Zaloguj się 
Dzieje się!
Rynek mieszkań utknął. Kupujący i deweloperzy czekają na ruch drugiej strony
Spowolnienie rynku najmu zaczyna wpływać na cały sektor nieruchomości. Malejąca rentowność mieszkań, rosnące koszty utrzymania i niepewność regulacyjna mogą skłonić część inwestorów do sprzedaży lokali. Tymczasem kupujący nadal wstrzymują się z podjęciem decyzji.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego polski rynek nieruchomości utknął w fazie przedłużającego się wyczekiwania.
- Dlaczego ceny mieszkań rosną wolniej, ale ich dostępność nadal pozostaje ograniczona.
- Jak pogarszająca się sytuacja na rynku najmu może wpłynąć na decyzje inwestorów.
Polski rynek nieruchomości coraz mocniej przypomina rynek przeczekania. Kupujący liczą na większe obniżki cen lub poprawę dostępności kredytów hipotecznych, a deweloperzy nie chcą istotnie obniżać stawek ofertowych. W efekcie sprzedaż mieszkań wyraźnie wyhamowała, mimo że ceny nadal rosną – choć już znacznie wolniej niż jeszcze rok czy dwa lata temu.
Po relatywnie mocnym pierwszym kwartale 2026 r. rynek ponownie stracił impet. Jednocześnie coraz słabsze wyniki najmu zaczynają wpływać na decyzje inwestorów. Malejąca rentowność mieszkań, rosnące koszty utrzymania lokali oraz utrzymująca się niepewność regulacyjna sprawiają, że część właścicieli coraz poważniej rozważa sprzedaż nieruchomości.
Rynek pozostaje pod wpływem wysokich kosztów finansowania, niepewności gospodarczej i braku wyraźnych impulsów do odbicia. Dodatkowo zakup mieszkania pozostaje dla wielu osób decyzją obciążoną silnym stresem i poczuciem finansowego ryzyka – szczególnie wśród młodszego pokolenia.
Mieszkania drożeją wolniej, ale nadal pozostają trudno dostępne
Choć tempo wzrostu cen mieszkań wyraźnie osłabło, nie przełożyło się to na istotną poprawę ich dostępności. Dla wielu gospodarstw domowych główną barierą nadal pozostają wysokie koszty kredytów hipotecznych oraz utrzymujące się wysokie ceny ofertowe lokali. Jeszcze kilkanaście miesięcy temu rynek mieszkaniowy regularnie opisywano w kontekście możliwej bańki cenowej. Dziś takie określenia pojawiają się znacznie rzadziej. Dynamika wzrostu cen wyhamowała, a relacje między cenami mieszkań a dochodami częściowo się ustabilizowały.
Jak podkreślają jednak analitycy portalu RynekPierwotny.pl, nie oznacza to automatycznie poprawy sytuacji kupujących.
– Problem w tym, że zniknięcie pojęcia „bańki” z debaty publicznej nie oznacza poprawy dostępności mieszkań. Z danych rocznych wynika, że w wielu metropoliach, mimo relatywnie stabilnych relacji cen do dochodów, przeciętna siła nabywcza mieszkańców systematycznie się obniża – zwraca uwagę Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Na decyzje kupujących coraz mocniej wpływa także niepewność gospodarcza i geopolityczna. Wysokie koszty życia, drogie finansowanie i obawy o sytuację ekonomiczną sprawiają, że wiele osób odkłada decyzję o zakupie mieszkania. Szczególnie dotyczy to młodszych klientów, którzy nie chcą wiązać się wieloletnim kredytem w okresie podwyższonej niestabilności gospodarczej.
Dostępność mieszkań najlepsza w Katowicach
Wskaźnik dostępności mieszkań opracowany przez BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazuje, jaki hipotetyczny metraż mieszkania można kupić za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto przy aktualnych średnich cenach ofertowych.
Różnice pomiędzy największymi miastami pozostają wyraźne. Dobrym przykładem są Kraków i Warszawa. W Krakowie dostępność mieszkań poprawiła się głównie dzięki większej liczbie relatywnie tańszych lokali, co ograniczyło tempo wzrostu średnich cen ofertowych. W Warszawie sytuacja wyglądała odwrotnie – rosnący udział drogich mieszkań z segmentu premium podbił średnie ceny i częściowo zniwelował efekt wzrostu wynagrodzeń.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl oraz GUS wynika, że w I kw. 2026 r. przeciętne wynagrodzenie pozwalało kupić od 0,59 do 0,85 m kw. nowego mieszkania – w zależności od miasta. Najwyższą dostępność mieszkań ponownie odnotowano w Katowicach, które od dłuższego czasu pozostają jednym z najbardziej przystępnych cenowo dużych rynków mieszkaniowych w Polsce.
Wykres interaktywny Deweloperzy budują, ale sprzedaż wyraźnie słabnie
Z najnowszego raportu Otodom Analytics wynika, że na koniec miesiąca deweloperzy oferowali na siedmiu największych rynkach ponad 59,2 tys. mieszkań. To o 1 proc. więcej niż miesiąc wcześniej, choć jednocześnie o 2 proc. mniej niż rok wcześniej.
Firmy deweloperskie nadal utrzymują wysoką aktywność po stronie podaży. W samym kwietniu do sprzedaży trafiło 4,3 tys. mieszkań w ramach 111 inwestycji. Oznacza to wzrost o 19 proc. względem marca i aż o 24 proc. rok do roku.
Znacznie słabiej wygląda jednak sytuacja po stronie popytu. Wstępne dane wskazują, że w kwietniu sprzedano około 4 tys. mieszkań. To wynik o 22 proc. słabszy niż miesiąc wcześniej, choć jednocześnie o 28 proc. wyższy niż w analogicznym okresie ubiegłego r.
– Trzeba jednak zaznaczyć, że korekta bardzo dobrej sprzedaży z marca okazała się, zgodnie z przewidywaniami, wysoka i sięgnęła prawie 400 lokali, które zasiliły przede wszystkim pulę mieszkań zarezerwowanych. Na koniec kwietnia na siedmiu rynkach Otodom odnotował najwyższą od dwóch lat liczbę mieszkań w rezerwacjach – taki status miało 6,7 tys. lokali. Większa liczba rezerwacji notowana była tylko w 2023 r., co było efektem zapowiedzi programu „BK 2 proc.” – zauważa Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Nie zmienia to jednak faktu, że rynek pozostaje wyraźnie niestabilny. Kupujący coraz częściej odkładają decyzje zakupowe, licząc na poprawę warunków kredytowych albo większą presję na obniżki cen.
Rynek wtórny pod coraz większą presją
Rosnąca oferta nowych mieszkań coraz mocniej wpływa również na sytuację na rynku wtórnym. Deweloperzy coraz częściej stosują promocje, rabaty czy elastyczne harmonogramy płatności, co zwiększa konkurencję o klientów i utrudnia dalsze podnoszenie cen mieszkań z drugiej ręki.
Coraz większe znaczenie mają także negocjacje cenowe – szczególnie w przypadku lokali wymagających remontu albo gorzej zlokalizowanych.
– Rynek pierwotny i wtórny działają dziś jak naczynia połączone. Im większa oferta nowych mieszkań i silniejsza konkurencja ze strony deweloperów, tym trudniej właścicielom mieszkań używanych utrzymywać wysokie ceny ofertowe – mówi Marek Wielgo.
Mimo słabszej koniunktury nadal nie widać jednak oznak szerokiej wyprzedaży mieszkań. Wielu właścicieli traktuje nieruchomości jako długoterminowe zabezpieczenie kapitału i akceptuje niższą rentowność najmu. To sprawia, że na rynek trafia mniej lokali, niż można byłoby oczekiwać przy obecnym osłabieniu popytu.
– Aby ceny mieszkań na rynku wtórnym zaczęły wyraźnie spadać, musiałoby dojść jednocześnie do wzrostu podaży i silniejszej presji konkurencyjnej ze strony rynku pierwotnego.
Dodatkowo część właścicieli świadomie wstrzymuje się ze sprzedażą mieszkań. Sprzedający obserwują sytuację rynkową. Liczą, że w kolejnych kwartałach warunki ulegną poprawie – czy to za sprawą tańszych kredytów, czy ponownego wzrostu popytu. W efekcie oferta mieszkań używanych nie rośnie tak szybko, jak mogłoby to wynikać z obecnego osłabienia rynku,. To zaś dodatkowo stabilizuje ceny.
– Aby ceny mieszkań na rynku wtórnym zaczęły wyraźnie spadać, musiałoby dojść jednocześnie do wzrostu podaży i silniejszej presji konkurencyjnej ze strony rynku pierwotnego. Na razie taki scenariusz wydaje się mało prawdopodobny – mówi Marek Wielgo.
Wykres interaktywny 
Rynek najmu wyraźnie traci impet
Coraz słabszą koniunkturę widać również na rynku najmu mieszkań. W wielu miastach stawki czynszów przestały rosnąć, a część właścicieli zaczęła obniżać oczekiwania finansowe. Coraz częściej problemem staje się także wydłużający się czas poszukiwania najemców.
Dla części właścicieli oznacza to trudną decyzję – dalej utrzymywać mieszkanie z nadzieją na poprawę sytuacji czy wystawić lokal na sprzedaż.
– Postępujący od wielu miesięcy spadek popytu na rynku najmu mieszkań wpływa na decyzje właścicieli borykających się z trudnością w znalezieniu najemcy. W wielu przypadkach konieczność ponoszenia kosztów utrzymania pustego mieszkania – czynszu administracyjnego, opłat za media czy kosztów promocji ogłoszeń – a nierzadko także spłaty rat kredytu zaciągniętego na zakup lokalu, stanowi na tyle duże obciążenie domowego budżetu, że skłania do decyzji o wystawieniu mieszkania na sprzedaż – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka.
Coraz częściej zdarzają się również sytuacje, w których to samo mieszkanie jest jednocześnie oferowane zarówno na wynajem, jak i do sprzedaży. Ostateczna decyzja właściciela zależy od tego, czy szybciej znajdzie się najemca, czy kupujący.
Na rynku najmu pojawia się także coraz więcej ofert prezentujących wyłącznie tzw. czynsz netto. Chodzi zatem o kwotę trafiającą bezpośrednio do właściciela mieszkania.
– Do tej wartości najemcy muszą doliczyć co najmniej kilkaset złotych opłat administracyjnych oraz koszty mediów, takich jak prąd, gaz czy woda. Często dochodzą również opłaty za internet, telewizję kablową lub miejsce postojowe – podkreśla ekspert.
Wykres interaktywny Coraz słabsze nastroje wokół rynku najmu
Pogarszająca się sytuacja na rynku najmu zaczyna wpływać nie tylko na rentowność inwestycji, ale również na nastroje właścicieli mieszkań. Coraz częściej w tle pojawiają się obawy dotyczące możliwych zmian regulacyjnych, w tym dyskusji o podatku katastralnym czy dodatkowych obciążeniach dla właścicieli lokali na wynajem.
Na razie nie prowadzi to jeszcze do masowej wyprzedaży mieszkań inwestycyjnych, jednak czynnik psychologiczny zaczyna odgrywać coraz większą rolę.
– Przewijające się w publicznej debacie tematy dotyczące wprowadzenia podatku katastralnego czy innych obciążeń dla osób wynajmujących mieszkania mają jak dotąd ograniczony wpływ na decyzje zakupowe i sprzedażowe osób „amatorsko” zajmujących się najmem mieszkań – mówi Marcin Drogomirecki.
Wielu właścicieli nadal akceptuje niższą rentowność najmu, licząc na utrzymanie wartości mieszkań w dłuższym terminie. Znacznie bardziej wrażliwi na potencjalne zmiany regulacyjne są natomiast uczestnicy profesjonalnego rynku najmu.
– Inaczej wygląda to w przypadku osób i instytucji prowadzących profesjonalną działalność na rynku najmu – zarówno krótko-, jak i długoterminowego. Ci uczestnicy rynku są dużo bardziej wyczuleni na kwestie mogące istotnie wpłynąć na wartość aktywów i osiągane dochody – dodaje ekspert.
Mimo spadku części stawek czynszów i rosnącej przystępności mieszkań zainteresowanie najmem pozostaje ograniczone. Eksperci spodziewają się, że przynajmniej do drugiej połowy sierpnia marazm będzie się utrzymywał. To może dodatkowo wpływać na decyzje właścicieli pustych mieszkań.
– Wszystko to sprawia, że rentowność inwestycji w najem długoterminowy spada – dodaje Marcin Drogomirecki.
Młodzi nadal chcą kupować mieszkania. Ale…
Mimo pogarszającej się koniunktury zakup mieszkania nadal pozostaje ważnym celem dla młodych Polaków. Z badania Lendi, przeprowadzonego wśród klientów Grupy Morizon-Gratka, wynika, że 67 proc. kupujących przed 35. rokiem życia wybiera nowe mieszkania.
Rynek pierwotny pozostaje atrakcyjny przede wszystkim ze względu na wyższy standard energetyczny budynków, nowoczesne układy mieszkań oraz niższe koszty eksploatacji. Dla wielu młodych osób duże znaczenie mają również kwestie związane z bezpieczeństwem technicznym budynków oraz większą przewidywalnością kosztów remontów i utrzymania lokalu.
Zakup mieszkania i związany z nim kredyt hipoteczny pozostają dziś dla wielu młodych osób jednym z największych źródeł stresu finansowego.
– Można powiedzieć, że emocje mają dziś większy wpływ na rynek mieszkaniowy niż jeszcze kilka lat temu, ale nie dlatego, że kupujący działają nieracjonalnie. Wręcz przeciwnie – źródłem emocji jest skala finansowej odpowiedzialności i niepewności, z jaką wiąże się dziś zakup mieszkania – mówi Tomasz Pilecki, doradca zarządu Lendi oraz ekspert rynku finansowego i nieruchomości.
Dla wielu młodych osób zakup mieszkania oznacza zobowiązanie na 25–30 lat, podejmowane w otoczeniu wysokich cen nieruchomości, zmiennych stóp procentowych i rosnących kosztów życia.
– W efekcie obserwujemy sytuację, w której emocje nie zastępują racjonalnej oceny rynku, ale wpływają na postrzeganie momentu zakupu. Wielu młodych kupujących obawia się zarówno zbyt szybkiej decyzji, jak i zbyt długiego czekania – zauważa ekspert.
To powoduje dużą ostrożność i bardzo dokładną analizę kosztów finansowania.
– W naszym badaniu widać to bardzo wyraźnie – najważniejszym kryterium pozostają cena mieszkania oraz wysokość miesięcznej raty kredytu. Ponad 70 proc. młodych deklaruje stres związany z kredytem hipotecznym – dodaje Tomasz Pilecki.
Rynek mieszkaniowy znalazł się więc w punkcie, w którym utrzymuje się relatywnie wysoki popyt deklaratywny. Znacznie słabsza pozostaje gotowość do finalizowania transakcji. To właśnie ten rozdźwięk staje się dziś jednym z najważniejszych źródeł pogłębiającego się marazmu na rynku nieruchomości.
Wykres interaktywny 
Główne wnioski
- Rynek mieszkaniowy coraz mocniej przypomina rynek przeczekania. Kupujący liczą na większe obniżki cen lub poprawę dostępności kredytów, a deweloperzy nie chcą istotnie obniżać stawek ofertowych.
- Spowolnienie rynku najmu zaczyna wpływać na decyzje inwestorów. Malejąca rentowność, rosnące koszty utrzymania mieszkań oraz niepewność regulacyjna mogą zwiększyć liczbę mieszkań wracających na rynek sprzedaży.
- Mimo słabszej sprzedaży i wolniejszego wzrostu cen nie widać obecnie czynników, które mogłyby szybko ożywić rynek nieruchomości. Niepewność gospodarcza i wysokie koszty finansowania nadal ograniczają aktywność kupujących.
