Jakie będzie drugie półrocze na rynku mieszkaniowym po zaskakującej decyzji RPP? Na jej efekty trzeba poczekać

Drugie w tym roku cięcie stóp procentowych to świetna wiadomość dla osób posiadających kredyty. Czy jest tak również w przypadku planujących zakup nieruchomości? Obniżka stóp procentowych o 25 pb do 5 proc. nie musi oznaczać ani ruchów cenowych po stronie deweloperów, ani silnego odbicia popytu. Wiele wskazuje więc na to, że drugie półrocze 2025 roku będzie wciąż czasem wyczekiwania, jednak w coraz lepszej atmosferze i z powiewem optymizmu.

– Nie traktuję decyzji RPP jako wyjątku, lecz początek dłuższego procesu. W ciągu sześciu miesięcy spodziewam się dalszych obniżek stóp o kolejne 100 pb – do poziomu 4 proc. Kredyty hipoteczne powinny stopniowo tanieć. Realne ożywienie na rynku mieszkaniowym może nastąpić dopiero w IV kwartale 2025 r. – prognozuje Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl.

Popyt czeka w pit stopie

–  Obecnie mamy jasność przynajmniej w jednej kwestii: w tym roku na popyt nie będą oddziaływały dopłaty do kredytów mieszkaniowych.

Na razie popyt kreowany jest głównie przez klientów gotówkowych i kredytobiorców, którzy już wcześniej uzyskali pozytywną decyzję kredytową. Ci, którzy planują zaciągnięcie zobowiązania w oparciu o stałą stopę, wstrzymują się, licząc na dalsze cięcia stóp w kolejnych miesiącach. Taka postawa może spowolnić potencjalne ożywienie w najbliższym czasie, zwłaszcza w miesiącach wakacyjnych.

–  Obecnie mamy jasność przynajmniej w jednej kwestii: w tym roku na popyt nie będą oddziaływały dopłaty do kredytów mieszkaniowych. Liczy się więc wyłącznie ich cena rynkowa. Środowa decyzja Rady Polityki Pieniężnej o obniżce stóp procentowych przełoży się na poprawę zdolności kredytowej wielu  potencjalnych nabywców mieszkań. Logika podpowiada, że w tej sytuacji popyt na nie powinien wzrosnąć – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl. 

Wielu deweloperów liczy zapewne na to, że obniżka stóp wywoła impuls psychologiczny, który zaktywizuje posiadaczy znacznych nadwyżek finansowych.

– Wtedy także potencjalni nabywcy mieszkań na własne potrzeby, którzy ociągają się z zakupem, mogą dojść do wniosku, że dalsze odkładanie decyzji przestało mieć sens. Tym bardziej, jeśli wynajmują mieszkanie, pokusa szybkiej zamiany wysokiego czynszu na ratę kredytu może być duża – dodaje Marek Wielgo. 

Przeczytaj: Dlaczego najem w Polsce jest drogi?

Pośpiech jest złym doradcą 

Z punktu widzenia potencjalnych nabywców nie ma dziś jednak presji zakupowej. Oferta mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, jest rekordowo szeroka. Klienci wiedzą, że mają czas na decyzję. To nowa jakość na rynku mieszkaniowym, gdzie przez lata dominowały szybkie transakcje i obawy przed utratą okazji. 

– Decyzja Rady Polityki Pieniężnej może być sygnałem rozpoczęcia cyklu łagodzenia polityki pieniężnej. Nie musi jednak jeszcze oznaczać przełomu dla rynku mieszkaniowego – twierdzi Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl.

Na konkretne efekty tej decyzji będziemy musieli jeszcze poczekać. 

– Klienci oczywiście dostrzegą ten ruch. Ale dopóki nie przełoży się on na realnie niższe raty kredytów i wyższą zdolność kredytową, nie będą podejmować pochopnych decyzji. Rynek pozostanie w trybie wyczekiwania – dodaje ekspertka. 

Powiew optymizmu na horyzoncie

– Jeśli chodzi o odbicie popytu na rynku pierwotnym, istnieją pewne podstawy do umiarkowanego optymizmu.

Okres wakacyjny nie sprzyja wzrostowi dynamiki popytu na rynku mieszkaniowym. Oczywiście inaczej było w okresie funkcjonowania programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Dziś jednak żaden program dopłat nie obowiązuje. A jak wiadomo z zapowiedzi przedstawicieli rządu, w życie nie wejdzie również ten skierowany do rynku wtórnego. Nie oznacza to jednak, że sektor nie ma przed sobą pozytywnych perspektyw.

– Jeśli chodzi o odbicie popytu na rynku pierwotnym, istnieją pewne podstawy do umiarkowanego optymizmu – twierdzi Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.

Choć lipcowa obniżka stóp procentowych rewolucji nie przyniesie, jest dobrym prognostykiem tego, co może wydarzyć się w dalszej części bieżącego oraz przyszłego roku.

– Większość ekonomistów jest zdania, że kolejne miesiące przyniosą dalsze pozytywne informacje dla potencjalnych nabywców i zobaczymy dalsze obniżki stóp procentowych. Możemy spodziewać się, że w ciągu roku-półtora kredyty mieszkaniowe staną się wyraźnie tańsze, ale powinno to nastąpić stopniowo. To oznacza również stopniowy powrót popytu na rynek, a nie istotne, dynamiczne odbicie – podkreśla analityczka JLL. 

Perspektywa na drugie półrocze 

W największych aglomeracjach deweloperzy dysponują obecnie rekordową liczbą dostępnych mieszkań. Skutkuje to stabilizacją cen i wydłużonym czasem sprzedaży projektów. Jednocześnie firmy budujące nowe osiedla z większą ostrożnością podejmują decyzje inwestycyjne. Choć utrzymują aktywność, to są bardziej selektywne w uruchamianiu nowych inwestycji. Wśród największych graczy panuje przekonanie, że powrót do dynamicznego tempa sprzedaży może nastąpić dopiero wtedy, gdy kredyty realnie stanieją, a kolejne obniżki stóp procentowych przełożą się na raty kredytów hipotecznych.

– Dzisiejszy rynek mieszkaniowy charakteryzuje się m. in. zwiększoną podażą. Z drugiej strony obserwujemy w naszych biurach rosnące zainteresowanie klientów zakupem mieszkania. Wynika m. in. z coraz bardziej dostępnego finansowania w związku z obniżaniem stóp procentowych. Biorąc powyższe pod uwagę, należy oczekiwać, że druga połowa roku nie przyniesie znaczących korekt. Spodziewamy się tym samym utrzymania stabilizacji w trendach cenowych – mówi Ewa Perkowska, członek zarządu, dyrektor pionu handlowego spółki Spravia. 

Nadchodzące miesiące mogą stać pod znakiem utrzymującej się stabilizacji, przerywanej punktowymi promocjami, z poprawiającą się sytuacją w perspektywie kolejnych miesięcy. 

Gospodarka pomaga

– Wyniki finansowe deweloperów zależą głównie od liczby lokali przekazywanych nabywcom w danym okresie. Ta z kolei zależy od harmonogramów realizowanych budów. W drugim kwartale tego roku Grupa Dom Development przekazała klientom detalicznym mniej lokali niż przed rokiem. Niemniej w całym półroczu liczba przekazań spadła jedynie o 3 proc. r/r. Dodatkowo biorąc pod uwagę stabilną sytuację na rynku materiałów i usług budowlanych, spodziewamy się solidnych wyników finansowych za pierwszą połowę 2025 roku, zarówno pod względem przychodów, jak i osiąganych marż. Bardzo dobrze wyglądają również perspektywy na drugie półrocze. Rozpoczniemy wtedy przekazanie łącznie ponad 3 tys. lokali – prognozuje Monika Dobosz, wiceprezes i dyrektor finansowy Dom Development. 

Dodatkowym wzmocnieniem dla pozytywnego scenariusza na kolejne kwartały, pomijając ewentualną kontynuację obniżek stóp procentowych, są dobre dane makroekonomiczne. Choć i tutaj, na razie bardzo delikatnie, zapala się czerwone światło.

–  Stopa bezrobocia pozostaje na niskim poziomie, rosną również wynagrodzenia. Pojawiają się jednak pewne sygnały, które świadczą o spowolnieniu na rynku pracy (mniej nowych ofert, dłuższy okres szukania nowej pracy). Nie są to okoliczności, które sprzyjają dużym wydatkom, jakim jest zakup nieruchomości – twierdzi Ewa Palus. 

Z drugiej strony mamy na rynku stosunkowo wysoki poziom oszczędności – pieniądze to mogą trafił na rynek mieszkaniowy.

– Pewna część tych środków mogłaby trafić na rynek w postaci wkładu własnego – dodaje analityczka portalu Tabelaofert.pl. 

Przeczytaj: Koleją w 17 minut z Warszawy do CPK. Są zaktualizowane prognozy ruchu

Eksperci dostrzegają ryzyka 

– Program dopłat do kredytów przy zakupie pierwszego mieszkania możemy chyba na dziś uznać za temat już nieaktualny.

Choć sytuacja na rynku mieszkaniowym jest stabilna, w tle wciąż widoczne są ryzyka mogące ograniczyć potencjalne odbicie.

– Najsilniej na rynek oddziałuje koszt kredytu i ewentualne regulacje prawne. Obniżenie stóp procentowych może stanowić impuls dla potencjalnych nabywców mieszkań. Efekt poprzedniej obniżki był jednak raczej krótkotrwały. Kredyty nadal pozostają stosunkowo drogie w porównaniu do sytuacji jeszcze sprzed kilku lat. Dane sprzedażowe z najbliższych miesięcy wykażą, czy obecna obniżka jest wystarczająco duża, by nastąpiło trwałe ożywienie popytu – twierdzi Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego CBRE.

Z punktu widzenia podaży ważne będą konsekwencje zmian legislacyjnych.

– Regulacje działalności deweloperskiej, warunków technicznych oraz planowania przestrzennego mogą w perspektywie kilkunastu najbliższych miesięcy ograniczyć podaż mieszkań – podkreśla Ewa Palus.

Efekty tych przepisów będą szczególnie widoczne w 2026 roku, ale już dziś wywołują efekt ostrożności wśród deweloperów. Warto również pamiętać o niedawno uchwalonej ustawie o jawności cen mieszkań. Może ona wpłynąć na strategie marketingowe firm budowlanych i sposób prezentacji oferty, choć jej wpływ na poziom cen będzie pośredni.

– Program dopłat do kredytów przy zakupie pierwszego mieszkania możemy chyba na dziś uznać za temat już nieaktualny. Minione tygodnie przyniosły natomiast zakończenie procesu uchwalania ustawy o jawności cen. W nadchodzących miesiącach zobaczymy, jakie będą jej praktyczne skutki dla nabywców – mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. 

Jesień przyniesie więcej odpowiedzi

Drugie półrocze 2025 roku zapowiada się jako czas przejściowy – bez spektakularnych zwrotów akcji, ale z potencjałem do ożywienia. Warunkiem jego wystąpienia będzie jednak spełnienie kilku równoległych przesłanek. To: kontynuacja cyklu obniżek stóp procentowych, utrzymanie dobrej sytuacji na rynku pracy i brak trudnych do przewidzenia okoliczności zarówno wewnętrznych, jak i zewnętrznych.

– Splot wszystkich okoliczności mógłby skutkować wyraźnym ożywieniem popytu. Oczywiście, o ile w gospodarce, a w konsekwencji na rynku pracy, nie wydarzy się nic, co mogłoby zgasić optymizm nabywców kredytowych – twierdzi Marek Wielgo. 

Ponadto ożywienie sprzedaży mieszkań w sytuacji kurczącej się podaży byłoby sygnałem, że kończy się czas dużych ustępstw cenowych ze strony deweloperów i sprzedających na rynku wtórnym.

– Pytanie tylko, czy przy takiej perspektywie deweloperzy jednak nie powrócą do wysokiego tempa wprowadzania nowych projektów licząc na żniwa sprzedażowe – dodaje ekspert rynku mieszkaniowego portalu Rynekpierwotny.pl.

Główne wnioski

1. Stopniowe ożywienie zamiast gwałtownego skoku. Mimo obniżek stóp procentowych, eksperci nie spodziewają się szybkiego i dynamicznego odbicia na rynku mieszkaniowym w drugiej połowie 2025 roku. Popyt ma rosnąć stopniowo, a realne ożywienie może nastąpić dopiero w IV kwartale 2025 roku lub później.
2. Kluczowa rola obniżek stóp i sytuacji makroekonomicznej. Dalsze obniżki stóp procentowych oraz utrzymanie dobrej sytuacji na rynku pracy (niskie bezrobocie, rosnące wynagrodzenia) są kluczowymi czynnikami, które mogą pobudzić rynek. Klienci czekają na realnie niższe raty kredytów i wyższą zdolność kredytową.
3. Wzrost podaży i brak presji zakupowej. Rynek charakteryzuje się obecnie rekordowo szeroką ofertą mieszkań, co stabilizuje ceny i wydłuża czas sprzedaży. Brak presji zakupowej ze strony nabywców sprawia, że mają oni czas na podjęcie decyzji, co jest nową jakością na rynku.