Zaloguj się 
Dzieje się!
Polacy sądzą, że mieszkania drożeją jak szalone. Dane pokazują coś innego
Ceny nieruchomości w Polsce od 2015 r. wzrosły o 117 proc., jednak dane pokazują, że wynagrodzenia rosły w tym czasie jeszcze szybciej. Sprawdzamy, czy mieszkania rzeczywiście stały się mniej dostępne i jak Polska wypada pod tym względem na tle Europy.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jak zmieniły się ceny kupna i najmu mieszkań w stosunku do średnich i minimalnych wynagrodzeń w Polsce w ciągu ostatnich 10 lat.
- Jak Polska wypada na tle Europy.
- Jakie wnioski można wyciągnąć z tych danych, a do których należy podchodzić ostrożnie.
Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.
W latach 2015-2025 ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 117 proc. Większy wzrost wśród państw UE (bez Grecji) zanotowano tylko w siedmiu krajach, w tym w sześciu państwach z postkomunistycznej „jedenastki” oraz w Portugalii.
Wykres interaktywny Mowa jednak o wzroście nominalnym. Nie uwzględnia on więc inflacji, która była wyższa w Europie Środkowo-Wschodniej, ani zmian w płacach. A okazuje się – na podstawie danych Eurostatu przekształconych i udostępnionych na stronie housing-prices.wadas.dev – że Polska jest w gronie siedmiu spośród 28 zbadanych państw, w których w ciągu ostatnich 10 lat ceny mieszkań rosły wolniej niż zarobki.
Wykres interaktywny Ceny mieszkań w stosunku do dochodów spadły o 1 proc., czyli praktycznie się nie zmieniły. Za przeciętną pensję można kupić niemal taką samą część mieszkania jak dekadę temu. Tymczasem w siedmiu państwach UE ceny w stosunku do dochodów wzrosły o ponad 30 proc.
Czego nam to nie mówi?
Oczywiście nie jest to jeszcze miara dostępności cenowej mieszkań, a jedynie pokazuje jej zmianę w czasie. W bogatszych państwach dostępność ta zwykle będzie wyższa, a w biedniejszych – niższa. Dlatego też mniej rozwinięte kraje mają większą przestrzeń do poprawy.
Wykres interaktywny Sam trend nie mówi też nic o powodach zmian ani o skuteczności prowadzonej polityki mieszkaniowej. Czasem mieszkania będą tanieć ze względu na emigrację lub kurczenie się populacji. Czasem ceny są względnie niższe, ponieważ wcześniej rosły bardzo szybko. Wzrosty i spadki mogą być też nierówno rozłożone geograficznie.
Takie porównanie nie uwzględnia również np. kosztu kredytu, który jest szczególnie istotny w przypadku osób kupujących pierwsze mieszkania. Koszt ten w Polsce jest jednym z wyższych w Europie, co wpływa na rzeczywistą dostępność mieszkań, ale podobna sytuacja utrzymuje się od lat. Oprocentowanie kredytów wzrosło przy tym zauważalnie w latach 2015-2025.
Wykres interaktywny Takie porównania cen i zarobków pokazują nam przede wszystkim trendy. Jeżeli ceny mieszkań rosły wolniej niż płace, oznacza to, że mieszkania są relatywnie tańsze, a sytuacja potencjalnych nabywców na rynku mieszkaniowym jest lepsza niż dekadę wcześniej. Mieszkania są w Polsce coraz bardziej dostępne w stosunku do dochodów, podczas gdy w wielu innych krajach Europy ich ceny w porównaniu z zarobkami wyraźnie wzrosły.
Najem znacznie bardziej dostępny
Sytuację kupujących może oczywiście pogarszać wyższy koszt kredytu. Ci, którzy na razie nie kupują mieszkania, często je wynajmują. Trendy są jeszcze korzystniejsze na rynku najmu. Tu wprawdzie czynsze względem dochodów spadły w znacznej większości Europy, ale jesteśmy również w „zielonej” czołówce. Najem taniał bardziej jedynie w ośmiu badanych krajach, w tym w siedmiu państwach UE, choć na tle regionu szczególnie się nie wyróżniamy. Kraje Europy Środkowo-Wschodniej rozwijają rynek najmu, który w przeszłości był bardzo słabo rozwinięty. Także tutaj przestrzeń na takie względne zmiany jest więc większa.
Wykres interaktywny W stosunku do średniej płacy wynajem mieszkania w 2025 r. był o 21 proc. tańszy niż dekadę wcześniej. Płacimy o 74 proc. wyższe czynsze, ale zarabiamy o 119 proc. więcej. To zdecydowanie dobra informacja.
Ponownie trzeba tu poczynić pewne zastrzeżenia, bo nadal mówimy o trendzie. Widzimy, czy względna cena najmu rosła czy spadała w ciągu dekady. Mapa nie mówi nic o samej dostępności cenowej najmu ani o tym, jak drogi jest najem w porównaniu z kosztami mieszkania. W Polsce roczny czynsz stanowi relatywnie wysoki odsetek wartości nieruchomości. Trend jest jednak korzystny – najem staje się coraz bardziej dostępny w porównaniu z dochodami.
A co z minimalną?
Jeszcze lepiej wypadamy, jeżeli ceny porównamy nie do przeciętnych wynagrodzeń, lecz do płacy minimalnej. Płaca minimalna to oczywiście wskaźnik ustalany arbitralnie, a nie obiektywna miara rozwoju. W Polsce przez kilka lat rosła bardzo szybko, a w ciągu kilkunastu lat zwiększyła się z około 40 proc. do około 52 proc. przeciętnego wynagrodzenia. Nadal jednak trend obrazuje przebytą drogę i poprawę sytuacji na rynku osób o najniższych dochodach.
Wykres interaktywny Ceny mieszkań w stosunku do płacy minimalnej w latach 2015-2025 spadły o 19 proc. To jeden z największych spadków w całej Europie. Przed Polską są jedynie Litwa i Rumunia, ale w tych państwach reformy dotyczące formalnego ciężaru oskładkowania pracy spowodowały statystycznie zawyżony wzrost wynagrodzeń brutto. Realnie wyprzedza nas najpewniej tylko Rumunia.
Główne wnioski
- W zdecydowanej większości krajów Europy w latach 2015-2025 ceny mieszkań rosły szybciej niż przeciętne zarobki. W Polsce tempo wzrostu obu wartości było niemal identyczne, a jedynie w sześciu krajach dostępność dochodowa mieszkań poprawiła się bardziej niż u nas.
- Ceny najmu w stosunku do zarobków spadały w tym okresie w większości krajów UE, a w Polsce zmniejszyły się o 21 proc. Większy spadek odnotowało tylko siedem państw UE.
- Nie oznacza to jeszcze wysokiej dostępności cenowej przy zakupie lub najmie mieszkania. Ta nadal może być wyższa w krajach zachodnich, ale zmiana w Polsce na przestrzeni dekady jest korzystna.
