Nowe przepisy, nowe strategie – jak zmienia się rynek działek inwestycyjnych?

Pandemia COVID-19 znacząco zmieniła sytuację na rynku działek w Polsce. Wprowadzone restrykcje i zmiany w stylu życia skłoniły wiele osób do poszukiwania alternatywnych form spędzania czasu, co przełożyło się na wzrost zainteresowania nieruchomościami poza miejskimi aglomeracjami.

Już w pierwszej połowie 2020 r. zainteresowanie działkami przerosło oczekiwania i prognozy analityków. Pandemia znacząco zwiększyła także popyt na nieruchomości typu second home – wielu Polaków zaczęło poszukiwać domów wakacyjnych i apartamentów rekreacyjnych, które mogłyby służyć nie tylko jako miejsce wypoczynku, ale również jako przestrzeń do rozwijającej się wówczas pracy zdalnej. Trend ten był szczególnie widoczny w atrakcyjnych regionach turystycznych, takich jak wybrzeże Bałtyku oraz tereny górskie.

Z perspektywy firm inwestycyjnych główny model działania opierał się na zakupie dużych gruntów, ich podziale geodezyjnym i odsprzedaży klientom indywidualnym. Wiele z tych działek miało status rolny lub czekało na włączenie do miejscowego planu zagospodarowania, co wiązało się z niepewnością prawną. Obecnie sytuacja uległa jednak radykalnej zmianie, głównie za sprawą nowych regulacji prawnych.

Przeczytaj: Czy reforma planistyczna zabije rynek prywatnych działek

Reforma planistyczna i warunki rynkowe  

Inwestorzy są skłonni płacić za bezpieczeństwo inwestycji – kupują tereny, co do których mają pewność realizacji przedsięwzięcia.

– Dziś ten segment rynku wyhamował, a reforma planistyczna częściowo ograniczyła jego funkcjonowanie. Jej wpływ nie jest jednak jednoznaczny – z jednej strony wprowadza nowe restrykcje, takie jak stopniowe wygaszanie warunków zabudowy (WZ) po 2026 r. oraz ograniczenie nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową poprzez algorytmy bilansowania demograficznego. Z drugiej strony daje inwestorom nowe narzędzia, m.in. procedurę ZPI, czyli Zintegrowane Plany Inwestycyjne, uproszczoną zmianę MPZ oraz możliwość inicjowania zmian planistycznych przez samych inwestorów – analizuje Paweł Pucher, partner w kancelarii KKPW (Kaczor Klimczyk Pucher Wypiór Adwokaci).

Czy to oznacza zmierzch land developmentu w formie sprzedaży podzielonych gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach pod inwestycje lub rekreację?

– Wszystko zależy od tego, jak rozumiemy land development. Jeśli ograniczymy się do zakupu gruntu i jego geodezyjnego podziału, to dziś nie jest to już wystarczające. Obecnie kluczowe znaczenie ma kompleksowe przygotowanie inwestycji – podkreśla Mariusz Urbański, manager ds. rozwoju w INWI Development.

Ekspert zaznacza, że dziś oprócz samego gruntu największą wartością jest czas.

– Inwestorzy są skłonni płacić za bezpieczeństwo inwestycji – kupują tereny, co do których mają pewność realizacji przedsięwzięcia. Istotne są wydane decyzje administracyjne, uzgodnienia z gestorami mediów oraz kwestie związane z realizacją infrastruktury drogowej – dodaje Mariusz Urbański.

Wpływ reformy planistycznej na rynek gruntów, zwłaszcza w kontekście konieczności uchwalania przez gminy planów ogólnych, podkreśla również Bartosz Mazurek, prezes zarządu Ostoya Capital.

– Reforma spowodowała, że w ramach strategii land development kupowaliśmy wyłącznie działki z uchwalonym w ostatnim okresie MPZP. W ten sposób unikaliśmy ryzyka, że ziemia objęta starym MPZP lub brakiem MPZP może zostać przeznaczona na inne cele w ramach nowego planu ogólnego. Poszukując gruntów pod apartamenty i domy wakacyjne w górach, analizowaliśmy jedynie działki z uzyskanymi warunkami zabudowy lub pozwoleniem na budowę, aby uniknąć ryzyka, że gmina odmówi wydania nowych WZ w związku z trwającymi pracami planistycznymi – mówi prezes Ostoya Capital.

Zmiana regulacji wpływa bezpośrednio na model funkcjonowania firm zajmujących się land developmentem w formule inwestycyjno-prywatnej. Jednak oprócz konieczności dostosowania strategii pojawia się inne istotne wyzwanie.

– Główną konsekwencją reformy w naszej branży będzie znaczące ograniczenie podaży nowych terenów przeznaczonych pod zabudowę. Zabezpieczeniem w naszym przypadku jest zbudowany już bank ziemi, dzięki któremu możemy oferować klientom zdywersyfikowaną ofertę gruntów w różnych regionach Polski – mówi Michał Sokołowski, prezes spółki Grunt to inwestycja.

Podobne stanowisko przedstawia Bartosz Antos, dyrektor ds. nieruchomości w SaveInvest. W odpowiedzi na zmiany prawne spółka przyspieszyła procedury związane z uzyskiwaniem warunków zabudowy – zarówno dla działek klientów, jak i własnych terenów – oraz składa wnioski do planów ogólnych.

– Jeśli chodzi o proces pozyskiwania gruntów, stosujemy sprawdzoną metodologię analizy potencjalnych terenów przed zakupem. Każda działka jest oceniana pod kątem ponad 70 kryteriów, uwzględniając również zmiany wynikające z nowej ustawy – dodaje Bartosz Antos.

Z kolei zdaniem Piotra Kaniewskiego, współwłaściciela spółki Lokaty Ziemskie, reforma planistyczna znacząco wpłynęła i będzie wpływać na rynek nieruchomości gruntowych.

– Nowe przepisy, które prawdopodobnie wejdą w życie w połowie 2026 r., mocno ograniczą dostępność działek budowlanych, co z dużym prawdopodobieństwem przełoży się na wzrost cen. Obecnie mamy okres przejściowy, który daje jeszcze możliwość działania na dotychczasowych zasadach – staramy się to maksymalnie wykorzystać. Dla nas oznacza to przyspieszenie procesu pozyskiwania gruntów i ich przekształcania. Szczególnie pozytywną zmianą i ułatwieniem jest wprowadzenie zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI), które były długo oczekiwane przez rynek i dają większą sprawczość. Z dużą dozą optymizmu patrzymy także na plany ogólne i strefy planistyczne, które – według ich twórców – mają poprawić jakość przestrzeni w Polsce – podkreśla Piotr Kaniewski.

Ostatecznie jednak zdania na temat wpływu reformy są podzielone.

– Widać dwie przeciwstawne tendencje – z jednej strony regulacje ograniczające możliwości inwestycyjne, z drugiej nowe instrumenty umożliwiające szybszą zmianę przeznaczenia gruntów. Ich realny efekt poznamy dopiero w perspektywie kilku lat – twierdzi Paweł Pucher.

Jak dziś wygląda rynek działek? 

Sytuacja na rynku gruntów jest trudna do jednoznacznej oceny. Sektor pozostaje rozproszony, a dostępne dane są fragmentaryczne. Dodatkowe komplikacje wynikają z różnorodnych metraży, stanu prawnego działek, a także ich lokalizacji. Kluczowe znaczenie ma również dostęp do mediów oraz terenów zielonych i rekreacyjnych. Nie ulega jednak wątpliwości, że – podobnie jak na rynku mieszkaniowym – również w segmencie działek popyt znacząco osłabł.

– Podaż na rynku działek nie podlega tak dużym wahaniom jak w segmencie mieszkaniowym. W styczniu 2025 r. liczba ogłoszeń dotyczących sprzedaży gruntów na naszym portalu była zaledwie o 1 proc. niższa niż w analogicznym okresie 2024 r. Nieco bardziej zauważalny spadek wystąpił w zestawieniu ze styczniem 2023 r., czyli sytuacją sprzed dwóch lat – wyniósł –5 proc. Jeśli chodzi o zainteresowanie działkami, liczba kontaktów nawiązanych przez poszukujących z ogłoszeniodawcami była w styczniu 2025 r. o niecałe 3 proc. niższa niż rok wcześniej – analizuje Rafał Bieńkowski, PR manager portalu Nieruchomosci-online.pl.

Z danych portalu wynika, że w większości analizowanych miast wojewódzkich średnia cena ofertowa za metr kwadratowy w styczniu 2025 r. była wyższa niż rok wcześniej.

– Dynamika zmian zależała od lokalnego rynku. W niektórych miastach przeciętna stawka za metr wzrosła o kilkanaście złotych (np. Kraków, Zielona Góra), ale były też miejsca, gdzie wzrost wyniósł nawet 60-70 zł (np. Wrocław, Łódź, Białystok) – dodaje Rafał Bieńkowski.

Analizy portalu wskazują, że w 2024 r. wiele biur nieruchomości odnotowało wydłużenie czasu sprzedaży działek budowlanych – takie obserwacje zgłosiło 48 proc. przedstawicieli biur, którzy wypełnili ankiety portalu.

– Rok 2024 upłynął pod znakiem ograniczonego popytu na rynku nieruchomości, co w pewnym stopniu dotknęło również rynek działek. Potwierdzają to wyniki badania nastrojów, które cyklicznie prowadzimy wśród biur nieruchomości. Na koniec 2024 r. indeks nastrojów dla działek budowlanych wyniósł 48,5 pkt, podczas gdy rok wcześniej, w 2023 r., jego wartość sięgała 55,1 pkt – zaznacza Rafał Bieńkowski.

Spadek zainteresowania gruntami jest wyraźnie zauważalny. Klienci weszli w tryb wyczekiwania – liczą na poprawę warunków zarówno pod względem cen, jak i kosztów kredytowania.

– Pytanie, czy w najbliższej perspektywie faktycznie dojdzie do takiej poprawy. Moim zdaniem jest to mało prawdopodobne – mówi Michał Jedynak, inwestor działający w obszarze gruntów w Sudetach na Dolnym Śląsku.

Sytuacja na rynku gruntów zmieniła się radykalnie nie tylko ze względu na reformę planistyczną, ale przede wszystkim inflację, która wpływa nie tylko na ceny nieruchomości, ale i koszty ich realizacji.

– Koszt zakupu gruntu to tylko jedna z wielu składowych inwestycji – czy to w nieruchomość rekreacyjną, czy w second home. Do tego dochodzą często koszty uzbrojenia działki, a także budowy i wykończenia domu, których poziom wielu klientów zniechęca do zakupu lub wstrzymuje ich decyzję – dodaje Michał Jedynak.

Podobne obawy – zwłaszcza z perspektywy klientów indywidualnych – dostrzega również Paweł Pucher.

– Nie można ignorować innych czynników spowalniających rynek – wysokich kosztów finansowania, drożejących materiałów budowlanych oraz spadku popytu na działki rekreacyjne. Pandemia zainicjowała boom na segment second home, jednak ten trend wyraźnie osłabł – podkreśla Paweł Pucher.

Co zatem kupują klienci w obecnych warunkach, o ile w ogóle? Działki budowlane z uchwalonym MPZP, które dają pewność możliwości zabudowy.

– Kupujący unikają działek rolnych. Jeśli rozważają ich zakup, to jedynie pod warunkiem uzyskania Pozwolenia na Budowę. Obawiają się bowiem, że działka rolna bez prawa do zabudowy (w postaci MPZP lub PnB) może w nowym planie ogólnym zmienić swoje przeznaczenie, co stanowi realne ryzyko – mówi Bartosz Mazurek.

Nieco bardziej optymistyczną perspektywę na rynek gruntów przedstawia prezes spółki Grunt to inwestycja, który podkreśla, że klienci wciąż dostrzegają w działkach szansę oraz bezpieczeństwo.

– Obserwujemy rosnące zainteresowanie gruntami, zarówno wśród klientów indywidualnych, którzy kupują działki z zamiarem budowy pierwszego lub drugiego domu, jak i wśród inwestorów, którzy nie tylko szukają bezpiecznej lokaty kapitału, ale także liczą na zysk w dłuższej perspektywie. Największą popularnością cieszą się działki o powierzchni 0,5-1 tys. m kw., których cena jednostkowa sprawia, że pozostają dostępne dla szerokiego grona klientów – mówi Michał Sokołowski.

W podobnym tonie wypowiada się Piotr Kaniewski, współwłaściciel działającej na Mazurach spółki Lokaty Ziemskie.

– Zainteresowanie gruntami wzrosło, zwłaszcza wśród klientów świadomych nadchodzących zmian. Widzimy wyraźny trend przyspieszonych decyzji zakupowych, szczególnie wśród inwestorów, którzy chcą zabezpieczyć się przed wzrostem cen i ograniczoną podażą w kolejnych latach.W porównaniu do ubiegłego roku popyt jest większy, co widać zarówno po tempie sprzedaży, jak i liczbie zapytań o konkretne lokalizacje. Klienci zdają sobie sprawę, że po 2025 r. podaż gruntów budowlanych będzie znacznie niższa, a ceny wzrosną. Dlatego decyzje zakupowe zapadają szybciej niż w latach ubiegłych – mówi Piotr Kaniewski.

Na bardzo ważną w kontekście rozwoju sytuacji sprawę zwraca dodatkowo uwagę Tomasz Myca, ekspert zajmujący się doradztwem inwestycyjnym przede wszystkim w zakresie gruntów.

– Sezon tak naprawdę rusza od pierwszej dobrej pogody, a tej póki co było jak na lekarstwo. Na pewno jednym z głównych czynników wpływających na sprzedaż w tym roku będzie dalszy rozwój sytuacji na Ukrainie. Dzisiaj, jak piszę te słowa, Donald Trump wstrzymuje pomoc militarną dla Ukrainy, a to nie jest dobry prognostyk. Większość klientów, którzy przyjeżdżają oglądać nasze grunty, to klienci indywidualni, szukający działki pod dom wakacyjny. Mamy też sporo klientów z Warszawy, którzy myślą o całkowitej przeprowadzce na Mazury – podkreśla Tomasz Myca.

Przeczytaj: Jest ustawa zmieniająca przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Profil gruntowego klienta 

Zdaniem ekspertów na rynku funkcjonują obecnie trzy główne grupy klientów, przy czym ich udział jest dość równomiernie rozłożony, choć cele zakupowe są różne.

– Pierwszą grupę stanowią osoby zainteresowane nieruchomościami rekreacyjnymi, poszukujące drugiego domu – miejsca na weekendowy odpoczynek lub dłuższe pobyty. Drugą grupę tworzą klienci nabywający grunty na własne cele mieszkaniowe. W tym segmencie cyklicznie obserwuje się wzmożony ruch na przełomie zimy i wiosny, gdy wiele osób podejmuje decyzję o budowie domu. Trzecia grupa to klienci inwestycyjni, którzy chętnie dywersyfikują swój portfel, inwestując w zweryfikowane i atrakcyjne grunty budowlane. Doceniają przede wszystkim bezpieczeństwo transakcji w formie aktu notarialnego, historycznie potwierdzone wzrosty wartości oraz stosunkowo niski próg wejścia. – Zakup działki budowlanej w naszej ofercie jest możliwy już od 45 tys. zł brutto – wylicza Michał Sokołowski.

Podobną strukturę popytu dostrzega Bartosz Mazurek z Ostoya Capital.

– Ponad 30 proc. klientów to konsumenci indywidualni, kupujący działki pod całoroczną zabudowę lub second home. Kolejne 30 proc. to inwestorzy sukcesyjni – dziadkowie i rodzice, którzy nabywają działki dla swoich dzieci lub wnuków jako formę zabezpieczenia majątku na przyszłość. Pozostałe 40 proc. stanowią inwestorzy długoterminowi lub spekulacyjni, kupujący grunty z myślą o wzroście ich wartości i oczekujący wyższej stopy zwrotu niż oferują lokaty bankowe czy obligacje skarbowe – podsumowuje Bartosz Mazurek.

Główne wnioski

1. Wpływ pandemii i reformy planistycznej na rynek działek. Rynek gruntów w Polsce przeszedł w ostatnich latach dynamiczne zmiany – najpierw boom w czasach pandemii, a następnie spowolnienie wynikające z reformy planistycznej oraz pogarszających się warunków ekonomicznych. W latach 2020-2021 działki rekreacyjne i grunty pod second home cieszyły się ogromnym zainteresowaniem, jednak obecnie segment ten znalazł się pod silną presją regulacji. Reforma planistyczna wprowadziła m.in. stopniowe wygaszanie warunków zabudowy (WZ) oraz nowe mechanizmy planistyczne, co utrudnia swobodne zagospodarowanie terenów inwestycyjnych. W efekcie inwestorzy coraz częściej wybierają grunty z uchwalonym MPZP lub już uzyskanymi pozwoleniami na budowę, aby zminimalizować ryzyko prawne. Mimo spadku popytu na działki, wciąż istnieje grupa klientów traktujących je jako formę bezpiecznej inwestycji kapitałowej.
2. Nowa rzeczywistość inwestorów – land development w erze regulacji. Pandemia przyczyniła się do dynamicznego rozwoju land developmentu – modelu biznesowego polegającego na zakupie dużych terenów, ich podziale i sprzedaży klientom indywidualnym. Obecnie jednak ten segment przechodzi transformację, wymuszoną nowymi regulacjami. Reforma planistyczna skłoniła inwestorów do ostrożniejszego podejścia – zamiast kupować grunty o niepewnym statusie, koncentrują się oni na terenach z uchwalonym MPZP, WZ lub pozwoleniem na budowę. Ograniczona podaż nowych gruntów budowlanych sprawia, że działki gwarantujące możliwość zabudowy zyskują na wartości, a inwestorzy są skłonni płacić więcej za grunty o uregulowanym statusie prawnym. Pomimo zmian w otoczeniu prawnym, ziemia wciąż pozostaje atrakcyjnym aktywem inwestycyjnym, szczególnie dla osób szukających alternatywy dla tradycyjnych form lokowania kapitału.
3. Struktura popytu na działki – kto dziś kupuje grunty. Choć ogólny popyt na działki osłabł, na rynku nadal funkcjonują trzy główne grupy nabywców. Pierwszą stanowią klienci indywidualni, którzy kupują grunty na cele mieszkaniowe lub rekreacyjne – w tym segment second home. Drugą grupą są inwestorzy sukcesyjni, czyli osoby kupujące działki jako zabezpieczenie majątku dla przyszłych pokoleń. Trzecią grupę stanowią inwestorzy długoterminowi, którzy traktują zakup ziemi jako formę ochrony kapitału przed inflacją i poszukują atrakcyjnych gruntów w perspektywie wzrostu ich wartości. Klienci preferują działki o powierzchni 0,5-1 tys. m kw. z uchwalonym MPZP, unikając gruntów rolnych bez jasnej perspektywy przekształcenia. Mimo zmieniających się regulacji i trudniejszych warunków finansowych, ziemia pozostaje atrakcyjną, długoterminową formą inwestycji.