Zaloguj się 
Dzieje się!
Osiedle Murapolu tonie w wodzie. A klienci czekają na klucze
Ponad 50 rodzin czeka na klucze do domów, które miały pierwotnie być gotowe jesienią 2025 r. Zamiast tego dostają kolejne maile z wyjaśnieniami i nowe terminy. W tle spór o kilkanaście centymetrów wysokości budynków, których urząd nie chce odpuścić.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego mieszkańcy osiedla Ferrovia wciąż czekają na odbiór mieszkań, mimo że budowa jest fizycznie zakończona.
- Co dokładnie zarzuca inwestycji Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego i jak deweloper tłumaczy przyczyny opóźnień.
- Jakie kroki prawne mają do dyspozycji nabywcy i co zmienia oficjalne oświadczenie dewelopera wydane 14 lipca 2026 r.
Branża deweloperska od lat mierzy się z poważnym problemem wizerunkowym. Sprawa osiedla Ferrovia na wrocławskim Jagodnie na pewno tego wizerunku nie poprawia. Nabywcy mówią o wielomiesięcznych opóźnieniach, wodzie na terenie inwestycji oraz wilgoci w niektórych lokalach. Murapol odpowiada, że zasadniczy problem ma charakter formalnoprawny. Dokumenty nadzoru budowlanego pokazują jednak szerszy zakres pytań i braków.
Ferrovia to kompleks 48 domów jednorodzinnych, dwulokalowych. Powstają przy ulicach Dyliżansowej, Salonkowej, Szlabanowej i Zawiadowczej we Wrocławiu. Łącznie to 96 lokali, z czego deweloper sprzedał już 28 z 44 oferowanych budynków.
Pierwotnie klienci mieli wprowadzić się w listopadzie 2025 r. Najnowsze szacunki dewelopera mówią o przełomie 2027 i 2028 r. Między tymi dwiema datami rozgrywa się cała opisywana historia – seria wezwań, uzupełnień i wyjaśnień między deweloperem a urzędem nadzoru budowlanego.
Woda i wilgoć dzielą strony
Redakcja dotarła do relacji kilkorga mieszkańców inwestycji, którzy proszą o zachowanie anonimowości.
– Całe osiedle tonie w wodzie. Wody gruntowe są na tyle płytko, że fundamenty budynków nasiąkają wodą. W wielu z nich pojawił się już teraz grzyb i plamy na ścianach – mówi jeden z mieszkańców inwestycji.
Podobne obserwacje widać na nagraniach i zdjęciach przekazanych redakcji – zalane działki i stojącą wodę w rowach melioracyjnych. Kolejny mieszkaniec opisuje z kolei próby kontaktu z biurem obsługi klienta.
– Przedstawiciele dewelopera nie odbierają telefonów. Nie również odpisują na maile, w biurach obsługi i sprzedaży nie ma nikogo. Wszyscy nagle pracują zdalnie – mówi drugi z rozmówców.
Dodaje, że jedynym kanałem kontaktu pozostaje ogólna infolinia, gdzie konsultanci nie znają szczegółów sprawy.
Trzeci z rozmówców zwraca z kolei uwagę na rozbieżności w komunikacji dewelopera. Chodzi o różne daty złożenia tego samego dokumentu do urzędu.
– Mail z 15 czerwca mówił o 25 maja. Maile z 25 czerwca i 8 lipca wskazywały już na 11 marca. Dwie różne daty tego samego dokumentu – relacjonuje trzeci z mieszkańców.
Zwraca też uwagę na ogłoszenia, które wciąż sugerowały gotowość mieszkań do odbioru mimo braku pozwolenia na użytkowanie.
Sprawdziliśmy – rzeczywiście wciąż można znaleźć reklamy w mediach społecznościowych mówiących o „apartamentach gotowych do odbioru w 2026 r.”.
– Najgorsza jest obłuda dewelopera. Handlowcy wiedzieli, że terminów nie uda się dotrzymać, a mimo to zapewniali klientów, że wszystko przebiega zgodnie z planem. Zostali postawieni w roli figurantów, którzy musieli kłamać ludziom prosto w oczy – podkreśla nasz rozmówca.
Zdaniem wszystkich osób, z którymi rozmawialiśmy, terminy od początku były całkowicie nierealistyczne.
– Mimo to deweloper szedł w zaparte i uspokajał, że wszystko jest w porządku. Każdy kolejny klient otrzymywał coraz bardziej optymistyczne daty. Mam poczucie, że od początku była to nieuczciwa gra nastawiona wyłącznie na zwiększenie sprzedaży. Deweloper posuwał się przy tym do daleko idącej manipulacji – dodaje nasz rozmówca.
PINB pytał nie tylko o wysokość budynków
Jak wynika z dokumentów, do których udało nam się dotrzeć, PINB prowadzi postępowanie w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy.
„Zmieniono rzędne poziomu zera budynków. Spowodowało to zmianę wysokości w stosunku do terenu projektowanego w zakresie przekraczającym 2 proc. w 28 budynkach. Jest kwalifikowane jako istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu architektoniczno-budowlanego” – czytamy w postanowieniu PINB z 22 czerwca 2026 r.
Dokument podaje konkretny przykład budynku numer 32. Projektowana rzędna terenu wynosiła tam 123,98 metra nad poziomem morza, a rzędną poziomu zero zmieniono ze 124 na 124,40 metra. W efekcie wysokość do najwyższego punktu dachu wyniosła 6,65 metra, podczas gdy projekt przewidywał 6,25 metra.
PINB zakwalifikował to jako istotne odstąpienie od projektu. To stanowisko organu – nie prawomocne rozstrzygnięcie odpowiedzialności dewelopera. Podobnie ocenia zmianę w sposobie zapewnienia wodoszczelności muld retencyjnych.
Zgodnie z pismem zmiana wymaga pozwolenia wodnoprawnego. Inspektorat wzywa też inwestora do wykazania, że wody opadowe nie spłyną na sąsiednie działki. W odpowiedzi na wniosek o informację publiczną z 6 lipca 2026 r. PINB potwierdza kolejny istotny fakt.
„Inwestor nie złożył kompletnego zawiadomienia o zakończeniu budowy, dlatego też zobowiązani jesteśmy wezwać inwestora do jego uzupełnienia” – czytamy w piśmie PINB z 6 lipca 2026 r.
Samo wezwanie nie przesądza, że rozwiązania techniczne wykonano wadliwie. Ale pokazuje, że organ oczekiwał szerszych wyjaśnień niż korekta numerów działek.
Deweloper wycofuje zawiadomienie
Z korespondencji z klientami wynika, że sytuacja zmieniła się jeszcze bardziej w ostatnich dniach. W mailu z 8 lipca 2026 r. spółka poinformowała o wycofaniu zawiadomienia o zakończeniu budowy i zapowiedziała procedurę naprawczą, która ma potrwać około 12 miesięcy.
W tym samym mailu spółka wyjaśniła genezę różnych dat: dokumentacja miała trafić do PINB 11 marca, natomiast poprawione zawiadomienie – 25 maja. O to samo zapytaliśmy Murapol, prosząc o oficjalne stanowisko spółki.
W przesłanym redakcji oficjalnym stanowisku spółka odniosła się do chronologii sprawy.
„Postępowanie związane z zakończeniem budowy inwestycji przy ul. Konduktorskiej we Wrocławiu zainicjowano 11 marca 2026 r. Od tego momentu Spółka sukcesywnie realizowała obowiązki wynikające z toczącego się postępowania administracyjnego, składając wymagane wyjaśnienia, dokumenty i uzupełnienia w odpowiedzi na kierowaną przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego korespondencję. W toku postępowania, w związku z uwagami formalnymi i technicznymi zgłaszanymi przez organ, zawiadomienie złożono ponownie, stąd w komunikacji mogły pojawiać się różne daty odnoszące się do poszczególnych etapów procedury. Data 25 maja 2026 r. odnosi się do ostatniego, ponownego złożenia zawiadomienia po wprowadzeniu wymaganych przez urząd korekt i uzupełnień” – czytamy w stanowisku przesłanym przez Murapol.
Spółka przedstawia więc dwie daty jako elementy jednego postępowania. To odpowiedź na wątpliwości zgłaszane wcześniej przez mieszkańców.
Zdaniem eksperta
Przesunięcie terminu o dwa lata otwiera klientom kilka ścieżek roszczeń
Sprawa druga, w świetle ustawy deweloperskiej i Prawa budowlanego, brak kompletnego zawiadomienia o zakończeniu budowy oraz stwierdzone przez PINB istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu mogą uzasadniać odstąpienie od umowy i żądanie zwrotu wszystkich wpłaconych środków wraz z odsetkami.
Po trzecie, w przypadku wad budynków (zalewanie terenu, zawilgocenia, grzyb, nieszczelna stolarka) wchodzi w grę odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokali i części wspólnych, co pozwala żądać usunięcia usterek, obniżenia ceny, a nawet odstąpienia od umowy przy wadach istotnych.
Praktyka pokazuje, że kluczowe jest zorganizowane działanie mieszkańców – np. przez wspólnego pełnomocnika – oraz konsekwentne gromadzenie dokumentacji (korespondencja, opinie techniczne, pisma PINB), która później przesądza o skuteczności roszczeń.
Murapol mówi o sporze formalnoprawnym
W dalszej części stanowiska Murapol odniósł się do rzędnych wysokościowych – wątku, który PINB uznaje za najpoważniejszy problem formalny.
„Deweloper przedstawiał argumenty wskazujące, że analizowane zmiany mogą zostać zakwalifikowane jako zmiany nieistotne. Nie naruszają one ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w szczególności nie powodują przekroczenia dopuszczalnej wysokości zabudowy wynoszącej 12 metrów. PINB przedstawił jednak odmienne stanowisko, uznając, że zmiana wysokości posadowienia budynków wymaga przeprowadzenia odrębnej procedury administracyjnej w celu jej zatwierdzenia” – czytamy w stanowisku Murapolu.
Spółka podkreśla, że cała procedura ma charakter wyłącznie formalny, a prace budowlane w tym zakresie są już fizycznie zakończono.
„Gotowe do odbioru” nie znaczy „gotowe do zamieszkania”
Murapol odniósł się też do zarzutów dotyczących ogłoszeń sprzedażowych – kolejnego punktu spornego między spółką a klientami.
„Pragniemy wyjaśnić, że lokale w inwestycji nie były reklamowane jako gotowe do zamieszkania od zaraz. Takie informacje nie znajdują odzwierciedlenia ani w materiałach marketingowych, ani w komunikacji prowadzonej przez Dewelopera. Informacja zamieszczona na naszej stronie internetowej brzmiała: mieszkania gotowe do odbioru” – czytamy w stanowisku spółki.
Spółka dodała, że po ujawnieniu rozbieżności z urzędem takie komunikaty usunięto, a kwestie rekompensat są przedmiotem indywidualnych rozmów z klientami. Nie rozstrzyga to jednak zarzutów o wilgoć – te wymagają niezależnych oględzin i oceny technicznej.
Jednak tematu rekompensat nie potwierdzają mieszkańcy.
– Deweloper się z nami nie kontaktuje, nie przedstawia żadnego rozwiązania, ani konkretnej propozycji. Czujemy, że jesteśmy traktowani zupełnie niepoważnie – mówią przedstawiciele jednej z rodzin.
Taka sytuacja ma swoje istotne konsekwencje.
– Zgodnie z umową klucze mieliśmy otrzymać do 17 grudnia 2025 r. Natomiast przeniesienie własności miało nastąpić do 31 marca 2026 r. Oczywiście braliśmy pod uwagę, że termin może się przesunąć, ale to już jest przesada. Płacimy jednocześnie raty kredytu i czynsz za wynajmowane mieszkanie – podkreśla jeden z naszych rozmówców.
Prawnik: potrzebna jest analiza każdej umowy
O komentarz poprosiliśmy Radosława Rybaka, niezależnego radcę prawnego specjalizującego się w prawie nieruchomości. Zapytaliśmy, czy opisane odstępstwa mogą być samowolą budowlaną.
– W polskim prawie nie ma definicji samowoli budowlanej. Potocznie rozumie się ją jako wykonywanie prac budowlanych bez wiedzy i zgody stosownych organów nadzoru budowlanego. Szczegółowe przepisy prawa budowlanego pozwalają jednak uznać za samowolę również „prowadzenie robót budowlanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach” – mówi prawnik.
Jeśli więc deweloper nie uzupełni dokumentacji w sposób oczekiwany przez organ, możemy mówić o samowoli budowlanej.
– Skutkiem tego będzie sprzeciw organu nadzoru od zgłoszenia o zakończeniu robót i tym samym brak możliwości odbioru budynku. Bez czego nie ma możliwości sprzedaży poszczególnych lokali – dodaje Radosław Rybak.
To istotne dla dalszego losu inwestycji – od decyzji PINB zależy, czy klienci odbiorą mieszkania w obecnym kształcie procedury.
Pozostaje też pytanie o możliwości nabywców przy takiej skali sprawy. Ponad 50 lokali to duża grupa potencjalnie poszkodowanych osób.
– Pozew zbiorowy jest obarczony szczegółowymi warunkami i w niektórych sytuacjach niemożliwy do skutecznego złożenia. Wybór drogi dochodzenia roszczeń wymaga szczegółowej analizy umów i roszczeń poszczególnych nabywców. Na pewno konieczne jest zabezpieczenie dokumentacji zdjęciowej oraz dotychczasowej korespondencji z deweloperem. Wydaje się jednak, że z uwagi na skalę nieprawidłowości, konieczny będzie również kontakt z prawnikiem oraz rzeczoznawcą – mówi Radosław Rybak.
Prawnik nie przesądza, czy pozew zbiorowy będzie tu możliwy – wskazuje na konieczność analizy każdej umowy z osobna.
Zdaniem eksperta
Stanowisko Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Z informacji uzyskanych od firmy członkowskiej wynika, że:
– problem hydrologiczny miał charakter incydentalny i związany był intensywnymi opadami nawalnymi które miały miejsce wiosną br. Wtedy to – jak wskazuje firma – „zdarzyło się przepełnienie zagłębień w ukształtowaniu ogrodów”. Wedle oświadczeń spółki woda została niezwłocznie wypompowana, zieleń i skarpy uporządkowane. Po zakończeniu inwestycji i po przyłączeniu do kanalizacji deszczowej takie sytuacje – jej zdaniem – nie będą miały miejsca.
– firma po uzyskaniu informacji, że nie uda jej się dochować pierwotnego terminu oddania inwestycji do użytkowania, zaniechała podawania informacji, że lokale, które w ramach niej powstały są gotowe do odbioru. Zaprzecza też, by kiedykolwiek reklamowała lokale w inwestycji przy ul. Konduktorskiej we Wrocławiu jako „gotowe do zamieszkania”. Co wynika, chociażby z faktu, że wszystkie mieszkania w ramach tego projektu oferowane są wyłącznie w standardzie deweloperskim, co z definicji wymaga od nabywców przeprowadzenia prac wykończeniowych przed ich docelowym zasiedleniem.
Niezależnie od powyższego wystąpiliśmy do firmy o dodatkowe wyjaśnienia. Po szczegółowym przeanalizowaniu sprawy podjęta zostanie decyzja w sprawie wszczęcia procedury wewnętrznej, która przewiduje środki od upomnienia po wydalenie z organizacji.
Deweloper wydaje oświadczenie
W trakcie przygotowywania tego tekstu doszło do nowego zwrotu w sprawie. 14 lipca 2026 r. Murapol wydał oficjalne oświadczenie dewelopera, przygotowywane indywidualnie dla nabywców.
Dokument, do którego dotarła redakcja, dotyczy jednego z lokali w budynku nr 18 inwestycji. Spółka deklaruje w nim konkretne terminy. Pozwolenie na użytkowanie ma uzyskać do 15 maja 2027 r., a umowa przenosząca własność podpisana do 15 lipca 2027 r.
Murapol wskazuje też przyczyny opóźnienia, które określa jako niezależne od dewelopera. Wymienia nieterminowe przyłączenie do sieci gazowej przez PSG – zamiast w lipcu 2024 r. nastąpiło ono dopiero w styczniu 2026. Podobnie przyłączenie energetyczne przez Tauron miało zakończyć się jeszcze w 2022 r. Faktycznie nastąpiło w lutym 2026, po kilkukrotnym aneksowaniu terminu przez gestora sieci.
Spółka wskazuje też opóźnienia związane z terenem zajmowanym przez MPWiK podczas realizacji kanalizacji deszczowej i prac drogowych. To również przełożyło się na dalsze opóźnienie odbiorów.
W odniesieniu do sporu z PINB o wysokość budynków oświadczenie mówi o „odmiennej interpretacji zmiany projektowej” między deweloperem a organem. Murapol powtarza w nim argumenty znane już z wcześniejszego stanowiska dla redakcji. Zmiana rzędnych nie narusza planu zagospodarowania, nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu ani nie wpływa na sposób zagospodarowania wód opadowych.
Dokument może posłużyć nabywcom w kontaktach z bankami, między innymi przy wnioskach o wydłużenie kredytowania lub przy rozpoczęciu procedury odstąpienia od umowy. Jeden z mieszkańców łączy pojawienie się oświadczenia z pytaniami, które redakcja skierowała do dewelopera przed publikacją tego tekstu.
– Po naszych pytaniach do Murapolu firma nagle ruszyła z komunikacją – ocenia jeden z nabywców, komentując otrzymanie oświadczenia.
PINB: sprawa jest w zawieszeniu
„Obecnie nie prowadzimy żadnego postępowania dotyczącego budowy zespołu 48 budynków jednorodzinnych dwulokalowych wolnostojących oraz w zabudowie szeregowej wraz z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną” – czytamy w odpowiedzi PINB we Wrocławiu na zadane przez XYZ pytania.
Oznacza to, że po wycofaniu przez Murapol zawiadomienia 7 lipca sprawa formalnie pozostaje w zawieszeniu. Nowe postępowanie ruszy dopiero po złożeniu przez dewelopera wniosku w ramach procedury naprawczej. PINB podkreśla też, że nie tworzy dokumentu zbierającego wszystkie nieprawidłowości inwestycji. Udostępnia wyłącznie istniejące już pisma i decyzje.
„Informacja publiczna dotyczy sfery faktów. Nie można w tym trybie domagać się wyrażenia opinii, przeprowadzenia oceny lub dokonania interpretacji” – czytamy w piśmie.
Inspektorat zastrzega, że nie odniesie się do ustaleń redakcji. W tym samym piśmie wprost odmawia też dalszych komentarzy medialnych, powołując się – obok ustawy o dostępie do informacji publicznej – na Prawo prasowe.
Odpowiedź podpisał osobiście Przemysław Samocki, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta Wrocławia.
Stanowisko PINB nie potwierdza ani nie zaprzecza zarzutom stawianym przez mieszkańców. Potwierdza natomiast obraz, który wynika z korespondencji dewelopera. Sprawa formalnie znajduje się dziś w próżni proceduralnej. Zawiadomienie zostało wycofane, a wniosek naprawczy nie został jeszcze złożony.
Główne wnioski
- PINB formalnie kwestionuje zgodność inwestycji z projektem – w 28 z 48 budynków zmieniono wysokość posadowienia o ponad 2 proc., co inspektorat uznaje za istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu, a deweloper 7 lipca wycofał całe zawiadomienie o zakończeniu budowy.
- Murapol po raz pierwszy oficjalnie wskazał zewnętrzne przyczyny opóźnień – w oświadczeniu z 14 lipca spółka obarcza winą gestorów sieci (PSG, Tauron) i MPWiK, deklarując jednocześnie konkretne, wiążące terminy: pozwolenie na użytkowanie do maja 2027 r., przeniesienie własności do lipca 2027 r.
- Sprawa nie ma jeszcze prawnego rozstrzygnięcia – zdaniem niezależnego prawnika brak uzupełnienia dokumentacji przez dewelopera może w skrajnym przypadku prowadzić do kwalifikacji jako samowola budowlana, ale ocena wymaga analizy każdej umowy z osobna, a pozew zbiorowy nie jest w tej sprawie przesądzony.
