Zaloguj się 
Dzieje się!
Popyt wrócił na rynek mieszkaniowy. Na siedmiu rynkach sprzedaż urosła o 20 proc.
Na rynku nowych mieszkań zaczyna znikać nadwyżka podaży - wynika z danych BuiltMind. Deweloperzy szybciej wyprzedają ofertę, ale poprawa nie wszędzie oznacza wzrost cen. W części miast sprzedaż nadal trzeba wspierać rabatami. Rynek wszedł więc w fazę wyraźnej selekcji.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Czy sytuacja w III kw. zwiastuje trwały powrót silniejszego popytu na rynku mieszkaniowym.
- Dlaczego współczynnik wyprzedania oferty spada we wszystkich największych miastach.
- W których miastach deweloperzy nadal muszą najmocniej walczyć o klientów rabatami.
Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.
Rynek nowych mieszkań wyraźnie przyspieszył. W III kw. 2026 r. sprzedaż na siedmiu największych rynkach wzrosła o 20 proc. Jednocześnie zmniejszyła się oferta, a czas potrzebny do jej wyprzedania skrócił się we wszystkich analizowanych miastach.
Nie oznacza to jednak powrotu mieszkaniowej hossy. Kupujący nadal bardzo reagują na ceny, a w części miast deweloperzy muszą wspierać sprzedaż coraz większymi rabatami.
III kw. przyniósł zmianę, na którą rynek czekał od kilku miesięcy, wynika z raportu BuiltMind. Łączna sprzedaż nowych mieszkań w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi, Katowicach i Trójmieście zwiększyła się do 13,7 tys. z około 11,4 tys. lokali w II kwartale. W tym samym czasie liczba mieszkań pozostających w ofercie spadła z około 59 tys. do 57,1 tys.
Co istotne, nowa podaż również wzrosła, ale znacznie wolniej od sprzedaży. To oznacza, że rynek po raz pierwszy od dłuższego czasu zaczął skuteczniej „konsumować” dostępny zasób mieszkań.
– To pierwszy sygnał, że poprawa popytu nie jest wyłącznie statystycznym odbiciem po słabszym kwartale. Rynek zaczął ponownie absorbować ofertę – mówi Mikołaj Szymański, analityk BuiltMind.
Wyraźne odbicie nastąpiło nie tylko we wrześniu.
– III kwartał 2026 r. przyniósł ożywienie popytu na wszystkich siedmiu największych rynkach mieszkaniowych. Według danych BuiltMind łącznie sprzedano tam 13 651 mieszkań o 20 proc. więcej niż w II kwartale, a wrzesień był najlepszym miesiącem tego roku zarówno pod względem sprzedaży, jak i rezerwacji – mówi Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.
Wykres interaktywny Najmocniej sprzedaż zwiększyła się w Krakowie, gdzie wynik poprawił się kwartalnie o 30,4 proc. W Katowicach wzrost wyniósł 26,4 proc., w Łodzi 23,7 proc., a w Poznaniu 22,9 proc. Najmniejszą dynamikę zanotował Wrocław, ale również tam sprzedaż była o 9,9 proc. wyższa niż kwartał wcześniej.
Sprzedaż rośnie szybciej niż ceny mieszkań
Dane wskazują, że wzrost aktywności kupujących nie przełożył się automatycznie na gwałtowne podwyżki cen. To jedna z najważniejszych różnic między obecną sytuacją a wcześniejszymi okresami boomu. Najmocniej mediana ceny ofertowej wzrosła we Wrocławiu, o 4,6 proc. kwartalnie, do 14,75 tys. zł za m kw. W Trójmieście podwyżka wyniosła 3,9 proc. do 17,4 tys. zł.
Wykres interaktywny Kraków to poziom 16 tys. zł za m kw., Poznań 13,35 tys. zł, a w przypadku Łodzi 11,3 tys. zł. W tych miastach kwartalne zmiany wyniosły około 1 proc. W Katowicach mediana spadła o 0,8 proc. do 12,27 tys. zł za m kw. Warszawa zanotowała niewielki spadek o 0,2 proc.
Wykres interaktywny – Kupujący wrócili więc szybciej niż możliwość dyktowania cen przez deweloperów – wskazuje analityk BuiltMind.
Rosnąca sprzedaż nie oznacza więc automatycznego przesunięcia przewagi w stronę sprzedających. Dobrze pokazują to rabaty.
Kupujący wrócili więc szybciej niż możliwość dyktowania cen przez deweloperów.
– Ożywienie przebiega jednak na różnych warunkach, co najlepiej widać po rabatach. W III kwartale w Warszawie i we Wrocławiu z obniżką sprzedano odpowiednio 16,6 proc. i 16,9 proc. mieszkań, natomiast w Łodzi i Katowicach, gdzie oferta wyprzedaje się najwolniej, nawet ponad jedną trzecią lokali – 35,1 proc. i 34,1 proc. wobec 16,9 proc. i 13,6 proc. w I kwartale – mówi Agnieszka Mikulska.
Ożywienie przebiega jednak na różnych warunkach, co najlepiej widać po rabatach.
Stolica Małopolski oferowała rabaty w aż 28,3 proc. transakcji, ale ich mediana wynosiła tylko 4,9 proc. W Łodzi i Katowicach obniżki obejmowały około jednej trzeciej sprzedaży, a mediana rabatu sięgała około 8 proc.
Wykres interaktywny – Sugeruje to, że w Warszawie i we Wrocławiu deweloperzy zachowują silną pozycję negocjacyjną. Natomiast w Łodzi i Katowicach wzrost sprzedaży idzie w parze z coraz częstszymi ustępstwami cenowymi – podkreśla Agnieszka Mikulska.
Współczynnik wyprzedania pokazuje prawdziwą kondycję rynku
Sama wielkość oferty nie wystarcza jednak do oceny równowagi pomiędzy popytem a podażą. Znacznie więcej mówi współczynnik wyprzedania, pokazujący, ile miesięcy potrzeba do sprzedaży obecnej oferty przy zachowaniu aktualnego tempa transakcji.
W III kw. poprawił się on na wszystkich siedmiu największych rynkach. W Krakowie skrócił się z 17,9 do 13,4 miesiąca. Jednocześnie liczba dostępnych mieszkań spadła o 5,4 proc., mimo wzrostu nowej podaży.
Jeszcze mocniejszą zmianę zanotował Poznań. Współczynnik wyprzedania spadł tam z 15,5 do 11,4 miesiąca, a oferta zmniejszyła się o 10,3 proc. Sprzedaż wzrosła natomiast o 22,9 proc.
– Najbardziej klasyczny obraz poprawiającej się absorpcji widać w Poznaniu. To rynek, na którym zadziałały jednocześnie dwa czynniki: większy popyt i chwilowo mniejsza presja nowych wprowadzeń – mówi Mikołaj Szymański.
Wykres interaktywny W Trójmieście współczynnik wyprzedania obniżył się do 11,1 miesiąca. Sprzedaż zwiększyła się o 18,2 proc., a dostępna oferta spadła o 3,9 proc. Jednocześnie był to jeden z rynków, na których wyraźniej rosły ceny.
Najdłużej sprzedaż obecnej oferty trwałaby w Katowicach. Pomimo mocnego kwartalnego wzrostu popytu współczynnik nadal wynosił tam 23,5 miesiąca. Jeszcze w I kwartale sięgał jednak aż 38 miesięcy.
– Jednocześnie nadwyżka oferty stopniowo maleje: oferta skurczyła się w pięciu z siedmiu miast, a czas potrzebny na jej wyprzedanie przy obecnym tempie sprzedaży skrócił się we wszystkich siedmiu – zauważa Agnieszka Mikulska.
Właśnie Warszawa pokazuje, dlaczego sama liczba mieszkań pozostających w sprzedaży może prowadzić do błędnych wniosków.
Warszawa ma największą ofertę, ale wyprzedaje ją najszybciej
Pod koniec września na warszawskim rynku znajdowało się około 14,3 tys. nowych mieszkań. To zdecydowanie największa oferta spośród analizowanych miast.
Jednocześnie stolica miała najniższy współczynnik wyprzedania. Przy obecnym tempie sprzedaży dostępna oferta odpowiadała zaledwie 9,8 miesiąca transakcji.
– To pozorny paradoks, który dobrze pokazuje, dlaczego same liczby podaży bywają mylące. Przy sprzedaży 4 382 mieszkań kwartalnie duży stock [zasób mieszkań w ofercie – red.] nie oznacza automatycznie nadpodaży – tłumaczy analityk BuiltMind.
Warszawscy deweloperzy wprowadzili jednocześnie w III kw. prawie 6 tys. nowych mieszkań. Mimo tak dużej podaży mediana cen pozostała praktycznie stabilna, a udział transakcji z rabatem był relatywnie niewielki.
Może to oznaczać, że konkurencja w stolicy rozgrywa się dziś bardziej przez szerokość oferty, lokalizację i jakość produktu niż przez powszechne przeceny.
Wykres interaktywny Inaczej działa mechanizm łódzki. Sprzedaż wzrosła tam o 23,7 proc., a oferta spadła o 6,1 proc. Współczynnik wyprzedania skrócił się z 21,7 do 16,9 miesiąca.
Promocje pomagają więc rzeczywiście redukować ofertę. W Katowicach sytuacja jest bardziej skomplikowana. Sprzedaż wzrosła aż o 26,4 proc., ale wielkość dostępnej oferty praktycznie się nie zmieniła. BuiltMind wskazuje, że zwiększony popyt dopiero zaczyna równoważyć stosunkowo wysoką podaż. Popyt wrócił szybciej niż ceny.
Na drugim biegunie znajduje się Wrocław. Sprzedaż zwiększyła się tam relatywnie skromnie, ale jednocześnie mediana ceny wzrosła aż o 4,6 proc. Do tego tylko około 17 proc. mieszkań sprzedano z obniżką.
Deweloperzy nie musieli więc agresywnie zwiększać liczby transakcji przez rabaty.
Dwa pokoje najchętniej kupowane
Największe znaczenie nadal mają lokale dwupokojowe. Odpowiadały za około 45 proc. sprzedaży na siedmiu analizowanych rynkach. Co więcej, ich sprzedaż wzrosła kwartalnie w każdym z badanych miast.
– To obecnie najbardziej uniwersalny segment rynku, łączący klienta kupującego na własne potrzeby, inwestora oraz osoby reagujące na ograniczenia zdolności kredytowej – mówi Mikołaj Szymański z BuiltMind.
Dwupokojowe mieszkania korzystają przede wszystkim z relatywnie bezpiecznej ceny całkowitej. Pozostają dostępne dla szerokiej grupy klientów, a jednocześnie mogą być kupowane zarówno na własne potrzeby, jak i pod wynajem.
Nieco trudniejsza staje się sytuacja kawalerek. Lokale jednopokojowe pozostają najdroższe w przeliczeniu na metr kwadratowy. Nie zawsze przekłada się to jednak na przewagę sprzedażową. W Warszawie mediana rabatu na przecenionych mieszkaniach jednopokojowych wynosiła około 8 proc., w Poznaniu prawie 10 proc., w Łodzi ponad 9 proc., a w Katowicach około 10 proc.
Niewielka powierzchnia pozwala ograniczyć całkowity koszt zakupu, ale jednocześnie coraz wyższa cena metra zaczyna trafiać na barierę akceptacji klientów.
Może to mieć znaczenie również dla nowych projektów. Deweloperzy będą musieli coraz mocniej analizować nie tylko średnią stawkę za metr, ale również finalną cenę mieszkania.
Dane pokazują także silnie lokalny charakter konkurencji. Największy deweloper kontrolował 18,5 proc. sprzedaży w Katowicach, ale już tylko 8,6 proc. w Krakowie. W pozostałych największych miastach udział lidera wynosił zwykle kilkanaście procent.
Jedna strategia cenowa czy produktowa dla całego kraju może więc działać coraz słabiej.
Kredyty pomagają sprzedaży, ale nie ma jeszcze euforii
Za poprawą sprzedaży stoi również korzystniejsze otoczenie finansowe. Niższy koszt pieniądza zaczął zwiększać możliwości zakupowe gospodarstw domowych.
Według danych przywoływanych przez BuiltMind w sierpniu liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 41,1 proc. większa niż rok wcześniej. Ich wartość wzrosła o 51,1 proc., a wartość zapytań kredytowych zwiększyła się o 9,3 proc. rok do roku.
Obniżki stóp procentowych poprawiły zdolność kredytową części gospodarstw domowych i skłoniły niektórych klientów do powrotu na rynek po kilku kwartałach odkładania decyzji zakupowych.
– Nadal jednak kluczowe znaczenie ma wysokość wkładu własnego, stabilność dochodów oraz rozsądne dopasowanie wartości nieruchomości do możliwości finansowych kupującego. Coraz częściej obserwujemy również, że klienci porównują oferty w różnych miastach i wybierają lokalizacje, w których ich budżet pozwala kupić większe i bardziej funkcjonalne mieszkanie – mówią eksperci finansowi Notus Finance Klaudia Klimczak i Maciej Pinkowski.
Większa aktywność kupujących nie musi jednak oznaczać początku kolejnego boomu cenowego.
– Dzisiejszy popyt nie wygląda jak popyt napędzany oczekiwaniem na gwałtowny wzrost cen. Bardziej przypomina powrót klienta, który przez poprzednie kwartały odkładał decyzję, a teraz ponownie mieści się w zdolności kredytowej – ocenia analityk BuiltMind.
Potwierdzeniem może być zachowanie cen. W większości miast wzrost sprzedaży jest zdecydowanie szybszy niż zmiany cenników.
Jednocześnie utrzymywanie wysokiej inflacji mogłoby ograniczyć przestrzeń do kolejnych szybkich obniżek stóp procentowych. W takim scenariuszu dalszą poprawę dostępności mieszkań mogą w większym stopniu napędzać konkurencja między bankami, wzrost wynagrodzeń i stabilizacja cen nieruchomości.
Taki rozwój sytuacji nie musi być zresztą niekorzystny dla rynku. Stopniowe odbudowywanie popytu ogranicza ryzyko kolejnego gwałtownego skoku cen.
IV kwartał może podtrzymać sprzedaż
Końcówka roku powinna pokazać, czy III kwartał był początkiem trwalszej zmiany, czy tylko bardzo mocnym okresem po wcześniejszym osłabieniu.
Istotną wskazówką są rezerwacje dokonane w ostatnich miesiącach. Część z nich powinna zamienić się w transakcje właśnie pod koniec roku.
– W IV kw. można więc oczekiwać utrzymania wysokiej sprzedaży, również w wyniku realizowania rezerwacji dokonanych w III kwartale, stabilnych lub nieznacznie rosnących cenników oraz dalszego różnicowania się rynków, przy czym w Łodzi i Katowicach głównym narzędziem sprzedaży pozostaną rabaty i promocje, szczególnie przed końcem roku – przewiduje Agnieszka Mikulska.
Rynek nie zmierza ani w stronę gwałtownego boomu, ani ponownego zamrożenia. Popyt wrócił, ale klienci pozostają wrażliwi na cenę.
W kolejnych miesiącach jeszcze większe znaczenie może więc mieć jakość konkretnego produktu.
– Najbardziej prawdopodobny wydaje się rynek coraz bardziej selektywny: dobre lokalizacje i 2-pokojowe mieszkania mogą pomóc zdobyć część rynku,
podczas gdy produkt zbyt duży, zbyt drogi w cenie całkowitej albo słabo dopasowany do lokalnego popytu nadal będzie wymagał promocji – prognozuje Mikołaj Szymański z Builtmind.
III kw. zmienia więc główne pytanie dotyczące rynku. Jeszcze kilka miesięcy temu dotyczyło ono przede wszystkim tego, kiedy kupujący wrócą do biur sprzedaży.
Dziś widać już, że wrócili. Znacznie ważniejsze staje się to, do których projektów trafia popyt oraz czy rosnąca sprzedaż pozwoli deweloperom ograniczać promocje i ponownie podnosić ceny.
I tu właśnie różnice między poszczególnymi miastami mogą w kolejnych kwartałach jeszcze się pogłębiać.
Główne wnioski
- Rynek mieszkaniowy wyraźnie przyspieszył, ale nie wszedł jeszcze w fazę nowego boomu. Sprzedaż rośnie na wszystkich największych rynkach, a oferta zaczyna się kurczyć, jednak ceny w większości miast pozostają stabilne lub rosną umiarkowanie. To pokazuje, że odbudowa popytu ma dziś bardziej transakcyjny niż spekulacyjny charakter.
- Najważniejszym sygnałem poprawy jest skracający się czas wyprzedania oferty. Współczynnik ten spadł we wszystkich siedmiu analizowanych miastach, co oznacza, że dostępne mieszkania są absorbowane szybciej niż jeszcze kilka miesięcy temu. Jednocześnie różnice między rynkami pozostają duże – od niespełna 10 miesięcy w Warszawie do ponad 23 miesięcy w Katowicach.
- Przewaga deweloperów nadal zależy przede wszystkim od lokalnego rynku i jakości produktu. W Warszawie i we Wrocławiu sprzedaż można utrzymywać przy relatywnie niewielkiej skali rabatów, podczas gdy w Łodzi i Katowicach promocje wciąż odgrywają kluczową rolę. Coraz większego znaczenia nabierają więc lokalizacja, cena całkowita mieszkania, metraż i dopasowanie oferty do realnego popytu.
