Biliony złotych w nieruchomościach. NBP podał, ile warte są mieszkania w Polsce

Szacowana wartość nieruchomości mieszkaniowych w Polsce na koniec 2025 r. wzrosła do ok. 8,1 bln zł – podał w najnowszym raporcie o rynku mieszkaniowym Narodowy Bank Polski (NBP). To wzrost o 2,5 proc. w ujęciu rocznym.

„Szacowana wartość majątku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce na koniec 2025 r. wyniosła ok. 8,1 bln zł, wobec 7,9 bln zł na koniec 2024 r. Natomiast wartość nieruchomości komercyjnych na koniec 2025 r. stanowiła około 450 mld zł, przy 444 mld zł w 2024 r.” – podał bank centralny.

Wartość nieruchomości mieszkaniowych na koniec 2025 r. odpowiadała ok. 206 proc. PKB, a komercyjnych ok. 12 proc. PKB – podano także w raporcie NBP.

Ceny mieszkań w Polsce. Tak na ich wzrost przekładają się rosnące płace

Analitycy NBP wskazali również, że w długim terminie elastyczność cenowa nieruchomości mieszkaniowych względem dochodów wynosi w Polsce ok. 60 proc. Oznacza to, że wzrost dochodów o 1 proc. powodował wzrost cen nieruchomości o ok. 0,6 proc.

„Wynik ten jest spójny z obserwacją, że ceny rosną razem ze wzrostem dochodów, ale wolniej. Przez to mieszkania w relacji do dochodów stają się z czasem bardziej przystępne” – dodano w raporcie.

Punktem wyjścia do analizy NBP była teza, iż wzrost zasobu mieszkań w relacji do liczby mieszkańców powinien mieć wpływ na obniżanie presji cenowej na rynku mieszkaniowym w dłuższej perspektywie. Zgodnie z modelami popytu na mieszkania, w długim okresie ceny mieszkań są silnie powiązane z poziomem dochodów. Relację tę zbadano dla 16 miast wojewódzkich.

Polecamy: Budownictwo społeczne bije rekordy. Ale wzrost liczby mieszkań nie rozwiązuje problemu

„Uwzględniono różne konfiguracje zmiennych objaśniających w długookresowym badaniu cen, jednak testy ekonometryczne wykazały, że ceny należy tłumaczyć dochodami. Zmienne dotyczące zasobu mieszkań oraz ludności, oraz syntetyczny wskaźnik zasobu mieszkań na 1 tys. osób okazały się współliniowy z dochodami. Zjawisko to wynika z faktu, że zarówno dochody realne, jak i wskaźnik dostępności mieszkań wykazują powolny trend wzrostowy i małą wariancję w czasie. Oznacza to też, że deweloperzy odpowiednio szybko reagowali na niedobory mieszkań na rynkach, zatem nie obserwowano w analizowanym okresie tak znacznych niedoborów, które by istotnie podnosiły ceny mieszkań” – napisano w raporcie.

Kto kupuje, a kto wynajmuje mieszkania w Polsce?

Polski bank centralny podał także dane o wynajmujących i kupujących mieszkania w Polsce. Zgodnie z danymi NBP, w pierwszym kwartale 2026 r. za 11-13 proc. umów na rynku najmu mieszkań odpowiadali imigranci ekonomiczni. Uchodźcy odpowiadali za 10-12 proc. Najemcy indywidualni stanowią 40-45 proc. tego rynku, a studenci ok. 27 proc. – wynika z ankiety NBP wśród pośredników najmu nieruchomości. Krajowi najemcy indywidualni generowali 40 proc. popytu w Warszawie oraz 44-45 proc. w pozostałych analizowanych miastach.

Jeśli chodzi o osoby kupujące mieszkania, w pierwszym kwartale 2026 r. udział osób fizycznych z Polski spadł o 3 pkt. proc. rok do roku do 77 proc. Z 11 proc. do 13 proc. w tym okresie wzrósł z kolei udział w strukturze nabywców osób z Ukrainy i Białorusi.

„Na niskim poziomie utrzymał się procent osób fizycznych z innych krajów (4 proc.), funduszy inwestycyjnych krajowych i zagranicznych (2 proc.) oraz innych podmiotów (3 proc.)” – dodał NBP.

Polecamy: Ile mieszkań sprzedają pozagiełdowi deweloperzy?

Według przytaczanych przez NBP danych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji, cudzoziemcy w 2025 r. nabyli 17,7 tys. mieszkań w Polsce.

NBP podał także, że według ankiety w pierwszym kwartale 2026 r. na rynku wtórnym 62 proc. mieszkań nabyto na potrzeby własne, w tym głównie na pierwsze mieszkanie swoje lub członka rodziny (32 proc. transakcji). 30 proc. transakcji dotyczyło poprawy warunków bytowych własnych lub członków rodziny.

W strukturze kupujących mieszkania na początku 2026 r. pozostałe 38 proc. transakcji przeznaczone było na inny cel, w tym: 14 proc. na wynajem, 9 proc. zarówno na wynajem, jak i na potrzeby mieszkaniowe, 8 proc. w celu odsprzedaży z zyskiem w korzystnym okresie i 7 proc. zarówno na wynajem, jak i na odsprzedaż w korzystnym okresie.

Za 13 proc. transakcji odpowiadali tzw. flipperzy (czyli osoby zarabiające na odsprzedawaniu mieszkań z zyskiem) – wynika ze wskazań ankietowych pośredników w obrocie nieruchomościami. Udział ten był zbliżony na poszczególnych analizowanych rynkach.

Źródło: PAP