Zaloguj się 
Dzieje się!
Więcej mieszkań wraca do deweloperów, niż pojawia się nowych. Firmy twierdzą, że bywało gorzej
W październiku liczba mieszkań, które mimo rezerwacji jednak nie zostały sprzedane, była o prawie 80 proc. wyższa niż lokali wprowadzonych na rynek. Deweloperzy tłumaczą to najczęściej problemami klientów z finansowaniem zakupu.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Czym jest powracająca podaż mieszkań, jak się ją mierzy i dlaczego nie należy utożsamiać jej z rezygnacjami klientów.
- W których miastach powroty mieszkań do oferty przewyższają nowe wprowadzenia i jakie są przyczyny tych dysproporcji.
- Dlaczego mieszkania wracają do sprzedaży i jak to zjawisko wpływa na politykę cenową oraz decyzje deweloperów.
Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.
Na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w październiku do ofert deweloperów powróciło ponad 5,8 tys. mieszkań. To o około 72 proc. więcej niż liczba lokali wprowadzonych po raz pierwszy do sprzedaży – wynika z danych platformy BuiltMind.
Zjawisko nie musi oznaczać problemów ze znalezieniem nabywców. Pokazuje za to, że rzeczywista dostępność mieszkań zależy nie tylko od nowych inwestycji, lecz także od tego, co dzieje się z lokalami wcześniej zarezerwowanymi lub sprzedanymi. Powody takich zmian mogą być bardzo różne. Od nieuzyskania przez nabywcę kredytu, przez zmianę planów życiowych, po decyzje sprzedażowe samych deweloperów. Nie każda zmiana statusu mieszkania oznacza więc zerwanie umowy lub rzeczywistą rezygnację klienta.
Co właściwie oznacza powracająca podaż?
W analizie BuiltMind powrót oznacza mieszkanie, które między kolejnymi miesiącami zmieniło status z zarezerwowanego lub sprzedanego na ponownie dostępne. Metodologia nie pozwala jednak ustalić przyczyn tej zmiany ani potwierdzić, że doszło do rezygnacji klienta z zakupu.
Powracająca podaż nie jest też nową podażą. Obejmuje lokale wcześniej oferowane, które ponownie stają się dostępne. Dlatego relacji powrotów do nowych wprowadzeń nie należy utożsamiać z odsetkiem nieudanych rezerwacji. Do jego ustalenia konieczne byłoby śledzenie losów konkretnych mieszkań i zawieranych umów.
– O znaczeniu powrotów oferty decyduje przede wszystkim to, co wydarzy się później. Lokal szybko znajdujący kolejnego klienta ma inne znaczenie niż mieszkanie ponownie dostępne przez wiele miesięcy – wyjaśnia Mikołaj Szymański, analityk platformy BuiltMind.
– O znaczeniu powrotów oferty decyduje przede wszystkim to, co wydarzy się później.
Liczba powrotów może towarzyszyć intensywnej aktywności rezerwacyjnej. Z kolei niewielka liczba zmian statusów nie musi świadczyć o dobrej kondycji rynku. Mieszkania mogą bowiem pozostawać dostępne przez długi czas, nie wzbudzając zainteresowania kupujących.
Zdaniem eksperta
Powracająca podaż. Nie każda zmiana oznacza rezygnację klienta
Znaczenie ma także polityka sprzedażowa deweloperów, w tym elastyczność procesu rezerwacji. Dlatego skalę powrotów warto analizować w czasie, na konkretnym rynku, a nie wyłącznie porównywać wskaźniki między miastami.
Interpretację danych utrudnia fakt, że ponowne pojawienie się mieszkania w ofercie nie musi oznaczać rezygnacji nabywcy. Deweloperzy mogą czasowo wycofywać lokale ze sprzedaży, aby dostosować moment ich udostępnienia do sytuacji rynkowej. Znaczenie mają również przepisy dotyczące jawności cen i obowiązek prezentowania ich historii.
Dane zależą więc od przyjętej metodologii i sposobu rejestrowania zmian statusów mieszkań. Szczególnej ostrożności wymagają sytuacje, gdy mimo przewagi sprzedaży nad nowymi wprowadzeniami całkowita oferta nadal rośnie. Nawet dobrze sprzedające się inwestycje mogą przejściowo notować ujemną sprzedaż netto.
Bez znajomości przyczyn tych zmian trudno ocenić, czy świadczą one o osłabieniu popytu, czy jedynie o naturalnej rotacji oferty.
Warszawa, Kraków i Wrocław. Powroty mieszkań na tle malejącej liczby premier
W Warszawie liczba nowych wprowadzeń spadła z 2392 mieszkań w lipcu do 1168 w październiku, podczas gdy powroty wzrosły z 1558 do 1693. Istotne są również różnice między segmentami. Szacowany czas wyprzedaży mieszkań o powierzchni 40–50 m kw., kosztujących 800 tys.–1 mln zł, wynosi osiem miesięcy. Przy cenie 1,2–1,5 mln zł i identycznym metrażu wydłuża się do 22 miesięcy.
W Krakowie powroty zwiększyły się z 647 w czerwcu do 996 w październiku, czyli o niemal 54 proc. Jednocześnie nowe wprowadzenia zmniejszyły się z 1207 w lipcu do 512 w październiku. Rosnącej liczbie powrotów towarzyszą znaczny udział starszej i gotowej oferty oraz obniżki cen. Mimo to sprzedaż w III kw. się poprawiła.
Jeszcze większą dysproporcję odnotowano we Wrocławiu. Liczba nowych wprowadzeń spadła z 1343 we wrześniu do zaledwie 132 w październiku. Powroty wzrosły w tym czasie z 1002 do 1128 mieszkań. Tak duża różnica wynika przede wszystkim z ograniczenia premier. Jednocześnie szacowany czas wyprzedaży mieszkań jednopokojowych o powierzchni 40–45 m kw. wynosi 21 miesięcy, a dwupokojowych o powierzchni 50–55 m kw. – 23 miesiące.
Wykres interaktywny Poznań, Trójmiasto, Łódź i Katowice. Różne oblicza powracającej podaży
W Poznaniu liczba powrotów pozostaje stosunkowo stabilna, podczas gdy nowe wprowadzenia mocno się wahają. We wrześniu odnotowano 553 powroty przy 233 nowych mieszkaniach, a w październiku odpowiednio 533 i 442. Wyzwaniem pozostaje płynność droższych lokali. Szacowany czas wyprzedaży mieszkań kosztujących ponad 1,5 mln zł wynosi 25 miesięcy.
Podobną stabilizację liczby powrotów obserwuje się w Trójmieście. We wrześniu odnotowano 489 takich mieszkań przy 958 nowych wprowadzeniach, a w październiku odpowiednio 498 i 378. Zmiana proporcji wynika więc głównie z ograniczenia premier. Jednocześnie sprzedaż w III kwartale się poprawiła.
W Łodzi we wrześniu odnotowano 576 powrotów przy 406 nowych mieszkaniach, a w październiku odpowiednio 513 i 547. To jedyny analizowany rynek, na którym liczba nowych wprowadzeń przewyższyła powroty. Według BuiltMind istotnym wyzwaniem pozostają duży zasób mieszkań, wysoki udział gotowych lokali oraz obniżki cen.
Z kolei w Katowicach w październiku odnotowano 473 powroty przy 207 nowych wprowadzeniach. Jednocześnie rośnie zapas dostępnych mieszkań, a szacowany czas wyprzedaży lokali kosztujących 800 tys.–1 mln zł sięga 37 miesięcy. Zwiększył się również udział gotowej oferty, a deweloperzy stosują obniżki cen. Mimo to sprzedaż w III kwartale się poprawiła.
Powracające mieszkania nie zawsze oznaczają utraconych klientów
Dane BuiltMind pokazują, że powroty mogą mieć istotne znaczenie dla struktury dostępnej oferty. Nie wyjaśniają jednak powodów, dla których konkretne mieszkania ponownie trafiają do sprzedaży.
O rzeczywistej skali rezygnacji więcej mówią informacje samych deweloperów. Trzeba jednak pamiętać, że poszczególne firmy stosują różne podstawy obliczania wskaźników. Odsetek rozwiązywanych umów nie jest zatem bezpośrednio porównywalny z liczbą zmian statusów mieszkań obserwowanych przez platformy analityczne.
Wykres interaktywny – Około 3 proc. sprzedanych mieszkań wraca do oferty, przy czym faktyczna skala tego zjawiska jest jeszcze mniejsza, ponieważ część rozwiązań umów wiąże się z zamianą lokalu na inny – wyjaśnia Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii.
W spółce poziom rozwiązywanych umów pozostaje zbliżony od kilku lat. Wyraźniejsze wzrosty występowały w okresach szczególnej niepewności gospodarczej.
– Wyższe wartości odnotowywaliśmy jedynie w okresie pandemii COVID-19 oraz po wybuchu wojny w Ukrainie. Wówczas sięgały one maksymalnie 10 proc. – dodaje Tomasz Kaleta.
Wskazuje, że niewielka skala powrotów nie wpływa na decyzje firmy dotyczące nowych etapów inwestycji. Znaczenie ma natomiast moment ponownego udostępnienia konkretnego mieszkania. Lokal wracający pod koniec budowy może znaleźć klienta szybko, zwłaszcza jeżeli większość projektu została już sprzedana. W takich sytuacjach cena ponownej sprzedaży nie musi być niższa. Może nawet odpowiadać aktualnemu, wyższemu cennikowi inwestycji. Develia podaje również, że udział gotowych mieszkań w jej dostępnej ofercie nie przekracza 9 proc.
Finansowanie zakupu pozostaje główną przyczyną rezygnacji
Podobne obserwacje przedstawia Profbud. Spółka nie dostrzega wzrostu skali rozwiązywanych umów, choć nie podaje konkretnego odsetka.
– Wskaźnik rozwiązań umów podpisanych w tym roku jest niższy niż w przypadku umów z dwóch poprzednich lat. Najczęstszą przyczyną rozwiązania umowy są trudności z finansowaniem zakupu związane z uzyskaniem kredytu lub brakiem wystarczających środków własnych – wskazuje Anna Wojdyga, dyrektor handlowa Profbudu.
Oprócz problemów finansowych firma wymienia zmiany planów osobistych i kwestie formalne. Znacznie rzadziej powodem rezygnacji jest cena mieszkania albo wybór innej oferty. Istotnym zagadnieniem pozostaje jednak wpływ powrotów na konkurencję w ramach konkretnej inwestycji. Szczególnie wtedy, gdy ponownie dostępne stają się lokale o zbliżonych parametrach.
– Jeśli w krótkim czasie do oferty wraca wiele mieszkań o podobnym metrażu i w podobnej cenie, klienci mają większy wybór. To może ograniczać przestrzeń do podwyżek nawet wtedy, gdy na rynku uruchamianych jest mniej nowych inwestycji – wyjaśnia Anna Wojdyga.
Nawet co dziesiąta rezerwacja może zakończyć się powrotem mieszkania
Nieco większą skalę zjawiska powracającej oferty wskazuje Victoria Dom. Spółka odnosi ją jednak do mieszkań objętych płatnymi umowami rezerwacyjnymi, a nie całej sprzedaży.
– Statystycznie można przyjąć, że do oferty wraca między 5 a 10 proc. mieszkań, które objęte były płatnymi umowami rezerwacyjnymi. W 90 proc. przypadków powodem jest nieuzyskanie przez klientów finansowania w banku – mówi Tomasz Puchała, zastępca dyrektora sprzedaży w Victorii Dom.
Według przedstawiciela spółki odsetek takich przypadków pozostaje porównywalny z poprzednimi latami. Znacznie rzadziej dochodzi do rezygnacji po zawarciu umowy deweloperskiej. Ponowna sprzedaż mieszkania zależy przede wszystkim od etapu realizacji inwestycji i dostępności podobnych lokali.
– Jeżeli natomiast mieszkanie wraca na koniec budowy, kiedy nie mamy już danego układu czy danego piętra, wówczas nowy chętny znajduje się bardzo szybko – wyjaśnia Tomasz Puchała.
Traktuje powroty jako naturalny element procesu sprzedaży. Według niego nie wpływają one na harmonogram uruchamiania kolejnych inwestycji ani na decyzje o podwyżkach cen.
Również ATAL nie obserwuje zwiększonej liczby rezygnacji w porównaniu z poprzednimi latami.
– Skala mieszkań, które w tym roku wróciły do oferty z powodu rezygnacji klientów jest niska. Nie jest też większa niż w latach ubiegłych – podkreśla Zbigniew Juroszek, prezes firmy ATAL.
Wśród przyczyn wskazuje zmianę zdolności kredytowej oraz problemy ze sprzedażą dotychczasowego mieszkania. W drugim przypadku planowana transakcja miała zapewnić środki na zakup nowej nieruchomości.
– Mieszkania z takich rezerwacji znajdują nowych nabywców równie szybko jak inne lokale – dodaje Zbigniew Juroszek.
Klienci dokładniej sprawdzają swoje możliwości finansowe
Zmianę sposobu podejmowania decyzji przez kupujących dostrzega również mniejszy deweloper, LEM-BUD. Firma podkreśla jednak, że rezygnacje pozostają sporadyczne.
– Najczęściej są to okoliczności związane z indywidualną sytuacją finansową, w tym trudnościami w uzyskaniu finansowania kredytowego lub koniecznością ponownej weryfikacji założonego budżetu – wskazuje Anna Majer, kierownik sprzedaży w firmie LEM-BUD.
Większa ostrożność kupujących może wpływać na długość procesu decyzyjnego. Nie musi jednak prowadzić do większej liczby rozwiązywanych umów.
– W ostatnich miesiącach obserwujemy, że klienci z większą uwagą analizują swoje możliwości finansowe i ostrożniej podejmują decyzje zakupowe – dodaje Anna Majer.
Dobra sprzedaż i wysoka liczba powrotów mogą występować równocześnie
Jednocześnie, mimo dużej liczby powrotów, sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym na największych rynkach była w październiku wysoka.
– W październiku deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach ok. 5,1 tys. mieszkań. Według wstępnych danych Otodom to o 27 proc. więcej niż rok temu i o 39 proc. więcej niż dwa lata temu – wskazuje Dawid Małycha, założyciel Małycha Agency.
Główne wnioski
- Skala powrotów jest znacząca. W październiku na sześciu z siedmiu analizowanych rynków liczba powracających mieszkań przewyższyła liczbę nowych wprowadzeń. Największą dysproporcję odnotowano we Wrocławiu.
- Powracająca podaż nie oznacza automatycznie słabnącego popytu. Deweloperzy wskazują przede wszystkim na trudności z finansowaniem zakupów i zmiany decyzji klientów. Wysoka liczba powrotów może współwystępować z rosnącą sprzedażą.
- Mniej nowych mieszkań nie musi oznaczać mniejszej konkurencji. Powracające lokale zwiększają dostępny wybór, a w określonych segmentach mogą wydłużać czas wyprzedaży i ograniczać możliwości podnoszenia cen.
