Zaloguj się 
Dzieje się!
Świat przebudowuje łańcuchy dostaw. Polska może zyskać, ale jest jeden duży problem
Globalne firmy przebudowują łańcuchy dostaw, stawiając odporność na kryzysy ponad niskie koszty. Polska może przyciągnąć inwestycje, ale barierą jest dostępność energii. Najnowszy raport Prologis, który opisujemy jako pierwsi, pokazuje też, jak AI i automatyzacja zmieniają rynek magazynowy i obniżają wartość starszych obiektów.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego dostęp do energii staje się ważniejszy od kosztów najmu magazynów.
- Jak regionalizacja globalnych łańcuchów dostaw może wpłynąć na polski rynek logistyczny.
- Czy rozwój AI i automatyzacji zagrozi konkurencyjności starszych magazynów.
Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.
Energia staje się ważniejsza od czynszu, a szybkość dostaw wyprzedza cenę. Najnowszy raport Prologis, którego wnioski publikujemy jako pierwsi, pokazuje głęboką przebudowę globalnej logistyki i rosnące wymagania wobec magazynów.
Badanie przeprowadzone zostało przez The Harris Poll na zlecenie centrali Prologis w Stanach Zjednoczonych. Objęło 1821 menedżerów z sześciu państw: USA, Wielkiej Brytanii, Niemiec, Indii, Chin i Meksyku.
Choć Polska nie uczestniczyła w badaniu, płynące z niego wnioski mają znaczenie również dla naszego rynku. Zmiany w globalnych łańcuchach dostaw mogą wpłynąć na inwestycje, popyt na magazyny czy wymagania wobec towarzyszącej projektom infrastruktury.
Globalizacja nie znika. Zmienia się jej geografia
Jednym z najważniejszych zjawisk opisanych przez Prologis jest przebudowa międzynarodowych sieci dostaw. Według raportu 54 proc. badanych firm stawia na regionalizację, 36 proc. na nearshoring, a 35 proc. na reshoring. Strategie te nie wykluczają się wzajemnie.
Jednocześnie tylko 36 proc. przedsiębiorstw deklaruje utrzymywanie dotychczasowego globalnego układu operacji. To spadek o 15 pkt proc. rok do roku.
– Firmy nie wychodzą z globalizacji, tylko zmieniają jej geografię i wyżej cenią odporność niż skalę.
Głównymi czynnikami zakłócającymi działalność są rosnące cła, wskazywane przez 55 proc. respondentów, oraz konflikty utrudniające żeglugę na ważnych szlakach morskich, wymieniane przez 53 proc.
– Firmy nie wychodzą z globalizacji, tylko zmieniają jej geografię i wyżej cenią odporność niż skalę. Badanie opiera się na deklaracjach menedżerów, więc o trwałości zmian rozstrzygną dopiero dane o handlu i rozmieszczeniu produkcji – wskazuje dr hab. Sławomir Wyciślak z Instytutu Ekonomii, Finansów i Zarządzania Uniwersytetu Jagiellońskiego.
Warto wiedzieć
Trzy oblicza relokacji biznesu
Reshoring – przenoszenie produkcji lub innych procesów biznesowych z zagranicy z powrotem do kraju macierzystego przedsiębiorstwa.
Nearshoring – przenoszenie produkcji lub działalności operacyjnej do krajów położonych bliżej rynku macierzystego, aby skrócić łańcuchy dostaw i ograniczyć koszty oraz ryzyko transportowe.
Friendshoring – przenoszenie produkcji lub wybieranie dostawców z państw uznawanych za zaufanych partnerów politycznych i gospodarczych. Celem jest ograniczenie ryzyka geopolitycznego i zwiększenie bezpieczeństwa dostaw.
Zmiana strategii oznacza także konieczność ponownego przeanalizowania rozmieszczenia zakładów produkcyjnych, dostawców i centrów dystrybucyjnych. Dla operatorów logistycznych szczególnego znaczenia nabiera możliwość korzystania z alternatywnych tras i środków transportu.
– Nie ma już jednego pewnego, długiego łańcucha dostaw. Trudno się dziwić, że coraz więcej firm nie wybiera jednej drogi – równolegle dywersyfikują dostawców, regionalizują, przenoszą produkcję bliżej rynków i do kraju. Handel globalny zostaje, ale jeden długi łańcuch z Azji zastępuje kilka krótszych, regionalnych, z alternatywą na wypadek ceł czy blokady szlaku morskiego, kolejowego lub lotniczego. To zmiana trwała – fabryki i magazyny buduje się na lata – ocenia Paweł Ziaja, ekspert ds. cyfryzacji transportu.
Wyniki badania wskazują na zmianę hierarchii priorytetów. Aż 93 proc. respondentów uważa, że do 2030 r. elastyczność łańcuchów dostaw będzie ważniejszym źródłem przewagi konkurencyjnej niż skala działalności czy efektywność kosztowa.
Wykres interaktywny Nie oznacza to rezygnacji z optymalizacji wydatków. Przedsiębiorstwa coraz częściej muszą jednak uwzględniać również finansowe konsekwencje przerw w produkcji, opóźnień i utraty dostępu do rynków.
Polska może skorzystać. Nie każdy region w równym stopniu
Regionalizacja może zwiększyć atrakcyjność państw położonych blisko dużych europejskich rynków konsumenckich. Polska dysponuje rozbudowanym zapleczem transportowym i magazynowym, które pozwala obsługiwać zarówno krajowych, jak i zagranicznych odbiorców.
Jednak nowe inwestycje logistyczne nie są automatyczną konsekwencją skracania łańcuchów dostaw. Firmy analizują dostępność pracowników, koszty operacyjne, infrastrukturę i możliwości dalszej rozbudowy.
– Polska ma położenie i rosnący popyt (w pierwszym półroczu 2026 r. wolumen najmu magazynów wyniósł 3,51 mln m kw., o 21 proc. więcej rok do roku), ale kolejne inwestycje przegrają te gminy, które nie zapewnią mocy przyłączeniowej. Polski nie ma w próbie badania, więc ten wniosek to interpretacja, nie wynik raportu – podkreśla dr hab. Sławomir Wyciślak.
Rozwój rynku magazynowego w Polsce zwiększa możliwości obsługi zmieniających się sieci dystrybucji. Jednak sam wzrost aktywności najemców nie dowodzi, że odpowiada za niego wyłącznie nearshoring. Popyt tworzą również handel internetowy, krajowa konsumpcja i reorganizacja istniejących operacji.
– Polska ma to, czego szukają firmy skracające łańcuchy: strategiczne położenie w centrum Europy – między Zachodem a Wschodem, bliskość Niemiec, duży rynek wewnętrzny, największy w UE transport drogowy (20 proc. pracy przewozowej całej Unii) i ponad 38 mln m kw. nowoczesnych magazynów – wylicza Paweł Ziaja.
– Polska ma to, czego szukają firmy skracające łańcuchy.
Istotnym wyzwaniem będzie wykorzystanie tych atutów w warunkach rosnących wymagań inwestorów. Konkurencja między lokalizacjami może coraz częściej dotyczyć nie tylko połączeń drogowych, ale również parametrów technicznych oferowanych obiektów.
Energia ważniejsza od czynszu? Nowa hierarchia potrzeb
Jedną z kluczowych zmian opisanych w raporcie jest rosnąca rola energii elektrycznej. Niezawodność zasilania zajęła pierwsze miejsce wśród czynników wpływających na wybór lokalizacji logistycznej. Według szczegółowych wyników badania 38 proc. menedżerów wskazuje pewność dostaw energii jako kluczowe kryterium, podczas gdy wysokość czynszu wymienia 16 proc.
Co więcej, 95 proc. respondentów uwzględnia niezawodność infrastruktury energetycznej przy podejmowaniu decyzji dotyczących najmu. Dwie trzecie badanych deklaruje również znaczący wpływ kosztów energii na działalność operacyjną.
– Niezawodność dostaw energii jest z pewnością jednym z najważniejszych kryteriów wyboru lokalizacji, niemniej jednak wciąż brane są pod uwagę również inne aspekty, które mają finalnie wpływ na tzw. total cost of ownership. Są to m.in. dopasowanie do modelu logistycznego najemcy (network fit), kwestie gotowości inwestycji po stronie dewelopera (np. wydanie decyzji środowiskowej), dostępność zasobów ludzkich, specyfikacja techniczna budynku pozwalająca generować oszczędności OPEX oraz stawka efektywna – wyjaśnia Damian Kołata, dyrektor ds. komercjalizacji na Polskę i Czechy w 7R.
Wykres interaktywny Rosnące zapotrzebowanie na energię wynika między innymi z rozwoju automatyzacji, elektryfikacji transportu i coraz bardziej zaawansowanych systemów obsługi towarów. W przypadku obiektów o dużym zużyciu energii problemem może być nie tylko jej cena, lecz również dostępność odpowiedniej mocy przyłączeniowej.
– Dostępność mocy przyłączeniowej może stać się istotną barierą głównie dla nowych chłodni, zautomatyzowanych centrów dystrybucyjnych i projektów łączących magazyn z produkcją. Przy zaawansowanych projektach BTS i BTO moc taką warto sprawdzać już przy wyborze lokalizacji, razem z dojazdem, planem miejscowym i innymi formalnościami – dodaje Damian Kołata.
Rosnąca świadomość zagrożeń energetycznych skłania przedsiębiorstwa do inwestowania w zabezpieczenie ciągłości pracy. Według Prologis 58 proc. firm dysponuje kompleksowymi systemami zasilania awaryjnego, o 12 pkt proc. więcej niż rok wcześniej.
Wykres interaktywny Jednocześnie zaledwie 23 proc. osiągnęło niezależność energetyczną w swoich lokalizacjach. Różnica pokazuje skalę wyzwania, przed którym stoją operatorzy i właściciele nieruchomości logistycznych.
Szybkość dostaw zmienia zapotrzebowanie na magazyny
Kolejnym czynnikiem przekształcającym logistykę są oczekiwania odbiorców. Od 2019 r. udział firm oferujących dostawy tego samego lub następnego dnia wzrósł z 24 do 58 proc. Dla 39 proc. respondentów szybkość i niezawodność dostaw stanowią najważniejszy wyróżnik konkurencyjny. Cenę wskazuje 18 proc. badanych.
Jednocześnie 91 proc. menedżerów dostrzega potrzebę rozwoju bardziej zdecentralizowanych sieci logistycznych. Może to zwiększać znaczenie obiektów położonych bliżej odbiorców, szczególnie na dużych rynkach konsumenckich.
Nie oznacza to jednak zastąpienia rozległych parków logistycznych siecią niewielkich magazynów miejskich.
– Decentralizacja nie oznacza końca dużych centrów, lecz zmianę ich roli w sieci. Nadal będą odpowiadać za skalę, utrzymywanie zapasu i zasilanie mniejszych obiektów bliżej odbiorców. To nie wybór „duże albo małe”, ale połączenie obu formatów. Kluczowe będzie rozstrzygnięcie, które produkty warto składować lokalnie, a które obsługiwać centralnie – wyjaśnia Łukasz Boguszewski, dyrektor ds. łańcucha dostaw w Leroy Merlin Polska.
Nowy model dystrybucji wymaga precyzyjnego planowania przepływu towarów. Zwiększenie liczby lokalizacji może skrócić dystans do odbiorców, ale jednocześnie podnosi złożoność zarządzania zapasami.
Raport pokazuje również rozbieżność między oczekiwaniami klientów a operacyjnymi możliwościami przedsiębiorstw. Aż 84 proc. badanych dostrzega lukę między deklarowanym terminem dostawy a możliwościami zaplecza magazynowego.
– Zdecydowanie, presja na szybkość będzie sprzyjać obiektom miejskim i podmiejskim, ale nie oznacza automatycznie boomu na każdy mały magazyn. Decydować będą gęstość zamówień, dostępność pracowników, energia i sprawny wyjazd na trasy dostaw. Nie każdy taki obiekt musi utrzymywać zapas: część będzie służyć przeładunkowi i obsłudze ostatniej mili – wskazuje Łukasz Boguszewski.
Dla rynku nieruchomości oznacza to potencjalny wzrost znaczenia różnych formatów logistycznych. Ich atrakcyjność będzie jednak zależeć od modelu działalności najemcy, charakterystyki towarów i ekonomiki obsługi zamówień.
AI zmienia logistykę. Starsze magazyny mogą tracić przewagę
Rozwój sztucznej inteligencji jest kolejnym elementem transformacji globalnych łańcuchów dostaw.
Według Prologis 67 proc. badanych przedsiębiorstw uważa, że wykorzystanie AI zapewnia im przewagę konkurencyjną. Z kolei 75 proc. planuje znaczące inwestycje w rozwiązania wspierające prognozowanie popytu i uzupełnianie zapasów.
Wśród technologii, które mogą najmocniej zmienić logistykę w ciągu najbliższych trzech lat, respondenci najczęściej wymieniają prognozowanie popytu z wykorzystaniem AI (43 proc.) oraz autonomiczne systemy agentowe (39 proc.).
Wykres interaktywny – AI w logistyce to już nie jest tylko miły dodatek – staje się po prostu sercem całego łańcucha dostaw. Sztuczna inteligencja, która potrafi przewidzieć popyt i sama zarządzać procesami, daje firmom potężną przewagę – ocenia Artur Siennicki, prezes AeroJet Dynamics.
Wdrażanie nowoczesnych systemów nie ogranicza się do oprogramowania. Automatyzacja procesów magazynowych może wymagać zmian w infrastrukturze, układzie budynków i instalacjach energetycznych.
W efekcie część istniejących obiektów może potrzebować modernizacji, aby sprostać rosnącym wymaganiom operacyjnym. Szczególne znaczenie będzie miała możliwość dostosowania nieruchomości do technologii wykorzystywanych przez kolejnych najemców.
– Starsze obiekty, które nie mają odpowiednich mocy energetycznych czy stabilnego zasilania, z czasem przegrają walkę o najemców z nowoczesnymi hubami – przewiduje Artur Siennicki.
Nie oznacza to, że wszystkie starsze magazyny staną się niekonkurencyjne. Zapotrzebowanie na zaawansowaną automatyzację różni się w zależności od branży i rodzaju operacji.
Raport wskazuje jednak kierunek zmian. Nowoczesne obiekty będą coraz częściej oceniane nie tylko przez pryzmat powierzchni i lokalizacji, lecz również możliwości technologicznych.
Wykres interaktywny Koszty transformacji zmienią ekonomię nieruchomości
Zmiany w globalnej logistyce oznaczają także nowe wyzwania finansowe. Inwestycje w infrastrukturę energetyczną, automatykę i odporność operacyjną wymagają dodatkowego kapitału.
Według Prologis 59 proc. badanych firm inwestuje w poprawę efektywności energetycznej, a 49 proc. stawia na długoterminowe kontrakty pozwalające ograniczać ryzyko kosztowe.
– Rentowność nie spadnie wszystkim po równo – te koszty po prostu przefiltrują rynek. W rozmowach z właścicielami firm widzę, że prąd i automatyzacja to dziś kwestia bezpieczeństwa całego biznesu, a nie zwykła pozycja w budżecie – mówi Kamil Trawka, twórca środowiska przedsiębiorców Dolnośląski Biznes.
Dodatkowe nakłady mogą wpływać na opłacalność nowych inwestycji i modernizacji istniejących budynków. Kluczowe znaczenie będzie miało to, czy najemcy zaakceptują wyższe koszty w zamian za lepsze parametry techniczne.
W dłuższej perspektywie rosnące wymagania mogą zwiększać różnice między poszczególnymi nieruchomościami. Obiekty trudne do modernizacji będą wymagały innej strategii zarządzania niż magazyny przygotowane do dalszej automatyzacji.
– Dlatego nowoczesne, uzbrojone obiekty obronią wyceny i stopy zwrotu, a starsze hale bez mocy pod automatyzację czeka presja na czynsze i niższe wyceny – przewiduje Kamil Trawka.
Raport Prologis nie zawiera bezpośrednich prognoz dotyczących czynszów, wartości nieruchomości ani stóp kapitalizacji na polskim rynku. Wypowiedzi ekspertów wskazują jednak, jakie mechanizmy mogą wpływać na przyszłe wyniki sektora. Najważniejsza zmiana dotyczy sposobu oceny magazynu jako aktywa inwestycyjnego.
Lokalizacja i czynsz pozostają istotne, lecz coraz większego znaczenia nabiera zdolność obiektu do zapewnienia ciągłości operacji, obsługi zaawansowanych technologii i dostosowania się do potrzeb najemców.
Dla Polski jest to zarówno szansa, jak i wyzwanie. Regionalizacja globalnych łańcuchów dostaw może tworzyć nowy popyt na powierzchnie logistyczne. O wykorzystaniu tego potencjału coraz częściej decydować będzie jednak nie tylko dostępność gruntów i infrastruktury transportowej, ale również energii, technologii i kapitału.
Główne wnioski
- Globalna logistyka przechodzi od optymalizacji kosztów do zwiększania odporności. Przedsiębiorstwa przebudowują łańcuchy dostaw w odpowiedzi na napięcia geopolityczne, rosnące cła i zakłócenia transportowe. Regionalizacja i nearshoring nie oznaczają końca globalizacji, lecz zmianę jej geografii. Coraz większego znaczenia nabiera elastyczność i możliwość szybkiego reagowania na kryzysy.
- Polska może skorzystać na zmianach, ale dostępność energii staje się istotną barierą rozwoju. Strategiczne położenie, rozbudowana infrastruktura transportowa i duże zasoby magazynowe wzmacniają atrakcyjność kraju. Jednak o lokalizacji nowych inwestycji coraz częściej decydują niezawodność zasilania i dostępność mocy przyłączeniowych. Szczególnie dotyczy to zautomatyzowanych centrów dystrybucyjnych, chłodni i obiektów produkcyjno-magazynowych.
- Nowe technologie mogą pogłębić podział rynku magazynowego. Rozwój sztucznej inteligencji, automatyzacji i presja na coraz szybsze dostawy zwiększają wymagania wobec nieruchomości logistycznych. Nowoczesne obiekty przygotowane do obsługi zaawansowanych procesów mogą zyskiwać przewagę konkurencyjną. Starsze magazyny, szczególnie te z ograniczonym dostępem do energii, mogą natomiast mierzyć się z presją na czynsze, kosztownymi modernizacjami i spadkiem wartości.
