Zaloguj się 
Dzieje się!
Katowice ścigają się z Warszawą. Na wieżowce
Stolica województwa śląskiego rośnie w górę szybciej niż kiedykolwiek. Pod względem mieszkalnych drapaczy chmur wkrótce wyprzedzi Warszawę. Dla jednych to symbol metropolitalnych ambicji, dla innych coraz bardziej agresywna – i niepotrzebna – ingerencja w miasto.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jakie czynniki ekonomiczne, przestrzenne i wizerunkowe napędzają obecną falę budowy wieżowców mieszkaniowych w Katowicach.
- Dlaczego projekt budowy wysokościowca przy ul. Chorzowskiej 1 stał się głównym punktem sporu między inwestorami a lokalną społecznością Koszutki.
- W jaki sposób planowanie przestrzenne oraz rozwój architektury wysokościowej mogą wpłynąć na przyszłą tożsamość i funkcjonowanie tkanki miejskiej Katowic.
Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.
Jeszcze niedawno katowicki krajobraz kojarzył się z pojedynczymi wieżowcami. Dziś wysokościowce zaczynają tworzyć całe grupy, szczególnie wokół centrum i dzielnicy Koszutka. ATAL postawił na ponadstumetrowe budynki mieszkalne, Trust Investment realizuje kolejne wysokie projekty. Następni inwestorzy przygotowują kolejne koncepcje.
Najnowsza, przy ul. Chorzowskiej 1 naprzeciwko Spodka, wywołała wyjątkowo gorącą dyskusję. Spór nie dotyczy już tylko jednego wieżowca. Dotyczy tego, jak wysokie mają być Katowice i kto powinien decydować o ich nowej panoramie.
Katowice pną się w górę
Katowice nie są miastem bez tradycji wysokiej zabudowy. Przedwojenny Drapacz Chmur, Superjednostka, osiedla Gwiazdy, Kukurydze (na granicy Katowic i Chorzowa) czy późniejszy Altus od dekad wyznaczały charakterystyczne punkty panoramy. Skala obecnej fali inwestycji jest jednak inna. Wysokość przestała być domeną pojedynczych biurowców i coraz wyraźniej wchodzi do mieszkaniówki.
ATAL Olimpijska ma 128 metrów i 35 pięter. W ATAL Sky+ powstaje kolejny 35-piętrowy budynek. Trust Investment buduje przy Opolskiej O27 z 29 kondygnacjami i 406 apartamentami, a w ofercie ma również Nową Gwiazdę przy Bogucickiej. Wysokie budynki mieszkalne stają się więc osobnym produktem rynkowym, a nie tylko architektonicznym eksperymentem.
– Katowice zyskują na atrakcyjności, przyciągają kadrę menedżerską, specjalistów IT, osoby z zagranicy, a wraz z nimi także inwestorów. Te procesy bardzo przyspieszyły w ostatniej dekadzie, a ich efekty widać również w panoramie miasta – twierdzi Zbigniew Juroszek, prezes ATAL-a.
Deweloperzy widzą w tej zmianie szansę na stworzenie produktu dotąd kojarzonego przede wszystkim z Warszawą. W Katowicach ma on dodatkowo pracować na wizerunek miasta, które odchodzi od przemysłowej przeszłości.
– Katowice – zaraz po Warszawie – stały się najbardziej dynamicznym rynkiem wysokościowym pod względem skali w stosunku do liczby mieszkańców. Uważamy to za sukces, w którym mamy swój udział – podkreśla Zbigniew Juroszek.
Warto wiedzieć
Warszawa dominuje, ale regiony też idą w górę
Warszawa pozostaje w pierwszej lidze pod względem skali zabudowy wysokościowej. Według aktualnych zestawień ma 33 ukończone budynki o wysokości co najmniej 100 metrów, z czego 13 przekracza 150 metrów, cztery 200 metrów, a jeden 300 metrów. Najwyższy jest Varso Tower – 310 m, przed Pałacem Kultury i Nauki – 230,7 m, Warsaw Spire – 220 m i Warsaw Unit – 200,7 m. Kolejne miejsca zajmują Skyliner – 195,1 m, mieszkaniowa Złota 44 – 192 m, Warsaw Trade Tower – 187,2 m, The Bridge – 174 m oraz mieszkaniowy Cosmopolitan Twarda 2/4 – 165,4 m.
Większość warszawskich wieżowców pełni funkcje biurowe, a ich największe skupiska znajdują się w Śródmieściu i na Woli. Stolica zajmuje obecnie pierwsze miejsce w Polsce i piąte w Europie pod względem liczby ukończonych budynków mających co najmniej 150 metrów. Co więcej, wysokościowa fala jeszcze się nie kończy – w realizacji są kolejne budynki przekraczające 100 metrów.
Poza Warszawą skala jest zdecydowanie mniejsza. Najbardziej wyróżnia się Wrocław, gdzie Sky Tower ma ponad 200 metrów. To kompleks łączący mieszkania, biura oraz funkcje handlowo-usługowe. Do panoramy miasta dołącza jednak kolejna duża wieża mieszkaniowa. Quorum Tower osiągnęła już docelową wysokość 137 metrów i zaoferuje 634 apartamenty. Zakończenie projektu planowane jest na I kwartał 2027 r.
Ponadstumetrowe budynki stoją również w innych dużych miastach, ale zwykle są pojedynczymi dominantami. W Gdańsku Olivia Star ma 156 m, w Krakowie Unity Centre – 102,5 m, a w Poznaniu Andersia Tower – 102 m. To pokazuje skalę Warszawy. Jednocześnie sprawia, że pojawienie się w Katowicach kilku mieszkaniowych wież sięgających około 100–130 metrów w stosunkowo krótkim czasie wyróżni je na tle innych rynków regionalnych.
Wykres interaktywny Wysokość jako element strategii miasta
Samorząd nie traktuje rosnącej liczby wieżowców jako przypadkowej serii prywatnych inwestycji. Władze Katowic wiążą ten kierunek z transformacją miasta, rosnącą rolą centrum metropolii oraz sposobem wykorzystania najlepiej skomunikowanych terenów.
– Wzrost liczby inwestycji wysokościowych jest przede wszystkim efektem zmian zachodzących w strukturze przestrzennej i gospodarczej Katowic. Miasto jest głównym ośrodkiem miejskim Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, a jego centralne i dobrze skomunikowane obszary są atrakcyjne zarówno dla mieszkańców, jak i inwestorów – mówi Sandra Hajduk, rzecznik prasowa Urzędu Miasta Katowice.
Jednym z argumentów przemawiających za większą intensywnością zabudowy jest ograniczanie ekspansji miasta na obrzeża. Wysokie budynki pozwalają zwiększyć liczbę mieszkań na terenach już wyposażonych w transport publiczny, drogi oraz pozostałą infrastrukturę.
– Nie oznacza to jednak, że miasto prowadzi politykę promującą wysoką zabudowę w każdym miejscu. O dopuszczalnej wysokości i intensywności zabudowy decydują przede wszystkim ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – podkreśla Sandra Hajduk.
Katowice równolegle przygotowują plany dla terenów poprzemysłowych, które mogą przyjąć część przyszłej zabudowy. Przykładem jest około 100 hektarów związanych z terenem dawnej kopalni Wujek. Samorząd rozwija też parki kieszonkowe i mikrolasy. W założeniu większa intensywność centrum nie ma więc oznaczać prostego zabudowywania każdej wolnej działki.
Wykres interaktywny Wieżowce nie rozwiązują każdego problemu mieszkaniowego
Rosnąca liczba wysokościowców nie wynika natomiast z prostego rachunku pokazującego niedobór mieszkań. Katowice nie dysponują obecnie aktualnymi danymi dotyczącymi wielkości takiej luki. Co więcej, miejska strategia mieszkaniowa wskazuje nawet możliwość wystąpienia statystycznej nadwyżki lokali.
Przy założeniach dotyczących liczby mieszkańców i wielkości gospodarstw domowych ich liczba w 2030 roku może wynosić około 119 tys. Gdyby nie powstawały nowe lokale i jednocześnie nie ubywały istniejące, oznaczałoby to nadwyżkę około 27 tys. mieszkań. Miasto zastrzega jednak, że taki wynik należy interpretować ostrożnie. Nie uwzględnia on w pełni między innymi migracji bez meldunku, studentów oraz dalszego zmniejszania się gospodarstw domowych.
O zapotrzebowaniu mówią m.in. dane Katowickiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego (KTBS). KTBS kieruje ofertę przede wszystkim do osób o średnich dochodach, które nie kwalifikują się do lokalu komunalnego, ale jednocześnie nie mają wystarczającej zdolności kredytowej. Na 111 mieszkań przy Kosmicznej w Giszowcu wpłynęło 231 wniosków. O 75 lokali przy Kossutha 7 starało się natomiast 271 osób. W ciągu ostatnich pięciu lat KTBS oddał około 400 mieszkań, a miasto przygotowuje już kolejne przedsięwzięcia.
– Skuteczna polityka mieszkaniowa powinna przede wszystkim szacować przyszły popyt i dostosowywać podaż do zmieniających się potrzeb mieszkańców. Dotyczy to zarówno powierzchni i standardu mieszkań, jak i ich lokalizacji oraz cen – zauważa Sandra Hajduk.
Wykres interaktywny I właśnie tu pojawia się istotne pęknięcie katowickiego rynku. Duże zainteresowanie ofertą TBS pokazuje realną potrzebę mieszkań dostępnych cenowo. Nie stanowi jednak dowodu na równie duży popyt na apartamenty w wysokościowcach.
Zdaniem eksperta
Słabsza demografia nie zabije popytu
Katowice w ostatnich latach mocno otworzyły się też na nowe inwestycje, które stopniowo zmieniają tkankę miasta. Duża oferta mieszkań sprawia, że konkurencja między deweloperami jest wysoka, a miasto ma jedną z korzystniejszych relacji cen mieszkań do zarobków wśród największych polskich rynków.
Chorzowska 1 stała się symbolem sporu
Najbardziej widoczny konflikt wybuchł wokół niewielkiej działki naprzeciwko Spodka. MTX Development wraz z Konior Studio przedstawiły w sierpniu wstępną koncepcję Chorzowskiej 1. Zakłada ona budynek o wysokości 132,6 metra, 34 kondygnacjach nadziemnych i 332 mieszkaniach. W projekcie przewidziano również usługi, ogólnodostępny taras oraz 193 miejsca postojowe. Postępowanie dotyczące warunków zabudowy pozostaje w toku, a inwestor prowadzi cykl spotkań z mieszkańcami.
Lokalizacja jest szczególnie drażliwa. Z jednej strony działka sąsiaduje ze Spodkiem, Strefą Kultury i wieżami .KTW. Z drugiej – niemal styka się z dużo niższą, uporządkowaną zabudową Koszutki.
Pierwsze spotkanie poświęcone koncepcji zgromadziło ponad 100 uczestników i przyniosło ponad 40 pytań. Kolejną rozmowę z mieszkańcami zaplanowano na 15 września, tym razem wokół mobilności, parkowania i transportu. Sam fakt, że inwestor rozpoczął cykl konsultacji jeszcze przed zamknięciem projektu, pokazuje skalę społecznej wrażliwości tej lokalizacji.
– Jeśli chodzi o teren przy ul. Chorzowskiej 1, nie sprzeciwiam się powstaniu tu nowego budynku. Uważam jednak, że powinien on liczyć najwyżej dziesięć kondygnacji i być dostosowany do charakteru dzielnicy, kształtowanego przez dziesięciolecia – mówi Katarzyna Ossolińska, historyczka i bibliotekarka związana zawodowo z Centrum Naukowym i Biblioteką Akademicką w Katowicach oraz mieszkanka Koszutki.
Jej krytyka nie dotyczy samego rozwoju dzielnicy. Problemem jest tempo i sposób, w jaki nowa zabudowa zmienia istniejący układ przestrzenny.
– Nie mam nic przeciwko nowym inwestycjom, ale czy naprawdę muszą to być bloki wtłaczane w niewielkie parcele, otoczone skąpą zielenią i placami zabaw przypominającymi więzienne spacerniaki? Niepokoi mnie nadmierne dogęszczanie zabudowy – podkreśla Katarzyna Ossolińska.
Miasto odpowiada, że sama skala przedsięwzięcia nie może być podstawą jego odrzucenia. Kluczowe są obowiązujące regulacje i procedury planistyczne.
– Miasto nie może wyeliminować inwestycji prywatnych wyłącznie ze względu na ich skalę, jeżeli są one zgodne z obowiązującymi przepisami i wytycznymi planistycznymi – zauważa Sandra Hajduk.
Prestiż, popyt czy zwykła ekonomia gruntu
Spór o wysokość łatwo sprowadzić do konfliktu estetycznego. Ekonomia takich projektów jest jednak równie ważna. Wysoka zabudowa pozwala uzyskać więcej powierzchni użytkowej z atrakcyjnej działki, której nie da się powiększyć.
– W takiej sytuacji inwestor, dysponując ograniczonym zasobem gruntów, szuka sposobu na maksymalizację potencjału inwestycyjnego konkretnej nieruchomości. Wysokość budynku jest jednym z najbardziej oczywistych sposobów zwiększenia powierzchni użytkowej możliwej do uzyskania na działce – mówi Joanna Maj, radca prawny z kancelarii SWK Legal Sebzda–Załuska Wójcik.
W Katowicach ten mechanizm nie tłumaczy jednak wszystkiego. Ceny gruntów i mieszkań są niższe niż w Warszawie czy Krakowie, a dostępność działek pozostaje relatywnie większa. Wysokość staje się więc również elementem marketingu i budowania statusu.
– Jest również swoisty „wyścig na prestiż”, który generalnie dobrze koreluje z wizerunkiem nowoczesnego miasta. Jednak co do popytu – pojawiają się pewne problemy – mówi Tomasz Delowski, dyrektor śląskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Według PZFD część oferty wysokościowej jest projektowana przede wszystkim z myślą o nabywcach inwestycyjnych. To zmienia sposób funkcjonowania takich obiektów i profil ich mieszkańców.
– Bardzo dużo lokali w tych budynkach jest projektowanych jako lokale inwestycyjne na wynajem, a w tym obszarze widzimy coraz większe nasycenie – podkreśla Tomasz Delowski.
ATAL widzi rynek inaczej. Zdaniem spółki wraz z transformacją Katowic zmieniają się także oczekiwania klientów wobec lokalizacji, standardu i otoczenia mieszkania.
– Klienci na Śląsku nie szukają już wyłącznie typowych mieszkań, lecz zaczynają „kupować” śródmiejski styl życia z usługami na miejscu. Doceniają unikalne widoki, wysoką architekturę i bliskość oferty kulturalno-biznesowej – zauważa Zbigniew Juroszek.
Na rynku spotykają się więc dwa produkty. Jeden ma być mieszkaniem do życia, drugi aktywem inwestycyjnym. W wysokościowcach granica między nimi może być szczególnie wyraźna.
– Nie każdy chce mieszkać na trzydziestym piętrze, ale są osoby, dla których właśnie widok i dobra lokalizacja stanowią istotną część wartości mieszkania – mówi Joanna Maj.
Wykres interaktywny Wieżowiec nie może być samotną wyspą
Sama wysokość nie rozstrzyga jeszcze, czy inwestycja jest dobra dla miasta. Znacznie ważniejsze może być to, co dzieje się na poziomie ulicy. Parter bez usług, wielopoziomowy garaż i zamknięte części wspólne mogą stworzyć obiekt efektowny na panoramie, ale martwy dla sąsiedztwa.
– Wysokie budynki stają się pozytywnym symbolem miasta, jednak trzeba pamiętać, by nie były „wyspami” dla wybranych, nieuwzględniającymi kontekstu, z martwymi parterami i niedostatkiem miejsc do parkowania – mówi Tomasz Delowski.
To właśnie wpływ na codzienność sąsiadów może decydować o społecznej akceptacji.
– Oprócz pędu w górę należy zadbać o nasycenie takich budynków ogólnodostępnymi usługami, zadbać, by jakość architektury była naprawdę wyjątkowa, a nie tylko maksymalizowała parametry – podkreśla dyrektor śląskiego oddziału PZFD.
Koszutka pokazuje jeszcze inny wymiar konfliktu. Dzielnica nie jest przypadkowym zbiorem budynków. Jej znaczna część powstawała według konsekwentnych koncepcji urbanistycznych.
– Dzięki temu Koszutka jawi się dziś jako dzielnica harmonijna, spójna i uporządkowana. Po prostu ładna, co z dumą podkreślają jej mieszkańcy – mówi Katarzyna Ossolińska.
Urząd Miasta podkreśla, że wysoka zabudowa nie będzie rozwiązaniem stosowanym automatycznie w każdej części Katowic.
– Lokalizacja zabudowy wysokiej wymaga każdorazowo indywidualnego podejścia. Najważniejszym instrumentem pozostaje w tym zakresie planowanie przestrzenne – podkreśla Sandra Hajduk.
O panoramie rozstrzygną plany, ale konflikt nie zniknie
To właśnie planowanie przestrzenne będzie miało coraz większe znaczenie. Katowice są w trakcie prac nad planem ogólnym, który później przełoży się na możliwości kształtowania zabudowy w kolejnych dokumentach planistycznych.
– Jest jeszcze za wcześnie, żeby mówić o trwałej zmianie modelu zabudowy Katowic, choć niewątpliwie obserwujemy wyraźny powrót zainteresowania zabudową wysokościową. To właśnie plan ogólny, a następnie plany miejscowe, będą miały duże znaczenie dla tego, jaką zabudowę, w tym również o jakiej wysokości i intensywności, będziemy mogli realizować w poszczególnych częściach miasta – podkreśla Joanna Maj.
Mieszkańcy mają możliwość składania uwag i uczestnictwa w konsultacjach, ale nie oznacza to prawa weta wobec każdej inwestycji. Największe znaczenie ma udział na etapie tworzenia dokumentów planistycznych. Gdy projekt posiada już wymagane decyzje, pole do skutecznej ingerencji staje się znacznie mniejsze.
To jednak nie rozwiązuje pytania o kierunek rozwoju. Deweloperzy widzą w wysokości szansę na metropolitalny charakter Katowic. Część mieszkańców obawia się, że miasto zaczyna utożsamiać rozwój z liczbą pięter.
– Nie przekonuje mnie narracja inwestorów o nieuniknionym rozwoju miast i roli dominant w krajobrazie urbanistycznym. Niech miasto się rozwija, ale czy rozwój musi oznaczać budowę coraz wyższych obiektów? Dobra architektura nie jest mierzona liczbą kondygnacji – zauważa Katarzyna Ossolińska.
Z drugiej strony wertykalizacja może ograniczać presję na obrzeża i pozwalać większej liczbie osób mieszkać blisko transportu, usług oraz miejsc pracy. Warunkiem jest jednak jakość architektury i przestrzeni publicznej, a nie tylko wysokość.
– Intensyfikacja pionowej zabudowy w centrum to także sposób na racjonalne gospodarowanie przestrzenią, zapobiegające zjawisku rozlewania się miasta – podkreśla Zbigniew Juroszek.
Katowice rzeczywiście zaczęły więc przypominać Warszawę pod jednym względem: wysokość przestała być jedynie parametrem technicznym. Stała się częścią miejskiej polityki, biznesowego produktu i sporu o tożsamość.
Główne wnioski
- Budowę wieżowców w Katowicach napędzają nie tylko potrzeby mieszkaniowe, ale także ekonomia gruntów, prestiż i popyt inwestycyjny. Część nowych lokali powstaje z myślą o wynajmie.
- Brak pełnego systemu planistycznego sprawia, że spory o wysokość zabudowy wybuchają przy konkretnych inwestycjach. Dopiero plan ogólny i kolejne plany miejscowe pozwolą miastu bardziej konsekwentnie sterować skalą zabudowy i ograniczać konflikty podobne do tego wokół Chorzowskiej 1.
- Wieżowce mogą ograniczać rozlewanie miasta, jeśli dobrze wpisują się w otoczenie. Kluczowe są aktywne partery, usługi, zieleń, transport i jakość przestrzeni publicznej.
