Zaloguj się 
Dzieje się!
Rynek mieszkaniowy przyspiesza. Ceny mogą ponownie wzrosnąć
Tańsze finansowanie i perspektywa dalszego spadku stóp procentowych sprzyjają kupującym. W największych polskich miastach może to przełożyć się na ponowny wzrost cen mieszkań.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Czy należy spodziewać się wzrostu cen mieszkań i jakie sygnały mogą go zapowiadać.
- Czy na rynku mieszkaniowym widać wzmożoną aktywność.
- Jak obecny koszt kredytu wypada na tle ostatnich 20 lat.
Wielu kupujących obawia się wzrostu cen mieszkań, co może skłaniać ich do przyspieszenia decyzji o zakupie. Oczekiwania społeczne są wyraźnie wzrostowe – 56 proc. badanych przewiduje, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy mieszkania podrożeją.
Co może zwiastować wzrost cen?
Ceny mieszkań w dużej mierze zależą od kosztu kredytu oraz poziomu wynagrodzeń. Gdy zarobki rosną, ceny nieruchomości również mogą iść w górę, niekoniecznie jednak oznacza to pogorszenie ich dostępności.
Po podwyżkach stóp procentowych realne ceny mieszkań spadły. Popyt zaczyna rosnąć, gdy zakup staje się bardziej dostępny – kredyt relatywnie tanieje, a wynagrodzenia rosną. Zwiększony popyt może następnie przełożyć się na wzrost cen. W tym samym czasie setki tysięcy osób kupują jednak mieszkania, co jest oznaką poprawy dostępności rynku, a nie wyłącznie powodem do niepokoju.
Wykres interaktywny Dotychczasowe analizy oraz wypowiedzi prezesa NBP wskazywały, że kolejnych obniżek stóp procentowych można spodziewać się jesienią. Taki scenariusz mógłby pobudzić popyt na mieszkania, a wraz z nim ceny. W związku z eskalacją konfliktu z Iranem wydaje się jednak, że na dalsze obniżki możemy poczekać nieco dłużej.
Czy popyt faktycznie rośnie?
Ostatnio mówi się o rekordowym czerwcu. To oczywiście dane tylko za jeden miesiąc, jednak w całym 20-letnim okresie objętym statystykami nigdy wcześniej nie oddano w Polsce do użytku tylu mieszkań. Liczba ukończonych lokali jest jednak wskaźnikiem opóźnionym. Więcej o obecnej kondycji rynku mówi liczba rozpoczynanych budów.
W pierwszej połowie roku deweloperzy rozpoczęli budowę nieco większej liczby mieszkań niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Od 2005 r. większą aktywność odnotowano tylko trzykrotnie – w 2021, 2022 i 2024 r.
Styczeń, luty i marzec wypadły pod tym względem gorzej niż rok wcześniej, ale w kolejnych miesiącach sytuacja zaczęła się poprawiać. Efektem jest to, że liczba rozpoczynanych mieszkań nieznacznie wzrosła.
Wykres interaktywny W największych miastach aktywność deweloperów pozostaje jednak umiarkowana. W ostatnich miesiącach widać lekkie odbicie, lecz 22 tys. mieszkań, których budowę rozpoczęto w pierwszym półroczu, to wynik lepszy tylko od dwóch spośród poprzednich 11 lat. Nie musi to jednak oznaczać słabej kondycji rynku, zwłaszcza że najnowsze dane wskazują na stopniową poprawę. Przewaga nad najsłabszymi latami pozostaje wyraźna.
Wykres interaktywny Dane mogą świadczyć o rosnącym popycie w ostatnich miesiącach. Trudno jednoznacznie rozstrzygnąć, czy wynika on głównie z obaw przed podwyżkami cen, czy z poprawiającej się dostępności mieszkań. Prawdopodobnie znaczenie mają oba czynniki. W stabilniejszym otoczeniu gospodarczym i przy relatywnie dostępnych kredytach aktywność kupujących oraz deweloperów naturalnie wzrasta.
Spadek stóp procentowych może przyczynić się do wzrostu cen mieszkań. Sam wzrost nominalny nie musi jednak oznaczać niepokojącego zjawiska, podobnie jak umiarkowany wzrost cen realnych. Często jest to sygnał, że mieszkania stały się bardziej dostępne, a liczba transakcji rośnie. Kluczowe pozostaje pytanie, czy ceny będą rosły szybciej niż wynagrodzenia i jak na tę relację wpłynie koszt kredytu.
Ceny mieszkań i nasze zarobki
Ceny mieszkań w największych polskich miastach od lat rosną w tempie zbliżonym do wynagrodzeń. W pierwszym kwartale tego roku wskaźnik cen mieszkań wyniósł 29,3 proc. i był wyższy od wskaźnika przeciętnych wynagrodzeń w tych miastach. Od początku 2012 r. różnica ta utrzymuje się w przedziale 24-51 proc.
To znacząca poprawa w porównaniu z 2007 r., kiedy różnica przekraczała 100 proc. W latach 2008-2011 stopniowo malała, ale mieszkania w relacji do zarobków nadal pozostawały znacznie droższe niż przez większość ostatnich kilkunastu lat.
Wykres interaktywny To dość istotny sygnał: na początku tego roku mieszkania w największych polskich miastach były w relacji do wynagrodzeń najtańsze od lat. Nieco korzystniejszą sytuację odnotowano jedynie przez kilka kwartałów w latach 2017-2018. Może to sprzyjać wzrostowi zainteresowania zakupem, niezależnie od oczekiwań dotyczących przyszłych cen.
Kredyt: tani czy drogi?
Kredyty pozostają droższe niż w latach 2017-2018, ale ich koszt nie jest już wyjątkowo wysoki. Kolejne obniżki stóp procentowych mogłyby dodatkowo zwiększyć zdolność kredytową kupujących, pobudzić popyt i w konsekwencji sprzyjać wzrostowi cen mieszkań.
Realne oprocentowanie kredytów znajduje się obecnie na stosunkowo niskim poziomie w ujęciu historycznym. Jeżeli uwzględnimy jedynie okresy względnej stabilności gospodarczej, niższe było w latach 2011-2012 oraz 2017-2018.
W latach 2022-2023 realne oprocentowanie było wprawdzie jeszcze niższe, a momentami nawet ujemne, wynikało to jednak z bardzo wysokiej inflacji. Był to jednocześnie okres dużej niepewności. Realne wynagrodzenia przez pewien czas spadały, nominalne oprocentowanie kredytów gwałtownie wzrosło, a finansowanie zakupu mieszkania stało się niedostępne dla wielu gospodarstw domowych.
Wykres interaktywny Ceny mieszkań mogą wzrosnąć. Nie jest to jednak powód do paniki ani do podejmowania pochopnych decyzji. Jeżeli kredyty będą tanieć, a sytuacja na rynku pracy pozostanie stabilna, zakup mieszkania stanie się dostępny dla większej liczby osób. W rezultacie wzrośnie liczba chętnych, a wraz z nią presja na ceny.
Główne wnioski
- Na kolejne obniżki stóp procentowych być może jeszcze będziemy musieli poczekać, ale kredyty mieszkaniowe są już tańsze.
- Deweloperzy rozpoczynają nieco więcej budów niż w poprzednich miesiącach. Może to świadczyć o rosnącej aktywności kupujących i stopniowym ożywieniu rynku.
- Mieszkania w największych polskich miastach są stosunkowo tanie w porównaniu do wynagrodzeń. W połączeniu z umiarkowanym kosztem kredytu i możliwością dalszych obniżek stóp procentowych może to doprowadzić do wzrostu popytu, a następnie do wzrostu cen.
