Polska 2050 złożyła projekt ustawy nakazujący publikację cen mieszkań deweloperskich

Nowelizacja ustawy ma na celu zwiększenie transparentności rynku deweloperskiego oraz ochronę konsumentów przed nieuczciwymi praktykami sprzedażowymi. Obecnie brak jednoznacznych regulacji dotyczących publikowania cen oraz warunków sprzedaży mieszkań i domów jednorodzinnych, co prowadzi do licznych nieprawidłowości, w tym ukrywania dodatkowych kosztów czy manipulowania informacjami w reklamach.

Obowiązkowa strona internetowa dewelopera

Jednym z kluczowych zapisów nowelizacji ustawy jest nałożenie na deweloperów obowiązku prowadzenia strony internetowej, na której muszą być publikowane istotne informacje dotyczące inwestycji. Obowiązek ten obejmuje okres od rozpoczęcia sprzedaży aż do momentu sprzedaży ostatniej nieruchomości w ramach danego przedsięwzięcia.

Na stronie internetowej deweloper będzie musiał podać:

• adres swojej siedziby i dane kontaktowe,
• lokalizację inwestycji,
• cenę metra kwadratowego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• całkowitą cenę nieruchomości,
• koszt pomieszczeń przynależnych (np. komórek lokatorskich, garaży), jeśli nie są uwzględnione w cenie głównej,
• wszelkie inne dodatkowe koszty, które musi ponieść kupujący.

Przeczytaj: Wizerunek branży deweloperskiej został wystawiony na ciężką próbę

Aktualizacja cen i promocje

Nowe przepisy jasno określają również, że w przypadku zmiany cen, wprowadzenia rabatów czy innych świadczeń pieniężnych, deweloper będzie musiał natychmiast zaktualizować informacje na stronie internetowej. Każda zmiana musi być opatrzona datą oraz zasadami jej stosowania.

Dzięki temu nabywcy mają uniknąć sytuacji, w której w ogłoszeniach promocyjnych podawane są atrakcyjne ceny, a przy kontakcie z deweloperem okazuje się, że oferta już nie obowiązuje. Nowe regulacje zwiększą przewidywalność cen i pozwolą konsumentom podejmować bardziej świadome decyzje i porównywać oferty. 

Deweloperzy będą również zobowiązani do podawania adresu strony internetowej w każdej reklamie, ogłoszeniu i ofercie sprzedaży. Ma to zapobiec manipulowaniu informacjami oraz ukrywaniu dodatkowych kosztów przed potencjalnymi klientami.

Wprowadzenie tego obowiązku to krok w stronę większej transparentności rynku. Obecnie wielu kupujących ma problem z odnalezieniem szczegółowych informacji na temat cen mieszkań, zwłaszcza tych, które są prezentowane w materiałach promocyjnych.

Zdaniem eksperta

Jako branża powinniśmy działać w sposób przejrzysty i rzetelnie komunikować się z klientami

Publikowanie cen mieszkań przez deweloperów to istotny element budowania transparentnego i profesjonalnego rynku nieruchomości. Polski Związek Firm Deweloperskich rekomenduje firmom zrzeszonym stosowanie tej praktyki jako standardu, który przynosi korzyści zarówno klientom, jak i samym deweloperom.

Jawność cenowa pozwala kupującym podejmować świadome decyzje, zwiększa ich komfort i eliminuje niepotrzebne bariery w dostępie do informacji. Wierzymy, że jest to także istotne ułatwienie dla deweloperów – zmniejsza liczbę powtarzających się zapytań i usprawnia proces sprzedaży.

Bartosz Guss

Dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Konsekwencje za naruszenie przepisów

Brak dostosowania się do nowych przepisów będzie traktowany jako naruszenie zbiorowych interesów konsumentów. Oznacza to, że deweloperzy, którzy nie spełnią nowych wymogów, mogą być objęci sankcjami na podstawie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.

– Jawność cen mieszkań na pewno spotka się z zadowoleniem potencjalnych nabywców

Dzięki temu mechanizmowi nowe przepisy nie pozostaną martwym prawem, a Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) będzie mógł interweniować w sprawie podmiotów, które nie respektują przejrzystych zasad sprzedaży mieszkań. Przypomnijmy, że kary z tego tytułu mogą wynosić nawet 10 proc. rocznego obrotu przedsiębiorcy. I jest to kara za jedno naruszenie, w przypadku kumulacji naruszeń może być ona wyższa.

Nowelizacja przewiduje sześciomiesięczny okres dostosowawczy dla deweloperów, którzy rozpoczęli sprzedaż przed wejściem w życie nowych regulacji. Oznacza to, że firmy deweloperskie będą miały pół roku na wdrożenie wymaganych zmian na swoich stronach internetowych.

Ustawa ma wejść w życie miesiąc po jej ogłoszeniu, co oznacza, że nowe zasady mogą zacząć obowiązywać już w najbliższych miesiącach. Pozostaje jednak pytanie, czy przepisy uzyskają sejmową większość. Z podpisem prezydenta nie powinno być problemów. 

Nowe przepisy są odpowiedzią na liczne skargi konsumentów, którzy czuli się dezinformowani przez deweloperów. Przejrzystość cen oraz obowiązek ich aktualizowania to ważny krok w stronę lepszego funkcjonowania rynku nieruchomości. 

– Jawność cen mieszkań na pewno spotka się z zadowoleniem potencjalnych nabywców. Poszukując mieszkania, często mają poczucie straty czasu, kontaktując się z deweloperami, żeby poznać cenę nieruchomości. Niejednokrotnie decyzja o zakupie nie wynika ze sprawności biura sprzedaży, a zależy od tego czy cena w ogóle mieści się w możliwościach finansowych potencjalnego nabywcy. Już teraz wielu deweloperów decyduje się na pokazanie pełnych cenników na stronie, a inni publikują przynajmniej zakresy cen lub ceny przykładowych mieszkań, aby uniknąć funkcjonowania biura sprzedaży tylko jako call-center, odpowiadającego na zapytania o ceny – mówi Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.

Osobną kwestią jest publikacja cen z całej historii oferowania danego mieszkania.

– Przy mieszkaniu długo obecnym na rynku (a proces sprzedaży może trwać nawet kilka lat) dokumentowanie każdej zmiany ceny może wpływać dezorientująco na nabywców. Może też zmniejszać elastyczność deweloperów w uaktualnianiu cenników, a więcej zostawiać ostatecznym negocjacjom cenowym z konkretnym, zdecydowanym nabywcą – podkreśla ekspertka CBRE. 

W podobnym tonie wypowiada się Tomasz Stoga, prezes PROFIT Development.

– Od początku byłem zwolennikiem transparentności i publikowania cenników przez deweloperów. Uważam, że to po prostu uczciwe podejście. Trudno mówić tutaj o innowacji – wiele branż, na przykład motoryzacyjna, od dawna podaje ceny swoich produktów, a możliwość negocjacji wcale nie stoi temu na przeszkodzie. Jeśli chodzi o rynek nieruchomości, publikowanie cen powinno być standardem. Tak jak w przypadku kredytów, banki mają obowiązek podawania całkowitych kosztów zobowiązań, tak samo deweloperzy powinni jasno określać ceny mieszkań, miejsc postojowych czy komórek lokatorskich. Chodzi o to, by oferty były porównywalne i uczciwe wobec klientów – podkreśla Tomasz Stoga. 

Jednak prezes Stoga dostrzega jeszcze jeden, niezwykle istotny problem, który również wymaga legislacyjnej interwencji. Chodzi o zawyżanie przez deweloperów powierzchni mieszkań i kluczowy w tej sprawie wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy-Pragi z kwietnia 2024 r., który uznał, że powierzchnia pod ściankami działowymi nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej mieszkań.

– W praktyce pojawia się więc również problem uczciwej konkurencji. Jeśli jeden deweloper sprzedaje mieszkanie liczone według rzeczywistej powierzchni użytkowej, a inny dolicza powierzchnię pod ściankami, to ich ceny mogą wydawać się nieporównywalne. Klient, widząc „tańszą” ofertę, często może nie zdawać sobie sprawy, że faktyczna powierzchnia użytkowa jego mieszkania będzie mniejsza. 

Zdaniem prezesa Tomasza Stogi branża powinna działać w kierunku ujednolicenia standardów i eliminowania nieuczciwych praktyk.

–  Nie może być tak, że ktoś sprzedaje mieszkania według własnej, arbitralnej definicji powierzchni sprzedażowej, która nie wynika z żadnych aktów normatywnych. Najlepszym rozwiązaniem byłoby jasne określenie, że podstawą wyceny nieruchomości jest wyłącznie powierzchnia użytkowa. Tego oczekują klienci, tego wymagają organy nadzorujące rynek i to po prostu wynika z zasad uczciwej konkurencji – dodaje prezes PROFIT Development. 

Przeczytaj: W 2024 r. zbudowano w Polsce 199,9 tys. mieszkań. To najgorszy wynik od 2018 r. Czy jest się czym martwić?

Zdaniem eksperta

Stanowisko Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na wynajem „Mieszkanicznik”

Jako organizacja reprezentująca interesy właścicieli nieruchomości i inwestorów, zwracamy uwagę, że niewłaściwie skonstruowane przepisy mogą przynieść negatywne skutki nie tylko dla deweloperów, ale także dla wynajmujących i ogólnej sytuacji na rynku mieszkaniowym.
Wprowadzenie obowiązku jawności cen może doprowadzić do ich sztucznego zawyżania, ponieważ deweloperzy mogą unikać stosowania rabatów, by nie obniżać wartości rynkowej swoich inwestycji. Może to spowodować spadek dostępności mieszkań dla osób chcących kupić nieruchomość na własne potrzeby lub pod wynajem.

Nowe obowiązki związane z aktualizacją cen, raportowaniem do UOKiK i ewentualnymi postępowaniami mogą szczególnie obciążyć mniejszych deweloperów, co wpłynie na ograniczenie podaży i zwiększenie dominacji największych graczy rynkowych.

Aby proponowane zmiany realnie przyczyniły się do poprawy sytuacji rynkowej,
apelujemy o:

1) Wprowadzenie mechanizmów przeciwdziałających sztucznemu zawyżaniu cen, na przykład poprzez publikowanie uśrednionych stawek transakcyjnych dla danego regionu.
2) Uwzględnienie prawa do negocjacji cen. Przepisy powinny dopuszczać możliwość indywidualnych rabatów i promocji, aby nie ograniczać elastyczności rynkowej.
3) Stopniowe wdrażanie nowych regulacji z okresem przejściowym, aby uniknąć gwałtownych zmian, które mogłyby zdestabilizować rynek.
4) Monitorowanie wpływu regulacji na ceny mieszkań i wynajmu. Konieczne jest bieżące badanie efektów ustawy i możliwość jej modyfikacji, jeśli negatywnie wpłynie na dostępność mieszkań.

Zachęcamy do dalszych konsultacji społecznych i współpracy z ekspertami rynku nieruchomości, w tym zrzeszonymi w Stowarzyszeniu Mieszkanicznik, aby wypracować rozwiązania korzystne zarówno dla kupujących, jak i właścicieli nieruchomości oraz inwestorów.

Dawid Michna

główny analityk i członek zarządu Stowarzyszenia Mieszkanicznik

Nie wszyscy przyjęli propozycję ustawy z entuzjazmem 

Jednak wśród uczestników rynku nieruchomości pojawiają się również krytyczne opinie na temat zaproponowanego przez Polskę 2050 projektu.

– To prawda, że deweloperzy najczęściej nie ujawniają w ogłoszeniach cen oferowanych mieszkań. Jednak to nie świadczy o tym, że są nieuczciwi. Po prostu taką mają politykę marketingową. Zakup mieszkania na rynku pierwotnym znacznie się różni od zakupu innych produktów. Deweloperom zależy więc na tym, żeby potencjalni klienci nawiązali kontakt z biurem sprzedaży. Tam każdy zainteresowany uzyskuje informację dotyczącą cen oraz wiele innych danych, które mogą mieć znaczenie przy podejmowaniu decyzji zakupowej  – zaznacza Marek Wielgo, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl. 

Dodatkowo obowiązek publikacji cen w ogłoszeniach może zdaniem eksperta wymusić zmiany w strategiach marketingowych firm deweloperskich.

– Po prostu musieliby przyciągać uwagę potencjalnych klientów w inny sposób. Z drugiej strony ułatwiłoby to deweloperom podglądanie konkurentów – dodaje Marek Wielgo. 

– Dla małych deweloperów konieczność przygotowania strony internetowej to dodatkowy koszt i obowiązek

W znacznie ostrzejszym tonie wypowiada się Robert Chojnacki, twórca serwisu Tabelaofert.pl i prezes REDNET 24.

– Kolejny tydzień przyniósł kolejny populistyczny projekt przepisów, które mają, przynajmniej w teorii, porządkować rynek nieruchomości w Polsce. Trudno jednak inaczej skomentować motywację do przygotowania tej ustawy. Czy to, że część deweloperów nie pokazuje cen, wpływa na to, jakie te ceny są? Absolutnie nie i jest to spłycenie problemu – zaznacza Robert Chojnacki.

Projekt ustawy zobowiązuje dewelopera do prowadzenia własnej strony internetowej. Jednak jak zauważa Robert Chojnacki, każdy duży deweloper stronę internetową już ma, często są to bardzo funkcjonalne i rozbudowane witryny.

– Dla małych deweloperów konieczność przygotowania strony internetowej to dodatkowy koszt i obowiązek. Tacy deweloperzy często działają lokalnie i marketing ogranicza się do tzw. baneru na płocie. Jednak dlatego, że takie rozwiązanie się sprawdza – nabywca trafia bezpośrednio do biura sprzedaży i może uzyskać szereg informacji o mieszkaniu, a cena mieszkania, chociaż jest ważna, to nie jedyna informacja, którą nabywca powinien się zainteresować. Niestety projekt ustawy złożony przez Minister Pełczyńską-Nałęcz trochę to do tego sprowadza – dodaje twórca portalu Tabelaofert.pl. 

Robert Chojnacki podkreśla jednak, że pokazywanie cen to dobra praktyka. Stawia jednak pytanie.

– Czy jest to kwestia, na którą parlamentarzyści powinni poświęcać czas? Czy nie ma poważniejszych tematów? Zapewne są, tylko może mniej medialne i może trudniejsze w rozwiązaniu. Niedawno premier Tusk zapowiedział deregulację gospodarki. Ta ustawa jest pięknym przykładem, jak deregulacji nie robić – dodaje prezes portalu Tabelaofert.pl. 

Główne wnioski

1. Obowiązek publikacji cen mieszkań przez deweloperów. Projekt ustawy złożony przez Polskę 2050 zakłada obowiązek prowadzenia przez deweloperów stron internetowych, na których będą musieli publikować ceny mieszkań, koszty dodatkowe oraz inne istotne informacje o inwestycji. Celem regulacji jest zwiększenie transparentności rynku nieruchomości i ochrona konsumentów przed ukrytymi opłatami oraz nieuczciwymi praktykami.
2. Podziały w ocenie projektu. Część ekspertów i deweloperów popiera nowe przepisy, wskazując na ich uczciwość i możliwość lepszego porównania ofert. Jednak pojawiają się także głosy krytyczne – przeciwnicy wskazują, że publikacja cen nie rozwiąże problemów rynku, a dla mniejszych deweloperów oznacza dodatkowe koszty. Niektórzy uważają, że regulacja może wpłynąć na ograniczenie elastyczności negocjacyjnej oraz wprowadzić zamieszanie w strategiach sprzedażowych.
3. Problem powierzchni użytkowej mieszkań. W debacie o przejrzystości rynku nieruchomości pojawił się także wątek zawyżania metrażu mieszkań. Kluczowy wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy-Pragi stwierdził, że powierzchnia pod ściankami działowymi nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej. To oznacza, że wielu kupujących mogło przepłacić za mieszkania. Branża stoi przed wyzwaniem ujednolicenia standardów i eliminacji nieuczciwych praktyk związanych z obliczaniem metrażu.