Zaloguj się 
Dzieje się!
Małe mieszkania sprzedają się lepiej, ale inwestorzy tracą udział w rynku. Najem daje mniej
Sprzedaż małych mieszkań wzrosła w ciągu roku niemal o 40 proc., ale udział inwestorów wśród zainteresowanych zakupem spada. W największych miastach rentowność netto najmu kawalerek wynosi zwykle 3,4–4 proc. Czy mieszkanie nadal jest atrakcyjną inwestycją?
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jak zmienia się udział inwestorów w rynku mieszkaniowym i dlaczego rosnąca sprzedaż małych lokali nie musi oznaczać wzrostu popytu inwestycyjnego.
- Ile można dziś zarobić na wynajmie mieszkania w największych miastach i jak jego rentowność wypada na tle obligacji skarbowych.
- Dlaczego inwestorzy podejmują decyzje ostrożniej, a deweloperzy mają coraz więcej małych mieszkań w ofercie.
Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.
Sprzedaż małych mieszkań rośnie nawet o 40 proc., ale udział inwestorów wśród osób poszukujących lokali spada. Jednocześnie najem nie przynosi już takich zysków jak jeszcze kilkanaście miesięcy temu. Czy inwestorzy rzeczywiście wycofują się z polskiego rynku mieszkaniowego, czy jedynie zmieniają strategie?
Mieszkanie inwestycyjne, czyli jakie?
Ocena aktywności inwestorów wymaga przede wszystkim ustalenia, jakie transakcje można zaliczyć do zakupów inwestycyjnych. Najbardziej precyzyjnym kryterium jest cel zakupu. Inwestor nabywa lokal z zamiarem uzyskiwania przychodów z najmu, wzrostu wartości nieruchomości lub zysku z jej późniejszej odsprzedaży.
Problem polega na tym, że dostępne statystyki transakcyjne najczęściej nie pozwalają jednoznacznie rozpoznać motywacji nabywcy. Dlatego analitycy wykorzystują wskaźniki pośrednie, takie jak sprzedaż kawalerek i mieszkań dwupokojowych o powierzchni do 40 m kw., udział zakupów gotówkowych czy deklaracje klientów dotyczące przeznaczenia nieruchomości. Żaden z tych wskaźników nie daje jednak pełnego obrazu rynku.
Inwestorzy tracą udział w rynku. Najmocniejszy sygnał płynie z deklaracji kupujących
Dane dotyczące deklarowanych celów zakupu wskazują na osłabienie aktywności inwestycyjnej w porównaniu z poprzednimi latami.
Według danych NBP udział mieszkań kupowanych na wynajem lub z zamiarem odsprzedaży z zyskiem wynosił 20 proc. w 2023 r. Rok później wzrósł do 23 proc., aby w 2025 r. spaść do 19 proc. Ta seria nie obejmuje wszystkich zakupów inwestycyjnych.
– Inwestorzy nie wycofali się masowo z rynku, ale ich aktywność jest mniejsza. Inwestorzy mają do dyspozycji alternatywne formy lokowania kapitału, które nie wymagają angażowania tak dużych środków ani zarządzania najmem – wskazuje Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl.
Jeszcze wyraźniejszą zmianę pokazuje struktura ruchu na portalu RynekPierwotny.pl. W 2023 r. inwestorzy odpowiadali za 30,03 proc. odwiedzin. Rok później było to 20,36 proc., a w trzecim kwartale 2026 r. już tylko 10,42 proc.
W tym samym okresie udział singli i bezdzietnych par wzrósł z 45,01 do 57,85 proc., a rodzin – z 24,96 do 31,73 proc. Dane pokazują więc zmianę struktury zainteresowania ofertami mieszkaniowymi, choć nie przesądzają o liczbie zawieranych transakcji.
Wykres interaktywny Dlaczego inwestorzy ograniczają aktywność?
Na zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi wpływają zarówno alternatywne możliwości lokowania kapitału, jak i rosnące ryzyka gospodarcze.
– Obserwujemy od 2023 r. stopniowy odpływ inwestorów z rynku mieszkaniowego. Widzimy to zarówno w odsetku zawieranych transakcji, jak i w malejącym udziale tego typu klientów w strukturze ruchu na portalu Rynekpierwotny.pl – wskazuje Jan Dziekoński, główny analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Przyczyn tej zmiany jest kilka.
– Po pierwsze, od roku 2024 inwestowanie w mieszkania po prostu straciło blask rentowności. Czynsze najmu na większości rynków nie rosną, a dynamika cen mieszkań wyhamowała po BK2 proc. niemalże do zera – gdzieniegdzie ceny nawet przeszły korektę – wylicza Jan Dziekoński.
Podobne sygnały dotyczące zmian struktury zakupów pojawiają się również w analizach rynku wtórnego.
– Inwestorzy kupują mniej, ale nie wyprzedają mieszkań. Według ankiet NBP udział osób kupujących mieszkania jako inwestycję spadł z 38 proc. w 2021 r. do 30 proc. w 2025 r. Głównym powodem jest to, że najem mniej się opłaca. Do tego przez długi czas, aż do 2025 r., stopy procentowe były wysokie, więc lokaty i obligacje stały się realną konkurencją dla mieszkania – wskazuje Barbara Bugaj, główny analityk ds. rynku nieruchomości w SonarHome.pl.
Przywołane wskaźniki NBP nie są jednak tożsame. Różnią się zakresem badania lub definicją zakupów inwestycyjnych, dlatego nie należy traktować ich jako jednej serii statystycznej.
Wykres interaktywny Małe mieszkania sprzedają się coraz lepiej. Czy to przeczy odpływowi inwestorów?
Obraz rynku zmienia się, gdy zamiast deklarowanego celu zakupu analizujemy strukturę faktycznej sprzedaży.
Dane Otodom obejmujące siedem największych rynków mieszkaniowych pokazują, że od listopada 2025 r. do października 2026 r. sprzedaż małych mieszkań zwiększyła się o 39,9 proc. w porównaniu z analogicznym wcześniejszym okresem. W przypadku pozostałych lokali wzrost wyniósł 28,1 proc.
– Dane nie wskazują na odwrót inwestorów z rynku nowych mieszkań w największych miastach. W ostatnim roku sprzedaż małych mieszkań, kupowanych zazwyczaj pod wynajem, rosła szybciej niż reszta rynku. Kwota zakupów za gotówkę też wzrosła – wskazuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Udział kawalerek i mieszkań dwupokojowych o powierzchni do 40 m kw. w sprzedaży nowych lokali wzrósł w ciągu trzech lat z około 25 do 28 proc. W okresie sierpień–październik 2026 r. osiągnął 29,8 proc., najwyższy poziom w analizowanym okresie.
Wykres interaktywny Rosnąca sprzedaż kawalerek nie rozstrzyga jednak, jaka część transakcji ma charakter inwestycyjny. Niewielkie mieszkania kupują również osoby poszukujące pierwszego lokum na własne potrzeby.
Podobne zjawisko widać na rynku wtórnym. Według SonarHome.pl w pierwszej połowie 2026 r. liczba transakcji dotyczących kawalerek wzrosła o 13 proc. rok do roku. W segmencie mieszkań o powierzchni 35–40 m kw. wzrost wyniósł 9 proc.
– Wolniej niż w wyjątkowym 2023 r., ale nie wolniej niż rok temu. I co ważne, transakcji znowu przybywa. Rok 2025 był wyraźnie słabszy, ale w pierwszej połowie 2026 r. widzimy odbicie: kawalerek sprzedało się o 13 proc. więcej, a mieszkań 35–40 m kw. o 9 proc. więcej niż rok wcześniej. Do poziomu z 2024 r. brakuje jeszcze 3–4 proc. Małe mieszkania od trzech lat stanowią w naszych danych stałe ok. 30 proc. wszystkich transakcji na rynku wtórnym, więc kupujący wcale się od nich nie odwracają – wyjaśnia Barbara Bugaj.
Wykres interaktywny Wartość zakupów gotówkowych rośnie, ale ich udział maleje
Kolejnym wskaźnikiem wykorzystywanym przy ocenie popytu inwestycyjnego jest struktura finansowania zakupów. Nie pozwala ona bezpośrednio określić celu nabycia nieruchomości, ale pokazuje zmiany w sposobie finansowania transakcji.
Według zestawienia Otodom opartego na szacunkach NBP od trzeciego kwartału 2023 r. do drugiego kwartału 2024 r. wartość zakupów nowych mieszkań finansowanych bez kredytu wyniosła 14,2 mld zł.
W kolejnym okresie rocznym spadła do 10,7 mld zł, natomiast między trzecim kwartałem 2025 r. a drugim kwartałem 2026 r. wzrosła do 12,2 mld zł. Oznacza to odbicie o 14,3 proc. rok do roku, choć wartość zakupów gotówkowych nadal pozostawała niższa niż w okresie boomu.
Jednocześnie wartość zakupów finansowanych kredytem i wkładem własnym wzrosła w ostatnim okresie rocznym z 19,9 do 24,8 mld zł. Zmienia się zatem nie tylko wielkość popytu, lecz także struktura jego finansowania. W drugim kwartale 2026 r. udział środków własnych w wartości zakupów wynosił około 45 proc., wobec 58 proc. kwartał wcześniej.
Wykres interaktywny – Żadne z tych źródeł nie mówi wprost, kto jest inwestorem. Mały metraż to przybliżenie, bo kawalerki kupują też single na własne potrzeby – podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Przy interpretacji wyników trzeba uwzględniać również bezwzględną wartość finansowania. Sam spadek procentowego udziału gotówki nie przesądza o zmniejszeniu aktywności inwestorów.
Dane pokazują więc poprawę całkowitej sprzedaży i odbudowę wartości zakupów bez kredytu. Nie pozwalają natomiast określić, jaka część dodatkowego kapitału została przeznaczona na inwestycje.
Oferta małych mieszkań rośnie szybciej niż całego rynku
Choć sprzedaż małych mieszkań rośnie, ich udział w ofercie deweloperów również się zwiększa. To istotny sygnał przy ocenie równowagi między podażą a popytem.
Według Otodom w październiku 2026 r. lokale o powierzchni do 35 m kw. stanowiły 13,5 proc. niesprzedanej oferty na siedmiu największych rynkach. Dwa lata wcześniej ich udział wynosił 10,6 proc. Liczba dostępnych mieszkań tej wielkości wzrosła w tym okresie o 70 proc., podczas gdy cała oferta zwiększyła się o 34 proc.
Największą zmianę odnotowano w Trójmieście. W ciągu roku udział mieszkań o powierzchni do 35 m kw. w ofercie wzrósł tam z 12,3 do 18,4 proc.
Wykres interaktywny Kawalerki coraz dłużej czekają na nabywców
Jeszcze inny obraz wyłania się z danych dotyczących relacji między wielkością oferty a tempem sprzedaży mieszkań.
Według RynekPierwotny.pl na początku 2023 r. wyprzedaż aktualnej oferty kawalerek wymagała około trzech kwartałów. W drugim kwartale 2026 r. wskaźnik ten wynosił 8,8 kwartału, a w trzecim kwartale spadł do 6,8.
Nie oznacza to, że sprzedaż pojedynczego lokalu trwa tak długo. Wskaźnik pokazuje, ile kwartałów zajęłoby wyprzedanie istniejącej oferty przy utrzymaniu aktualnego tempa sprzedaży i bez wprowadzania na rynek nowych mieszkań.
Wykres interaktywny Z kolei dane Tabelaofert.pl pokazują, że udział mieszkań jedno- i dwupokojowych w ofercie siedmiu największych rynków wzrósł z około 50 proc. w trzecim kwartale 2024 r. do 55 proc. dwa lata później.
– Mimo ograniczenia aktywności inwestorów sprzedaż mieszkań w 2026 roku wyraźnie się poprawiła. Według danych Tabelaofert w trzecim kwartale na siedmiu największych rynkach sprzedano 12,9 tys. mieszkań, czyli o blisko 11 proc. więcej niż rok wcześniej. Porównując okres I– III kwartał 2026 i 2025, sprzedaż wzrosła o około 17 proc. – wskazuje Ewa Palus.
Rosnąca oferta nie musi jednak oznaczać wyłącznie pogorszenia sytuacji sprzedających. Większy wybór mieszkań i gotowość części deweloperów do negocjacji mogą stwarzać nowe możliwości nabywcom dysponującym kapitałem.
– Natomiast za wcześnie, żeby ogłaszać koniec inwestowania w mieszkania – to nadal ok. 20-30 proc. zakupów mieszkań! Mamy też obecnie dziwną sytuację – z jednej strony część deweloperów ma półki pełne mieszkań i coraz agresywniej oferuje rabaty, które przyciągają w szczególności inwestorów, którzy w myśl zasady „Cena Czyni Cuda” mogą w ten sposób poprawić rentowność inwestycji – wskazuje Jan Dziekoński z portalu RynekPierwotny.pl.
Rentowność najmu coraz bliższa obligacjom skarbowym
Jedną z najważniejszych zmian na rynku jest pogorszenie relacji między cenami zakupu mieszkań a przychodami z ich wynajmu. Według SonarHome.pl od 2023 r. kawalerki w większości dużych miast podrożały o 15–25 proc., podczas gdy czynsze wzrosły zaledwie o kilka procent. W Krakowie cena zakupu odpowiada dziś przychodom z 21 lat najmu, wobec 18 lat w 2023 r.
Rentowność netto wynajmu kawalerek wynosi obecnie około 3,4 proc. w Krakowie, 3,8 proc. w Gdańsku i 4 proc. w Warszawie oraz Wrocławiu. Wyjątkiem jest Łódź, gdzie sięga około 5 proc.
Wykres interaktywny Porównując opłacalność inwestycji, trzeba uwzględnić nie tylko nominalne przychody, lecz także koszty transakcyjne, podatki, okresy pustostanów oraz nakłady na utrzymanie nieruchomości.
– Słabsza koniunktura na rynku najmu nie musi oznaczać gwałtownych spadków stawek. Może przejawiać się np. dłuższym poszukiwaniem najemcy. Z perspektywy właściciela liczy się dochód uzyskany w całym roku – nawet utrzymanie dotychczasowej stawki nie zrekompensuje automatycznie dłuższych okresów, w których mieszkanie pozostaje niewynajęte. Dlatego przy ocenie opłacalności coraz większe znaczenie ma zdolność do utrzymania najemcy na dłużej – wskazuje Jacek Piotr Kacprzyk, ekspert ds. nieruchomości.
SonarHome.pl porównuje rentowność najmu z obligacjami EDO (Emerytalne Dziesięcioletnie Oszczędnościowe), oferującymi w pierwszym roku około 4,3 proc. po podatku. Są to jednak inwestycje o różnym ryzyku, płynności i sposobie uzyskiwania dochodu. Sprzedaż mieszkania wymaga czasu i wiąże się z dodatkowymi kosztami, ale nieruchomość może również zyskać na wartości.
Poza tym zestawienie 3,4–4 proc. rentowności najmu z 4,3 proc. dla EDO jest porównaniem orientacyjnym, a nie bezpośrednim zestawieniem dwóch identycznie liczonych stóp zwrotu.
Wykres interaktywny Apartamenty wakacyjne. Coraz trudniej uzasadnić wysokie stopy zwrotu
Odrębnym segmentem pozostają apartamenty inwestycyjne w miejscowościach turystycznych. Tutaj wynik finansowy zależy nie tylko od przychodów z najmu, lecz także od sezonowości, obłożenia i zasad współpracy z operatorem.
– Rynek nieruchomości inwestycyjnych wchodzi w etap, w którym oczekiwania dotyczące stóp zwrotu będą musiały zostać zweryfikowane. Przez ostatnie lata wielu inwestorów przyzwyczaiło się do deklarowanych rentowności na poziomie 7–8 proc. rocznie w miejscowościach turystycznych. W dużych miastach poziom ten wynosi zazwyczaj około 5 proc., choć zdarzają się projekty oferujące potencjalnie wyższe wyniki. Problem polega jednak na tym, że część rynku nadal posługuje się prognozami dwucyfrowych stóp zwrotu, które w mojej ocenie są często oderwane od realiów ekonomicznych – ocenia Karol Szumański, współzałożyciel Marshall Real Estate.
Ten segment wymaga osobnej kalkulacji. Prognozowane przychody z najmu turystycznego mogą znacząco różnić się od rzeczywistych wyników po uwzględnieniu kosztów operacyjnych. Istotne są również zapisy umów z operatorami, sposób podziału przychodów oraz odpowiedzialność za okresy niższego obłożenia.
– Rosnąca liczba inwestycji, zarówno już oddanych do użytkowania, jak i planowanych na kolejne lata, oznacza coraz większą konkurencję o najemców. Do tego dochodzą koszty zarządzania, utrzymania nieruchomości oraz zmienność obłożenia, szczególnie w lokalizacjach turystycznych. Dlatego szacuję, że w perspektywie najbliższych lat bardziej realistycznym poziomem rocznej rentowności takich inwestycji będzie około 4,5–6 proc. – wskazuje Karol Szumański.
Kupujący stali się bardziej wymagający. Zmienia się kalkulacja ryzyka
Zmiana warunków inwestowania wpływa również na sposób podejmowania decyzji. W przypadku klientów Marshall Real Estate czas potrzebny na wybór nieruchomości wydłużył się z około miesiąca do trzech miesięcy. To jednak obserwacja dotycząca konkretnej grupy klientów, a nie średnia dla całego rynku.
– Inwestorzy ostrożniej podejmują decyzje i bardziej selektywnie wybierają nieruchomości. Większego znaczenia nabiera przewidywalność dochodu: realny popyt na najem w danej lokalizacji, koszty utrzymania mieszkania i możliwość jego późniejszej sprzedaży. Samo oczekiwanie, że nieruchomość zyska na wartości, jest zbyt słabą podstawą decyzji o zakupie – ocenia Jacek Piotr Kacprzyk.
Na rynku wtórnym widać jednocześnie wydłużenie czasu obecności ogłoszeń. Według SonarHome.pl mediana okresu od publikacji oferty sprzedaży kawalerki do jej zniknięcia wynosi 61 dni, wobec 37 dni w 2023 r.
W przypadku większych mieszkań mediana ta wynosi 82 dni. Niewielkie lokale pozostają więc w ogłoszeniach krócej niż mieszkania o większym metrażu. Samo zniknięcie ogłoszenia nie musi jednak oznaczać sprzedaży nieruchomości.
Wykres interaktywny Zmniejszyła się również skala negocjacji cenowych. Przeciętny rabat od ostatniej ceny ofertowej kawalerki wynosi 2,6 proc., wobec 2,9 proc. rok wcześniej. Dane nie wskazują zatem na gwałtowny wzrost presji na obniżanie cen w tym segmencie.
Czy inwestorzy wyprzedają mieszkania? Dane nie potwierdzają takiego scenariusza
Spadek atrakcyjności nowych inwestycji nie musi prowadzić do masowego pozbywania się wcześniej zakupionych nieruchomości.
Dane SonarHome.pl pokazują, że udział mieszkań o powierzchni do 40 m kw. sprzedawanych przez osoby, które nabyły je w ostatnich pięciu latach, zmniejszył się z 23 proc. w 2023 r. do około 18 proc. w 2026 r.
Wskaźnik dotyczy struktury sprzedaży prywatnych właścicieli, a nie liczby mieszkań posiadanych przez inwestorów. Nie pozwala więc samodzielnie ocenić skali podaży mieszkań kupionych w celach inwestycyjnych ani ustalić, ilu inwestorów zdecydowało się na sprzedaż nieruchomości.
Wykres interaktywny Popyt inwestycyjny nie znika. Zmienia się jego znaczenie
Zestawienie danych wskazuje, że na polskim rynku mieszkaniowym zmienia się struktura popytu. Nie oznacza to jednak jednoznacznego odwrotu od małych lokali. Przeciwnie, ich sprzedaż rośnie, choć nie można na tej podstawie stwierdzić, że przybywa inwestorów.
Najlepiej udokumentowaną zmianą pozostaje pogorszenie relacji między cenami zakupu a przychodami z najmu. To ona ogranicza atrakcyjność inwestycji opartych przede wszystkim na bieżących dochodach z wynajmowania nieruchomości.
Do jednoznacznego rozstrzygnięcia, czy maleje również liczba zakupów inwestycyjnych, potrzebne byłyby porównywalne dane o transakcjach według deklarowanego celu zakupu. Na ich podstawie można byłoby oddzielić zmianę udziału inwestorów od zmiany bezwzględnej liczby nabywanych przez nich mieszkań.
Główne wnioski
- Inwestorzy tracą udział w rynku, ale z niego nie znikają. Dane dotyczące deklarowanych celów zakupu wskazują na osłabienie zainteresowania inwestycyjnego. Jednocześnie sprzedaż małych mieszkań rośnie szybciej niż pozostałych lokali. Nie ma więc podstaw, by mówić o załamaniu popytu na ten segment ani o masowej wyprzedaży nieruchomości przez inwestorów.
- Rentowność najmu staje się jednym z największych problemów inwestorów. W największych miastach roczna stopa zwrotu netto z wynajmu kawalerek wynosi przeważnie 3,4–4 proc. To poziom porównywalny z potencjalnym dochodem z niektórych obligacji skarbowych, przy znacznie większym zaangażowaniu kapitału i konieczności zarządzania nieruchomością.
- Na rynku inwestycyjnym coraz większe znaczenie ma kalkulacja ryzyka. Inwestorzy zwracają uwagę na cenę zakupu, stabilność przychodów, koszty utrzymania i możliwość późniejszej sprzedaży mieszkania. Rosnąca podaż małych lokali zwiększa możliwości wyboru, ale również konkurencję między właścicielami nieruchomości przeznaczonych na wynajem.
