Zaloguj się 
Dzieje się!
Apartamenty w kurortach pod presją. Rynek wakacyjny w obliczu spowolnienia
Rynek apartamentów w najpopularniejszych kurortach turystycznych w Polsce wchodzi w drugą połowę 2025 r. z coraz wyraźniejszymi sygnałami spowolnienia. Choć jeszcze niedawno wakacyjne inwestycje uchodziły za jedne z najbardziej atrakcyjnych form lokowania kapitału, dziś zarówno dane o podaży, jak i dynamika sprzedaży pokazują ostudzenie nastrojów inwestycyjnych. W efekcie rynek apartamentów w górach, nad morzem i nad jeziorami przechodzi okres selekcji – przetrwają jedynie najlepiej przygotowane projekty.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jaka jest obecna sytuacja na rynku apartamentów wakacyjnych w Polsce.
- Jakie są główne wyzwania dla deweloperów i inwestorów na tym rynku.
- W jaki sposób zmieniają się preferencje nabywców apartamentów w kurortach.
Rynek apartamentów w polskich kurortach turystycznych traci dynamikę. Podaż rośnie, popyt słabnie, a inwestorzy ostrożnie wybierają lokalizacje. Kluczowym parametrem jest oczywiście potencjał – z jednej strony inwestycyjny, a z drugiej turystyczny.
Rekordowa podaż w trudnym momencie
Według danych portalu Inwestycjewkurortach.pl obecnie w ofercie deweloperskiej na rynku apartamentów wakacyjnych znajduje się ponad 21,5 tys. jednostek – głównie apartamentów i pokoi hotelowych sprzedawanych w modelu condo. Najwięcej projektów skoncentrowanych jest nad morzem – niemal 13,4 tys. jednostek w 89 inwestycjach. W górach dostępnych jest 6,7 tys. jednostek w 51 projektach, a nad jeziorami – 1,5 tys. w 16 projektach.
Warto zaznaczyć, że dane te dotyczą wyłącznie inwestycji, w których sprzedaż prowadzona jest bezpośrednio przez dewelopera – a więc takich, które można nabyć w ramach pierwotnego rynku i które realnie są jeszcze dostępne. Co ważne, aż 60 proc. tych lokali wciąż nie znalazło nabywców. To znacznie więcej niż w latach poprzednich, kiedy to apartamenty wakacyjne często wyprzedawały się na długo przed zakończeniem budowy.
Wyjątkowe na rynku jest to, że nawet w inwestycjach już oddanych do użytkowania – często od wielu miesięcy – wciąż znajdują się wolne apartamenty. Taka sytuacja nie miała miejsca nawet w pandemii. Oznacza to, że rynek nie tylko traci dynamikę, ale także boryka się z rosnącym zapasem niesprzedanych lokali, który może wpływać na decyzje inwestycyjne potencjalnych nabywców.
Wykres interaktywny 
Pełny ekran Spowolnienie popytu i ostrożność inwestorów
Potencjalni kupujący nadal wierzą w to, że ceny nieruchomości mogą spaść i wstrzymują się za zakupem.
W kontekście podaży utrzymującej się na wysokim poziomie rosnąca ostrożność inwestorów oznacza poważne wyzwanie dla deweloperów. Pogarszające się nastroje w sektorze mieszkaniowym w miastach – takie jak spowolnienie sprzedaży czy spadki liczby transakcji – rzutują także na segment apartamentów wakacyjnych.
– Potencjalni kupujący nadal wierzą w to, że ceny nieruchomości mogą spaść i wstrzymują się z zakupem. Krzyczące nagłówki o niskiej sprzedaży mieszkań studzą zapał nabywców lokali typu second home. To są psychologiczne mechanizmy, na które deweloperzy z kurortów niewiele mogą poradzić – mówi Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl.
Proces decyzyjny po stronie klientów znacząco się wydłużył. Potencjalni nabywcy porównują oferty, analizują lokalizacje, biorą pod uwagę konkurencyjność projektów i coraz częściej oczekują możliwości negocjacji ceny. Szacuje się, że obecnie proces zakupowy apartamentu wakacyjnego może trwać nawet pół roku – to kilkukrotnie dłużej niż jeszcze kilka lat temu. Do tego dochodzi bardzo duża podaż nieruchomości wakacyjnych zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.
– Dostępnych są setki ciekawych lokali w każdej, nawet najmniejszej miejscowości nad morzem, w górach czy nad jeziorami. Można wybierać, czy chce się kupić lokal już wybudowany przez dewelopera, czy też będący dopiero w budowie lub planach. Nabywcy naprawdę mają dziś setki możliwości. I chętnie z tego korzystają: oglądają, analizują, negocjują. Proces podjęcia decyzji zakupowej wydłużył się nawet do pół roku, czego nigdy wcześniej w kurortach nie notowaliśmy w Polsce – dodaje Marlena Kosiura.
Redukcja planów inwestycyjnych i ryzyko zamrożenia projektów
Nabywcy naprawdę mają dziś setki możliwości. I chętnie z tego korzystają: oglądają, analizują, negocjują. Proces podjęcia decyzji zakupowej wydłużył się nawet do pół roku.
Obecne warunki rynkowe wpływają nie tylko na sprzedaż, ale także na przyszłe plany inwestycyjne. Część deweloperów już teraz rezygnuje z realizacji kolejnych etapów projektów – szczególnie tam, gdzie w pierwszym budynku sprzedano tylko część lokali. Wstępne szacunki wskazują, że liczba nowych apartamentów wakacyjnych, które miały trafić do sprzedaży w najbliższych miesiącach, może zostać ograniczona nawet o połowę.
– W kilkudziesięciu budynkach na przestrzeni ostatnich sześciu miesięcy czy nawet roku, nadal są wolne lokale do kupienia. Takiej sytuacji jeszcze dwa-trzy lata temu nie było. Z reguły lokale sprzedawały się jeszcze zanim deweloper oddał budynek do użytkowania – sygnalizuje Marlena Kosiura.
Dodatkowym zagrożeniem dla inwestorów są ryzyka związane z typem realizowanych projektów. Około 80 proc. inwestycji w kurortach to budynki usługowe, które nie podlegają ochronie przewidzianej w ustawie deweloperskiej. To oznacza, że w przypadku problemów finansowych po stronie dewelopera – np. zatrzymania budowy – nabywcy nie są chronieni i mogą ponieść realne straty finansowe. W dobie zwiększonej niepewności rynkowej ten czynnik może istotnie wpłynąć na skłonność do inwestowania.
Nowe preferencje zakupowe: hybrydowe życie i miasta nad wodą
Choć popyt ogólnie słabnie, zmienia się także jego struktura. Coraz więcej nabywców nie szuka już wyłącznie lokaty kapitału. Apartamenty w kurortach mają dziś służyć jako baza wypadowa, miejsce do pracy zdalnej, przestrzeń na rodzinne wakacje czy nawet przyszły dom na emeryturze. W efekcie rośnie zainteresowanie lokalizacjami, które oferują całoroczne atrakcje, rozbudowaną infrastrukturę i dobrą dostępność komunikacyjną.
– Widać wyraźnie, że inwestorzy wybierają dziś przede wszystkim lokalizacje „dobre do życia” i „bezpieczne dla kapitału” – czyli te, które łączą potencjał turystyczny z odpornością na rynkowe wahania. Na topie pozostają klasyki: góry i morze – mówi Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu, Nickel Development.
Jednak coraz częściej inwestorzy wybierają mniej oczywiste destynacje.
– Przykład? Grzybowo pod Kołobrzegiem. Kameralna, pięknie położona miejscowość nad Bałtykiem, która pozwala inwestorom uciec od tłoku, a jednocześnie gwarantuje rentowność dzięki bliskości dużego ośrodka, jakim jest Kołobrzeg – dodaje Edyta Kołodziej.
Apartamenty w miastach również w cenie
Obserwowany jest również wzrost zainteresowania inwestycjami miejskimi. Inwestorzy wybierają apartamenty w projektach premium, często zlokalizowane w rewitalizowanych przestrzeniach lub oferujących unikatową architekturę.
– To projekty dla osób, które myślą o nieruchomości nie tylko jako o produkcie inwestycyjnym, ale też o przedmiocie osobistego prestiżu i wartości dodanej – zarówno emocjonalnej, jak i rynkowej – podkreśla dyrektor sprzedaży i marketingu, Nickel Development.
Taki wybór nie jest przypadkowy – to właśnie w miastach takich jak Wrocław, Trójmiasto czy Poznań skupia się większość życia zawodowego, akademickiego i kulturalnego.
– Dobra komunikacja, dostęp do edukacji, usług medycznych oraz infrastruktury miejskiej to kluczowe czynniki decydujące o wyborze tej lokalizacji – zauważa w kolei Magdalena Ludwig, dyrektor ds. Projektów Deweloperskich Kapital Nieruchomości.
Ważnym trendem pozostaje konieczność dzielenia czasu między dużym miastem a miejscowością wypoczynkową. To przekłada się na większe zainteresowanie apartamentami w lokalizacjach takich jak Jelenia Góra, Polanica-Zdrój, Szklarska Poręba czy nadbałtyckie Mielno.
– Nabywcy traktują je jako inwestycję pod wynajem krótkoterminowy lub miejsce na drugi dom – idealny do wypoczynku w weekendy i wakacje. Coraz częściej pojawia się też trend tzw. „hybrydowego życia” – część roku spędzamy w mieście, a część w spokojniejszej lokalizacji – twierdzi Magdalena Ludwig.
Stabilność i odporność na kryzysy
Mimo trudniejszego ogólnego klimatu na rynku nieruchomości – związanego z niepewnością regulacyjną, rosnącymi kosztami budowy czy obciążeniami podatkowymi – segment apartamentów wakacyjnych zachowuje względną stabilność.
– Jest to rynek silnie wspierany przez popyt wewnętrzny i turystykę krajową, która w Polsce nadal ma się dobrze. Co więcej, dla wielu inwestorów – także tych zagranicznych – zakup apartamentu w atrakcyjnej lokalizacji postrzegany jest jako bezpieczna forma ochrony kapitału przed inflacją oraz niestabilnością rynków finansowych – zauważa Łukasz Paszkiewicz, prezes firmy Ekantor.
Zmienia się także profil inwestora. Apartamenty kupują dziś nie tylko zamożni inwestorzy z dużych miast, ale także przedstawiciele klasy średniej.
– Widzimy też wzrost zainteresowania wśród Polaków pracujących za granicą oraz obywateli krajów sąsiednich, szczególnie Czech i Niemiec. Część z nich szuka nie tylko dochodu z najmu, ale też miejsca, do którego mogą wracać cyklicznie, z czasem traktując je jako potencjalną lokalizację do zamieszkania na emeryturze – podkreśla Łukasz Paszkiewicz.
Wyzwania na drugą połowę roku
Niewątpliwie czeka nas trudne kolejne kilka lub kilkanaście miesięcy.
W drugiej połowie 2025 roku rynek apartamentów wakacyjnych stanie przed koniecznością dostosowania się do nowej rzeczywistości. Deweloperzy będą zmuszeni ograniczyć plany, przedefiniować strategie sprzedaży i jeszcze mocniej akcentować jakość swoich projektów. Jednocześnie inwestorzy stawać się będą coraz bardziej wymagający – oczekując nie tylko atrakcyjnych cen, ale też przejrzystości, bezpieczeństwa i realnego potencjału inwestycyjnego.
– Niewątpliwie czeka nas trudne kolejne kilka lub kilkanaście miesięcy. Oczywiście nie oznacza to, że popyt na nieruchomości w kurortach zamrozi się zupełnie. Nabywcy na lokale second home lub te kupowane z myślą o turystycznym wynajmie nadal są, ale każdy z deweloperów musi założyć w swoich biznesplanach dłuższy o rok-dwa lata okres sprzedaży projektu. Nie wszyscy z deweloperów będą w stanie wytrzymać finansowo takie opóźnienia w sprzedaży, więc tam, gdzie kondycja finansowa spółki jest nie najlepsza, kupujący mogą liczyć na obniżki cen sprzedaży, na dobre negocjacje. I to już się dzieje – twierdzi Marlena Kosiura z portalu Inwestycjewkurortach.pl.
Jednak zdaniem Magdaleny Ludwig, dyrektor ds. Projektów Deweloperskich Kapital Nieruchomości, rynek apartamentów premium w Polsce rozwija się wbrew ogólnym trendom spowolnienia.
– Dzieje się tak przede wszystkim z powodu ograniczonej podaży – wysokiej klasy apartamenty powstają głównie w atrakcyjnych lokalizacjach, gdzie dostęp do gruntów jest coraz mniejszy, a wymogi urbanistyczne – bardziej restrykcyjne. To powoduje, że nieruchomości te zyskują na wartości i są postrzegane jako „bezpieczna przystań” dla kapitału – podkreśla ekspertka.
Nie tylko wypoczynek
Ponadto inwestorzy coraz częściej wybierają nieruchomości jako formę zabezpieczenia majątku.
– W dobie inflacji i mniejszej stabilności rynkowej, apartamenty stają się rozsądną decyzją inwestycyjną – zwłaszcza te zlokalizowane w centrach dużych miast lub prestiżowych kurortach – dodaje Magdalena Ludwig.
Również zdaniem Edyty Kołodziej, rynek apartamentów ma przed sobą stabilną perspektywę, ale z jednym kluczowym zastrzeżeniem.
– Warunkiem jest to, że mówimy o dobrze przygotowanych projektach. Obecna sytuacja to nie kryzys, lecz raczej test na dojrzałość rynku. Mamy do czynienia z jego stabilizacją, a nie zapaścią. Rynek apartamentów inwestycyjnych – szczególnie tych klasy premium – wykazuje znacznie większą odporność na zawirowania niż standardowy segment mieszkaniowy – podkreśla szefowa sprzedaży i marketingu Nickel Development.
Dobrze zlokalizowane, atrakcyjnie zaprojektowane apartamenty, w projektach z racjonalnym i transparentnym modelem biznesowym, bronią się same.
– Co więcej – to właśnie teraz inwestorzy jeszcze uważniej analizują ofertę i wybierają deweloperów z doświadczeniem, wiarygodnych, obecnych na rynku od lat. To naturalna selekcja. Działa zasada: „przetrwają ci, którzy myślą długofalowo i uczciwie” – podkreśla Edyta Kołodziej.
Sezon urlopowy może zweryfikować rzeczywistość
Łyżką dziegciu dla tego rynku będzie lato. Rynek noclegowy po słabym czerwcu i lipcu może odstraszać tych, którzy planowali kupić apartament czy lokal w condohotelu w kurorcie wyłącznie inwestycyjnie.
– Dla wielu kupujących segment kurortowy rodzi jeszcze jedno niebezpieczeństwo – coraz częściej będziemy mieć do czynienia z zatrzymaniem budowy lub bardzo dużymi opóźnieniami. Dla tych, którzy zainwestują właśnie w taki projekt, oznacza to zamrożenie gotówki lub w skrajnych przypadkach jej utratę. Szczególnie że ok. 80 proc. projektów w kurortach to budynki powstające jako usługowe, czyli nieobjęte zabezpieczeniami, jakie daje ustawa deweloperska przy zakupie klasycznych mieszkań sprzedawanych z 8 proc. stawką VAT – twierdzi Marlena Kosiura, analityk rynku apartamentowego,
Rynek się zmienia. Nie należy spodziewać się na nim krachu. Jednak strategie deweloperów będą musiały się zmienić.
– By inwestycja w kurorcie budziła zainteresowanie kupujących, musi być "jakaś". Nie wystarczy już postawić bloków wakacyjnych. Takich lokali nabywcy już nie kupują, szczególnie gdy sprzedawane są w cenach minimum 15-16 tys. zł za m kw., bo nie jest to w żaden sposób atrakcyjne, gdy w tych samych stawkach mają do wyboru lepiej zaprojektowane i położone inwestycje wakacyjne – podsumowuje Marlena Kosiura.
Główne wnioski
- Rynek apartamentów wakacyjnych w Polsce wchodzi w fazę spowolnienia, charakteryzującą się rosnącą podażą niesprzedanych lokali i wydłużającym się procesem decyzyjnym kupujących.
- Inwestorzy stają się bardziej ostrożni, poszukując lokalizacji "dobrych do życia" i "bezpiecznych dla kapitału", a także preferując projekty premium w miastach.
- Deweloperzy muszą dostosować swoje strategie, skupiając się na jakości, przejrzystości i długoterminowej perspektywie, aby przetrwać selekcję rynkową, a projekty usługowe stanowią dodatkowe ryzyko dla nabywców ze względu na brak ochrony ustawowej.
