Zaloguj się 
Dzieje się!
Hongkong chce lepszych mieszkań. Ale to nie koniec „apartamentów-trumien”
Mikroskopijne rozmiary hongkońskich mieszkań i wysokie ceny w porównaniu z sąsiadującymi z regionem chińskimi miastami stały się legendarne. Miejscowa administracja mówi „dość”. Zapowiada radykalne podniesienie warunków życia i wielkie inwestycje.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Ile nowych mieszkań komunalnych obiecuje rząd Hongkongu do 2030 r. i dlaczego problem najmniejszych „klitek” ma zniknąć tylko częściowo.
- Czym są „mieszkania-trumny”, ile osób w nich mieszka i dlaczego mimo zapowiedzi walki z patologią mieszkaniową, nowe przepisy ich nie obejmują.
- Jak metraż typowego hongkońskiego mieszkania wypada na tle Tokio, Singapuru, Seulu i chińskich metropolii i co łączy ten problem z polską debatą o „patodeweloperce”.
Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.
Gorące i wilgotne boksy bez okien, w których ledwie da się rozprostować nogi. Lokale ze współdzielonymi łazienkami, w których często przygotowuje się też posiłki. Klatki wyposażone w materace przeżarte przez robactwo. W takich warunkach żyją najgorzej zarabiający Hongkończycy. To głównie robotnicy fabryczni i pracownicy sektora usług, w tym osoby zajmujące się sprzątaniem i dostawcy jedzenia, którzy zarabiają płacę minimalną. Poza nimi także samotni seniorzy i osoby z niepełnosprawnością. Ci, którzy mają więcej szczęścia i nieco głębsze kieszenie, mogą sobie pozwolić na niezależne mikrokawalerki. Należą do nich młodzi absolwenci i absolwentki uczelni, stażyści i pracownicy biurowi o krótkim stażu.
Z danych rządowego Departamentu Spisów i Statystyki wynika, że w mieszkaniach-klatkach może mieszkać ponad 200 tys. osób. Lokatorów najmniejszych kawalerek jest mniej więcej dziesięciokrotnie mniej.
Choć od szczytu w 2021 r. ceny nieruchomości w Hongkongu spadły o blisko 20 proc., to azjatycka metropolia nadal jest klasyfikowana jako najmniej przystępny rynek mieszkaniowy świata. Aby kupić tam dwudziestometrową kawalerkę, ktoś, kto zarabia płacę minimalną, musiałby pracować przez ponad 50 lat.
Administracja miasta, formalnie jednej z najzamożniejszych metropolii, postanowiła zerwać z wizerunkiem miejsca, w którym najmniej zamożni nie mogą sobie pozwolić na godne warunki życia.
Patodeweloperka po azjatycku
Hongkong przez dekady słynął z „mikrokawalerek” o powierzchni kilkunastu metrów kwadratowych. Najmniejsze boksy mieszkalne, liczące niespełna półtora metra kwadratowego, zyskały miano „mieszkań-trumien” albo „klatek”. Pojawiły się masowo w latach pięćdziesiątych XX wieku. Przyczyniła się do tego wojna domowa w Chinach, po której populacja Hongkongu w ciągu kilku lat wystrzeliła z ok. 600 tys. do ponad 2 mln mieszkańców. Przybywających do miasta imigrantów często nie było stać na nic więcej niż „mieszkanie-łóżko”, oddzielone od sąsiadów tylko kratą. ONZ już w 1994 r. określiła takie lokale mianem „obrazy ludzkiej godności”. Do świadomości opinii publicznej temat trafił szerzej wiele lat później, za sprawą reportaży publikowanych przez zachodnie media.
Przeciętny mieszkaniec Hongkongu musi przeznaczyć na mieszkanie wielokrotność rocznego dochodu – i ma pod tym względem gorzej niż ludzie mieszkający w innych miastach regionu. Skala problemu widoczna jest wyraźnie w zestawieniu z sąsiednim Shenzhen. Według danych firmy doradczej Cushman & Wakefield w 2017 r. ceny mieszkań były tam mniej więcej o połowę niższe niż w Hongkongu.
Choć od szczytu w 2021 r. ceny nieruchomości w Hongkongu spadły (...) to azjatycka metropolia nadal jest klasyfikowana jako najmniej przystępny rynek mieszkaniowy świata.
Choć dostępne dane o metrażu lokali są trudno porównywalne, to także obrazują skalę problemu. Według raportu Hong Kong Future Economy Institute z 2024 r. przeciętne nowe hongkońskie mieszkanie miało wówczas 37 metrów kwadratowych. W Tokio, znanym z kompaktowych rozmiarów lokali, było to ok. 66 metrów kwadratowych. Nowo budowane mieszkania komunalne w Singapurze mają przeciętnie około 80 metrów kwadratowych – prawie trzykrotnie więcej niż odpowiedniki w Hongkongu. Dane per capita dla całych Chin w 2022 r. pokazywały średnią powierzchnię mieszkalną na osobę rzędu 39,5 metra kwadratowego. W Szanghaju było to nieco mniej: 37,5 metra kwadratowego na osobę. Dla Korei Południowej wskaźnik wynosił prawie 36 metrów kwadratowych na mieszkańca.
Warto wiedzieć
Mieszkania „mikro”, „nano” i mieszkalne klatki. Czy to w ogóle legalne?
W 2025 r. hongkoński parlament przyjął ustawę, która zakazuje wynajmowania podzielonych mieszkań o powierzchni mniejszej niż 8 metrów kwadratowych. Taka „podstawowa jednostka mieszkalna” musi mieć co najmniej jedno otwierane okno, osobną łazienkę i sufit na wysokości minimum 2,3 metra. Właścicielom, którzy po okresie przejściowym nie dostosują lokali do norm, grozi kara odpowiadająca 38 tys. dolarów amerykańskich i do trzech lat więzienia.
Nowe prawo nie obejmuje jednak „mieszkań-trumien”, w których mieszka znacznie więcej osób. Te wciąż reguluje odrębna, znacznie łagodniejsza ustawa z 1994 r. Nakłada ona obowiązek posiadania licencji na lokale z co najmniej dwunastoma łóżkami. W praktyce część obchodzi ten przepis, instalując w swoich lokalach mniejszą liczbę pojedynczych boksów. W przeszłości urzędnicy w Pekinie deklarowali, że Hongkong ma się pożegnać z „klatkami” do 2049 r.
Niezależnie od tego od 2022 r. obowiązuje zasada, zgodnie z którą żadne nowe mieszkanie budowane na miejskich gruntach nie może mieć powierzchni użytkowej mniejszej niż 26 metrów kwadratowych. Reguła ta jest wymierzona w rynek komercyjnych „nanomieszkań”.
Czy ogień przyspieszył zmiany?
W mijającym tygodniu szef administracji Hongkongu John Lee ogłosił pierwszy w historii miasta plan pięcioletni, w którym duży nacisk położono na podniesienie standardów mieszkalnictwa.
Rząd zobowiązał się, że do przełomu 2030 i 2031 r. dostarczy około 196 tys. mieszkań komunalnych. Średni czas oczekiwania na takie lokum ma się skrócić z blisko pięciu do poniżej czterech lat.
Pięcioletni plan zakłada, że nowo budowane mieszkania komunalne i dotowane lokale na sprzedaż będą sukcesywnie zyskiwać na powierzchni
Władze zapowiedziały też, że w cztery lata zasadniczo rozwiążą problem mieszkań niespełniających norm, zwykle powstałych w wyniku nielegalnego podziału lokali. W tle tych zapowiedzi stoi społeczna presja po pożarze w zamieszkałym przez prawie 5 tys. osób kompleksie Wang Fuk Court w listopadzie 2025 r. Ogień zabił tam wówczas 168 osób. Tragedia doprowadziła do reform i ściślejszego egzekwowania przepisów o utrzymaniu takich nieruchomości.
Metropolia zamiast klitek
Częścią długoterminowej strategii azjatyckiego miasta jest budowa nowej dzielnicy biznesowo-mieszkaniowej. Projekt, o nazwie Northern Metropolis, powstaje na obszarze ok. 30 tys. hektarów przy granicy z chińskim Shenzhen. To mniej więcej jedna czwarta powierzchni całego Hongkongu. Po pełnym ukończeniu, za kilkanaście lat, dzielnica ma pomieścić 500 tys. mieszkań dla 2,5 mln ludzi, trzy kampusy uniwersyteckie oraz, według szacunków władz, do 650 tys. miejsc pracy.
Lee wyznaczył za cel na najlbliższe 5 lat oddanie do użytku w tej części miasta 70 tys. lokali mieszkalnych. To sześciokrotnie więcej niż wybudowano tam w latach 2021-2026. Pięcioletni plan zakłada, że nowo budowane mieszkania komunalne i dotowane lokale na sprzedaż będą sukcesywnie zyskiwać na powierzchni. Ich projekty mają być też lepiej dopasowane do potrzeb młodszych gospodarstw domowych.
Warto wiedzieć
Warszawski Hongkong
Podobny mechanizm – maksymalizacja liczby lokali kosztem ich powierzchni i jakości – od kilku lat opisywany jest w Polsce jako „patodeweloperka”. Termin ten, spopularyzowany przez aktywistę miejskiego Janka Śpiewaka, oznacza praktyki deweloperskie w efekcie których powstają ciasne, gęsto zabudowane blokowiska z z ograniczonym dostępem do zieleni i światła.
Miano „warszawskiego Hongkongu” w 2020 r. zyskał stołeczny kompleks Bliska Wola. Na działce o obwodzie 500 metrów zbudowano tam ponad 3 tys. lokali. Część z nich sprzedawano potem jako „mikroapartamenty” poniżej wymaganych prawem 25 metrów kwadratowych. W 2024 r. w Polsce weszły w życie przepisy ograniczające tę praktykę. Zlikwidowano wtedy lukę prawną, która umożliwiała deweloperom sprzedaż mniejszych klitek, które formalnie nie były mieszkaniami, a lokalami użytkowymi.
Reakcje na nowe przepisy
Chińskie media państwowe przedstawiają hongkoński plan jako dowód skutecznej integracji Hongkongu z resztą kraju. Część miejscowych komentatorów w mediach społecznościowych zwraca jednak uwagę, że podobne obietnice padały już wcześniej. Dotyczyły one skrócenia kolejek na mieszkania komunalne i likwidacji lokali o najniższym standardzie. Mimo to skala problemu dotąd się nie zmniejszyła.
Reakcje branży nieruchomości są ostrożne. Kam-kuen Chiu, dyrektor Cushman & Wakefield na Chiny, ocenił w środę w oświadczeniu, że rozwiązaniem problemu fatalnych warunków mieszkaniowych jest zwiększanie podaży nowych lokali. Stopniową eliminację lokali niespełniających wymogów uznał za krok w dobrym kierunku, ale zaznaczył, że wprowadzenie nowych norm powierzchniowych musi iść w parze z budową mieszkań komunalnych.
Organizacje pozarządowe domagają się tymczasem dodatkowych zabezpieczeń dla najuboższych. Dotyczy to zwłaszcza wprowadzenia górnego limitu czynszów. Istnieją obawy, że właściciele po dostosowaniu lokali do nowych norm podniosą stawki najmu.
Główne wnioski
- Nowy plan pięcioletni Hongkongu zakłada budowę 196 tys. mieszkań komunalnych do przełomu 2030 i 2031 r. Władze obiecują też czasu oczekiwania na nie do poniżej czterech lat. Może to wpłynąć na obniżenie cen na najmniej przystępnym rynku mieszkaniowym świata. Działania rządu nie eliminują jednak najbardziej skrajnej formy mieszkalnictwa, tzw. „mieszkań-trumien”. Ich istnienie nadal jest formalnie dozwolone. Chińskie władze centralne wzywają do likwidacji tego zjawiska do 2049 r. Dziś w mieszkalnych boksach bez okien mieszka ponad 200 tys. Hongkończyków.
- Porównania metrażu z Tokio, Singapurem czy Seulem pokazują, że hongkońskie mieszkania należą do najmniejszych w regionie.
- Maksymalizacja liczby lokali kosztem komfortu mieszkańców nie jest zjawiskiem unikalnym dla Hongkongu. Podobny mechanizm, znany w Polsce jako „patodeweloperka”, pokazuje, że presja rynkowa na budowę coraz mniejszych mieszkań dotyczy również rynków znacznie mniej zagęszczonych niż azjatyckie metropolie.
