Zaloguj się 
Dzieje się!
Kto kontroluje polską mieszkaniówkę? Dane obalają mit o rynku deweloperskim
Pochodzenie kapitału firm deweloperskich od lat pojawia się w debacie o polskim rynku mieszkaniowym. Wraz z rosnącą obecnością funduszy i inwestorów zagranicznych wraca pytanie o faktyczną strukturę własności sektora. Kluczowe jest jednak to, jaki realny wpływ na rynek mają inwestorzy spoza Polski. Sprawdziliśmy to.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jak wygląda struktura kapitałowa polskiego rynku deweloperskiego oraz rzeczywisty udział firm z kapitałem krajowym i zagranicznym.
- Jak zróżnicowanie regionalne wpływa na koncentrację kapitału zagranicznego w największych miastach i jego marginalną obecność poza aglomeracjami.
- Dlaczego narracja o dominacji kapitału zagranicznego utrzymuje się mimo braku potwierdzenia w danych.
Udział polskiego kapitału w sektorze deweloperskim pozostaje wysoki, choć w debacie publicznej bywa przedstawiany inaczej. Najnowsze dane JLL pozwalają precyzyjnie opisać strukturę własności firm działających na rynku mieszkaniowym. Około trzy czwarte sprzedaży realizują deweloperzy kontrolowani przez polski kapitał. Pytanie dotyczy więc nie tyle samej struktury, a powodów takiego układu i konsekwencji dla całego rynku mieszkaniowego.
Dominacja polskiego kapitału w skali kraju
Z analizy JLL obejmującej ponad 750 największych firm deweloperskich działających na sześciu głównych rynkach mieszkaniowych wynika, że podmioty z polskim kapitałem odpowiadały za 73,7 proc. sprzedaży mieszkań w latach 2023-2024. Pozostała część rynku należała do firm z kapitałem zagranicznym, pochodzącym z różnych krajów Europy i spoza niej.
W ujęciu ogólnokrajowym przewaga krajowych deweloperów pozostaje wyraźna, mimo istotnej obecności kapitału zagranicznego w największych aglomeracjach.
Dlaczego mit „dominacji” wciąż żyje?
Mimo jednoznacznych danych teza o dominacji kapitału zagranicznego regularnie powraca w debacie publicznej. Jej źródłem jest raczej widoczność dużych projektów i medialność transakcji niż realne udziały rynkowe.
– Dane nie potwierdzają tezy o dominacji kapitału zagranicznego w polskiej mieszkaniówce. To przykład rozbieżności między faktami a obiegową narracją – mówi Krystyna Pietruszyńska, dyrektor ds. inwestycji na rynku mieszkaniowym JLL.
Obecność międzynarodowych deweloperów jest szczególnie widoczna w największych miastach – zarówno w przestrzeni miejskiej, jak i w przekazie medialnym – co sprzyja uogólnieniom nieoddającym struktury rynku w skali kraju.
Dane nie potwierdzają tezy o dominacji kapitału zagranicznego w polskiej mieszkaniówce. To przykład rozbieżności między faktami a obiegową narracją.
– Tworzy to wrażenie ich szerokiej kontroli nad rynkiem. Warto przy tym podkreślić, że najwięksi gracze na rynku mają polskie korzenie, jak Dom Development czy Develia, które są notowane na warszawskiej giełdzie – wskazuje Dominik Stojek, Partner w dziale Advisory, Lider Grupy Nieruchomościowej, Deloitte.
Spektakularne transakcje jako „wzmacniacz” narracji
Wrażenie dominacji jest podbijane charakterem transakcji realizowanych przez zagranicznych inwestorów, które często mają spektakularny wymiar i przyciągają uwagę opinii publicznej.
– Najwięksi gracze są najbardziej widoczni – na giełdzie, w prasie, w reklamie i w sponsoringu. To efekt koncentracji ich aktywności, szczególnie w dużych miastach. Przez to debata skupia się na kilku dużych korporacjach – mówi z kolei Jan Dziekoński, szef działu badań BIG DATA RynekPierwotny.pl.
Bogusław Półtorak zwraca przy tym uwagę, że obecność kapitału zagranicznego nie musi oznaczać ryzyka.
– Firmy międzynarodowe mają większy dostęp do finansowania – zauważa naukowiec.
Jednocześnie ich aktywność jest sygnałem atrakcyjności polskiego rynku mieszkaniowego.
– Gorszym scenariuszem byłby brak zainteresowania takich inwestorów, bo to oznaczałoby, że rynek nie jest postrzegany jako perspektywiczny – podkreśla dr hab Bogusław Półtorak, profesor Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.
Metropolie jako środowisko dla kapitału zagranicznego
Choć udział kapitału zagranicznego w skali kraju jest ograniczony, w największych miastach jego koncentracja jest wyraźna. Nie wynika to jednak z wypierania krajowych firm, lecz z modelu biznesowego międzynarodowych inwestorów i charakteru dużych rynków mieszkaniowych.
– Metropolie oferują skalę projektów, której oczekują globalne fundusze i duże grupy deweloperskie – wskazuje Krystyna Pietruszyńska.
Duże rynki zapewniają także wyższą płynność sprzedaży i bardziej przewidywalny popyt. Umożliwia to realizację projektów wieloetapowych, w których ryzyko i koszty są rozkładane w czasie.
– To rynki głębokie, o wysokiej chłonności i stabilniejszej dynamice popytu – dodaje dyrektorka ds. inwestycji mieszkaniowych w JLL.
Poza aglomeracjami: inny profil popytu i inna skala
Poza największymi aglomeracjami struktura rynku zmienia się jednak zasadniczo. Skala projektów jest mniejsza, popyt bardziej rozproszony, a tempo sprzedaży trudniejsze do prognozowania, co istotnie ogranicza atrakcyjność takich lokalizacji dla kapitału międzynarodowego.
– Poza głównymi miastami aktywność zagranicznych inwestorów jest marginalna – zauważa Krystyna Pietruszyńska.
Na dodatkowe bariery wejścia zwraca uwagę Dominik Stojek, wskazując, że czynniki administracyjne i planistyczne odgrywają istotną rolę w decyzjach inwestorów zagranicznych, szczególnie poza największymi ośrodkami.
– Koncentracja zagranicznego kapitału w Warszawie i kilku innych dużych miastach wynika przede wszystkim ze skali realizowanych projektów, większej chłonności rynków metropolitalnych oraz łatwiejszego dostępu do finansowania. W mniejszych miastach wejście zagranicznych inwestorów utrudniają dodatkowe bariery, takie jak lokalna specyfika, złożone procedury administracyjne czy brak obowiązujących planów zagospodarowania przestrzennego. W efekcie poza największymi aglomeracjami udział kapitału zagranicznego pozostaje marginalny – podkreśla przedstawiciel firmy Deloitte.
Ryzyko i selektywność w wyborze lokalizacji
Wejście na mniejsze rynki wymaga większego zaangażowania organizacyjnego i znajomości lokalnych uwarunkowań, co dla wielu zagranicznych inwestorów nie ma uzasadnienia ekonomicznego.
– Międzynarodowi właściciele podchodzą do nowych rynków ostrożnie, często z powodu ocen demograficznych i ryzyka popytowego. Skutkiem jest koncentracja kapitału w kilku metropoliach, przy braku obecności w miastach takich jak Bydgoszcz, Rzeszów, Olsztyn czy Lublin – wskazuje Jan Dziekoński.
Dodatkowym czynnikiem jest struktura lokalnych rynków gruntów.
– Poza metropoliami występuje większa dostępność działek, co premiuje lokalne firmy dysponujące bankami ziemi nabytymi wcześniej lub po niższych cenach – zauważa Bogusław Półtorak.
Firmy rodzinne i lokalny charakter rynku
Polski rynek deweloperski jest też silnie zakorzeniony lokalnie. W przeciwieństwie do wielu rynków Europy Zachodniej, gdzie dominują międzynarodowe grupy kapitałowe, w Polsce dużą część podaży mieszkań tworzą firmy rodzinne rozwijane stopniowo przez dekady. Taki model własności sprzyja dłuższemu horyzontowi decyzyjnemu i zwiększa odporność sektora na wahania koniunktury oraz zmiany regulacyjne.
– Udział deweloperów z polskim kapitałem, w tym siedemdziesięciu firm rodzinnych wśród stu największych podmiotów, jest jednym z czynników stabilizujących rynek mieszkaniowy – mówi Krystyna Pietruszyńska z JLL.
Podmioty działające od lat mają głęboką znajomość lokalnych rynków, co ułatwia im reagowanie na zmiany regulacyjne i cykle koniunkturalne.
W praktyce oznacza to, że decyzje inwestycyjne są podejmowane w oparciu o długi horyzont ryzyka i zwrotu, a nie krótkoterminowe cele finansowe. Lokalne firmy częściej koncentrują się na stopniowym powiększaniu banku ziemi, reinwestowaniu zysków i utrzymywaniu płynności, co działa stabilizująco na podaż.
– Podmioty działające od lat mają głęboką znajomość lokalnych rynków, co ułatwia im reagowanie na zmiany regulacyjne i cykle koniunkturalne – wskazuje ekspertka.
Długi horyzont zamiast strategii wyjścia
Ten model odróżnia firmy rodzinne od części inwestorów instytucjonalnych, dla których kluczowym elementem strategii bywa moment wyjścia z projektu lub rynku.
– Firmy rodzinne rzadziej podejmują ryzyko spekulacyjne i opierają rozwój na stopniowym budowaniu portfela gruntów oraz reinwestowaniu zysków – podkreśla Krystyna Pietruszyńska.
Konserwatywne podejście pełni funkcję bufora w okresach zwiększonej niepewności.
– Dominacja firm działających w długim horyzoncie zwiększa odporność sektora na wahania koniunktury i zmiany regulacyjne – podkreśla Dominik Stojek, Partner w dziale Advisory, Lider Grupy Nieruchomościowej, Deloitte.
Zróżnicowana struktura rynku
Polski rynek deweloperski jest silnie rozdrobniony. Obok największych firm działa szeroka grupa mniejszych podmiotów operujących lokalnie.
– Skalę rynku można szacować na około 1,5 tys. firm, z czego ponad 700 prezentuje swoją ofertę na portalu RynekPierwotny.pl – mówi Jan Dziekoński.
To rozdrobnienie oznacza duże zróżnicowanie zdolności adaptacyjnych.
– Dla wielu mniejszych podmiotów przejście na nowe wymogi regulacyjne, w tym jawność cen, było trudniejsze niż dla bardziej zinstytucjonalizowanych firm z udziałem kapitału zagranicznego – dodaje Jan Dziekoński.
Dwie fale rozwoju rynku deweloperskiego
Obecna struktura rynku jest również efektem co najmniej dwóch fal rozwoju. Pierwsza przyniosła konsolidację w największych aglomeracjach, gdzie dominują duże firmy, w tym spółki giełdowe i podmioty międzynarodowe.
– Liczbowa przewaga firm rodzinnych jest efektem „drugiej fali” rozwoju rynku, czyli ekspansji poza duże miasta i ponownego uruchomienia inwestycji na rynkach lokalnych. Około jednej trzeciej budownictwa mieszkaniowego w Polsce nadal realizowana jest w systemie gospodarczym, co sprzyja funkcjonowaniu mniejszych, często rodzinnych firm deweloperskich – wskazuje dr hab Bogusław Półtorak z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.
Zróżnicowanie między miastami
Udział polskiego kapitału różni się znacząco w zależności od lokalizacji. Najniższy poziom JLL odnotowała w Warszawie, gdzie krajowi deweloperzy odpowiadają za 55,5 proc. rynku. Wyższe udziały występują we Wrocławiu (66,1 proc.), Poznaniu (68,8 proc.) i Trójmieście (79,7 proc.).
W Krakowie udział firm z polskim kapitałem sięga 84,8 proc., a w Łodzi 87,6 proc. Poza sześcioma największymi aglomeracjami krajowi deweloperzy odpowiadają za 91,3 proc. rynku, co oznacza bardzo ograniczoną obecność kapitału zagranicznego na mniejszych rynkach.
Wykres interaktywny Kapitał zagraniczny: koncentracja i pochodzenie
Dane JLL pokazują, że zagraniczny kapitał na polskim rynku deweloperskim jest silnie skoncentrowany w największych miastach, przede wszystkim w Warszawie. Największy udział mają firmy z kapitałem izraelskim (4,9 proc. rynku w skali kraju), niemieckim (4,2 proc.) oraz belgijskim (3,4 proc.).
Kolejne pozycje zajmują inwestorzy z Węgier (2,6 proc.), Francji i Czech (po 2,1 proc.) oraz z Wielkiej Brytanii i Stanów Zjednoczonych (po 1,6 proc.). Mniejsze udziały przypadają firmom z Hiszpanii (1,2 proc.) i pozostałych krajów Unii Europejskiej.
JLL zaznacza, że statystyki mogą nie w pełni odzwierciedlać kapitał z części krajów Europy Wschodniej i Bliskiego Wschodu, który bywa angażowany pośrednio, np. przez spółki celowe lub inne struktury inwestycyjne.
Wykres interaktywny Raport JLL pokazuje także strukturę własnościową największych firm działających na rynku. Spośród stu największych deweloperów w Polsce aż 70 to przedsiębiorstwa rodzinne z polskim kapitałem. Dane dotyczą liderów rynku pod względem skali działalności i sprzedaży mieszkań w analizowanym okresie.
Oznacza to, że znacząca część sektora pozostaje pod kontrolą krajowych właścicieli, często obecnych na tych samych rynkach od wielu lat. Taka struktura przekłada się na sposób funkcjonowania całego sektora.
Główne wnioski
- Polski kapitał dominuje w skali kraju. Dane JLL jednoznacznie pokazują, że niemal 75 proc. rynku mieszkaniowego w Polsce kontrolują firmy z polskim kapitałem, a poza największymi aglomeracjami ich udział przekracza 90 proc., co oznacza bardzo ograniczoną obecność deweloperów zagranicznych na mniejszych rynkach.
- Kapitał zagraniczny koncentruje się tam, gdzie rynek oferuje skalę i przewidywalność. Obecność zagranicznych deweloperów jest w dużej mierze ograniczona do Warszawy i kilku największych miast regionalnych, co wynika z modelu biznesowego, dostępności finansowania, skali projektów oraz barier administracyjnych, a nie z wypierania krajowych firm.
- Narracja o „dominacji” kapitału zagranicznego jest efektem percepcji, a nie struktury rynku. Wrażenie silnej obecności zagranicznych inwestorów wzmacniają medialne, spektakularne transakcje oraz widoczność największych projektów w metropoliach, podczas gdy zdecydowana większość rynku – zarówno liczbowo, jak i geograficznie – pozostaje w rękach polskich, często rodzinnych firm deweloperskich.
