Krajobraz rynku nieruchomości po I kwartale 2025 r.

Rynek mieszkaniowy jest w fazie nerwowego zawieszenia. Choć dokładna ocena sytuacji różni się w zależności od tego, kogo zapytać o zdanie. 

Zmienne nastroje

Rynek wyraźnie traci impet. Coraz mniej firm liczy na poprawę wyników.

Niemal 80 proc. deweloperów zakłada, że ceny mieszkań pozostaną na obecnych poziomach w perspektywie najbliższych miesięcy – wynika z najnowszego odczytu Indeksu Nastrojów Deweloperów, badania prowadzonego przez portal Tabelaofert.pl. Wzrostów cen spodziewa się jedynie 8 proc. ankietowanych. Brak drożejących mieszkań to jednak nie powód do zmartwień. Niepokoi, szczególnie deweloperów, znaczny spadek popytu. 

– Rynek wyraźnie traci impet. Coraz mniej firm liczy na poprawę wyników – w marcu było to 32 proc., podczas gdy jeszcze w lutym 37 proc. Spadku sprzedaży obawia się natomiast 10 proc. ankietowanych, czyli nieco mniej niż miesiąc wcześniej – komentuje Ewa Palus, główny analityk Tabelaofert.pl. 

O schłodzeniu nastrojów świadczy także zauważalny spadek aktywności użytkowników w internecie.


– W marcu przez kilka dni zaobserwowaliśmy wyraźne ograniczenie liczby zapytań dotyczących zakupu mieszkań. Zainteresowanie nowymi inwestycjami chwilami niemal całkowicie zanikło. Tymczasem wybór jest rekordowy. Tak dużej liczby dostępnych mieszkań w ofercie deweloperskiej nie notowaliśmy od początku prowadzenia naszych pomiarów, czyli od 20 lat – dodaje Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl. 

W zupełnie innych nastrojach są jednak poszukujący. Aż 62 proc. z nich oczekuje spadków cen mieszkań, a jedynie 10 proc. wzrostów. 

Ile kosztują dziś mieszkania? 

Dane po pierwszym kwartale 2025 r. wskazują, że ceny mieszkań spadają przede wszystkim na rynku wtórnym, co potwierdzają zgodnie dane płynące z największych portali z ogłoszeniami w Polsce. Nieco inaczej jest z rynkiem pierwotnym – tutaj mamy do czynienia z zatrzymaniem wzrostów, choć dane są niejednoznaczne, jeśli pod uwagę weźmiemy różne źródła. 

Średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym, liczona wskaźnikiem Tabelaofert TOP 10 (dla dziesięciu największych rynków mieszkaniowych w Polsce), spadła do poziomu 13 983 zł/m kw. Oznacza to spadek o 0,24 proc. w porównaniu z lutym. To dopiero drugi taki przypadek w ciągu ostatnich dwóch lat – wcześniejszy miał miejsce w listopadzie 2024 r. Co ważne, spadek ten nie jest wyłącznie efektem statystycznym. Analiza cenników deweloperów pokazuje, że w większej liczbie inwestycji ceny zostały obniżone niż podniesione. Tak wyraźna przewaga obniżek miała ostatnio miejsce w październiku 2024 r.

Z analizy zmian w cennikach wynika, że w marcu 2025 r. dla 6,1 proc. mieszkań ceny zostały obniżone. Wzrosty dotyczyły 5,8 proc. ofert. To druga w ciągu ostatniego roku sytuacja, w której obniżek było więcej niż podwyżek. Pierwsza wydarzyła się w październiku 2024 r. Dla porównania – rok wcześniej, w marcu 2024 r., deweloperzy podnieśli ceny aż w 11,4 proc. przypadków, obniżając je jedynie w 2,6 proc.

Spadków cen dla całego rynku pierwotnego nie widzieliśmy jednak jeszcze w ostatnim odczycie Indeksu Cen Mieszkań. Portal XYZ przygotowuje go wspólnie z Otodom Analytics. Wartość wskaźnika wzrosła w marcu z 173,7 do 174,1 pkt. Dla rynku wtórnego spadła z 159,6 do 159,3 pkt.

Przeczytaj: Indeks Mieszkaniowy Otodom i XYZ: oferta wciąż rośnie, są pierwsze spadki cen

Rynek wtórny pociągnie za sobą rynek pierwotny? 

Segment mieszkań z drugiej ręki już od dłuższego czasu reaguje na spadek popytu obniżkami cen.

– O ile stawki ofertowe, które widzimy w ogłoszeniach, korygowane są powoli, o niewielkie kwoty, o tyle już w przypadku cen, na które zawierane są transakcje, możemy mówić o upustach liczonych raczej nie w tysiącach, lecz w dziesiątkach tysięcy złotych – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka.

Z cenami na rynku pierwotnym jest podobnie.

Na rynku pierwotnym również widoczne są spadki cen w ujęciu rocznym.

– O ile ceny ofertowe utrzymują się na dość stabilnym poziomie, o tyle już kwesta wysokości przewidywanego rabatu w przypadku zakupu jest stałym elementem rozmów klientów z deweloperami. Bez upustu trudno dziś przekonać kogokolwiek do zakupu – dodaje Marcin Drogomirecki. 

Nieco inaczej widzi sytuację Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Podkreśla, że rynek wtórny charakteryzuje się często zawyżonym poziom cen ofertowych mieszkań. 

– Należy je traktować z pewnym dystansem w procesach analizowania ruchów cenowych wtórnego segmentu mieszkaniówki. Prawdopodobnie analogiczne „spadki” mamy już w przypadku nowych lokali. Nie widać ich w cennikach deweloperskich, a bardziej w promocjach, gratisach czy negocjacjach cenowych. Skłonność deweloperów do ustępstw jest dziś dużo większa niż w czasach boomu – podkreśla ekspert. 

Na bardzo ważną kwestię zwraca uwagę Ewa Palus, główny analityki portalu Tabelaofert.pl. 

– Na rynku pierwotnym również widoczne są spadki w ujęciu rocznym. Warto jednak zwrócić uwagę, że w I kwartale 2024 r. klimat do kupowania mieszkań był korzystniejszy. Przede wszystkim deweloperzy zaczęli odbudowywać ofertę, wprowadzać nowe mieszkania. Osoby, które nie mogły znaleźć mieszkania w 2023 r., kiedy rynek zdominował program BK2 proc., w pierwszych miesiącach 2024 r. miały większy wybór – zaznacza Ewa Palus. 

Co się musi wydarzyć

Co zatem musiałoby się stać, aby ceny na rynku pierwotnym zaczęły zauważalnie spadać? Odpowiedzi należy szukać w znacznie szerszej perspektywie. 

– Aby w Polsce doszło do znaczących obniżek cen mieszkań na rynku pierwotnym, niezbędne jest wyraźne pogorszenie ogólnej kondycji gospodarki, zwłaszcza sytuacji na rynku pracy. Tymczasem jeszcze kilka tygodni temu mówiło się o świetlanych perspektywach. Giełda dyskontowała to od początku roku rekordami na głównym indeksie WIG, a w końcu także na wskaźniku WIG-Nieruchomości, który chwilowo wybił się ponad szczyt blisko 13-letniej hossy – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. 

Po ostatnich perturbacjach związanych z nową polityką celną administracji USA każdy scenariusz dla globalnej koniunktury gospodarczej jest możliwy.

– Jeśli także krajowa gospodarka wraz z dynamiką PKB znajdzie się pod recesyjną presją, korekta cen nowych mieszkań stanie się faktem, nawet mimo wciąż wysokich kosztów budowy. W przeciwnym wypadku ożywienie koniunktury sprzedażowej jest możliwe jeszcze przed końcem roku, a wówczas o obniżkach stawek w cennikach deweloperskich przyjdzie nam zapomnieć – dodaje Jarosław Jędrzyński. 

Przeczytaj: Czy sektor nieruchomości potrzebuje dodatkowego opodatkowania? Sprawdzamy

Czy obniżenie stóp rzeczywiście będzie tak mocnym impulsem dla rynku? 

Obniżka stóp procentowych może nastąpić zarówno w maju, jak i w czerwcu, i w lipcu.

Ekonomiści Citi zrewidowali prognozę ścieżki stóp proc. NBP i obecnie spodziewają się cięcia obniżki kosztu pieniądza po 50 pb. w maju i lipcu oraz o 25 pb. w listopadzie. W 2026 r. ich zdaniem główna stopa może spaść do 3,5 proc., z ryzykiem w dół. 

Takiego scenariusza nie wyklucza również prezes NBP – Adam Glapiński.

– Obniżka stóp procentowych może nastąpić zarówno w maju, jak i w czerwcu, i w lipcu – ocenił prezes NBP podczas konferencji prasowej trzeciego kwietnia. 

Przewidywane obniżenie stóp procentowych z dużym prawdopodobieństwem będzie impulsem zwiększającym popyt na rynku mieszkaniowym.

– Nie przeceniałbym jednak jego skali i wpływu na sytuację panującą na rynku. Poziom cen mieszkań wciąż jest wysoki, co wiąże się choćby z koniecznością posiadania sporych środków na wkład własny. A sytuacja na rynku najmu oraz nikłe perspektywy ponownych wzrostów cen skutecznie ograniczają popyt inwestycyjny. Nie bez wpływu na decyzje zakupowe pozostają też kalkulacje dalszych nakładów związanych czy to z remontem używanego, czy wykończeniem i wyposażeniem mieszkania z rynku pierwotnego – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka. 

Podobny scenariusz prognozuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, który nie spodziewa się boomu z prawdziwego zdarzenia. 

– Zmiana narracji prezesa NBP zapowiadająca obniżkę stóp już w maju spowodowała spadek stawek WIBOR w dość istotnym stopniu. W efekcie już najbliższe raty kredytów mieszkaniowych opartych o WIBOR 6M stopnieją o około 5 proc. Rynek dyskontuje więc obniżki sporo wcześniej, co może osłabić efekt faktycznego ich ogłoszenia. Oczekuje się w tym roku dwóch ruchów NBP w dół w sumie o 1 pp. To obniży raty hipotek o około jedną dziesiątą, a więc w dość istotnym stopniu. Na pewno jednak nie na tyle, żeby zdecydowanie wywindować zdolność kredytową większości rodaków planujących zakup własnego M – podkreśla Jarosław Jędrzyński. 

Co po pierwszych obniżkach

W przypadku pierwszej obniżki liczy się też efekt psychologiczny, wywołany wrażeniem, że to nie jednorazowy incydent, ale początek dłuższego cyklu spadku ceny krajowego pieniądza.

– To może przywrócić optymizm strony popytowej i skłonić do działania w pierwszym odruchu sporą grupę nabywców reprezentujących dziś tzw. popyt odłożony. Trudno jednak już teraz ocenić skalę oraz trwałość czasową tego zjawiska – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl 

Przeczytaj: Deweloperzy coraz bardziej zadłużeni, chociaż klienci sumiennie spłacają kredyty. Czy rynek nieruchomości jest zagrożony?

Niewielkie obniżki nie będą mocnym impulsem również zdaniem Ewy Palus. Jak zauważa ekspertka, będzie to jednak sygnał dla kupujących, że kredyty mogą zacząć tanieć. Może to sprawić, że część z zainteresowanych powróci do planu zakupu mieszkania.

– Pierwsze obniżki stóp procentowych przełożą się na wzrost zapytań o mieszkania. W późniejszym okresie powinno się to przełożyć na sprzedaż. Gdyby sytuacja geopolityczna była spokojniejsza, odbicie sprzedaży mogłoby być silniejsze. Niestety obecnie zawirowania i brak stabilności nie sprzyjają długoterminowym inwestycjom – podkreśla ekspertka portalu Tabelaofert.pl. 

Z pierwszymi obniżkami stóp procentowych i ich wpływem na sprzedaż mieszkań wiąże się jedno ryzyko. Choć są długo wyczekiwane, mogą skłonić potencjalnych nabywców i przyszłych kredytobiorców do wstrzymania się z decyzją o zakupie.

– Wiele osób może liczyć na dalsze obniżki i obawiać się, że zaciągając kredyt zbyt wcześnie, przepłacą – zwłaszcza jeśli za miesiąc czy trzy warunki okażą się korzystniejsze. Tego typu wahania są tym bardziej ważne, że wciąż dużą popularnością cieszą się kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu – dodaje Ewa Palus. 

Rynek czeka

Rynek mieszkaniowy pozostaje więc w fazie wyczekiwania. Z jednej strony dotyczy to czynników wewnętrznych i krótkoterminowej perspektywy. Oprócz kwestii stóp procentowych na rynek wpływać będzie program „pierwsze klucze”. Z drugiej strony to perspektywa średnioterminowa i czynniki zewnętrzne. Ewentualne spowolnienie gospodarcze na świecie przełoży się również na kondycję polskiej gospodarki. Dziś nie jesteśmy w stanie ani dokładnie przewidzieć tego, kiedy to nastąpi, jak również skali tego zjawiska.

Główne wnioski

1. Rynek mieszkaniowy znajduje się w stanie zawieszenia – popyt słabnie, a ceny się stabilizują. Choć na pierwszy rzut oka sytuacja wydaje się stabilna, deweloperzy obserwują spadek zainteresowania i aktywności klientów. Niemal 80 proc. firm nie spodziewa się wzrostu cen, a wielu obawia się dalszego spadku sprzedaży. Kupujący z kolei liczą na spadki cen, szczególnie na rynku wtórnym, gdzie już teraz widoczne są znaczące obniżki.
2. Na rynku pierwotnym rośnie liczba promocji i rabatów, ale nie przekłada się to jeszcze na wyraźny spadek cen ofertowych. Ceny mieszkań z rynku pierwotnego zaczynają lekko spadać, głównie dzięki rabatom i negocjacjom. Zdarzają się spadki w oficjalnych cennikach, ale są to wyjątki. Eksperci podkreślają, że w wielu przypadkach przeceny są ukryte – np. w formie gratisów czy zniżek negocjowanych indywidualnie.
3. Oczekiwane obniżki stóp procentowych mogą nie wystarczyć, by ożywić rynek. Choć spodziewane cięcia stóp procentowych mogą zwiększyć zainteresowanie mieszkaniami, eksperci nie przewidują dużego boomu. Wysokie ceny mieszkań, koszty wykończenia i niepewność gospodarcza ograniczają siłę tego impulsu. Może zadziałać efekt psychologiczny, ale równocześnie część nabywców może opóźniać decyzję, czekając na kolejne obniżki.