Zaloguj się 
Dzieje się!
Czeskie fundusze zakochały się w Polsce. Mankament? „Polskie banki wciąż odstają"
Polska to duży, atrakcyjny rynek i ma relatywnie proste procedury administracyjne. Jej słabością są wciąż gorsze warunki finansowania inwestycji. Czeski kapitał będzie jednak napływał tu coraz szerszym strumieniem – twierdzi Pavel Drabina z czeskiej firmy Jet Investment.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jakie są największe atuty Polski dla czeskich inwestorów i dlaczego nasz rynek stał się dla nich kluczowy.
- Jakie bariery – zwłaszcza w dostępie do finansowania – utrudniają im sprawną realizację inwestycji w Polsce.
- Dlaczego mimo tych ograniczeń napływ czeskiego kapitału do Polski będzie rósł w najbliższych latach.
Jet Investment to jedna z większych i bardziej rozpoznawalnych czeskich firm private equity. Jej założycielem jest pochodzący z Brna Igor Fait, którego majątek magazyn „Forbes” oszacował właśnie na 6,8 mld koron (prawie 1,2 mld zł). To zapewniło przedsiębiorcy 83. miejsce w najnowszym rankingu 100 najbogatszych Czechów.
Firma od blisko 30 lat zarządza funduszami, które lokują powierzony kapitał m.in. w spółki przemysłowe w Europie Środkowej. Ma również fundusze inwestujące w nieruchomości, np. Jet Industrial Lease (JIL).
Wykres interaktywny Sprawniejsze procedury administracyjne
– Polska to obecnie dla nas główny rynek. Udział polskich aktywów w naszym portfelu wynosi około 60 proc. Za najważniejszą zaletę polskiego rynku uważamy szybkość procesów administracyjnych oraz samej budowy, a także duże zainteresowanie najemców. Bez nich budowa nieruchomości przemysłowych nie miałaby przecież sensu – mówi Pavel Drabina, dyrektor zarządzający JIL.
Według niego to właśnie te cechy powodują, że nasz kraj jest dziś w centrum zainteresowania czeskich inwestorów i funduszy. Na własnym rynku mają one problemy z długotrwałymi procedurami administracyjnymi. Od lat narzeka na to wielu przedstawicieli firm inwestycyjnych.
– Spodziewamy się nowelizacji prawa budowlanego w Czechach, co może przyspieszyć procesy inwestycyjne. Rozważa się m.in. przekazanie większych kompetencji państwu zamiast gminom, ale to byłoby duże obciążenie administracyjne i system nie jest jeszcze na to gotowy. Ponadto zmiana prawa to jedno, a jego wdrożenie to drugie. Jeśli udałoby się na tyle skrócić i usprawnić proces inwestycyjny, by był taki jak obecnie w Polsce, uznałbym to za duży sukces – deklaruje szef JIL.
To, na co narzekają z kolei czescy inwestorzy wchodzący na polski rynek, to dostęp do finansowania. Pod koniec 2024 r. mówił o tym również Igor Fait, partner zarządzający Jet Investment. Według niego działające u nas banki w niewielkim stopniu konkurują ze sobą, a ich oferta jest mało elastyczna.
Gorsze warunki finansowania
– W ostatnim roku widać poprawę warunków finansowania i większą konkurencję między bankami. Jednak polskie banki wciąż nieco odstają od tych w innych krajach Europy Środkowej – mówi Pavel Drabina.
Dodaje, że wskaźnik LTV (Loan-to-Value), pokazujący, jaką część inwestycji można sfinansować długiem w Czechach może sięgać nawet 80 proc. W Polsce natomiast jest to zwykle tylko około 60 proc., a tylko w wyjątkowych okolicznościach 65 proc. Ponadto zdarza się, że polskie banki pobierają opłaty administracyjne przez cały okres kredytowania, co gdzie indziej nie jest standardem.
– Proces uzyskania finansowania wiąże się nadal z rozbudowanymi procedurami biurokratycznymi. Banki wymagają bardzo obszernej dokumentacji. Zdarzyło się nam, że sama umowa kredytowa miała ponad 200 stron – tłumaczy menedżer.
Nadzieję na dalszą poprawę sytuacji wiąże m.in. z pojawieniem się na naszym rynku nowych instytucji, takich jak UniCredit i Erste. To, w jego ocenie, może zwiększyć konkurencję pomiędzy bankami. Obawia się jednak, że rosnące stopy procentowe podniosą koszty kredytów i przez to może spaść rentowność inwestycji. Zagrożeń jest jednak więcej.
Najatrakcyjniejsze są Rzeszów i Gdańsk
– Spodziewamy się wzrostu inflacji, m.in. przez drożejące surowce i materiały budowlane, np. produkty powiązane z ropą i gazem. I dotyczyć to będzie w zasadzie całej Europy. To przełoży się na wyższe koszty budowy i potencjalnie trudniejszą sytuację najemców – wylicza Pavel Drabina.
Uważa, że nawet jeśli sytuacja geopolityczna relatywnie szybko wróci do normy, skutki inflacyjne będą się utrzymywać jeszcze przez pewien czas. To z kolei może osłabić popyt na nowe powierzchnie. Przyznaje jednak, że na razie można zaobserwować odwrotne zjawisko: niektóre firmy, obawiając się przerw w dostawach, aby się zabezpieczyć, poszukują dodatkowych magazynów.
Popyt na tego typu powierzchnie – zarówno produkcyjne, jak i logistyczne – w Polsce ocenia generalnie jako wysoki. Dostrzega jednak także pewne różnice regionalne. W niektórych miejscach, np. w okolicach Łodzi, rynek jest już nasycony, ale gdzie indziej, np. w Rzeszowie jest bardzo dynamiczny. W jego opinii wschodnia część kraju, zwłaszcza Podkarpacie, zyskuje na znaczeniu jako hub logistyczny i zaplecze dla odbudowy Ukrainy. Ze względu na spodziewany rozwój portów za perspektywiczny uważa również Gdańsk i jego okolice.
Polska bezpieczna jak Czechy i Niemcy
Polska, w przeciwieństwie do innych państw, w których inwestuje JIL, czyli Czech, Austrii i Niemiec, jest krajem przyfrontowym. Jednak w opinii szefa funduszu ryzyko inwestycji na naszym rynku nie jest wyższe niż w pozostałych wymienionych państwach.
– Polskę, która jest stabilnym, proeuropejskim krajem, pod względem bezpieczeństwa inwestycji oceniamy wysoko – tak samo jak Niemcy czy Czechy. Ryzyko ma tu raczej zewnętrzny charakter i wynika z wojny w Ukrainie oraz globalnej sytuacji polityczno-ekonomicznej – mówi dyrektor JIL.
Na to, na którym konkretnie rynku fundusz inwestuje, wpływ mają aktualne okazje oraz ryzyko geopolityczne, a dokładniej jego relacja do spodziewanego zysku. JIL nie ma natomiast sztywnych limitów finansowych dotyczących poszczególnych krajów.
Nie planuje natomiast na razie inwestycji na Węgrzech. Obserwuje tamtejszy rynek, ale wciąż czeka na rozwój sytuacji politycznej i to, jaki będzie kierunek reform. Słowacja to relatywnie niewielki i mniej płynny rynek, a ponadto ryzyko polityczne jest tam na podobnym poziomie jak na Węgrzech. Rosji za to w ogóle nie rozpatruje jako kierunku inwestycyjnego.
– W przyszłości być może wejdziemy również do innych krajów, np. Hiszpanii lub Francji. Na razie nie przewiduję, abyśmy wychodzili poza UE, co ma związek m.in. z kwestiami prawnymi – dodaje Pavel Drabina.
Duży, atrakcyjny rynek niczym magnes
Dyrektor potwierdza, że nasz kraj cieszy się rosnącym zainteresowaniem inwestorów z Czech.
– To w pełni naturalne. U nas jest mniej dostępnych projektów, a Polska jest większym, atrakcyjniejszym i bardziej dynamicznym rynkiem. Jeśli będzie tu wystarczająco dużo okazji inwestycyjnych, napływ kapitału będzie rósł. Można się spodziewać kilkuprocentowego wzrostu co roku – uważa Pavel Drabina.
Uważa, że proces napływu czeskich podmiotów do Polski zaczął się trzy-pięć lat temu i wynikał z rozwoju rynku kapitałowego w Czechach. Dziś jest tam już ponad 200 funduszy inwestycyjnych dla inwestorów kwalifikowanych, więc kapitału jest dużo i trzeba go gdzieś ulokować. Atutem Polski – poza wyżej wymienionymi – jest też bliskość geograficzna, dobre relacje dwustronne i brak dużej bariery językowej, co z pewnością ułatwia inwestowanie. Dlatego można się spodziewać, że czeskich inwestorów będzie u nas coraz więcej.
Jak na ich tle prezentuje się JIL?
– Mamy wysoki zwrot z inwestycji. W okresie ostatnich pięciu lat było to średnio ponad 10,5 proc. rocznie. Skróciliśmy też do trzech lat efektywny horyzont inwestycyjny, co w Czechach pozwala uniknąć podatku od zysków kapitałowych. Ponadto naszą przewagą jest dywersyfikacja – zarówno geograficzna, jak i sektorowa, choć specjalizujemy się w nieruchomościach przemysłowych i logistycznych – deklaruje dyrektor funduszu.
Dodaje, że na razie JIL nie ma planów rozszerzania działalności np. o sektor mieszkaniowy, choć nie wyklucza, że kiedyś to się zmieni.
Główne wnioski
- Polska jest kluczowym rynkiem dla czeskiego kapitału. Naszym atutem jest duża skala, szybkie procedury administracyjne i wysoki popyt na powierzchnie przemysłowe. To dzięki nim Polska stała się głównym kierunkiem inwestycji czeskich funduszy, które coraz częściej lokują tu kapitał.
- Główną barierą pozostaje wciąż finansowanie. Największą słabością polskiego rynku są mniej korzystne niż w Czechach warunki finansowania inwestycji. Banki wymagają większych wkładów własnych. Ponadto konkurencja między bankami jest mniejsza, a procedury są bardziej złożone.
- Napływ czeskich inwestorów będzie się nasilał. Mimo tych barier przeważają atuty naszego kraju. Przy ograniczonej liczbie projektów w Czechach i rosnącym kapitale inwestycyjnym można się spodziewać dalszego, stopniowego wzrostu obecności czeskich funduszy w Polsce.
