Zaloguj się 
Dzieje się!
Deweloperzy w coraz gorszych nastrojach. Mimo niezłego popytu
Deweloperzy sprzedają rekordowo wiele mieszkań. Ale tracą wiarę w dalszy wzrost sprzedaży. Czerwiec 2026 r. przyniósł najlepszy wynik sprzedażowy nieruchomości od miesięcy i jednocześnie pierwszy od dwóch lat tak duży spadek nastrojów.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego sprzedaż mieszkań deweloperskich wzrosła w czerwcu 2026 r. aż o 48 proc. rok do roku, ale nastroje deweloperów spadają.
- Które rynki – Gdynia, Gdańsk, Warszawa czy Wrocław – najbardziej ryzykują niedobór nowej podaży mieszkań w najbliższych latach.
- Czy słabnące nastroje sprzedażowe deweloperów oznaczają, że ceny mieszkań zaczną spadać.
Czerwiec pokazał dwie twarze rynku mieszkaniowego. Sprzedaż deweloperska rosła w tempie, jakiego nie widziano od dawna. Banki udzieliły rekordowo dużo kredytów hipotecznych. Ceny mieszkań poszły w górę na wszystkich analizowanych rynkach.
Jednocześnie nastroje samych deweloperów pierwszy raz od dwóch lat tak bardzo spadły. Firmy tracą wiarę, że sprzedaż będzie przyspieszać. Mało tego, coraz częściej zakładają, że będzie się kurczyć. To sygnał, że dobra passa popytu może być na ostatniej prostej.
Popyt na nieruchomości rośnie, kredyty biją rekordy
Według wstępnych danych Otodom Analytics w czerwcu firmy deweloperskie sprzedały na siedmiu największych rynkach ponad 4,5 tys. mieszkań. To o 48 proc. więcej niż rok wcześniej. Różnica jest wymowna, bo czerwiec 2025 r. przyniósł wyraźne ostudzenie popytu i skończył się wynikiem zaledwie 3,1 tys. lokali. Majowa obniżka stóp procentowych o 50 punktów bazowych ponownie pobudziła kupujących. Nabywcy, którzy czekali na sygnał z banku centralnego, ruszyli na zakupy.
– Na możliwość wystąpienia tak dobrego wyniku sprzedażowego wskazywały sygnały z poprzednich miesięcy: wysoka liczba nowych rezerwacji oraz zapytania o kredyt hipoteczny, które od początku roku utrzymują się na bardzo wysokich poziomach. Czerwiec przyniósł delikatną korektę rezerwacji, co jest naturalnym procesem po okresie, w którym liczba rezerwacji rosła z miesiąca na miesiąc – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Wykres interaktywny Rynek kredytowy potwierdza tę tendencję. W maju banki udzieliły o 46,9 proc. więcej kredytów mieszkaniowych niż rok wcześniej.
– Majowa wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła ponownie ponad 13 mld zł. Średnia kwota udzielonego kredytu mieszkaniowego osiągnęła 476,14 tys. zł, co jest historycznie najwyższą wartością – mówi dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.
Ekspert wskazuje, że stoi za tym przede wszystkim rosnąca zdolność kredytowa Polaków. To efekt zarówno tańszego finansowania niż rok temu, jak i dalszego wzrostu wynagrodzeń.
– Czynniki te sprzyjają nie tylko zaciąganiu nowych kredytów, ale również przyspieszają decyzje o refinansowaniu kredytów mieszkaniowych zaciągniętych w poprzednich latach, w większości opartych na okresowo stałej – wyższej niż obecna – stopie procentowej. Obecnie refinansowania stanowią już jedną trzecią bieżącej akcji kredytowej – dodaje Waldemar Rogowski.
Nastroje deweloperów spadły pierwszy raz od 2024 roku
Skala popytu nie przekłada się już jednak na optymizm samych deweloperów. Czerwcowy Indeks Nastrojów Deweloperów prowadzony przez portal Tabelaofert.pl przyniósł najmocniejszy od miesięcy sygnał. Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży spadł do poziomu -0,09. To pierwszy odczyt poniżej zera od listopada 2024 r. Deweloperzy coraz rzadziej liczą na dalsze przyspieszenie sprzedaży. Coraz częściej zakładają jej spadek.
Wykres interaktywny Skalę zmiany widać najlepiej w liczbach. Jeszcze w lutym wzrostu sprzedaży spodziewało się niemal 58 proc. ankietowanych firm. W czerwcu ten odsetek spadł do około 18 proc. Jednocześnie rośnie grupa deweloperów zakładających pogorszenie wyników. Na początku roku takich odpowiedzi było kilka procent. W maju odsetek pesymistów wzrósł do 17,2 proc., a w czerwcu zbliżył się do 27 proc.
Wykres interaktywny – Nastroje wśród deweloperów pogarszają się szybko. Zamarło oczekiwanie, że sprzedaż będzie rosła. To zasadnicza różnica. Przez kilka miesięcy branża żyła nadzieją, że obniżki stóp procentowych uruchomią popyt i poprawią zdolność kredytową kupujących. Dziś widać, że bez takiego impulsu rynek stanął – mówi Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert.pl.
Jak dodaje, klienci wcale nie znikają z rynku. Zmieniają jedynie swoje zachowania zakupowe.
– Klient nie znika, ale przestaje się spieszyć. Ma wybór – i to duży wybór – bo podaż rośnie, więc porównuje oferty, sprawdza finansowanie i negocjuje. Deweloperzy to widzą i przybywa pesymistów – dodaje Robert Chojnacki.
Ceny się trzymają, ale wiara w podwyżki topnieje
Osłabienie nastrojów widać też po stronie cen, choć na razie w łagodniejszej formie. Indeks Zmiany Cen Mieszkań w czerwcu wyniósł 0,03. To wyraźnie mniej niż w maju, gdy wskaźnik sięgał 0,14, i znacznie mniej niż w marcowym maksimum 0,22. Deweloperzy praktycznie przestali wierzyć we wzrost cen. Na razie jednak nie zakładają masowo spadków. W czerwcu aż 84 proc. ankietowanych firm przewiduje utrzymanie obecnych cenników. Wzrostu cen spodziewa się 9,3 proc. deweloperów, a spadku jedynie 6,3 proc.
– Słabsza sprzedaż nie oznacza automatycznie tańszych mieszkań. Deweloperzy widzą, że rynek jest trudniejszy, ale większość z nich nadal chce bronić cenników. Cenników, ale niekoniecznie cen. To znaczy, że klient nie ma pola do rozmowy. Presja sprzedażowa będzie prawdopodobnie widoczna nie tyle w prostym obniżaniu cen katalogowych, ile w rabatach, promocjach, miejscach postojowych, harmonogramach płatności albo indywidualnych negocjacjach – komentuje Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24.
Wykres interaktywny Kontrast między wskaźnikami jest znaczący. Indeks tempa sprzedaży spadł już poniżej zera. Indeks cen, mimo rekordowego spadku, wciąż pozostaje minimalnie dodatni. Deweloperzy dopuszczają więc trudności w sprzedaży, zanim zdecydują się na wyraźne obniżki.
– Popyt słabnie, a wraz z nim słabną oczekiwania co do wzrostu cen. Ale rynek nie jest jednolity, a sytuacja będzie coraz bardziej zależała od konkretnego miasta, inwestycji i struktury oferty. W jednych projektach presja na rabaty może wzrosnąć, w innych deweloperzy nadal będą bronić cenników – komentuje Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.
Brak impulsu kredytowego i widmo sezonu ogórkowego
Jednym z powodów słabszych nastrojów jest brak nowego impulsu finansowego. Na początku roku rynek liczył na kolejne obniżki stóp procentowych. Dziś ten scenariusz mniej prawdopodobny. Część klientów może więc dłużej odkładać decyzję zakupową.
Dodatkowym czynnikiem pozostaje wysoka podaż gotowych lokali. Przy obecnym tempie za rok co drugie mieszkanie w ofercie deweloperów może być już wybudowane i gotowe do odbioru. Na ostrożność wpływa też sezonowość – lipiec i sierpień tradycyjnie są słabszymi miesiącami sprzedaży.
– Przy tak dużej podaży rynek mieszkaniowy potrzebuje dziś realnego impulsu, który przełoży się na zdolność kredytową kupujących. Bez tańszego finansowania sprzedaż będzie bardziej wymagająca, a decyzje klientów dłuższe – podsumowuje Robert Chojnacki.
Najbliższy czas będzie więc sprawdzianem jakości ofert, a nie samego popytu.
– To oznacza, że najbliższe miesiące nie będą czasem łatwego popytu, tylko sprawdzianem dla deweloperów: kto ma dobrze dopasowaną ofertę, ten obroni sprzedaż, kto liczył wyłącznie na poprawę nastrojów, będzie miał trudniej – dodaje założyciel portalu Tabelaofert.pl.
Prawdziwy problem: podaż dopiero za dwa, trzy lata
Bieżące dane sprzedażowe pokazują obraz miesiąca. Znacznie ważniejsze pytanie dotyczy jednak przyszłości.
– O sytuacji podażowej na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce w dwóch-trzech następnych latach zadecydują nie tyle plany ogólne, ile uzyskane w kilku ostatnich latach pozwolenia na budowę i stopień ich wykorzystania – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Tę tezę potwierdzają dane GUS o pozwoleniach na budowę mieszkań i rozpoczętych inwestycjach, zagregowane dla ostatnich 36 miesięcy.
– Wskazują one, że w najgorszej sytuacji podażowej znajdują się obecnie Gdynia, Gdańsk, Warszawa i Wrocław. Na drugim krańcu znajdują się rynki: krakowski, katowicki i poznański – dodaje Katarzyna Kuniewicz.
Skala różnic między rynkami jest ogromna. W Gdyni tylko 4 proc. pozwoleń uzyskanych w ostatnich 36 miesiącach nie zostało jeszcze wykorzystanych. W Poznaniu, według danych GUS, dotyczy to aż 36 proc. pozwoleń na budowę mieszkań.
Praktyczne znaczenie tych liczb dobrze pokazuje przykład Gdyni.
– Firmy deweloperskie na koniec czerwca miały w ofercie ponad 2,2 tys. mieszkań. Podczas gdy nadwyżka pozwoleń nad rozpoczętymi budowami obliczona na podstawie danych GUS z ostatnich 36 miesięcy sięga zaledwie na 208 lokali. Ta liczba odpowiada jednomiesięcznym wprowadzeniom na tym rynku – analizuje Katarzyna Kuniewicz.
Analogiczne analiza dla rynku poznańskiego wskazuje, że nadwyżka pozwoleń nad rozpoczynanymi budowami odpowiada obecnej ofercie deweloperskiej (6,3 tys. mieszkań w sprzedaży) i wprowadzeniom z prawie dwóch lat.
Wykres interaktywny Rekordy cenowe w Trójmieście i Warszawie
Wracając do bieżącego obrazu rynku – czerwiec przyniósł też historyczne progi cenowe. W Trójmieście przeciętna cena oferowanego mieszkania deweloperskiego po raz pierwszy przekroczyła 1 mln zł. Prognozy sprzed kilku lat wskazywały na Wrocław jako kolejny po Warszawie rynek z takim pułapem. Trójmiasto okazało się jednak szybsze.
Liderem cenowym pozostaje jednak stolica – 20 002 zł/mkw., o 13,5 proc. więcej rok do roku. To jedyny rynek, na którym ceny ofertowe spadły miesiąc do miesiąca, o 1,5 proc. Powodem jest napływ ponad 2 tys. nowych mieszkań w 43 projektach po zaskakująco niskiej cenie 16,5 tys. zł/m kw. We Wrocławiu deweloperzy drugi miesiąc z rzędu wprowadzają mieszkania z ceną przekraczającą 19 tys. zł/m kw. i ceną całkowitą powyżej 1 mln zł.
Wykres interaktywny – Różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi pozostają znaczące. Największe odnotowujemy w Warszawie oraz we Wrocławiu. To ważna informacja dla kupujących: ceny transakcyjne mówią o rzeczywistych możliwościach nabywców znacznie więcej niż ceny ofertowe – mówi Katarzyna Kuniewicz.
Sam czas potrzebny na wyprzedaż oferty też bardzo się różni między miastami. W Warszawie wynosi on zaledwie 3,7 kwartału, najkrócej ze wszystkich rynków. Na przeciwnym biegunie są Katowice, gdzie sprzedaż dostępnych mieszkań zajęłaby blisko 10 kwartałów. Katowice pozostają jedynym rynkiem w Polsce, na którym wciąż decyduje nabywca.
Obraz czerwca 2026 r. jest więc niejednoznaczny. Popyt i akcja kredytowa biją rekordy, a ceny rosną niemal wszędzie. Jednocześnie deweloperzy pierwszy raz od dwóch lat patrzą w przyszłość z rosnącą ostrożnością. Prawdziwy test przyjdzie jednak później – wtedy, gdy o ofercie mieszkań zdecydują nie bieżące nastroje, lecz pozwolenia na budowę wydane już kilka lat temu.
Główne wnioski
- Popyt na rynku nieruchomości jeszcze się trzyma, ale traci impet. Rekordowa sprzedaż w czerwcu to w dużym stopniu efekt majowej obniżki stóp procentowych i wysokiej zdolności kredytowej. Bez kolejnego impulsu ze strony finansowania popyt może w kolejnych miesiącach wyraźnie zwolnić, tym bardziej że sezon letni tradycyjnie sprzyja dłuższemu podejmowaniu decyzji przez kupujących.
- Deweloperzy pierwszy raz od 2024 r. widzą ryzyko, a nie szansę. Odsetek firm liczących na dalszy wzrost sprzedaży spadł z 58 proc. w lutym do 18 proc. w czerwcu, a grupa pesymistów urosła do 27 proc. To sygnał, że branża przygotowuje się na trudniejsze miesiące, nawet jeśli na razie broni cenników.
- Prawdziwe ryzyko dla rynku leży po stronie podaży za dwa, trzy lata, nie dziś. Dane GUS o niewykorzystanych pozwoleniach na budowę pokazują, że Gdynia, Gdańsk, Warszawa i Wrocław mają bardzo wąski bufor przyszłej oferty – w przeciwieństwie do Krakowa, Katowic czy Poznania, gdzie zapas pozwoleń jest znacznie większy.
