Zaloguj się 
Dzieje się!
Nowe zasady liczenia metrażu. Dlaczego deweloperzy mogą zyskać na reformie z 2026 r.
Zmiany w ustawie deweloperskiej miały ukrócić kontrowersje wokół liczenia metrażu mieszkań i wzmocnić ochronę kupujących. W praktyce nowelizacja, która zacznie obowiązywać 13 lutego, może przynieść odwrotne skutki – zwiększając rozliczeniowy metraż lokali i otwierając nową falę sporów interpretacyjnych.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego nowelizacja ustawy deweloperskiej z 2026 r. może w praktyce zwiększyć rozliczeniowy metraż mieszkań i domów.
- Jak odesłanie do normy PN-ISO 9836 zmienia charakter sporów między deweloperami a kupującymi nieruchomości.
- Dlaczego eksperci i organizacje branżowe ostrzegały już w 2025 r., że nowe przepisy mogą wprowadzić chaos zamiast jednoznacznych zasad.
Wbrew dominującej narracji medialnej nowelizacja ustawy deweloperskiej, która zacznie obowiązywać 13 lutego 2026 r., nie musi oznaczać strat dla firm realizujących inwestycje mieszkaniowe. Zdaniem części ekspertów rynku nieruchomości efekt zmian może być wręcz odwrotny – ujednolicenie zasad liczenia powierzchni użytkowej – zamiast ograniczyć przychody deweloperów, w wielu przypadkach pozwoli im sprzedawać większy metraż niż dotychczas.
Nowe przepisy nakazują rozliczanie ceny lokalu lub domu jako iloczynu powierzchni użytkowej i ceny za 1 m kw., a samą powierzchnię użytkową definiują przez bezpośrednie odesłanie do normy PN-ISO 9836. Jednocześnie ustawodawca jednoznacznie wykluczył możliwość naliczania ceny za powierzchnię zajętą przez ściany działowe. Ten element reformy był szeroko komentowany jako „cios” wymierzony w deweloperów, którzy mieli dotąd wykorzystywać dowolność definicji.
Jedna zmiana, wiele definicji
Problem w tym, że dotychczasowe regulacje funkcjonowały w dużo bardziej złożonym otoczeniu prawnym. W polskim systemie prawnym jest kilka równoległych definicji powierzchni użytkowej, stosowanych do różnych celów: projektowych, podatkowych, ewidencyjnych, notarialnych czy wspólnotowych. Przez lata ustawodawca nie narzucał jednej metody liczenia powierzchni na potrzeby sprzedaży, pozostawiając deweloperom możliwość samodzielnego określania zasad – pod warunkiem ich ujawnienia w prospektach informacyjnych i umowach.
W praktyce wielu deweloperów posługiwało się powierzchnią wynikającą z dokumentacji projektowej, sporządzanej zgodnie z normą PN-ISO 9836, ale jednocześnie ograniczoną przepisami wykonawczymi. Rozporządzenia eliminowały część elementów, które sama norma ISO dopuszcza do wliczenia do powierzchni użytkowej. W efekcie metraż przyjmowany do sprzedaży bywał niższy niż ten, który wynikałby z „czystego” zastosowania normy.
Zdaniem eksperta
Prawo swoje, praktyka swoje
Nie spodziewam się też, by architekci przejęli liczenie powierzchni na potrzeby sprzedaży. Stosują oni swoje zasady w dokumentacji do pozwolenia na budowę i trudno oczekiwać, by dodatkowo zajmowali się obmiarami sprzedażowymi. Z mojego doświadczenia wynika, że w około 80 proc. analizowanych przypadków – zarówno w dokumentacji projektowej, jak i sprzedażowej – pojawiają się istotne błędy. Takimi sprawami zajmuję się średnio 2–3 razy w tygodniu.
Prawo, zmiany prawa oraz rozbieżności między normami a przepisami są dziś tak liczne i dynamiczne, że bardzo trudno za nimi nadążyć. Tymczasem na ceny mieszkań i domów wpływają głównie koszty gruntów, budowy, obsługi deweloperskiej oraz finansowania. Koszty tej obsługi – zarówno za obecnych, jak i poprzednich rządów – systematycznie rosną i w praktyce są przerzucane na klientów.
Dokładanie kolejnych obowiązków, takich jak rozbudowane prospekty informacyjne, raportowanie cen czy koszty rachunków powierniczych, zwiększa koszty całego procesu inwestycyjnego. A to oznacza wyższe ceny dla kupujących. W tym sensie działania kolejnych rządów są – moim zdaniem – niedźwiedzią przysługą dla nabywców mieszkań i domów.
Warto też zwrócić uwagę na pewne absurdy obowiązujących regulacji. Przykładowo, w projektach budowlanych powierzchnia schodów wewnątrz mieszkania lub domu nie jest wliczana do powierzchni użytkowej, mimo że są to elementy realnie użytkowane i wymagające poniesienia kosztów. Od 13 lutego 2026 r. schody wewnętrzne będą już wliczane do powierzchni użytkowej na potrzeby ustalenia ceny, zgodnie z art. 5a ustawy deweloperskiej.
Nie uważam, by ceny nieruchomości miały wzrosnąć lub spaść wyłącznie z powodu zmiany zasad liczenia powierzchni. Nawet jeśli metraż rozliczeniowy wzrośnie, dotknie to wszystkich deweloperów, dlatego ceny za metr mogą zostać odpowiednio skorygowane, by końcowa cena lokalu pozostała konkurencyjna. W segmencie domów jednorodzinnych kluczowa jest przede wszystkim cena całkowita, a cena za metr ma znaczenie drugorzędne.
Ceny mogą natomiast rosnąć wtedy, gdy z rynku będą znikać mali deweloperzy, a ich miejsce zajmą nieliczne, największe podmioty – zwłaszcza z kapitałem zagranicznym. Coraz większe obciążenia regulacyjne sprawiają bowiem, że najmniejsze firmy stopniowo wycofują się z rynku.
Norma wraca do gry w pełnym zakresie
Nowelizacja zmienia ten mechanizm. Obecnie deweloperzy nie mogą dowolnie definiować powierzchni sprzedażowej – muszą rozliczać się zgodnie z pełną treścią normy PN-ISO 9836. Oznacza to wprawdzie konieczność odjęcia powierzchni pod ścianami działowymi, ale jednocześnie możliwość doliczenia innych elementów, wcześniej pomijanych: wnęk, przejść, części instalacyjnych czy określonych powierzchni pomocniczych.
Analizy wykonane dla konkretnych inwestycji pokazują, że po zastosowaniu nowej metodologii rozliczeniowa powierzchnia lokali i domów może wzrosnąć nawet o 10-15 proc., co w liczbach bezwzględnych oznacza kilka, kilkanaście, a w przypadku domów jednorodzinnych nawet kilkadziesiąt metrów kwadratowych więcej. To bezpośrednio przekłada się na wyższą cenę całkowitą nieruchomości – mimo formalnego „zakazu” liczenia powierzchni pod ścianami działowymi.
Spór przeniesie się z umów na normę
– Nowelizacja nie wprowadza prostego, literalnego zakazu w brzmieniu: „nie wolno liczyć m kw. pod ściankami działowymi”. Mechanizm jest inny: ustawodawca wiąże sposób kalkulacji ceny z powierzchnią użytkową (PU) ustalaną zgodnie z właściwą Polską Normą (PN-ISO 9836) – mówi Wojciech Adamowicz, radca prawny Of Counsel w kancelarii White Owl.
Zdaniem eksperta ustawa eliminuje dowolność powierzchni rozliczeniowej, ale nie usuwa pola do sporów – jedynie przesuwa je na inny poziom.
– W konsekwencji kwestia ścianek działowych rozstrzyga się pośrednio zgodnie z klasyfikacją zawartą w normie ISO. Kluczowe jest rozróżnienie pomiędzy przegrodami stałymi a elementami kwalifikowanymi jako możliwe do demontażu – zaznacza Wojciech Adamowicz.
Zdaniem prawnika zasadniczą zmianą będzie charakter przyszłych sporów między deweloperami a kupującymi.
– Dla rynku oznacza to przede wszystkim zmianę charakteru sporów: mniej będzie konfliktów o „umowne definicje metrażu”, a więcej o prawidłowe zastosowanie normy i kwalifikację konkretnych elementów w lokalu – podkreśla Wojciech Adamowicz.
Jak dodaje, wątpliwości nie ograniczą się wyłącznie do klasycznych ścianek działowych.
– Podobne pytania będą dotyczyć również łazienek i zabudów instalacyjnych, maskownic, zabudów przewodów czy wnęk okiennych. To właśnie na takich detalach mogą pojawić się różnice między pomiarem „intuicyjnym” a „normowym” – zaznacza ekspert.
PZFD: cel był słuszny, efekt może być odwrotny
Podobnie ostrożną ocenę zmian prezentuje Patryk Kozierkiewicz z Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). Jak podkreśla, nowelizacja rzeczywiście porządkuje mechanizm ustalania cen lokali, ale jednocześnie nie usuwa wszystkich ryzyk związanych z liczeniem powierzchni użytkowej.
– Po wejściu przepisów w życie cena lokalu ma być ustalana wyłącznie na podstawie iloczynu powierzchni użytkowej i ceny za 1 m kw., a sama powierzchnia użytkowa ma zostać określona zgodnie z właściwą Polską Normą – mówi Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Rozporządzenie pominięte, norma nie wystarczy
Zdaniem PZFD kluczowym problemem jest pominięcie w ustawie obowiązującego rozporządzenia regulującego sposób przygotowania projektu budowlanego, które do tej pory doprecyzowywało zasady obliczania metrażu.
– Nowelizacja odwołuje się wyłącznie do Polskiej Normy, pomijając przy tym obowiązujące od lat rozporządzenie dotyczące zakresu i formy projektu budowlanego – zaznacza Patryk Kozierkiewicz.
Jak dodaje, może to prowadzić do rozbieżności pomiędzy powierzchnią wynikającą z dokumentacji projektowej a tą przyjmowaną w umowie deweloperskiej.
– Norma dopuszcza wliczanie elementów, które dotychczas – na podstawie rozporządzenia – były pomijane. To może doprowadzić do chaosu prawnego i skutkować szkodą kupujących – podkreśla Kozierkiewicz.
Ryzyko: efekt odwrotny od zamierzonego
W ocenie prawnika literalne brzmienie przepisów może doprowadzić do paradoksalnej sytuacji.
– Choć powierzchnia pod ściankami działowymi nie może być już wliczana do metrażu mieszkania, jednocześnie możliwe staje się doliczanie innych powierzchni, które wcześniej nie były uwzględniane – zaznacza Kozierkiewicz.
Dlatego – jak podkreśla – środowisko deweloperskie już sygnalizowało problem na etapie prac legislacyjnych i wystąpiło do resortu o pilną interpretację przepisów.
– Sam słuszny cel regulacji nie gwarantuje jeszcze przygotowania skutecznego i klarownego prawa – dodaje Kozierkiewicz.
KIG ostrzegała przed chaosem
Już w październiku 2025 roku Komitet ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej (KIG) zwracał uwagę, że projektowane zmiany w ustawie deweloperskiej nie rozwiążą problemu liczenia metrażu mieszkań i domów. Zdaniem Komitetu źródłem kłopotów nie był bowiem brak przepisów, lecz ich błędne stosowanie. W opublikowanym 24 października stanowisku KIG podkreślała, że chodzi o „niewłaściwą interpretację zapisów Polskiej Normy dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie – w zakresie ustalania powierzchni użytkowej”.
Komitet przypominał również, że wbrew częstym opiniom krążącym na rynku, sama norma PN-ISO 9836 nie była zmieniana w sposób, który uzasadniałby dzisiejsze spory. Jak wskazywał Polski Komitet Normalizacyjny, „we wszystkich edycjach norm ISO 9836 będących podstawą polskich wydań PN-ISO 9836 zapisy tej normy w zakresie ustalania powierzchni użytkowej nie ulegały zmianom”.
Późniejsze doprecyzowania miały jedynie uporządkować sposób jej stosowania. Ich „nadrzędnym celem (…) było jednoznaczne wskazanie, że powierzchni zajętej przez stałe ściany działowe nie wlicza się do powierzchni użytkowej” – zaznaczył PKN.
Norma nie zmieniła sensu, zmienił się sposób jej odczytywania
Zdaniem Komitetu ds. Nieruchomości KIG problemem nie była sama norma, lecz sposób, w jaki ustawodawca postanowił się do niej odwołać. Projektowany art. 5a ust. 1 ustawy, który wprost wskazuje na Polską Normę, w ocenie KIG nie gwarantuje osiągnięcia celu regulacji.
Komitet uznał, że „niezasadne jest odwoływanie się (…) do zapisów Polskiej Normy, ponieważ nie wyklucza to ryzyka związanego z wadliwą interpretacją treści tej normy”. Co więcej, nowy przepis „stanowi w istocie powtórzenie regulacji wynikających z rozporządzenia Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r.”, czyli – jak określono – ustawowe superfluum, a więc niepotrzebny nadmiar przepisów.
Szczególnie krytycznie KIG oceniła fakt, że w ustawie pominięto zasady pomniejszania powierzchni użytkowej ze względu na wysokość pomieszczeń. Takie reguły wynikają z rozporządzenia projektowego, ale nie zostały ujęte w normie PN-ISO 9836:2022.
W ocenie Komitetu „pominięcie tej regulacji w ustawie deweloperskiej wprowadzi chaos w zakresie ustalania powierzchni użytkowej lokali”. W praktyce może to oznaczać, że „z projektu budowlanego wynikać będzie mniejsza wartość powierzchni użytkowej, a z umowy deweloperskiej – większa”, co może prowadzić do „obowiązku zapłaty przez nabywców wyższej ceny”.
KIG zwróciła też uwagę na niespójność nowych przepisów z obowiązkiem informacyjnym po stronie deweloperów. Jak podkreślono w stanowisku, „wprowadzenie z jednej strony zasady, że powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z konkretną Polską Normą, a z drugiej strony – pozostawienie regulacji zobowiązujących dewelopera do wskazania (…) sposobu pomiaru powierzchni użytkowej – prowadzi do niekonsekwencji legislacyjnej”.
W efekcie Komitet sformułował jednoznaczny postulat: „ustawodawca powinien usunąć zdanie drugie z projektowanego przepisu art. 5a ust. 1 ustawy”.
Zdaniem KIG informacje o powierzchni użytkowej powinny opierać się na zatwierdzonym projekcie budowlanym, a po zakończeniu inwestycji – na inwentaryzacji powykonawczej, co ograniczyłoby pole do sporów i niejasnych interpretacji.
Główne wnioski
- Nowelizacja nie eliminuje sporów o metraż, lecz przenosi je z poziomu umów na poziom interpretacji norm technicznych, co może zwiększyć liczbę konfliktów dotyczących kwalifikacji konkretnych elementów lokalu.
- Pełne zastosowanie normy PN-ISO 9836 może prowadzić do wzrostu powierzchni przyjmowanej do rozliczeń, mimo zakazu wliczania powierzchni pod ścianami działowymi, a w konsekwencji do wyższych cen całkowitych nieruchomości.
- Brak spójności pomiędzy ustawą deweloperską a rozporządzeniem projektowym tworzy ryzyko chaosu prawnego, w którym powierzchnia wynikająca z projektu budowlanego może różnić się od tej przyjmowanej w umowie deweloperskiej.
