Kapitał, prefabrykacja i standardy. Jak obudzić inwestycje na rynku nieruchomości?

Polski rynek nieruchomości ma pieniądze, technologie i potencjał – brakuje mu tylko płynności, odwagi i porządku. Wiceminister Tomasz Lewandowski, Adam Czerniak z KZN, Agata Gola z PKO Banku Polskiego, Robert Jędrzejowski z Pekabex i Henryk Kwapisz z Saint-Gobain zgodzili się w jednym: inwestycje nie ruszą, dopóki nie uprościmy zasad, nie uruchomimy krajowego kapitału i nie zaczniemy budować mądrzej – nie drożej.

Mieszkania jako motor: pieniądze są, teraz liczy się mądre wydawanie

– Trwa ofensywa legislacyjna. Same środki nie wystarczą – potrzebne jest instrumentarium prawne, które pobudzi rynek, szczególnie w obszarze stabilnego najmu publicznego – powiedział Tomasz Lewandowski, wiceminister Rozwoju i Technologii.

Jak dodał, przyjęta 25 lipca ustawa otwiera przestrzeń do nakładów na mieszkalnictwo rzędu 40–45 mld zł do 2030 r., a w projekcie budżetu na 2026 r. zapisano rekordowe 6,7 mld zł ze środków krajowych, uzupełniane o ok. 1,8 mld zł z KPO.

Reforma planowania przestrzennego została wdrożona zbyt szybko i bez przygotowania kadrowego, co grozi „kolejnym wymiarem polskiej bylejakości”.

Wiceminister wskazał jednak, że przyspieszenie nie może oznaczać „pójścia na skróty”.

– Skracając procedury, łatwo naruszyć ważne interesy: ochrony dziedzictwa czy środowiska. Jeśli upraszczamy, to mądrze i w sposób, który nie zemści się w przyszłości – podkreślił Tomasz Lewandowski.

Ocenił też, że reforma planowania przestrzennego została wdrożona zbyt szybko i bez przygotowania kadrowego, co grozi „kolejnym wymiarem polskiej bylejakości”.

KZN: dziesiątki tysięcy mieszkań i blokady na ścieżce gruntów

Jednym z kluczowych elementów ożywienia inwestycji mieszkaniowych jest dziś sprawne wykorzystanie zasobów gruntowych należących do państwa. Krajowy Zasób Nieruchomości, odpowiedzialny zarówno za gospodarowanie tymi terenami, jak i za rozwój budownictwa społecznego, znajduje się w centrum tego procesu.

To właśnie KZN, we współpracy z samorządami i spółkami komunalnymi, buduje fundament długofalowego systemu mieszkań o umiarkowanym czynszu – segmentu, który przez lata pozostawał w Polsce zaniedbany. Jak podkreślił Adam Czerniak, wiceprezes instytucji, dziś kluczowe jest nie tylko zwiększanie liczby inwestycji, ale przede wszystkim usprawnienie procedur przekazywania gruntów i pełne wykorzystanie istniejącego potencjału organizacyjnego oraz prawnego.

– Wnosimy grunty do 50 spółek, co obejmuje prawie 600 gmin. W przygotowaniu jest ponad 600 nowych inwestycji, w ramach których powstanie około 40 tys. mieszkań w społecznym budownictwie – wyliczył Adam Czerniak.

Jak zaznaczył, KZN nie chce ograniczać się do aportu gruntów czy ich nieodpłatnego przekazywania samorządom. Instytucja korzysta z użytkowania wieczystego – szczególnie dla spółdzielni lokatorskich – tworzy spółki celowe i współpracuje z PFR Nieruchomości.

Kluczową barierą pozostaje jednak obieg gruntów Skarbu Państwa.

– Sto wniosków czeka w KOWR, najstarsze z 2019 r. Samorządy pytają nas, gdzie są te działki. Potrzebujemy usprawnień w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami, ale to raczej zmiany punktowe niż rewolucja – zaznaczył Adam Czerniak.

Przeczytaj: Technologia, zrównoważony rozwój i efektywność energetyczna mogą rozpędzić inwestycje w nieruchomościach

Kapitał, ryzyko i fundusze REIT: jak odblokować transakcje?

Polski rynek nieruchomości komercyjnych wyrósł na kapitale zagranicznym i wciąż pozostaje od niego silnie zależny. Po ćwierćwieczu rozwoju udział inwestorów krajowych nadal jest niski. Bez zbudowania stabilnych kanałów napływu lokalnego kapitału trudno będzie przywrócić płynność transakcyjną i uruchomić nowy cykl inwestycyjny.

– Nasz rynek jest relatywnie młody na tle Europy Zachodniej i przez lata był w 100 proc. zdominowany przez kapitał zewnętrzny. Udział inwestorów krajowych wciąż nie przekracza 10 proc., podczas gdy w Czechach czy na Słowacji dominuje kapitał lokalny – wskazała Agata Gola, dyrektor ds. finansowania nieruchomości komercyjnych w PKO Banku Polskim.

Po pandemii i agresji Rosji na Ukrainę globalny kapitał stał się znacznie bardziej zachowawczy. Premia za ryzyko dla Polski wzrosła, a stopy procentowe podniosły koszt finansowania. Obligacje skarbowe stały się realną alternatywą dla inwestycji w nieruchomości. Dodatkowo wzrost czynszów – nawet w sektorze logistyki – nie zrekompensował rosnących kosztów kapitału.

– W efekcie wolumen rynku inwestycyjnego spadł do około 30 proc. poziomu sprzed kilku lat. Kapitał wybiera dziś bezpieczniejsze instrumenty, a globalni gracze przesuwają środki tam, gdzie szybciej rośnie stopa zwrotu – dodała ekspertka.

Bez aktywnego udziału inwestorów krajowych trudno będzie odbudować popyt na produkt deweloperski. Naturalnym narzędziem – zdaniem Agaty Goli – mogą być polskie fundusze REIT, które w pierwszym kroku powinny objąć segment komercyjny i pozwolić włączyć oszczędności gospodarstw domowych w finansowanie stabilnych aktywów.

– Potrzebujemy wehikułów, które „uszyją” lokalny kapitał pod nieruchomości. REIT-y komercyjne to logiczny początek. Mamy dobry, relatywnie nowy produkt spełniający standardy ESG, ale brakuje szerokiego popytu instytucjonalnego – podkreśliła Agata Gola.

Prefabrykacja i efektywność: technologia jako dźwignia kosztów

Sektor budowlany od lat mierzy się z rosnącymi kosztami pracy, niedoborem kadr i presją na skrócenie cyklu inwestycyjnego. Coraz więcej firm dostrzega, że przyszłość branży leży nie w taniej sile roboczej, lecz w automatyzacji, standaryzacji i technologii. Prefabrykacja staje się jednym z kluczowych narzędzi zwiększania efektywności i kontroli kosztów w całym łańcuchu inwestycyjnym.

– Naszym zadaniem jako sektora prywatnego jest radykalna poprawa efektywności: automatyzować, standaryzować i obniżać koszt w relacji do rosnących wynagrodzeń. Jeśli płace w ostatnich latach wzrosły o ponad 30 proc., to świetnie dla pracowników, ale dla przedsiębiorstw oznacza to konieczność tworzenia większej wartości tym samym nakładem pracy – powiedział Robert Jędrzejowski, prezes Pekabeksu.

Prefabrykacja pozwala budować szybciej, taniej i bezpieczniej, przy mniejszym zużyciu materiałów i mniejszej zależności od sezonowości czy problemów kadrowych. W ocenie Roberta Jędrzejowskiego kluczowe jest jednak zachowanie równowagi między innowacją a zdrowym rozsądkiem, zwłaszcza w kontekście ESG.

– ESG przestaje być religią, a zaczyna być pragmatyką. Dekarbonizację można prowadzić mądrze – ograniczając ślad węglowy bez przerzucania nadmiernych kosztów na gospodarkę. Projektować oszczędniej, trwalej i bezpieczniej – to jest realne ESG, które ma sens i przynosi efekty – zaznaczył prezes Pekabeksu.

Dla spółki działającej już nie tylko w Polsce, ale też w Niemczech i Szwecji, istotne jest, by sektor publiczny nadawał ton zmianom poprzez spójne standardy techniczne i kontrcykliczne inwestycje.

– Zadaniem biznesu jest budować efektywnie i uczciwie, a zadaniem państwa – tworzyć stabilne otoczenie i reagować kontrcyklicznie. Publiczne inwestycje w czasie spowolnienia to najlepszy impuls dla rynku. Budownictwo przemysłowe odgrywa w tym procesie kluczową rolę – podsumował prezes spółki Pekabex.

Przeczytaj: Ożywienie, które zaskoczyło skalą. Co naprawdę dzieje się na rynku mieszkaniowym?

ESG:wciąż zbyt mało zielonych zamówień

W debacie o zrównoważonym budownictwie często powraca postulat, że to sektor publiczny powinien wyznaczać standardy. W praktyce jednak te ambicje zderzają się z rzeczywistością. Z raportu NIK z 2024 r. wynika, że jedynie 4 proc. zamówień publicznych w Polsce można uznać za zielone, mimo obowiązujących przepisów nakazujących uwzględnianie kosztu cyklu życia budynków. Oznacza to, że aż 96 proc. instytucji publicznych wciąż nie wykorzystuje narzędzi, które miały promować energooszczędność i racjonalność ekologiczną.

– Zrównoważone budownictwo to biznes. Ale jeśli tylko 4 proc. zamówień publicznych spełnia kryteria zielone, a 96 proc. nie korzysta z obowiązujących przepisów, to znaczy, że wciąż działamy bardziej deklaratywnie niż systemowo. Musimy nauczyć się patrzeć na koszt w cyklu życia, nie tylko na cenę w dniu przetargu – podkreślił Henryk Kwapisz, dyrektor ds. relacji instytucjonalnych w Grupie Saint-Gobain.

Jak zaznaczył, zielone budownictwo rozwija się przede wszystkim tam, gdzie ma ono ekonomiczny sens.

W segmencie komercyjnym certyfikacja stała się już standardem. Deweloperzy i inwestorzy postrzegają ją jako element przewagi konkurencyjnej i warunek pozyskania najemców. Inaczej wygląda sytuacja w budownictwie indywidualnym i wielorodzinnym, gdzie decyzje inwestorów nadal determinują rachunek ekonomiczny i krótkoterminowe myślenie.

– W komercji zrównoważone rozwiązania się po prostu opłacają – certyfikaty zwiększają wartość nieruchomości i przyciągają kapitał. W domach jednorodzinnych też widzimy ogromny postęp, bo właściciel sam płaci rachunki i inwestuje w efektywność. Ale w budownictwie wielorodzinnym często dominuje myślenie: skoro i tak wynajmę, to po co inwestować w lepsze parametry – zauważył Henryk Kwapisz.

Standaryzacja więcej niż potrzebna

W jego ocenie jednym z najpoważniejszych problemów pozostaje brak obowiązkowych standardów renowacyjnych. Dokumenty strategiczne, takie jak Krajowy Plan Renowacji Budynków, rzadko przekładają się na konkretne działania samorządów. Gdyby wprowadzono wymóg corocznej modernizacji określonego procenta zasobów, efekty byłyby realne, a nie fasadowe.

– Potrzebujemy „odfasadowić” prawo. Jeśli Krajowy Plan Renowacji Budynków zobowiązywałby samorządy do termomodernizacji np. 2 proc. zasobów rocznie, dokument przestałby być teorią, a stałby się realnym narzędziem poprawy jakości zasobu – dodał przedstawiciel Saint-Gobaina.

Jak podkreślił, to właśnie budownictwo społeczne i komunalne ma dziś największy potencjał, by wyznaczać standardy jakości i stabilizować rynek. W ostatnim roku w ramach tego segmentu oddano ponad 10 tys. nowych lub odnowionych lokali. Stanowi to już jedną dziesiątą wolumenu prywatnych deweloperów.

– Od lat kibicuję temu, co dzieje się w sferze budownictwa społecznego i komunalnego. Budownictwo społeczne to nie tylko inwestycje w dostępność mieszkań, ale też szansa na wdrożenie standardów efektywności i jakości. A tych rynek prywatny często unika. Jeśli ten segment utrzyma tempo, może stać się wzorcem dla całego sektora – podsumował Henryk Kwapisz.

Mądre ESG: koszt nie tylko budowy, ale i utrzymania

Do wątku ESG odniósł się również Adam Czerniak.

– Spór „ESG tak/nie” jest jałowy. Pytanie brzmi: jak robić to mądrze. Kluczowe są koszty utrzymania ponoszone przez mieszkańców – ogrzewanie, prąd. To one decydują o realnej dostępności – zaznaczył wiceprezes Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Z kolei Tomasz Lewandowski, wiceminister Rozwoju i Technologii, dodał wymiar regulacyjny.

– W publicznym budownictwie mieszkaniowym EP nie może przekraczać 52 kWh/m kw./rok; mamy realizacje z EP rzędu 8. To nie akademia – to niższe rachunki i wyższa dostępność – podkreślił wiceminister.

Standardy zamiast śruby: wspólny mianownik sektora

Dyskusja o tym „jak” łączyła stanowiska administracji i biznesu.

– Nie chodzi o dokręcanie śrub, tylko o jasne wytyczne jakości: architektura, efektywność energetyczna, zieleń, jakość przestrzeni. Publiczny sektor może wyznaczać poprzeczkę – rynek prywatny podąży – powiedział wiceminister Rozwoju i Technologii. 

– Zgoda. Regulacja bywa ułomna – standard działa szybciej i przewidywalniej – wtórował mu Robert Jędrzejowski.

Z kolei Henryk Kwapisz podkreślił, że takie podejście rzeczywiście „odfasadowuje” prawo.

– Krajowy Plan Renowacji musi przekładać się na obowiązki – np. coroczne minima renowacyjne dla samorządów. Wtedy dokument przestaje być martwy – dodał przedstawiciel Saint-Gobaina.

Wykazy spółek SP i „własność warstwowa” mogą zmienić reguły gry

Kluczowym czynnikiem – również z perspektywy prefabrykacji i efektywności inwestycji – pozostaje dostępność terenów pod zabudowę.

– Przed Stałym Komitetem Rady Ministrów znajduje się projekt (druk UA10), który zobowiąże spółki Skarbu Państwa oraz KOWR do sporządzenia wykazów wszystkich posiadanych nieruchomości, z rozróżnieniem, gdzie prowadzona jest działalność podstawowa. Niewykorzystywane grunty będą mogły zasilić cele publiczne, w tym mieszkalnictwo – zapowiedział wiceminister Rozwoju i Technologii.

Drugim filarem zmian jest prawo własności warstwowej.

– To silne prawo rzeczowe nad i pod gruntem – narzędzie znane m.in. w Czechach czy Szwecji. Umożliwi zabudowę nad torami, budowę parkingów podziemnych i lepsze wykorzystanie śródmiejskich lokalizacji. To może znacząco zwiększyć potencjał inwestycyjny dużych miast – wskazał wiceminister.

Z kolei Agata Gola z PKO Banku Polskiego potwierdziła, że sektor komercyjny od lat postulował wprowadzenie tego rozwiązania.

– To ułatwia finansowanie projektów, zwiększa ich wiarygodność i pozwala wykorzystać atrakcyjne lokalizacje, zwłaszcza grunty kolejowe – zaznaczyła ekspertka.

Użytkowanie wieczyste – powrót dla mieszkalnictwa i PRS

Tomasz Lewandowski zapowiedział także uporządkowanie statusu gruntów spółdzielczych oraz ponowne wprowadzenie użytkowania wieczystego dla celów mieszkaniowych. Zakłada ono niską opłatę wejściową (do 10 proc.), roczną opłatę na poziomie ok. 0,3 proc. wartości odtworzeniowej oraz zakaz przekształcania nowo ustanowionego użytkowania wieczystego w odrębną własność lokali.

– To rozwiązanie ma wspierać budownictwo komunalne, społeczne, spółdzielcze i PRS, bez presji na prywatyzację zasobu – zaznaczył wiceminister rozwoju i technologii.

Przeczytaj: Resort rozwoju wraca do uwalniania gruntów. Nowe przepisy mają odblokować inwestycje

REIT-y mieszkaniowe? Nie teraz. Edukacja zamiast emocji

W kwestii funduszy REIT opinie uczestników debaty pozostały podzielone.

– To ciekawe narzędzie, ale przede wszystkim dla rynku komercyjnego. W mieszkaniowym, przy obecnej podaży, byłbym ostrożny. Najpierw trzeba powiększyć zasób publiczny i ustabilizować rynek. W przeciwnym razie dyskusję zdominują emocje – jak w przypadku katastru – powiedział Tomasz Lewandowski.

Z kolei Agata Gola zwróciła uwagę, że debata o mieszkaniowych funduszach REIT przysłoniła sens wprowadzenia funduszy komercyjnych. A mogłyby one stać się realnym impulsem dla krajowego rynku inwestycyjnego.

– To produkt regulowany i notowany na giełdzie. Wymaga edukacji, ale może uruchomić krajowy kapitał emerytalny i ubezpieczeniowy – podkreśliła ekspertka.

Główne wnioski

1. Samo finansowanie nie wystarczy. Potrzebne są proste i spójne standardy – dotyczące efektywności energetycznej (EP), architektury i zieleni – a także sprawniejsze procedury gruntowe i stabilne zasady działania rynku.
2. Aby przywrócić płynność, trzeba uruchomić krajowy kapitał – na początek w formie funduszy REIT dla nieruchomości komercyjnych – oraz zapewnić przewidywalność podatkową i jasne możliwości wyjścia z inwestycji.
3. Prefabrykacja i rozsądnie wdrażane ESG, oparte na analizie pełnego kosztu życia budynku, a nie tylko kosztu jego budowy, mogą stać się realną dźwignią efektywności. Sektor publiczny powinien w tym procesie dać impuls rynkowi poprzez zielone zamówienia i programy renowacyjne.