Zaloguj się 
Dzieje się!
Rząd przyjął autopoprawkę. Wspólnoty i gminy będą mogły zakazać najmu krótkoterminowego
Najem krótkoterminowy ma zostać objęty znacznie ostrzejszymi zasadami. Autopoprawka wzmacnia uprawnienia wspólnot, spółdzielni i samorządów.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jakie nowe uprawnienia wobec najmu krótkoterminowego dostaną wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe.
- W jaki sposób gminy będą mogły ograniczać lub zakazywać najmu krótkoterminowego.
- Jak autopoprawka zmienia zasady kontroli i wykreślania lokali z ewidencji.
Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.
Rząd przyjął autopoprawkę do projektu ustawy regulującej najem krótkoterminowy. Zmiany znacząco wzmacniają pozycję wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych oraz samorządów. Będą one mogły wprowadzać zakazy takiej działalności, a gminy dodatkowo tworzyć specjalne strefy ograniczające najem.
Autopoprawka dotyczy rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz niektórych innych ustaw, który Rada Ministrów przyjęła 14 lipca 2026 r., a następnie skierowała do Sejmu jako druk nr 2865. W uzasadnieniu nowych zmian rząd wskazuje wprost, że ich celem jest zwiększenie „podmiotowości stałych mieszkańców” oraz większy wpływ samorządów na lokalną politykę wobec najmu krótkoterminowego.
Najdalej idąca zmiana dotyczy wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Zgodnie z autopoprawką właściciele lokali we wspólnocie albo walne zgromadzenie spółdzielni będą mogli podjąć uchwałę zakazującą świadczenia usług hotelarskich w budynku lub jego części.
W przypadku spółdzielni za zakazem będzie musiało opowiedzieć się ponad 50 proc. osób uprawnionych do głosowania. W przypadku wspólnot zastosowanie mają obowiązujące zasady podejmowania uchwał, czyli większość głosów właścicieli liczona według wielkości udziałów.
Zakaz nie będzie jednak działał natychmiast. Przedsiębiorca prowadzący już najem dostanie sześć miesięcy od podjęcia uchwały na zakończenie działalności. Projektodawca uzasadnia ten okres koniecznością umożliwienia zakończenia istniejących umów, odwołania rezerwacji i rozliczenia działalności.
Zdaniem eksperta
Nowe uprawnienia są potrzebne, ale ich konstrukcja wymaga poprawy
Do tego zarówno uprawnienia gmin, jak i wspólnot oraz spółdzielni mają wejść w życie dopiero 1 stycznia 2028 r., a prowadzący już działalność dostanie jeszcze 6 miesięcy od uchwały na jej zakończenie – uważam, że to zdecydowanie za późno. Kierunek jest więc dobry, ale jeśli te instrumenty mają rzeczywiście działać, trzeba jeszcze poprawić ich konstrukcję.
Mieszkańcy będą mogli uruchomić szerszą kontrolę
Autopoprawka wzmacnia również mechanizm kontroli mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo. Wniosek o jej przeprowadzenie będą mogli składać mieszkańcy tej samej lub sąsiedniej nieruchomości, wspólnoty mieszkaniowe, a w przypadku spółdzielni – jej zarząd albo rada nadzorcza.
Kontrola nie będzie już ograniczona wyłącznie do wymogów sanitarnych, przeciwpożarowych czy wyposażenia lokalu. Autopoprawka rozszerza jej zakres również o bezpieczeństwo i porządek publiczny. Rząd wskazuje w uzasadnieniu m.in. na hałas, krzyki, zakłócanie spoczynku nocnego i zachowania naruszające bezpieczeństwo mieszkańców.
Przepisy precyzują też, kiedy lokal może zostać usunięty z ewidencji. Jeżeli w okresie sześciu miesięcy od pierwszego zdarzenia właściwe organy lub służby stwierdzą łącznie trzy naruszenia bezpieczeństwa lub porządku publicznego, organ prowadzący ewidencję będzie musiał wykreślić obiekt.
Właściciel nie będzie mógł od razu wrócić na rynek. Ponowne zgłoszenie lokalu będzie możliwe dopiero po roku. Próba dokonania wpisu wcześniej ma być bezskuteczna.
Wspólnoty i spółdzielnie otrzymają ponadto możliwość wystąpienia do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o wykreślenie lokalu z ewidencji. Będzie to możliwe zarówno wtedy, gdy w nieruchomości obowiązuje uchwalony zakaz najmu, jak i w przypadku stwierdzonych naruszeń dotyczących bezpieczeństwa i porządku publicznego.
To istotna zmiana względem konstrukcji pierwotnego projektu. Mieszkańcy mają nie tylko zgłaszać nieprawidłowości, lecz otrzymują mechanizm pozwalający doprowadzić do faktycznego zakończenia działalności w konkretnym lokalu.
Gmina będzie mogła stworzyć strefę bez najmu
Drugą dużą zmianą jest wprowadzenie możliwości ustanawiania przez rady gmin specjalnych stref. Rada, na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, będzie mogła określić obszar, na którym działalność obiektów świadczących usługi hotelarskie zostanie wyłączona.
Projekt wymienia jako przykładowe przesłanki zabytkowy charakter budynku oraz kwestie bezpieczeństwa i porządku publicznego. Strefa nie musi jednak oznaczać całkowitego i bezwarunkowego zakazu. Rada gminy będzie mogła ustanowić wyjątki podmiotowe, przedmiotowe oraz czasowe.
To ostatnie rozwiązanie może mieć szczególne znaczenie dla miast turystycznych. Uzasadnienie autopoprawki wskazuje wprost, że gmina będzie mogła określić liczbę dni w roku, podczas których najem krótkoterminowy będzie dozwolony na danym obszarze. Projektodawca przywołuje w tym kontekście rozwiązania funkcjonujące w Paryżu i Amsterdamie.
Utworzenie strefy będzie wymagało konsultacji z mieszkańcami. Projekt uchwały ma zostać opublikowany na stronie urzędu, a termin składania uwag nie może być krótszy niż 21 dni. Następnie rada gminy będzie miała 60 dni na podjęcie decyzji. Sama uchwała zacznie obowiązywać najwcześniej po sześciu miesiącach od ogłoszenia.
Zgodnie z autopoprawką przepisy dotyczące gminnych stref mają wejść w życie 1 stycznia 2028 r. Uzasadnienie wskazuje tę datę również jako moment uruchomienia nowych kompetencji wspólnot i spółdzielni do zakazywania najmu.
Zdaniem eksperta
Najem krótkoterminowy nie wpływa istotnie na cały rynek mieszkań
konkretnym budynku, dzielnicy czy miejscowości turystycznej, gdzie takich lokali jest dużo, ale nie jest problemem całego rynku mieszkaniowego. Jego skala nie uzasadnia też przypisywania mu istotnego wpływu na dostępność i ceny mieszkań w skali całego rynku.
Dlatego regulacje powinny być projektowane lokalnie i odpowiadać na rzeczywistą koncentrację najmu krótkoterminowego.
Autopoprawka nie reguluje wszystkiego
Nowe przepisy zdecydowanie przesuwają ciężar projektu w stronę większej kontroli lokalnej. Nie tworzą jednak odrębnego systemu licencji na prowadzenie najmu krótkoterminowego ani mechanizmu ustalania maksymalnej liczby takich lokali na terenie gminy lub konkretnej dzielnicy.
Autopoprawka nie przewiduje również nowej opłaty lub daniny obciążającej właścicieli lokali wynajmowanych na doby ani osobnego mechanizmu finansowania gmin w związku z dodatkowymi obowiązkami kontrolnymi.
Sam projekt pozostaje natomiast oparty na systemie ewidencji obiektów, nadawaniu im indywidualnych numerów identyfikacyjnych i przekazywaniu danych przez platformy internetowe. Autopoprawka dokłada do tego znacznie mocniejsze narzędzia dla mieszkańców i samorządów.
Największa zmiana jest więc jakościowa: projekt nie ogranicza się już do tego, jak najem krótkoterminowy ma być rejestrowany i kontrolowany. Po przyjęciu autopoprawki określa również, kto i na jakich zasadach będzie mógł go faktycznie zakazać.
Główne wnioski
- Ciężar regulacji przesuwa się na poziom lokalny. Wspólnoty, spółdzielnie i samorządy mają dostać narzędzia pozwalające reagować tam, gdzie najem krótkoterminowy rzeczywiście powoduje problemy.
- Najdalej idącą zmianą jest możliwość faktycznego zakazania działalności. Wspólnoty i spółdzielnie będą mogły wyłączyć najem w konkretnych nieruchomościach, a gminy tworzyć strefy ograniczeń.
- Autopoprawka zaostrza projekt, ale nie tworzy pełnego systemu reglamentacji rynku. Nie wprowadza m.in. odrębnych licencji ani sztywnego limitu liczby lokali w najmie krótkoterminowym.
