Jaka jest realna dostępność dochodowa mieszkań w Polsce? [RAPORT]

Ostatnie dwa lata przyniosły dynamiczne zmiany w sektorze nieruchomości, które były napędzane zarówno czynnikami zewnętrznymi, jak i niestabilnością wewnętrzną. Wysoka inflacja, rosnące koszty pieniądza, niska dostępność kredytów oraz wzrost cen nieruchomości, potęgowany przez rządowe programy wsparcia, sprawiły, że coraz mniej osób mogło sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania.

Postanowiliśmy zbadać, jak od początku 2023 r. kształtuje się realna dostępność dochodowa mieszkań w Polsce, czyli na ile dochody gospodarstw domowych umożliwiały i obecnie umożliwiają nabycie nieruchomości w sześciu największych miastach Polski.

Warto wiedzieć

Metodologia

Analiza opiera się na średnich zarobkach w sektorze przedsiębiorstw od początku 2023 r. do września 2024 r. (według danych Głównego Urzędu Statystycznego) oraz na średnich cenach mieszkań pochodzących z czterech źródeł: trzech największych portali oraz raportów Narodowego Banku Polskiego. Dla szerszego kontekstu ceny mieszkań przedstawiono w ujęciu nominalnym oraz realnym (skorygowanym o wskaźnik inflacji).

Dział analiz portalu XYZ

Ile zarabiamy? 

Od początku 2023 r. wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw systematycznie rosną. Na koniec sierpnia 2024 r. przeciętne wynagrodzenie w sześciu największych polskich miastach wyniosło prawie 9600 zł, co oznacza wzrost o 18 proc. w porównaniu ze styczniem 2023 r. i o ponad 11 proc. rok do roku. Wrześniowe dane wskazują na lekkie spowolnienie – wzrost r/r o 9,3 proc.

Warto podkreślić, że w tym czasie zanotowano również znaczący spadek inflacji. Na początku 2023 r. inflacja sięgała 16,6 proc. r/r, podczas gdy obecnie jest to nieco poniżej 5 proc. Skumulowana inflacja za okres od stycznia 2023 r. do września 2024 r. wyniosła 7,5 proc., co oznacza, że ceny wzrosły o 7,5 proc. od stycznia 2023 r.

Choć raport bazuje na cenach ofertowych, na rynkach w największych polskich miastach widoczne są pewne trendy. Najbardziej dynamiczny wzrost cen przypadł na okres funkcjonowania programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., co jest widoczne praktycznie na każdym rynku.

Choć raport bazuje na cenach ofertowych, na rynkach w największych polskich miastach widoczne są pewne trendy. Najbardziej dynamiczny wzrost cen przypadł na okres funkcjonowania programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., co jest widoczne praktycznie na każdym rynku.

W pozostałych okresach ceny mieszkań raczej stabilizują się z tendencją do nieznacznych wzrostów. W drugiej połowie zeszłego roku doszło do znacznej kumulacji popytu przy jednocześnie ograniczonej aktywności w budownictwie mieszkaniowym w poprzednich okresach. Wpłynęło na to również przyspieszenie inflacji w ostatnich latach.

Do końca roku rynek prawdopodobnie będzie się dalej stabilizował, choć ewentualny nowy program dopłat do kredytów mógłby wprowadzić zamieszanie. Jeśli jednak taki program zostanie wprowadzony, z pewnością nie nastąpi to w najbliższych miesiącach. Uwzględniając przewidywany limit wniosków, liczbę ofert na rynku oraz niższą inflację, jego wpływ na ceny nie powinien być tak znaczący, jak w przypadku Bezpiecznego Kredytu.

Ile kosztują mieszkania?

Wzrost cen nieruchomości w ostatnich dwóch latach jest niezaprzeczalny. Dla siedmiu największych miast w Polsce od początku 2023 r. ceny wzrosły nominalnie o 24,8 proc., a realnie o 16,1 proc. (z uwzględnieniem inflacji).

Nie mogło być inaczej – wysoka inflacja, rosnące koszty działalności, ograniczona podaż gruntów oraz stymulowanie popytu przyczyniły się do wzrostu cen nieruchomości przez niemal cały 2023 r. Dynamikę tych wzrostów można było częściowo ograniczyć, jednak zabrakło rynkowej wrażliwości ze strony polityków, a sektor mieszkaniowy stał się niestety elementem politycznej gry.

Analiza wzrostu cen (nominalnych i realnych) w poszczególnych miastach nie przynosi zaskakujących wniosków. W każdym z nich ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły, choć z różną dynamiką.

W przypadku Warszawy, a także Krakowa, Wrocławia i Poznania, wyraźnie widoczny jest wpływ programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., który formalnie wszedł w życie 1 lipca 2023 r. W kolejnych miesiącach dynamika wzrostu cen zaczęła się stopniowo wypłaszczać, aż gdzieniegdzie wyhamowała.

Nieco inaczej sytuacja wyglądała w Trójmieście, a szczególnie w Łodzi, gdzie wzrost cen rozkładał się bardziej równomiernie, co może wynikać z innej wewnętrznej specyfiki tych rynków.

Dostępność dochodowa, czyli na co możemy sobie pozwolić?

Analiza danych dotyczących cen mieszkań i średnich wynagrodzeń, wyrażona wskaźnikiem dostępności dochodowej (ile m kw. mieszkania można kupić za średnią pensję brutto), przynosi jeden kluczowy wniosek – w żadnym z sześciu badanych miast nie można obecnie kupić więcej metrów kwadratowych niż na początku 2023 r. Bez zmian wartość wskaźnika utrzymała się jedynie w Łodzi i Wrocławiu. We wszystkich pozostałych miastach spadła. We Wrocławiu wskaźnik ten wynosi 0,64 m kw., natomiast w Łodzi 0,71 m kw. Właśnie w Łodzi sytuacja pozostaje najlepsza – ze wszystkich badanych miast to tu za średnie wynagrodzenie można kupić najwięcej.

Najniższy wskaźnik dostępności dochodowej odnotowano w Warszawie. Już na początku 2023 r. wynosił on 0,63 m kw., a obecnie spadł do 0,58 m kw., co oznacza spadek o 8 proc. w ciągu 21 miesięcy.

Mimo rosnących wynagrodzeń, za średnią pensję możemy kupić coraz mniej.

Z kolei największy spadek dostępności mieszkań względem średniego wynagrodzenia w badanym okresie odnotowano w Krakowie. Na początku 2023 r. wskaźnik wynosił tam 0,71 m kw., a obecnie spadł do 0,64 m kw., co oznacza niemal 10-proc. spadek w ciągu 21 miesięcy.

Mimo rosnących wynagrodzeń, za średnią pensję można kupić coraz mniej. Sytuacja jest jeszcze trudniejsza dla kredytobiorców, co wynika z wysokich stóp procentowych i związanych z nimi kosztów kredytów hipotecznych. Według zapowiedzi analityków jakichkolwiek zmian w tym obszarze (obniżenia stóp procentowych przez RPP) możemy spodziewać się najwcześniej w drugim kwartale 2025 r.

Warto zaznaczyć, że większość osób kupujących mieszkania na własne potrzeby wspiera się kredytem; według NBP w 2023 roku w większości kredytem finansowało się 52 proc. kupujących, podczas gdy 27 proc. sfinansowało zakup nieruchomości wyłącznie ze środków własnych.

Dostępność dochodowa w szerszej perspektywie

Analiza danych dotyczących cen transakcyjnych (na podstawie NBP) w szerszym ujęciu czasowym – począwszy od trzeciego kwartału 2006 r. – pokazuje, że po okresie rosnącej dostępności dochodowej w latach 2013-2016, który osiągnął szczyt na przełomie 2016 i 2017 r. (0,8 m kw. dla rynku pierwotnego oraz 0,88 m kw. dla rynku wtórnego), wskaźnik ten znajduje się w trendzie spadkowym.

Mieszkania są obecnie realnie droższe w stosunku do dochodów niż kilka lat temu. Nie jest to jednak wielka różnica – choć od szczytu odnotowano spadek dostępności dochodowej mieszkań o około 13 proc., sytuacja jest nadal znacznie lepsza niż w 2007 r.

Podobna tendencja widoczna jest w cenach mieszkań po uwzględnieniu inflacji. W 2022 r. ceny realne wyraźnie spadły, a w ostatnich kilku kwartałach nastąpiło odbicie, które przywróciło wcześniejszy trend. Obecne ceny realne są zbliżone do poziomu z 2007 r., a podobne wartości odnotowano także na początku 2022 r.

W najbliższych latach można spodziewać się, że dostępność dochodowa mieszkań ponownie zacznie rosnąć, wracając do poziomów sprzed kilku lat. Nie należy oczekiwać tak gwałtownych wzrostów cen, jakie miały miejsce od połowy zeszłego roku – inflacja była wówczas dwucyfrowa, a rynek znalazł się w newralgicznym momencie, dodatkowo zaburzonym przez tani kredyt skumulowany na dwa kwartały. Taka sytuacja raczej się nie powtórzy, a wynagrodzenia w Polsce dość dynamicznie rosną, co powinno skutkować stopniowym wzrostem dostępności mieszkań.

Dostępność dochodowa najmu (dla Warszawy)

Interesująca jest również sytuacja na warszawskim rynku najmu, gdzie w perspektywie wieloletniej widać najpierw wzrost dostępności mieszkań związany z pandemią, a później spadek spowodowany wybuchem wojny na Ukrainie. Ze względu na większą elastyczność rynku najmu, takie impulsy są łatwo zauważalne.

Z szacunkowej analizy dostępności najmu w Warszawie, opartej na założeniu, że na koszty związane z zamieszkaniem bezpiecznie jest przeznaczać do 30 proc. wynagrodzenia, płyną ciekawe wnioski.

Jak pokazuje poniższy wykres, liczba metrów, jakie za 30 proc. średniej pensji w stolicy można wynająć, wyraźnie spadła od rozpoczęcia wojny na Ukrainie. Spadła jednak do poziomów, z jakimi mieliśmy do czynienia przed wybuchem pandemii COVID-19. Można postawić więc tezę, że poza odchyleniem wynikającym z pandemii, poziom ok. 25 mkw. jest wieloletnim standardem w Warszawie.

Główne wnioski

1. Ceny ofertowe na rynku w dalszym ciągu rosną, jednak w znacznie wolniejszym tempie niż we wcześniejszych kwartałach. Świadczyć to może o zmianie oczekiwań i w ślad za tym powinny podążać ceny transakcyjne.
2. Przeciętne wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw rosły dość dynamicznie, na co częściowo wpływ miała inflacja. Przez ostatni rok urosły od 10,3 proc. w Poznaniu do 12,7 proc. w Gdańsku. Również po uwzględnieniu inflacji w sześciu największych miastach mamy wzrosty od 5,6 proc. do 7,9 proc. przez ostatni rok i od 8,8 proc. do 11,5 proc. od stycznia 2023. Wynagrodzenia rosły więc w różnych miastach w dość podobnym tempie, a większa zmienność cechowała ceny nieruchomości. I to głównie różnice w cenach mieszkań między miastami miały wpływ na różnice w ich dostępności.
3. Jeżeli dynamika wynagrodzeń utrzyma się na podobnym poziomie, przy stabilizacji cen, dostępność mieszkań powinna zacząć powoli rosnąć. Większą przeszkodą w zakupie własnego mieszkania w tym momencie są jednak wysokie koszty kredytu.