Zaloguj się 
Dzieje się!
Kopenhaga? 70 m kw. Warszawa? 50 m kw. Czy w Polsce dominują małe mieszkania?
Większość nowych mieszkań w największych miastach w Polsce ma mniej niż 60 m kw. Średnia powierzchnia nowego mieszkania w Warszawie czy Krakowie jest wyraźnie niższa niż w Kopenhadze, Berlinie czy Pradze.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jak duże mieszkania buduje się obecnie w Polsce i o ile średnia powierzchnia mieszkań w polskich miastach spadła w ostatnich latach.
- Jakie trendy w tym zakresie widać w innych miastach europejskich i jakiej wielkości mieszkania buduje się w stolicach Szwecji, Danii czy Niemiec.
- Dlaczego sama średnia powierzchnia oddawanych do użytku mieszkań nie przesądza o tym, czy w danym miejscu buduje się większe mieszkania.
Według danych z Rejestru Cen Nieruchomości rozkład sprzedawanych w Warszawie mieszkań według powierzchni był w pierwszej połowie ubiegłego roku podobny na rynku pierwotnym i wtórnym. W obu przypadkach mieszkania o powierzchni poniżej 40 m kw. stanowiły mniej niż 30 proc. sprzedaży. Na rynku wtórnym lokale z przedziału 40–59 m kw. sprzedawały się nieco częściej niż na pierwotnym. Chodzi odpowiednio o 42,6 proc. wobec 39,8 proc. Z kolei największe mieszkania częściej znajdowały nabywców na rynku pierwotnym – 8,8 proc. wobec 6,7 proc. na wtórnym. Łącznie na rynku wtórnym nieco częściej niż na pierwotnym sprzedawały się mieszkania mające mniej niż 60 m kw.
Tylko 30 proc. mieszkań ma więcej niż 60 m kw.
W latach 2023–2024 w całej Polsce i w trzech największych miastach na rynku pierwotnym 70–75 proc. sprzedawanych mieszkań miało ponad 40 m kw., a ok. 30–40 proc. – ponad 60 m kw. Najpopularniejszą kategorią mieszkań, zarówno w całej Polsce, jak i w największych miastach, były lokale o powierzchni 40–59 m kw.
Wykres interaktywny W miastach całej Polski w budownictwie innym niż indywidualne nadal dominują mieszkania mające co najmniej trzy izby. W 2024 r. stanowiły one 53,6 proc. wszystkich wybudowanych mieszkań. Do tej kategorii zalicza się zarówno mieszkania z dwoma niezależnymi pokojami i oddzielną kuchnią, jak i lokale trzypokojowe, w których jeden pokój połączony jest z aneksem kuchennym. Mieszkania mające co najmniej cztery izby – czyli lokale trzy- i czteropokojowe oraz większe – stanowiły niespełna 20 proc. nowych mieszkań. Udział większych lokali jednak maleje. W 2010 r. mieszkania co najmniej trzyizbowe stanowiły 62 proc. nowych mieszkań, a co najmniej czteroizbowe – ponad 23 proc.
Wykres interaktywny W ujęciu bezwzględnym liczba takich mieszkań rosła jednak do niedawna. Okazuje się, że w latach 2018–2023 budowano ich więcej niż wcześniej. Oznacza to, że mieszkań trzy- i czteropokojowych powstaje dziś więcej niż dziesięć czy piętnaście lat temu. Jeszcze szybciej jednak rośnie liczba mieszkań mniejszych. To właśnie dlatego udział większych lokali w całej podaży spada. Z punktu widzenia zaspokajania popytu i potrzeb mieszkaniowych istotne są więc nie tylko udziały procentowe, ale także liczby bezwzględne.
Nie tylko w Polsce mieszkania stają się mniejsze. W 2024 r. nowe mieszkania w budynkach wielorodzinnych w trzech największych polskich miastach miały przeciętnie 51-53 m kw. Od około dekady wartość ta pozostaje względnie stabilna, choć w Warszawie widać wyraźniejszy spadek powierzchni, a w Krakowie niewielki wzrost.
Wykres interaktywny Podobny trend widać w innych europejskich stolicach. W Sztokholmie w 2024 r. nowe mieszkania w budynkach wielorodzinnych miały przeciętnie ok. 53 m kw.. Jeszcze w 2015 r. było to 65,4 m kw., a na początku wieku – ponad 80 m kw. Spadek średniej powierzchni trwa więc już trzecią dekadę.
Zmieniła się także struktura mieszkań. Jeszcze kilkanaście lat temu udział nowo budowanych mieszkań jedno- i dwuizbowych wynosił w Sztokholmie od kilku do kilkunastu proc. W ostatnich latach przekracza on 30 proc. W tym samym czasie udział mieszkań mających cztery i więcej izb spadł z ok. 60 proc. do ok. 30 proc.
W Berlinie nowe mieszkania w budynkach wielorodzinnych w latach 2022–2024 miały przeciętnie ok. 62 m kw., a w Pradze – ok. 68 m kw. Jeszcze w latach 2015–2017 średnia powierzchnia nowych mieszkań w Berlinie sięgała blisko 80 m kw., a w Pradze wynosiła ok. 73 m kw. Podobnego trendu nie widać natomiast w Budapeszcie. W stolicy Węgier średnia powierzchnia nowych mieszkań od lat utrzymuje się w pobliżu 60 m kw.
Wykres interaktywny W Kopenhadze w 2024 r. przeciętne nowe mieszkanie miało ok. 70 m kw., ale w latach 2022–2024 było to już prawie 79 m kw. W latach 2015–2017 średnia wynosiła prawie 89 m kw., a w samym 2014 r. – nawet 105 m kw. Oznacza to, że także tam powierzchnia nowych mieszkań się zmniejsza. W przypadku Kopenhagi zmienność jest jednak dość duża i trend nie jest tak stabilny jak w innych miastach. Zmienna jest również liczba budowanych mieszkań w przeliczeniu na mieszkańca. Możliwe więc, że w przypadku stolicy Danii silny wpływ na średni wynik ma to, kto, gdzie i jakie mieszkania oddaje do użytku w danym roku.
Czy na pewno polskie mieszkania są mniejsze?
Istotne jest jednak nie tylko to, jak duże są mieszkania, lecz także ile ich powstaje. Duży udział dużych mieszkań przy niewielkiej liczbie budowanych lokali trudno uznać za dobrą informację dla rynku. W 2024 r. w budownictwie wielorodzinnym w Pradze powstało 3,8 mieszkania na 1 tys. mieszkańców, w Berlinie – 3,5, a w Kopenhadze – 3. W Budapeszcie było to 2,5 mieszkania na 1 tys. mieszkańców, a w Sztokholmie zaledwie 1,8. Tymczasem w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu powstało w tym czasie od 7,1 do 9,1 mieszkań na 1 tys. mieszkańców. Dla tych trzech miast daje to średnio ok. 7,9.
Załóżmy, że struktura mieszkań wybudowanych w 2024 r. w największych polskich miastach była zbliżona do struktury mieszkań sprzedawanych. Z danych wyłączono przy tym domy jednorodzinne sprzedawane przez deweloperów.
Jeśli cały zbiór mieszkań ma rozkład logarytmicznie normalny, można przeanalizować tylko jego prawą część – czyli większe lokale. Średnia powierzchnia w takim podzbiorze pokazuje, że w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu powstało per capita nawet nieco więcej mieszkań niż w Pradze czy Kopenhadze przy podobnej średniej powierzchni.
Jednocześnie wybudowano jeszcze co najmniej tyle samo mieszkań o mniejszym metrażu. Gdyby liczba nowych mieszkań na 1 tys. mieszkańców była taka jak w Sztokholmie, średnia powierzchnia mieszkania w takim zbiorze w polskich miastach mogłaby sięgać nawet 80 m kw.
Wykres interaktywny Porównania te mają oczywiście charakter jedynie ilustracyjny i opierają się na przykładzie kilku miast. Gdyby jednak Kopenhaga budowała mieszkania w tempie zbliżonym do tego z 2023 r., kiedy zarówno średnia powierzchnia lokali, jak i liczba oddawanych mieszkań były wyraźnie wyższe, to przy zachowaniu obecnej średniej powierzchni w polskich miastach powstawałoby zaledwie ok. 1,1 mieszkania na 1 tys. mieszkańców.
Najważniejszy wniosek z tego porównania jest jednak inny. Nawet jeśli w niektórych miastach średnia powierzchnia nowych mieszkań jest wyższa, kluczowe znaczenie ma skala budownictwa. W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu powstaje per capita nawet więcej – i często większych – mieszkań niż np. w Berlinie. Jednocześnie buduje się tam także dużo małych lokali, które obniżają średnią powierzchnię.
W praktyce korzystniejsze jest zbudowanie 20 mieszkań – zarówno dużych, jak i małych – niż 15 dużych i 5 małych. W tym drugim przypadku udział dużych mieszkań oraz średnia powierzchnia będą wyższe. Jednocześnie łączna liczba nowych lokali okaże się dwukrotnie mniejsza, a liczba dużych mieszkań – o jedną trzecią niższa.
Oddzielną kwestią pozostaje oczywiście to, dlaczego w jednych miastach buduje się więcej mieszkań, a w innych mniej. Poszczególne miasta i państwa mają różne potrzeby zwiększania zasobu mieszkaniowego – zależnie od jego obecnej wielkości. Różny może być także udział osób mieszkających w domach jednorodzinnych. Częściowo mniejsza liczba budowanych mieszkań może więc wynikać z niższego zapotrzebowania, a częściowo z barier regulacyjnych.
W Polsce liczba budowanych mieszkań w relacji do liczby mieszkańców pozostaje relatywnie wysoka, a wśród nowych inwestycji znajduje się także znacząca liczba lokali o większej powierzchni. Sama średnia powierzchnia nowego mieszkania niewiele więc mówi o rzeczywistej sytuacji na rynku.
Główne wnioski
- W Polsce udział mieszkań mających trzy lub więcej izb stopniowo maleje, ale nadal stanowią one większość nowo budowanych lokali. W ujęciu bezwzględnym więcej takich mieszkań powstawało jedynie w latach 2019–2023.
- Średnia powierzchnia nowego mieszkania w największych polskich miastach jest niższa niż w Kopenhadze, Pradze czy Berlinie. Jednocześnie zarówno w Polsce, jak i w tych miastach widoczny jest trend budowy coraz mniejszych mieszkań.
- W polskich miastach powstaje jednak znacznie więcej mieszkań w przeliczeniu na mieszkańca – ponad dwukrotnie więcej niż w analizowanych stolicach. Nawet gdy z danych wyodrębnić jedynie podzbiór mieszkań o średniej powierzchni zbliżonej do tej w Pradze czy Kopenhadze, okazuje się, że w polskich miastach nadal buduje się ich więcej.
