Indeks Otodom i XYZ: oferta znów rekordowa. Ceny stabilne, choć z lokalnymi spadkami

Rynek mieszkaniowy znalazł się w interesującym położeniu. Choć ostateczna interpretacja sytuacji będzie różna dla deweloperów i kupujących – ci pierwsi muszą mierzyć się ze słabnącym popytem, natomiast kupujący mogą być w lepszych nastrojach. Obniżka stóp procentowych to kolejny element presji na rynek, wzmacniający oczekiwania obniżek cen, zwłaszcza w warunkach osłabionego popytu. Na razie jednak trudno mówić nawet o głębszej korekcie.

Oferta deweloperów przebija sufit

– Indeks Oferty Mieszkaniowej dla rynku pierwotnego osiągnął kolejny rekord.

Liczba dostępnych mieszkań na rynku pierwotnym wyniosła na koniec czerwca 78,2 tys., co oznacza, że trend wzrostu oferty utrzymuje się nieprzerwanie od jesieni 2023 r.

– Indeks Oferty Mieszkaniowej dla rynku pierwotnego osiągnął kolejny rekord, przekraczając 157 punktów, co plasuje go blisko 40 proc. powyżej poziomu sprzed roku i o 1,5 proc. powyżej wyniku z maja – mówi Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom.

Wzrosty widoczne są zarówno w największych, jak i średnich miastach.

Z siedmiu głównych rynków najmocniej procentowo urosła oferta w Katowicach i Krakowie – po blisko dwie trzecie. Patrząc szerzej: w Kielcach wzrost wyniósł 131 proc., a w Białymstoku aż 203 proc.

Przeczytaj: Dlaczego najem w Polsce jest drogi?

Rynek wtórny: większa zmienność i pierwszy duży spadek od miesięcy

Na rynku wtórnym sytuacja jest bardziej zróżnicowana. Indeks Oferty Mieszkaniowej – Rynek Wtórny (IOM-RW) osiągnął w czerwcu 109,6 pkt. Choć w ujęciu rocznym oznacza to wzrost o 12,5 proc., to względem maja odnotowano spadek o 4,5 proc. – największy miesięczny zjazd od jesieni ubiegłego roku.

– Spadki oferty w ujęciu rocznym na rynku wtórnym widać m.in. w Bydgoszczy (-4,5 proc.) i Szczecinie (-7,2 proc.), ale przede wszystkim – we Wrocławiu (o blisko 11 proc.). W górę ciągną za to indeks m.in. Łódź (+11,6 proc.) i Poznań (+16,6 proc.) – mówi Marcin Krasoń. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Ceny mieszkań: stabilizacja z zastrzeżeniem 

Ceny ofertowe na rynku pierwotnym pozostają relatywnie stabilne. Indeks Cen Mieszkań – Rynek Pierwotny (ICM-RP) wynosi obecnie ponad 174 punkty, co oznacza wzrost o 3,1 proc. r/r.

Choć ogólny trend jest wzrostowy, w części miast notowane są spadki cen. We Wrocławiu średnia cena m kw. mieszkania deweloperskiego spadła od jesieni o 550 zł (czyli 3,8 proc.), a w relacji rocznej jest niższa o 2 proc. Podobne, choć mniejsze spadki obserwuje się w Częstochowie, Lublinie i Rzeszowie.

Przeczytaj: Jakie będzie drugie półrocze na rynku mieszkaniowym po zaskakującej decyzji RPP? Na jej efekty trzeba poczekać

Na rynku wtórnym ceny pozostają niemal bez zmian. Indeks Cen Mieszkań – Rynek Wtórny (ICM-RW) wynosi 159,2 punktu, czyli tyle samo, co przed rokiem. Wahania mają charakter lokalny – od spadków rzędu 2-3 proc. w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu po wzrosty nieprzekraczające 6 proc. w innych miastach.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

– Na rynku mieszkaniowym utrzymuje się względny spokój, co wynika z niskiego popytu związanego z wysokimi stopami procentowymi. Choć ich pierwsze obniżki nieco pobudziły stronę popytową, skalę i trwałość tego ożywienia będzie można ocenić dopiero za kilka miesięcy. Kolejne posiedzenie decyzyjne RPP zaplanowano na wrzesień – podsumowuje Marcin Krasoń.

Mimo lata, na rynku zrobiło się chłodno

Z danych Otodom Analytics wynika, że sprzedaż nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach spadła miesiąc do miesiąca o 13 proc., a popyt na rynku wtórnym osłabł czwarty miesiąc z rzędu. Obniżka stóp procentowych przyniosła jedynie chwilowy impuls, nie zmieniając ogólnej tendencji.

Deweloperzy ostrożnie zwiększają ofertę – w czerwcu na siedmiu głównych rynkach pojawiło się zaledwie 2,5 tys. nowych lokali. Choć posiadają znaczne rezerwy pozwoleń na budowę, coraz częściej dostosowują podaż do realnej, a nie prognozowanej sprzedaży.

Zdaniem eksperta

Nie ma mowy o kryzysie

Rynek mieszkaniowy w Polsce znajduje się w punkcie zwrotnym. Pogłoski o kryzysie deweloperów są jednak przesadzone. Świadczy o tym zarówno duża liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w ostatnich kilkunastu miesiącach, jak i relatywnie wysoka średnia cena nowych lokali.

Można interpretować te dane jako oderwanie deweloperów od możliwości finansowych kupujących, jednak nie sposób zignorować sygnałów ze strony popytu. Wskazują one, że potrzeby mieszkaniowe i zainteresowanie inwestycjami pozostają wysokie.

Dowodem może być 28-procentowy wzrost sprzedaży mieszkań w maju względem kwietnia, będący reakcją na obniżkę stóp procentowych, a także systematyczny wzrost liczby zapytań o kredyt hipoteczny.

Wiele wskazuje na to, że nowa równowaga na rynku mieszkaniowym zostanie wyznaczona w warunkach wysokiej podaży i utrzymujących się wysokich cen średnich. Ewentualne spadki, jeśli się pojawią, nie spełnią oczekiwań zwolenników pękających baniek.

Katarzyna Kuniewicz

dyrektorka badań rynku w Otodom Analytics

Zainteresowanie zakupem mieszkań z rynku wtórnego również słabnie. W czerwcu liczba odpowiedzi na ogłoszenia spadła we wszystkich analizowanych miastach. Szczególnie wyraźne spadki odnotowano w Katowicach, Wrocławiu i Poznaniu.

W ujęciu rocznym sytuacja jest bardziej zróżnicowana. W Warszawie i Krakowie aktywność nadal przewyższa zeszłoroczną, jednak w kilku miastach, takich jak Katowice czy Łódź, widoczne jest realne osłabienie popytu.

Główne wnioski

1. Podaż mieszkań na rynku pierwotnym rośnie nieprzerwanie od jesieni 2023 r., osiągając rekordowy poziom. Na rynku wtórnym odnotowano największy miesięczny spadek oferty od ubiegłego roku.
2. Ceny ofertowe mieszkań pozostają stabilne w skali ogólnopolskiej, jednak lokalnie występują spadki – szczególnie we Wrocławiu, zarówno na rynku pierwotnym (-3,8 proc. od jesieni) jak i wtórnym (-2–3 proc. r/r).
3. Popyt na rynku mieszkaniowym pozostaje ograniczony, głównie z powodu utrzymujących się wysokich stóp procentowych. Chwilowe ożywienie po ich obniżce nie zmieniło ogólnej tendencji spadku sprzedaży i zainteresowania zakupem mieszkań.