Nie wystarczy budować więcej. Potrzebujemy zmiany myślenia (WYWIAD)

Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.

Przez lata polska debata mieszkaniowa koncentrowała się przede wszystkim na podaży. Liczyliśmy brakujące lokale, porównywaliśmy liczbę rozpoczynanych budów i zastanawialiśmy się, jak przyspieszyć nowe inwestycje. Tymczasem sam wzrost zasobu nie oznacza jeszcze rozwiązania problemu mieszkaniowego. Mieszkania mogą powstawać w niewłaściwych miejscach, być niedostosowane do potrzeb lokalnych społeczności albo zwyczajnie pozostawać poza finansowym zasięgiem osób, które najbardziej ich potrzebują.

Polityka mieszkaniowa łączy się z demografią, rynkiem pracy, pomocą społeczną, planowaniem przestrzennym, energetyką i polityką samorządową. Kompetencje są rozproszone między wiele instytucji, a decyzje podejmowane dziś mogą przynosić skutki dopiero za kilka czy kilkanaście lat. Problemem staje się więc nie tylko brak pieniędzy czy mieszkań, ale także koordynacji, stabilnych zasad i odpowiedzialności za długofalowe efekty.

Coraz większego znaczenia nabiera również bezpieczeństwo mieszkaniowe rozumiane szerzej niż samo posiadanie dachu nad głową. Liczą się stabilność, przewidywalność kosztów, jakość mieszkania i możliwość dopasowania go do zmieniającej się sytuacji życiowej. W tym kontekście szczególnej wagi nabierają najem społeczny, TBS-y i SIM-y, sytuacja kurczących się miast oraz zdolność samorządów do rozpoznawania własnych potrzeb i prowadzenia świadomej polityki mieszkaniowej.

O wyzwaniach, przed jakimi stoi polskie mieszkalnictwo w szerokiej perspektywie, rozmawiamy z Aleksandrą Krugły, zastępczynią kierownika Zakładu Odnowy Miast w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów.

XYZ: Mieszkalnictwo jest dziś rozproszone między kilka resortów. Czy bez jednego silnego ośrodka da się w Polsce prowadzić spójną politykę mieszkaniową?

Aleksandra Krugły: Kiedyś sama uważałam, że najlepiej byłoby skupić mieszkalnictwo w jednym resorcie. Dziś patrzę na to trochę inaczej. Jeśli zobaczymy, jakie kwestie wpływają na skuteczność polityki mieszkaniowej, szybko okaże się, że nie da się ich zamknąć w jednym ministerstwie.

Mamy oczywiście rdzeń związany z budownictwem i planowaniem przestrzennym, ale obok niego jest polityka społeczna. Mieszkania wspomagane i treningowe funkcjonują przecież w systemie pomocy społecznej. Osoba w kryzysie bezdomności potrzebuje dachu nad głową, ale może potrzebować usług, wsparcia w powrocie na rynek pracy czy rozwiązaniu innych problemów. Podobnie jest z młodymi ludźmi wychodzącymi z pieczy zastępczej. Sam lokal nie wystarczy, jeśli wcześniej nie mieli możliwości nauczyć się samodzielnego życia.

Do tego dochodzą kwestie energetyczne, termomodernizacja czy ochrona zabytków. Budynek może wymagać poprawy efektywności energetycznej, ale jednocześnie podlegać ochronie konserwatorskiej. Trzeba wtedy pogodzić ochronę wartości zabytkowych budynku z komfortem mieszkańców, kosztami jego utrzymania i potrzebą poprawy efektywności energetycznej. Tych perspektyw nie da się zamknąć w jednym resorcie.

Przeczytaj: Pośrednik nie jest geodetą. Gdzie leży granica jego kompetencji

Polityka mieszkaniowa potrzebuje koordynacji

 Czyli problemem nie jest samo rozproszenie kompetencji?

Problemem jest przede wszystkim koordynacja i odpowiedzialność za efekt końcowy. Potrzebujemy kogoś, kto będzie w stanie zmapować procesy wpływające na mieszkalnictwo i je ze sobą połączyć.

Z doświadczenia administracji wiem, że współpraca ponad granicami poszczególnych działów jest trudna. Każdy resort ma swoje kompetencje, cele i punkt widzenia. Tymczasem obywatela nie interesuje, który minister odpowiada za konkretny fragment jego problemu.

Dlatego zamiast tworzenia jednego „superresortu” bardziej potrzebowałabym silnego mechanizmu koordynacji, ale też realnej decyzyjności i odpowiedzialności za całość.

Tylko żeby taka koordynacja działała, mieszkalnictwo musi być dla państwa priorytetem.

 Tak. I mam wrażenie, że ono coraz częściej pojawia się w debacie publicznej także dlatego, że problemy mieszkaniowe dotyczą bardzo dużej części społeczeństwa. Tyle że dotyczą ludzi w zupełnie różny sposób.

Ktoś dopiero wchodzi w dorosłość, nie ma mieszkania ani rodziców, którzy dadzą mu wkład własny. Musi właściwie zacząć od zera: wynajmować albo wejść w kredyt. Ktoś inny już ma mieszkanie, ale po zapłaceniu raty i rachunków zostaje mu bardzo mało pieniędzy na życie. Jeszcze ktoś mieszka w złych warunkach albo w układzie rodzinnym, którego nie wybrał.

Dlatego polityki mieszkaniowej nie można sprowadzić do pytania, ile nowych lokali powinniśmy wybudować.

Często mówi pani o bezpieczeństwie mieszkaniowym. Co właściwie mieści się w tym pojęciu?

Dla mnie bezpieczeństwo mieszkaniowe jest częścią bezpieczeństwa człowieka w ogóle. Tu nie chodzi tylko o dach nad głową.

Chodzi o to, żebym miała godne i bezpieczne miejsce do życia, na które mnie stać i które odpowiada moim potrzebom. Żebym wiedziała, że nikt mnie nagle z tego mieszkania nie wyrzuci i była w stanie mniej więcej przewidzieć koszty. Jeśli wynajmuję, potrzebuję poczucia stabilności. Jeżeli mam kredyt, jego obsługa razem z rachunkami nie może powodować, że cała reszta życia schodzi na dalszy plan.

Jest też kwestia wyboru. Jeżeli ktoś nie chce mieszkać pokoleniowo, powinien mieć możliwość założenia własnego gospodarstwa domowego. Jeżeli rodzina ma dzieci, mieszkanie powinno odpowiadać jej potrzebom. Nie chodzi więc tylko o dostępność rozumianą jako fizyczna obecność lokalu. Dla mnie mieszczą się w niej również godność, przewidywalność i możliwość układania swojego życia.

Nie chodzi tylko o liczbę mieszkań

Czy właśnie dlatego pytanie „ile mieszkań brakuje w Polsce” jest źle postawione?

Ono jest zdecydowanie zbyt proste. Powinniśmy pytać: gdzie, dla kogo, jakich mieszkań i za ile brakuje. Możemy wybudować bardzo dużo mieszkań i nadal nie rozwiązać problemu mieszkaniowego. Bo co z tego, jeśli duża część ludzi, którzy potrzebują mieszkania, nie będzie mogła ich kupić albo wynająć?

Na koniec 2025 r. mieliśmy w Polsce blisko 16,2 mln mieszkań. Jednocześnie według Eurostatu w 2024 r. 33,7 proc. ludności żyło w warunkach przeludnienia. To dobrze pokazuje, że sama liczba mieszkań nie mówi jeszcze, czy zasób odpowiada potrzebom ludzi, jest właściwie rozmieszczony i dostępny cenowo.

Inne potrzeby ma Warszawa, inne miasto, które traci mieszkańców. Innych mieszkań potrzebuje młoda rodzina, innych senior, a jeszcze innych osoba wychodząca z pieczy zastępczej czy ktoś w kryzysie bezdomności. Polityka mieszkaniowa powinna być bardzo mocno osadzona w miejscu. Nie ma jednego rozwiązania dobrego dla całego kraju.

Przeczytaj: Ile mieszkań sprzedają pozagiełdowi deweloperzy?

Najem społeczny musi zdobyć zaufanie

Skoro własność jest dla części ludzi coraz trudniej dostępna, większą rolę powinien odgrywać najem społeczny?

Jestem gorącą zwolenniczką rozwoju najmu społecznego. Tylko jeśli chcemy, żeby był rzeczywistą alternatywą, nie możemy myśleć wyłącznie o budowaniu kolejnych mieszkań.

Potrzebujemy stabilności systemu. Przez lata wielokrotnie zmieniały się zasady dotyczące TBS-ów i SIM-ów, w tym reguły partycypacji, jej rozliczania oraz warunki, w których możliwe jest przeniesienie własności lokalu. Konkretna sytuacja najemcy może dziś zależeć m.in. od tego, kiedy i na jakich zasadach realizowano inwestycję oraz jak ją finansowano. Z punktu widzenia zwykłego człowieka nie zawsze wiadomo, na czym właściwie ten system polega i czego można się po nim spodziewać za kilka czy kilkanaście lat.

A przy mieszkaniu to jest kluczowe. Człowiek musi mieć poczucie, że forma, którą wybiera, daje mu bezpieczeństwo. Że będzie go na nią stać, że reguły nagle się nie zmienią i że nie okaże się za kilka lat, że cały system działa zupełnie inaczej.

Czyli największą barierą nie są pieniądze i tempo budowy?

Nie. Oczywiście podaż jest bardzo ważna. Jeżeli ktoś jest zainteresowany najmem społecznym, ale realna perspektywa uzyskania mieszkania jest odległa, będzie szukał innego rozwiązania: pozostanie dłużej w dotychczasowej sytuacji mieszkaniowej, wynajmie na rynku prywatnym albo jeżeli ma taką możliwość zdecyduje się na zakup mieszkania.

Ale równie ważne jest zaufanie. Jeżeli chcemy rozwijać ten segment, musimy ludziom wytłumaczyć, czym on jest, dla kogo jest przeznaczony i jakie daje prawa. Potrzebujemy podaży, przewidywalnych zasad i komunikacji. Dopiero te trzy rzeczy razem mogą sprawić, że najem społeczny stanie się normalnym wyborem, a nie rozwiązaniem traktowanym jako coś gorszego od własności.

A jak dużą rolę powinno odgrywać budownictwo społeczne?

Nie lubię podawać jednej liczby, bo znów łatwo wpaść w pułapkę myślenia, że wszędzie potrzebujemy tego samego. Dla pokazania skali: według OECD szeroko rozumiane mieszkalnictwo społeczne stanowi w Polsce około 6,3 proc. całego zasobu mieszkaniowego. To poziom dość zbliżony do średniej OECD, wynoszącej około 7 proc. i UE 7,7 proc. Są jednak państwa, w których udział tego sektora jest znacznie większy. W krajach, w których ten segment rzeczywiście rozwiązuje część problemów mieszkaniowych, musi być jednak na tyle duży, żeby był zauważalny i traktowany jako normalna forma zaspokajania potrzeb.

W Polsce najważniejsze jest dziś równoczesne zwiększanie zasobu i budowanie zaufania do systemu.

Więcej mieszkań to więcej dzieci?

Problemy mieszkaniowe są często wskazywane jako jedna z przyczyn kryzysu demograficznego. To rzeczywiście tak silna zależność?

Nie jest to zależność jeden do jednego. Nie można powiedzieć: damy ludziom mieszkania i wzrośnie liczba urodzeń.

Badania pokazują natomiast związki między sytuacją mieszkaniową a decyzjami o rodzicielstwie. Część z nich wskazuje, że bariery mieszkaniowe mogą mieć szczególne znaczenie dla momentu decyzji o pierwszym dziecku. Trzeba jednak uważać z prostymi zależnościami – wyniki różnią się między krajami a grupami, między najemcami a właścicielami mieszkań. Jeżeli młodzi ludzie chcą mieć dzieci, ale nie mają stabilnego miejsca do życia, mogą tę decyzję odkładać.

Czyli mieszkalnictwo może wpływać na demografię, ale samo jej nie naprawi.

Oczywiście. Potrzebna jest także praca, stabilny dochód, usługi, transport, infrastruktura dla rodzin. Stabilizacja życiowa może zaczynać się w mieszkaniu, ale na nim się nie kończy.

Co ma zrobić małe miasto?

To prowadzi nas do mniejszych miast. Czy każde z nich powinno walczyć o zatrzymanie spadku liczby mieszkańców?

Myślę, że musimy zaakceptować, iż części procesów demograficznych nie uda się zatrzymać. W Polsce często rozmawiamy o tym, jak odwrócić jakieś zjawisko, tymczasem rozsądniej jest przygotować się do zmiany i dobrze nią zarządzać.

Dotyczy to również polityki mieszkaniowej. Jeżeli budujemy nowe mieszkania, warto myśleć o ich długowieczności i adaptowalności – o tym, czy będą odpowiadały potrzebom mieszkańców na różnych etapach życia. Najpierw może mieszkać w nich para, później rodzina z dziećmi, następnie dzieci się wyprowadzą, a mieszkańcy się zestarzeją i mogą mieć problemy z mobilnością. Im bardziej elastyczny jest taki zasób, tym większa szansa, że będzie potrzebny również za kilkadziesiąt lat.

Samo mieszkanie nie rozstrzygnie jednak o pozostaniu w mieście. Na taką decyzję wpływają również możliwości pracy, stabilny dochód, transport, szkoły, usługi i cała infrastruktura społeczna. Mieszkanie może być bardzo ważnym elementem tej układanki, ale nie zastąpi pozostałych.

Mniejsze miasta wpadają jednak w błędne koło. Ubywa mieszkańców, więc firmy nie chcą inwestować. Nie ma inwestycji i pracy, więc wyjeżdżają kolejni ludzie.

I właśnie dlatego mieszkania trzeba traktować jako element szerszej polityki rozwoju. Mogą być na przykład instrumentem rynku pracy. Samorząd może dzięki nim próbować zatrzymać ludzi wykonujących zawody kluczowe dla lokalnej społeczności, także te niżej wynagradzane.

Ale jeżeli poza mieszkaniem niczego im nie zaoferuje, to taki instrument będzie miał ograniczoną skuteczność.

Przeczytaj: Polacy sądzą, że mieszkania drożeją jak szalone. Dane pokazują coś innego

Mieszkanie to tylko część większej układanki

Formalnie za dużą część polityki mieszkaniowej odpowiadają gminy. Czy mają kompetencje, żeby rzeczywiście ją prowadzić?

To wygląda bardzo różnie. Są samorządy świetnie przygotowane, ale są również takie, które mają problem nawet z dobrym rozpoznaniem własnych potrzeb mieszkaniowych.

I nie zawsze chodzi o brak dobrej woli. Czasem brakuje danych, czasem kompetencji, a czasem po prostu ludzi. Mówimy o bardzo skomplikowanych procesach wymagających wiedzy z kilku dziedzin. Reforma planistyczna dobrze pokazuje, jak dużym obciążeniem może być dla samorządu przeprowadzenie dużej zmiany, jeżeli brakuje odpowiednich kadr.

Dlatego państwo powinno dawać gminom nie tylko instrumenty i finansowanie. Potrzebne jest też wsparcie techniczne i budowanie kompetencji.

Na czym takie wsparcie powinno polegać?

Państwo powinno tworzyć stabilne ramy i zestaw narzędzi, z których samorząd może wybierać zgodnie ze swoimi potrzebami. To mogą być TBS-y, SIM-y czy społeczne agencje najmu.

Nie każda mała gmina musi mieć własnego specjalistę od każdego problemu. Powinna jednak mieć możliwość skorzystania z danych, doradztwa czy pomocy ekspertów. Część takiego wsparcia ma dziś charakter projektowy, również w przedsięwzięciach finansowanych ze środków europejskich. Dlatego potrzebne są także trwałe mechanizmy dostępu samorządów do danych, doradztwa i wiedzy eksperckiej.

Czyli z jednej strony polityka mieszkaniowa powinna być lokalna, a z drugiej państwo nie może powiedzieć gminom: radźcie sobie same.

Dokładnie. Gmina najlepiej zna swoją społeczność i powinna mieć możliwość dopasowania instrumentów do jej potrzeb. Ale żeby podejmować dobre decyzje, musi mieć wiedzę, dane i odpowiednie zaplecze.

Samorządy potrzebują nie tylko pieniędzy

W tej rozmowie cały czas wraca jedna rzecz: mniej prostych recept, więcej wiedzy. Polska polityka mieszkaniowa za mało korzysta z badań?

 Mamy dużo danych, badań i wiedzy eksperckiej, choć w niektórych obszarach nadal są poważne luki. Problem polega również na tym, że nie zawsze umiemy tę wiedzę przełożyć na proces decyzyjny. Polityk nie musi wszystkiego wiedzieć. Powinien jednak chcieć zapytać tych, którzy się na danej rzeczy znają, i sprawdzić konsekwencje rozwiązania, zanim zacznie je wdrażać.

Jeżeli wprowadzamy dopłatę, ulgę czy bon, warto zobaczyć, czy podobne rozwiązanie funkcjonowało już gdzieś wcześniej i jakie przyniosło rezultaty. Warto też sprawdzić nie tylko, ile osób z danego instrumentu skorzystało, ale również, jaki był jego wpływ na ceny, podaż i dostępność mieszkań. Być może można nauczyć się czegoś na cudzych błędach, zamiast koniecznie popełniać własne.

Czy da się więc stworzyć politykę mieszkaniową, która przetrwa zmianę rządu i kolejne kadencje?

Powinniśmy do tego dążyć, bo w mieszkalnictwie efekty wielu decyzji pojawiają się dopiero po latach. Ciągłe zmienianie zasad jest więc szczególnie destrukcyjne.

Nie musimy zgadzać się we wszystkim. Potrzebujemy jednak pewnego minimum zgody co do celów i stabilności podstawowych instrumentów. Jeżeli potraktujemy bezpieczeństwo mieszkaniowe jako jeden z fundamentów bezpieczeństwa obywateli, łatwiej będzie budować rozwiązania, które przetrwają dłużej niż jeden polityczny cykl.

Główne wnioski

1. Polityka mieszkaniowa wymaga przede wszystkim koordynacji i stabilności, a nie jednego „superresortu”. Mieszkalnictwo łączy się z polityką społeczną, energetyką, planowaniem przestrzennym, demografią i rynkiem pracy. Dlatego kluczowe jest stworzenie mechanizmu, który pozwoli łączyć działania różnych instytucji i utrzymać kierunek polityki dłużej niż przez jedną kadencję.
2. Problem mieszkaniowy nie sprowadza się do tego, ile mieszkań powstaje, ale do tego, gdzie, dla kogo i za jaką cenę są dostępne. Sama podaż nie wystarczy, jeśli lokale nie odpowiadają potrzebom mieszkańców albo pozostają poza ich możliwościami finansowymi. Coraz ważniejsze staje się więc bezpieczeństwo mieszkaniowe rozumiane jako stabilność, przewidywalność kosztów, odpowiednia jakość i możliwość wyboru formy zamieszkania.
3. Budownictwo społeczne może stać się realną alternatywą dla własności, ale potrzebuje większej skali, zaufania i sprawniejszych samorządów. TBS-y, SIM-y czy społeczne agencje najmu mogą odpowiadać na bardzo różne potrzeby lokalne, jednak ich rozwój wymaga nie tylko finansowania. Potrzebne są także stabilne zasady, lepsza komunikacja oraz wsparcie gmin, które często nie mają wystarczających danych, kompetencji i kadr do prowadzenia aktywnej polityki mieszkaniowej.