Jest ustawa zmieniająca przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza kluczowe zmiany, które przede wszystkim dają gminom więcej czasu na przygotowanie planów ogólnych. Wpływa to także na zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy, co ma istotne znaczenie dla inwestorów i procesu budowlanego.

Wyznaczanie stref planistycznych

Przedstawione rozwiązania rzeczywiście rozwiązują najpilniejsze potrzeby związane z naprawieniem przepisów reformy planistycznej

Jednym z kluczowych elementów nowelizacji są też zmiany w wyznaczaniu stref planistycznych. Zgodnie z projektem priorytetowo traktowane będą obszary już przeznaczone na cele mieszkaniowe oraz te, na których jest zabudowa mieszkaniowa. Ustawodawca chce w ten sposób uporządkować rozwój przestrzenny miast i gmin oraz uniknąć niekontrolowanego rozprzestrzeniania się zabudowy.

– Przedstawione rozwiązania rzeczywiście rozwiązują najpilniejsze potrzeby związane z naprawieniem przepisów reformy planistycznej. Nie ma tu nowych rozwiązań czy instrumentów prawnych, a korekta oczywistych pomyłek lub niejasności, które gdzieś w toku procesu legislacyjnego się pojawiły – mówi Joanna Maj, radca prawny SWK Legal Sebzda–Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni. 

Przeczytaj: Będzie wydłużenie terminu wejścia w życie planów ogólnych

Istotne uprawnienia dla CPK

Ważnym elementem nowelizacji jest uwzględnienie inwestycji związanych z Centralnym Portem Komunikacyjnym. Spółka Celowa CPK uzyska nowe uprawnienia w zakresie lokalizacji inwestycji i infrastruktury towarzyszącej. Regulacje mają ułatwić realizację projektu oraz zapewnić lepszą koordynację zagospodarowania przestrzennego w otoczeniu CPK.

Więcej czasu dla gmin

Bez obowiązującego planu ogólnego gmina nie mogłaby uchwalać miejscowych planów zagospodarowania ani wydawać decyzji o warunkach zabudowy

Projekt ustawy zakłada też wydłużenie terminów obowiązywania niektórych regulacji. Chodzi przede wszystkim o zmiany w ustawie o ułatwieniach inwestycyjnych, które miały wejść w życie 1 stycznia 2026 r. W tym przypadku termin zostaje przesunięty na 1 lipca 2026 r. Podobnie będzie w przypadku inwestycji w biogazownie rolnicze oraz regulacje związane z dostępem do informacji o środowisku.

– Nowy termin na uchwalenie planów ogólnych został przesunięty na 30 czerwca 2026 r. To ważna zmiana, ponieważ wcześniejszy termin (styczeń 2026 r.) budził obawy, że wiele gmin nie zdąży zakończyć prac, co mogłoby doprowadzić do paraliżu systemu planowania. Bez obowiązującego planu ogólnego gmina nie mogłaby uchwalać miejscowych planów zagospodarowania ani wydawać decyzji o warunkach zabudowy – komentuje Andrzej Zabojski, prawnik z kancelarii prof. Marek Wierzbowski i Partnerzy. 

Przesunięcie terminu oznacza, że do połowy 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane na dotychczasowych zasadach – bez ograniczenia, które miało sprawić, że można je wydawać tylko na tzw. obszarach uzupełnienia zabudowy.

– To dobra wiadomość dla inwestorów, którzy planują nowe przedsięwzięcia. Dodatkowo nowelizacja porządkuje zasady zgodności decyzji o warunkach zabudowy z planami ogólnymi. Decyzja nie musi obejmować wszystkich funkcji przewidzianych w planie ogólnym – wystarczy, że będzie obejmowała co najmniej jedną, którą dopuszcza dana strefa planistyczna – dodaje Andrzej Zabojski. 

Przeczytaj: Czy reforma planistyczna zabije rynek prywatnych działek

Zmiana ta będzie połączona jednocześnie z przesunięciem mocy obowiązywania specustawy mieszkaniowej do 1 lipca 2026 r.

– To dobre rozwiązanie z uwagi na coraz większą popularność tego rozwiązania w gminach. Być może warto dać jeszcze szansę specustawie i zastanowić się nad możliwością pozostawienia jej w obrocie prawnym. Propozycja dodania ust. 2 w art. 76 ustawy zmieniającej upzp [ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – red.] to także dobry krok – często pojawiały się bowiem pytania, czy takie wnioski o ustalenie lokalizacji inwestycji w ramach specustawy mogły być w ogóle rozpatrywane, kiedy gmina nie uchwaliła planu ogólnego. Oczywiście patrząc na reformę w szerszym kontekście i odwołując się do materiałów legislacyjnych, dało się wywnioskować, że wówczas inwestycja powinna być zgodna ze studium, niemniej brakowało potwierdzenia tego wprost w przepisach – podkreśla  Joanna Maj z kancelarii SWK Legal Sebzda–Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni.

Co dalej? Nowelizacja ustawy ma wejść w życie po upływie 14 dni od jej ogłoszenia, z wyjątkiem niektórych przepisów, które zaczną obowiązywać od 1 lipca 2026 r. Jeśli projekt zostanie przyjęty, będzie to oznaczać bardziej uporządkowane planowanie przestrzenne i lepsze dostosowanie prawa do aktualnych potrzeb inwestycyjnych.

Główne wnioski

1. Więcej czasu dla gmin na przygotowanie planów ogólnych. Nowelizacja przesuwa termin uchwalenia planów ogólnych na 30 czerwca 2026 r. Wcześniejszy termin (styczeń 2026 r.) mógłby doprowadzić do paraliżu systemu planowania, ponieważ wiele gmin nie zdążyłoby zakończyć prac. Przesunięcie oznacza, że do połowy 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane na dotychczasowych zasadach, co ułatwi inwestowanie.
2. Zmiany w wyznaczaniu stref planistycznych. Priorytetowe będą obszary już przeznaczone na cele mieszkaniowe oraz te z zabudową mieszkaniową. Ma to uporządkować rozwój przestrzenny i zapobiec chaotycznej urbanizacji. Nowelizacja wprowadza także zmiany w zasadach zgodności decyzji o warunkach zabudowy z planami ogólnymi – teraz decyzja nie musi obejmować wszystkich funkcji przewidzianych w planie, a jedynie co najmniej jedną dopuszczalną dla danej strefy planistycznej.
3. Wzmocnienie roli CPK i przesunięcie terminów obowiązywania specustawy mieszkaniowej. Spółka Celowa CPK otrzyma nowe uprawnienia w zakresie lokalizacji inwestycji i infrastruktury towarzyszącej. Ponadto specustawa mieszkaniowa pozostanie w obiegu prawnym do 1 lipca 2026 r., co jest dobrą wiadomością dla gmin i inwestorów. Umożliwi to dalsze korzystanie z uproszczonych procedur planistycznych oraz pozwoli na lepsze dopasowanie przepisów do realnych potrzeb inwestycyjnych.