Zaloguj się 
Dzieje się!
Rynek biurowy wchodzi w 2026 r. ostrożnie, ale z coraz wyraźniejszymi punktami równowagi
2026 r. zapowiada się jako przesilenie na rynku biurowym. Po okresie odbudowy aktywności inwestycyjnej i wyraźnego spadku nowej podaży sektor wchodzi w fazę stabilizacji, w której kluczowe znaczenie będą miały jakość lokalizacji, standard budynków oraz dostosowanie do zmieniających się regulacji i oczekiwań najemców.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jakie czynniki będą w 2026 r. decydować o aktywności inwestorów i deweloperów na rynku biurowym w Warszawie oraz w miastach regionalnych.
- Dlaczego rynek biurowy wchodzi w fazę stabilizacji i selektywnego rozwoju zamiast powrotu do dynamicznej ekspansji znanej sprzed pandemii.
- Jak rosnące znaczenie jakości, modernizacji budynków oraz regulacji ESG wpłynie na strategie właścicieli, najemców i inwestorów w perspektywie 2026 r.
Rynek biurowy w 2026 r. będzie testem dojrzałości dla wszystkich uczestników sektora. Ograniczona podaż nowych projektów, wysoki udział renegocjacji umów i rosnące znaczenie jakości sprawiają, że przewagę zyskają nie najszybsi, lecz najlepiej przygotowani – właściciele nowoczesnych budynków, deweloperzy z dostępem do kapitału i najemcy planujący swoje decyzje z odpowiednim wyprzedzeniem.
2025 r.: rok odbudowy aktywności inwestycyjnej i selektywnego popytu
Miniony rok przyniósł wyraźne ożywienie na rynku biurowym w Polsce, szczególnie po stronie inwestycyjnej. Z danych JLL wynika, że wolumen inwestycji w sektorze biurowym zamknie się w przedziale 1,3-1,4 mld euro, co czyni biura – obok magazynów – najchętniej wybieranym segmentem rynku nieruchomości komercyjnych. Jednocześnie struktura kapitału istotnie różniła się od tej obserwowanej w poprzednich latach.
Na rynek szerzej weszli inwestorzy nieinstytucjonalni, w tym podmioty prywatne, firmy kupujące nieruchomości na własny użytek, a nawet instytucje publiczne. Wszyscy wykorzystywali mniejszą konkurencję ze strony dużych funduszy zagranicznych oraz bardziej atrakcyjne poziomy wycen. W efekcie udział kapitału polskiego w transakcjach biurowych sięgnął rekordowych, blisko 40 proc.
Warszawa pozostawała centrum aktywności inwestycyjnej. Największą transakcją roku było kupno przez Mennicę Polska Group 50 proc. udziałów w Mennicy Towers za 180 mln euro. Na warszawskiej Woli doszło także do przejęcia biurowca Wola Centre przez czeski fundusz TRIGEA Real Estate Fund za niemal 130 mln euro.
– Stolicę wyróżnia niski wskaźnik pustostanów w centrum i luka podażowa, które sprzyjają budowie nowych obiektów. Z kolei w miastach regionalnych sytuacja wygląda inaczej, gdyż dostępność wolnej powierzchni biurowej jest tam duża. Wśród miast regionalnych pod względem skali projektów w budowie najbardziej aktywne są obecnie Kraków i Poznań – zauważa Emilia Trofimiuk, Research Manager, Działu Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO.
Warszawa kontra regiony: gdzie w 2026 r. będzie się działo więcej?
Odpowiedź na pytanie o geograficzny rozkład aktywności inwestorów w 2026 r. nie jest jednoznaczna. Ale coraz wyraźniej rysują się dwa odmienne scenariusze dla Warszawy i miast regionalnych.
– Warszawa jest większym i – pod pewnymi względami – atrakcyjniejszym rynkiem dla inwestorów i ma na to wpływ popyt najemców i dostępność produktów core. To w stolicy mamy do czynienia z większą podażą nowoczesnych biurowców z wyższymi czynszami i to tu notujemy niższy współczynnik pustostanów, który wynosi 9,7 proc. [kontra 17,7 proc. w regionach, zagregowane dane za III kw., opublikowane przez PINK – red.] – mówi Ewa Andrzejewska, dyrektorka operacyjna i członkini zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK).
Dane wskazują, że polski kapitał jest szczególnie aktywny na rynkach regionalnych.
Jednocześnie rosnący udział kapitału krajowego może stopniowo zwiększać aktywność inwestycyjną także poza stolicą.
– W tym roku na rynku biurowym w Polsce szykuje się kolejny rekord udziału polskich inwestorów (w III kwartale polski kapitał odpowiadał aż za 50 proc. wolumenu, ale na wynik wpłynęła właśnie pojedyncza transakcja przejęcia udziałów w Mennicy Tower). Dane wskazują, że polski kapitał jest szczególnie aktywny na rynkach regionalnych – jest więc szansa, że rosnący stopniowo udział polskich inwestorów ożywi właśnie rynki poza stolicą – dodaje Ewa Andrzejewska.
Nowa podaż pod kontrolą. Deweloperzy pozostaną ostrożni
Prognozy na 2026 r. nie wskazują na szybki powrót do intensywnej aktywności deweloperskiej znanej z lat 2019-2022. Zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych liczba projektów w budowie i planowanych pozostanie wyraźnie niższa niż w okresie przed pandemią.
– Z dostępnych danych i zapowiedzi deweloperów wynika, że poziom projektów w budowie i planowanych będzie nadal kilkukrotnie niższy niż w latach 2019-2024, zarówno w regionach, jak i Warszawie. Przyczyny ostrożności deweloperów kryją się w wysokich kosztach budowy, w tym fit-outu [wykończenie i dostosowanie powierzchni do potrzeb konkretnego użytkownika – red.], ograniczonym dostępie do finansowania i wolniejszym tempie komercjalizacji, widocznym zwłaszcza na rynkach regionalnych – twierdzi Ewa Andrzejewska.
Prognozujemy, że w 2026 r. deweloperzy biurowi utrzymają zachowawcze podejście do uruchamiania nowych projektów.
Pomimo wyhamowania dynamiki wzrostu kosztów budowy oraz stopniowej poprawy dostępności finansowania, opłacalność nowych projektów nadal w dużym stopniu zależy od poziomu czynszu oraz tempa komercjalizacji.
– Prognozujemy, że w 2026 r. deweloperzy biurowi utrzymają zachowawcze podejście do uruchamiania nowych projektów. Gotowość do rozpoczęcia konkretnej inwestycji, poza czynnikami kosztowymi, będzie w dużym stopniu uwarunkowane poziomem dostępności powierzchni oraz wielkością popytu na danym rynku czy w konkretnej mikrolokalizacji – mówi z kolei Vitalii Arkhypenko, analityk rynku w Cushman & Wakefield.
Centralne lokalizacje z przewagą konkurencyjną
Największe szanse na uruchomienie nowych projektów mają dziś lokalizacje centralne w Warszawie, gdzie poziom dostępnej powierzchni jest najniższy, a luka podażowa wyraźnie widoczna.
– W większości miast regionalnych oraz w największych pozacentralnych lokalizacjach Warszawy obserwujemy obecnie podwyższony poziom dostępnej powierzchni (średnio niecałe 18 proc. dla miast regionalnych i około 12 proc. dla pozacentralnych obszarów stolicy – stanem na III kw. 2025 r.). Najprawdopodobniej przełoży się to na niski poziom podaży nowych projektów – twierdzi Vitalii Arkhypenko.
W centrum Warszawy sytuacja wygląda inaczej – przy dostępności poniżej 7 proc. rynek sprzyja uruchamianiu nowych inwestycji, choć również tam deweloperzy podchodzą do startów projektów znacznie ostrożniej niż dekadę temu.
– Deweloperzy rozpoczynający inwestycje biurowe skrupulatnie szacują potencjał wynajęcia budynku z odpowiednim czynszem i skupiają się obecnie na najbardziej pewnych inwestycjach – dodaje analityk rynku w Cushman & Wakefield.
Renegocjacje zamiast relokacji
Rok 2026 upłynie także pod znakiem wysokiego udziału renegocjacji umów najmu. Wygasają pięcioletnie kontrakty podpisywane w rekordowym 2021 r., co istotnie wpływa na strukturę popytu.
– Z uwagi na dojrzałość rynku biurowego spodziewamy się utrzymania wyższych udziałów umów renegocjacji o wielkości 40-50 proc. całości popytu, przeprowadzki do nowych siedzib z kolei będą bardziej przemyślane, a okres zajmowania poszczególnego biura się wydłuży – mówi Vitalii Arkhypenko.
To zjawisko stabilizuje rynek, ale jednocześnie zwiększa presję na właścicieli budynków, którzy muszą aktywnie konkurować o utrzymanie najemców jakością, efektywnością kosztową i standardem technicznym.
– Te oczekiwania będą rosły – aktywne zarządzanie budynkiem, a także skuteczne modernizacje będą konieczne dla utrzymania konkurencyjności każdego projektu w dłuższym okresie – dodaje Vitalii Arkhypenko.
Zdaniem eksperta
Rynek biurowy dwóch prędkości
Spodziewamy się, że w regionach inwestorzy będą koncentrować się na pojedynczych projektach – z dobrą lokalizacją i komunikacją, stabilnym cashflow i profilem ESG. Kluczowe przy podejmowaniu decyzji pozostaną: realny popyt najemców, długość i jakość umów (WALT), wiarygodność najemców oraz dostęp do finansowania dłużnego. Przy ograniczonej podaży to właśnie jakość aktywa, a nie sam rynek, będzie przesądzać o decyzjach inwestycyjnych.
Największym wyzwaniem dla całego sektora w 2026 r. będzie niedopasowanie podaży do potrzeb najemców. Na rynku brakuje dużych, nowoczesnych modułów, co ogranicza możliwości relokacji i konsolidacji. A co więcej, w najlepszych lokalizacjach wywiera presję na wzrost stawek.
Strategiczny wniosek jest więc następujący: rynek biurowy w 2026 r. stanie się rynkiem dwóch prędkości. Kiedy Warszawa będzie odzyskiwać dynamikę dzięki niedoborowi podaży, regiony pozostaną rynkiem punktowym, gdzie sukces inwestycji zależeć będzie od selekcji projektów spełniających najwyższe normy jakościowe i ekologiczne.
Znikają stare budynki
Jednym z kluczowych trendów kształtujących rynek biurowy w 2026 r. będzie dalsze wycofywanie starszych i mniej rentownych obiektów. Z danych Colliers wynika, że w ciągu pięciu lat z warszawskiego rynku zniknęło już około 500 tys. m kw. powierzchni biurowej, z czego ponad 140 tys. mkw. tylko w 2025 r.
– Warszawski rynek biurowy dojrzewa. Spadek podaży całkowitej nie jest oznaką osłabienia, ale naturalnym etapem równoważenia i optymalizacji rynku. Widzimy coraz więcej wyłączeń z komercjalizacji starszych, niedopasowanych do dzisiejszych standardów budynków oraz projektów przechodzących gruntowne modernizacje lub repozycjonowanie – mówi Emilia Trofimiuk, Research Manager w AXI IMMO.
Wyzwaniem dla najemców poszukujących powierzchni biurowej na wynajem w Warszawie może być znalezienie odpowiedniej przestrzeni.
Spadek konkurencyjności części obiektów w praktyce oznacza konieczność podjęcia strategicznych decyzji: czy angażować dodatkowy kapitał w modernizację budynku – obejmującą zarówno unowocześnienie systemów technicznych, jak i poprawę jakości przestrzeni oraz otoczenia – czy też ograniczyć dalszą komercjalizację i rozważyć sprzedaż nieruchomości.
– Natomiast wyzwaniem dla najemców poszukujących powierzchni biurowej na wynajem w Warszawie – szczególnie większych metraży – może być znalezienie odpowiedniej przestrzeni, ponieważ oferta nowoczesnych biur w centralnych lokalizacjach jest ograniczona. W takich warunkach proces planowania relokacji należy rozpocząć z odpowiednim wyprzedzeniem – dodaje Emilia Trofimiuk.
W najbliższym czasie presja modernizacyjna będzie narastać.
Regulacje i ESG jako główne źródło niepewności
Kolejnym istotnym wyzwaniem dla rynku w 2026 r. pozostaje otoczenie regulacyjne. W szczególności wdrażanie unijnej dyrektywy EPBD oraz nowe świadectwa charakterystyki energetycznej.
– Dla branży nieruchomości bardzo ważną zmianą w 2026 r. będzie na pewno implementacja unijnej dyrektywy EPBD i nowe świadectwa charakterystyki energetycznej. Kwestie związane z efektywnością energetyczną są powiązane między innymi z finansowaniem i refinansowaniem projektów (a także z wyceną nieruchomości) – mówi Ewa Andrzejewska.
Warto wiedzieć
Dyrektywa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive)
Dyrektywa EPBD zaostrza unijne wymogi dotyczące efektywności energetycznej budynków i ma istotny wpływ na sektor nieruchomości komercyjnych. Zakłada stopniowe ograniczanie emisyjności zasobu budowlanego, podnoszenie standardów energetycznych istniejących obiektów oraz wprowadzenie nowych zasad sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Parametry energetyczne budynków mają być coraz silniej powiązane z ich wyceną, dostępem do finansowania oraz decyzjami inwestycyjnymi.
W praktyce oznacza to konieczność modernizacji części istniejących budynków, szczególnie tych starszych i mniej efektywnych energetycznie. Brak spełnienia nowych wymogów może ograniczać możliwość refinansowania nieruchomości, obniżać ich atrakcyjność inwestycyjną oraz utrudniać komercjalizację. Jednocześnie dyrektywa nie precyzuje jeszcze pełnych wytycznych technicznych ani źródeł finansowania transformacji, co zwiększa niepewność po stronie właścicieli i inwestorów.
Unia Europejska stawia przed swoimi członkami wysokie wymagania dotyczące transformacji energetycznej sektora nieruchomości.
– Tymczasem brak w tej chwili pełnych wytycznych technicznych, a co jeszcze ważniejsze – brak wskazania źródeł finansowania. Branża nieruchomości komercyjnych potrzebuje współpracy z legislatorem. Jako Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych jesteśmy obecni na różnych etapach tworzenia przepisów: przez rozmowy z ministerstwami, uwagi zgłaszane w ramach konsultacji publicznych i udział w zespołach roboczych – podkreśla dyrektorka operacyjna i członkini zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych.
Rynek jakości, nie skali
Końcówka 2025 r. i perspektywa 2026 r. jasno pokazują, że rynek biurowy w Polsce coraz mocniej premiuje jakość zamiast skali.
– Coraz wyraźniej widać, że nie wystarczy już „być w dobrej dzielnicy”. Najemcy zwracają uwagę na konkretne mikrolokalizacje, np. dostęp do metra, komfort dojazdu dla pracowników i jakość otoczenia budynku – mówi Bartosz Oleksak, Associate Director w AXI IMMO.
Dla właścicieli oznacza to konieczność dalszych inwestycji w modernizacje, a dla firm planujących relokacje – potrzebę wcześniejszego i bardziej świadomego planowania.
– Końcówka 2025 r. potwierdza, że warszawski rynek biurowy coraz mocniej opiera się na selektywności i jakości – mówi Tomasz Michalczyk, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w AXI IMMO.
Rynek biurowy w 2026 r. nie będzie zatem rynkiem dynamicznej ekspansji. Będzie to raczej kolejny etap dojrzewania – z ostrożnymi deweloperami, bardziej analitycznymi inwestorami i wymagającymi najemcami.
Skorzystają najlepiej zlokalizowane, nowoczesne i efektywne energetycznie budynki. To właśnie one będą wyznaczać kierunek dla całego sektora w najbliższych miesiącach.
Główne wnioski
- Rok 2026 r. będzie okresem stabilizacji i selektywnego wzrostu, a nie dynamicznej ekspansji rynku biurowego. Ograniczona nowa podaż, wysoki udział renegocjacji oraz ostrożność deweloperów sprawiają, że rynek dojrzewa, premiując przewidywalność, długoterminowe strategie i dobrze przygotowane projekty zamiast szybkiego zwiększania skali.
- Warszawa pozostanie głównym beneficjentem luki podażowej, ale rosnący udział kapitału krajowego może stopniowo ożywiać rynki regionalne. Niskie pustostany w centralnych lokalizacjach stolicy sprzyjają nowym inwestycjom i wzrostowi czynszów, podczas gdy w miastach regionalnych kluczowe znaczenie będą miały absorpcja istniejącej podaży oraz selektywne decyzje inwestorów nieinstytucjonalnych.
- Jakość budynków, modernizacje i dostosowanie do wymogów ESG staną się kluczowym czynnikiem konkurencyjności. Starzejący się zasób biurowy, wdrażanie dyrektywy EPBD oraz rosnące oczekiwania najemców wymuszą decyzje o modernizacji, repozycjonowaniu lub wycofywaniu obiektów z rynku, co w dłuższym horyzoncie istotnie przebuduje strukturę podaży.
