojawiają się w energetyce, gdzie utracone przychody są łatwe do obliczenia i bardzo wysokie. W innych sektorach ich zastosowanie wciąż wymaga większej świadomości ryzyka. Tu kluczowa jest rola brokera. To on powinien wskazać moment, w którym „opcjonalne” staje się w rzeczywistości „krytyczne” – mówi Patryk Wełnicki.
Katarzyna Sadecka wskazuje, że w przypadku polis ALoP/DSU istotne są dwie kwestie. To poziom utraconego zysku, koszty stałe oraz koszty obsługi finansowania, które mają zostać objęte ochroną, a także maksymalny okres odszkodowania.
Ile kosztuje pakiet i co decyduje o składce?
Koszty ubezpieczenia nie mają jednej, uniwersalnej stawki. Michał Nowosielski wylicza, że na jej wysokość wpływają nie tylko sama wartość kontraktu, ale przede wszystkim czynniki ryzyka. Chodzi o rodzaj i charakter kontraktu budowlanego, otoczenie inwestycji, w tym już istniejące mienie w miejscu prowadzenia prac, harmonogram, długość i poziom skomplikowania poszczególnych etapów, a także historię szkodową wykonawców i podwykonawców.
– Brak ochrony może sprawić, że pojedyncze zdarzenie wygeneruje obciążenia finansowe przekraczające możliwości wykonawcy i zagrozi realizacji inwestycji – przekonuje Michał Nowosielski.
Patryk Wełnicki dodaje, że składka ubezpieczeniowa wyrażana jest w promilach sumy ubezpieczenia. To sprawia, że nawet przy wielomilionowych projektach koszt ochrony ubezpieczeniowej stanowi ułamek wartości samej inwestycji.
– Przede wszystkim jest zawsze znacząco niższy od wartości potencjalnych strat i kosztów likwidacji szkód, które mogłyby wyniknąć z nieprzewidzianych zdarzeń. Dobrze zaprojektowany program ubezpieczeniowy należy traktować nie jako koszt, lecz jako element zarządzania płynnością i stabilnością projektu – mówi Patryk Wełnicki.
Polisa na półce to zły pomysł. Powódź na terminalu LNG
Katarzyna Sadecka zwraca uwagę, że suma ubezpieczenia ustalana na etapie przetargu często nie nadąża za rosnącymi kosztami materiałów i robocizny. Często nie uwzględnia też np. honorariów projektantów i nadzoru ani wydatków związanych z dostosowaniem inwestycji do aktualnych wymogów prawa budowlanego.
Jeśli sumy nie są aktualizowane, to w momencie szkody może się okazać, że limit ochrony jest „zamrożony” na poziomie sprzed kilku lat i zwyczajnie nie wystarcza na odtworzenie inwestycji w obecnych cenach.
– Jeśli sumy nie są aktualizowane, w momencie szkody może się okazać, że limit ochrony jest „zamrożony” na poziomie sprzed kilku lat. To sprawia, że zwyczajnie nie wystarcza na odtworzenie inwestycji w obecnych cenach – mówi Katarzyna Sadecka.
Jeśli maksymalny okres odszkodowawczy nie odzwierciedla faktycznego ryzyka najdłuższego możliwego opóźnienia, polisa przestaje pełnić swoją funkcję w najbardziej krytycznym momencie.
Ekspertka podaje przykład budowy instalacji LNG na Bliskim Wschodzie, przerwanej przez obfite opady deszczu, które występują raz na 200 lat. W wyniku powodzi zalany został plac budowy terminalu, zniszczona została część robót, a uszkodzona została także infrastruktura tymczasowa. Choć do planowanej daty zakończenia projektu pozostało jeszcze dużo czasu, inwestycji groziło znaczne opóźnienie.
Po wystąpieniu szkody inwestor nie zdecydował się biernie czekać na jej skutki. Wdrożył działania mające przyspieszyć realizację projektu i ograniczyć ryzyko opóźnień. Jak wyjaśnia Katarzyna Sadecka, ochrona DSU uruchamia się w momencie zagrożenia terminu komercyjnego uruchomienia inwestycji, czyli Commercial Operation Date, COD.
– Początkowo ubezpieczyciele chcieli pokryć jedynie koszty przyspieszenia działań znajdujących się bezpośrednio na ścieżce krytycznej harmonogramu. Inwestor wraz z doradcą argumentowali jednak inaczej. Ich zdaniem refundacją powinny zostać objęte także wydatki związane z zadaniami formalnie pozostającymi poza ścieżką krytyczną. Zwłaszcza jeśli pozwalają zachować rezerwy czasowe, zwiększają odporność harmonogramu na kolejne zakłócenia i pomagają uniknąć uruchomienia ochrony DSU – mówi Katarzyna Sadecka.
Jak dodaje ekspertka, istotną rolę mogą odegrać klauzule Increase in Cost of Working (ICOW) oraz Additional Increase in Cost of Working (AICOW). Umożliwiają finansowanie działań przyspieszających po szkodzie.
– Dobrze zaprojektowany program ubezpieczeniowy nie tylko wypłaca odszkodowanie za szkodę materialną. Finansuje również działania, które pomagają ograniczyć opóźnienie i przywrócić projekt na właściwe tory – podkreśla Katarzyna Sadecka.
Główne wnioski
- Skuteczna ochrona inwestycji budowlanej zaczyna się przed rozpoczęciem prac i wymaga precyzyjnego zaplanowania zakresu odpowiedzialności oraz analizy ryzyk już na etapie przetargu.
- Program ubezpieczeniowy powinien obejmować szkody materialne, ryzyka związane z transportem kluczowych elementów, odpowiedzialność cywilną oraz finansowe skutki opóźnień inwestycji.
- Polisy ALoP/DSU zyskują na znaczeniu, ponieważ coraz częściej największym kosztem projektu nie jest sama szkoda, lecz utracone przychody i wydłużenie harmonogramu realizacji.
