Pośrednik nie jest geodetą. Gdzie leży granica jego kompetencji

Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.

Rząd chce mocniej uregulować rynek pośrednictwa nieruchomości. Projekt ustawy UD424 (o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami) przewiduje obowiązkową weryfikację stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron transakcji, nowe zasady publikacji ofert oraz szersze uprawnienia Inspekcji Handlowej. Trwają uzgodnienia międzyresortowe i konsultacje publiczne. 

Na pierwszy plan wysuwa się jednak pytanie, czy nałożenie dodatkowych obowiązków na pośredników, zagwarantuje profesjonalizację rynku. Eksperci wskazują na nieostre granice odpowiedzialności, brak nowych kompetencji pośredników oraz ryzyko sankcji za nieprecyzyjnie opisane naruszenia. Projekt zwiększa wymagania wobec zawodu, ale nie tworzy systemu weryfikowania kwalifikacji osób, które go wykonują.

Największym problemem projektu jest nie sama skala nowych obowiązków, lecz brak konkretów. Pośrednik ma dokładniej weryfikować nieruchomość, ale nie jest rzeczoznawcą, geodetą, prawnikiem ani inspektorem budowlanym. Bez jasnego określenia zakresu wymaganych czynności trudno będzie oddzielić nierzetelność od sytuacji, w której problem wykraczał poza realne kompetencje pośrednika.

Za co odpowiada pośrednik

Jedną z najważniejszych zmian ma być ustawowy obowiązek weryfikacji stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. Projekt wskazuje analizę dokumentów i rejestrów oraz oględziny, ale katalog czynności nie jest zamknięty. To może w praktyce przesądzić o skali odpowiedzialności pośrednika.

– Sam kierunek jest słuszny, gdyż klient powinien mieć pewność, że nieruchomość oferowana przez profesjonalnego pośrednika została w podstawowym zakresie sprawdzona. Problem pojawia się jednak przy określeniu granic tej odpowiedzialności. Nie jest oczywiste, jak daleko ma sięgać taka weryfikacja – mówi adwokat Katarzyna Gabrysiak.

Pośrednik może sprawdzić księgę wieczystą, dokumenty dotyczące lokalu czy dostępne rejestry. Trudniej określić jego rolę, gdy problem ma charakter techniczny. Pęknięcie ściany może być drobną wadą albo sygnałem wymagającym oceny konstruktora. Rozbieżność dotycząca powierzchni również nie zawsze daje się rozstrzygnąć bez specjalistycznego pomiaru.

Zofia Maciejewska z kancelarii Jabłoński Koźmiński zwraca uwagę, że projekt posługuje się sformułowaniem „w szczególności”. Oznacza otwarty katalog czynności, a więc potencjalnie szerszy zakres obowiązków niż samo sprawdzenie dokumentów.

– Rola pośrednika nie będzie ograniczona do formalnej analizy dokumentacji. Obejmować będzie również bezpośrednie zapoznanie się z nieruchomością i dostrzeżenie tych jej właściwości, które mogą wpływać na decyzję potencjalnego nabywcy – podkreśla prawniczka. 

W praktyce trzeba więc wyznaczyć granicę między profesjonalną starannością pośrednika a zadaniami rzeczoznawcy, geodety, prawnika czy inspektora budowlanego. Bez jasnego rozdzielenia tych ról część sporów może dotyczyć już nie samej transakcji, lecz późniejszego ustalania odpowiedzialności.

Więcej odpowiedzialności, ale bez nowych kompetencji

Problem staje się wyraźniejszy na rynku wtórnym. Sprzedaż mieszkania coraz częściej nie sprowadza się do ogłoszenia, prezentacji lokalu i zebrania podstawowych dokumentów. Spadki, darowizny, współwłasność czy nietypowe ograniczenia administracyjne potrafią znacząco skomplikować transakcję.

– Pośrednicy w Polsce mają wciąż stosunkowo mały zakres uprawnień. Nie mogą klientom udzielać porad prawnych ani pomóc w wyprostowaniu stanu prawnego nieruchomości, bo jest to zastrzeżone dla zawodów prawniczych. Potrzebujemy bardziej profesjonalnych pośredników, bo rynek staje się coraz bardziej złożony – zauważa ekspert rynku nieruchomości, który prosi o zachowanie anonimowości. 

Pośrednicy w Polsce mają wciąż stosunkowo mały zakres uprawnień.

W przypadku domów równie ważne mogą być: dokumentacja techniczna, zgodność wykonanych prac z projektem czy możliwość użytkowania obiektu. To obszary wymagające wiedzy.

Projekt pozostawia również poza głównym nurtem regulacji techniczną weryfikację nieruchomości z rynku wtórnego. Jest ona szczególnie istotna przy starszych domach, gdzie dokumentacja może być niepełna.

– Nie mamy profesjonalnych technicznych przeglądów mieszkań z rynku wtórnego na taką skalę jak odbiór mieszkań od dewelopera. Szczególnie przy domach pozostaje problem wad ukrytych, starszej dokumentacji i obiektów, których stan formalny nie zawsze odpowiada temu, co faktycznie zostało zbudowane – wskazuje ekspert.

Projekt oczekuje zatem dokładniejszego sprawdzania nieruchomości, ale nie tworzy nowych uprawnień ani mechanizmu współpracy ze specjalistami. Dlatego znaczenie będzie miało ustalenie punktu, w którym obowiązek pośrednika się kończy, a potrzebna staje się opinia innego profesjonalisty.

Podwójna prowizja dzieli ekspertów

Najbardziej odczuwalną dla klientów zmianą może być zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji. Uzasadnienie projektu wskazuje na ryzyko konfliktu interesów, gdy jedna osoba jest związana umową ze sprzedającym i kupującym.

Nie wszyscy eksperci uznają jednak całkowity zakaz za jedyny sposób rozwiązania problemu. Dwustronne wynagrodzenie samo w sobie nie przesądza o nierzetelności usługi.

– Jeżeli pośrednik jest wynagradzany przez sprzedającego i kupującego, pojawia się pytanie, czy może w pełni działać w interesie obu stron. Nie oznacza to jednak, że taki model jest z definicji nieuczciwy. Kluczowe są: transparentność relacji, poinformowanie obu stron o zasadach wynagradzania oraz rzeczywisty zakres świadczonych usług – mówi Katarzyna Gabrysiak.

Zakaz można uzasadniać ochroną klientów, szczególnie gdy jedna strona nie zna umowy zawartej z drugą stroną przez pośrednika.

– Zdarzały się sytuacje, w których brak zaakceptowania warunku prowizyjnego przez jedną ze stron w praktyce uniemożliwiał realizację transakcji. Zakaz ma więc chronić kupującego i sprzedającego przed uzależnieniem transakcji wyłącznie od finansowych korzyści pośrednika – zauważa Zofia Maciejewska.

Osobną kwestią pozostaje ekonomiczny skutek zakazu. Zmiana strony formalnie ponoszącej koszt nie musi automatycznie oznaczać, że koszt pośrednictwa zniknie z transakcji.

– Zakaz zwiększy przejrzystość, ale nie sądzę, by istotnie zmienił koszty transakcji. Struktura prowizji może się przesunąć, jednak łączna kwota płacona przez strony powinna pozostać na podobnym poziomie – ocenia Jacek Ławrecki, współzałożyciel startupu Zaufany Lokator.

Ogłoszenia i sankcje. Kluczowe będzie egzekwowanie

Projekt ma również uporządkować publikowanie ofert. Pośrednik nie będzie mógł zamieszczać ogłoszenia o sprzedaży przed zawarciem umowy z właścicielem, a oferta ma wskazywać, że pochodzi od pośrednika. Inspekcja Handlowa otrzyma szersze kompetencje kontrolne.

Najmniej kontrowersji budzi potrzeba uporządkowania źródeł ofert oraz ograniczenia sytuacji, w których ta sama nieruchomość pojawia się w wielu wersjach.

– Kopiowanie cudzych ogłoszeń przez pośredników jest nielegalne już dziś, choćby ze względu na prawa autorskie do zdjęć. Do tej pory właściciel musiał jednak dochodzić swoich praw sam. Nowe przepisy dają narzędzie Inspekcji Handlowej, więc mogą ograniczyć ten proceder, jeśli inspekcja będzie miała zasoby, aby z niego korzystać – mówi Jacek Ławrecki.

Kopiowanie cudzych ogłoszeń przez pośredników jest nielegalne już dziś, choćby ze względu na prawa autorskie do zdjęć.

Sama kompetencja kontrolna nie przesądza jeszcze o skuteczności nadzoru. Liczyć się będzie liczba kontroli, sposób identyfikowania naruszeń oraz możliwość szybkiej reakcji na oferty publikowane w internecie.

Jeszcze większe znaczenie ma to przy sankcjach.

– Czym innym jest świadome i powtarzające się wprowadzanie klientów w błąd, a czym innym pojedyncze uchybienie formalne lub błąd wynikający z niejasności przepisu. Najpoważniejsze sankcje powinny być zarezerwowane dla najpoważniejszych i odpowiednio udokumentowanych naruszeń – podkreśla Katarzyna Gabrysiak.

Zofia Maciejewska zwraca natomiast uwagę na skalę ryzyka ponoszonego przez klienta. Kupujący często angażuje w transakcję oszczędności wielu lat, dlatego realna odpowiedzialność pośrednika ma znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu.

– Projekt przewiduje stopniowanie reakcji: od kary pieniężnej, przez nakaz zaprzestania naruszeń, aż po możliwość zakazu prowadzenia działalności w razie niezastosowania się do nakazu. Te rozwiązania na obecnym etapie można oceniać pozytywnie – mówi Zofia Maciejewska.

Najważniejsze będzie więc powiązanie sankcji z możliwie precyzyjnym standardem działania. Im szersza będzie definicja obowiązku weryfikacji, tym większe znaczenie ma to, że pośrednik spełnił go z należytą starannością.

Profesjonalizacja nie kończy się na kontroli

W projekcie pozostaje jeszcze kwestia kwalifikacji. Obecny model nie przewiduje państwowej licencji ani egzaminu zawodowego. Rządowy opis projektu wskazuje, że poza zarejestrowaniem działalności wymagane są przede wszystkim umowa pośrednictwa oraz obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej.

Jednocześnie katalog spraw, z którymi spotykają się pośrednicy, jest coraz bardziej pojemny. Dotyczy stanów prawnych, regulacji energetycznych, planowania, ochrony środowiska czy użytkowania budynków.

– Rynek nieruchomości rozwija się i różnicuje, dlatego potrzebni są specjaliści, żeby obrót był bezpieczny. Nie chodzi wyłącznie o klientów indywidualnych, ale także o banki finansujące transakcje i ubezpieczycieli – podkreśla ekspert pragnący zachować anonimowość. 

Profesjonalizacja nie musi oznaczać wyłącznie powrotu do państwowych licencji. Może też opierać się na standardach usług, odpowiedzialności, szkoleniach, specjalizacji i narzędziach pozwalających klientowi ocenić przygotowanie pośrednika.

– Profesjonalizacja rynku już ma miejsce. Rola agenta nie może dziś kończyć się na skontaktowaniu stron transakcji. Dobrzy pośrednicy coraz częściej sięgają po dodatkowe narzędzia i usługi, żeby rzeczywiście zadbać o interes klienta. Ta zmiana nie musi eliminować małych biur, będzie weryfikować profesjonalizm niezależnie od wielkości firmy – mówi Jacek Ławrecki.

Relacja między większą odpowiedzialnością a wymaganymi kompetencjami pozostaje więc jednym z ważnych tematów dalszych prac. Projekt odpowiada na konkretne praktyki: kopiowanie ofert, nieprzejrzyste prowizje czy niejasny zakres usług. Nadal otwarte jest jednak pytanie, jaki standard wiedzy i staranności powinien reprezentować profesjonalista, któremu ustawodawca powierza coraz więcej obowiązków.

Z punktu widzenia klienta znaczenie będzie miało nie tylko przestrzeganie formalnych zakazów. Równie ważna jest zdolność pośrednika do rozpoznania ryzyka, którego sam nie może ocenić, oraz skierowania sprawy do właściwego specjalisty.

Główne wnioski

1. Największym problemem projektu jest nie sama skala nowych obowiązków, lecz ich niedostatecznie precyzyjne granice. Pośrednik ma dokładniej weryfikować nieruchomość, ale nie jest rzeczoznawcą, geodetą, prawnikiem ani inspektorem budowlanym. Bez jasnego określenia zakresu wymaganych czynności trudno będzie oddzielić nierzetelność od sytuacji, w której problem wykraczał poza realne kompetencje pośrednika.
2. Profesjonalizacja rynku wymaga czegoś więcej niż nowych zakazów i sankcji. Projekt zwiększa odpowiedzialność osób wykonujących zawód, ale nie rozwiązuje kwestii kwalifikacji, standardów wiedzy i sposobu ich weryfikowania. Im bardziej skomplikowany staje się obrót nieruchomościami, tym ważniejsze staje się pytanie, kto powinien wykonywać ten zawód i jakie przygotowanie powinien posiadać.
3. Najbardziej widoczne zmiany mogą poprawić transparentność rynku, ale nie wszystkie automatycznie obniżą koszty lub ryzyko transakcji. Zakaz podwójnej prowizji może ograniczyć konflikt interesów, lecz koszt usługi może zostać przeniesiony na jedną ze stron. Z kolei skuteczność walki z kopiowanymi i nierzetelnymi ofertami będzie zależała nie tylko od przepisów, lecz także od realnych możliwości ich egzekwowania.