Rząd szykuje zmiany w spółdzielniach mieszkaniowych. „To może skończyć się chaosem”

W lokalach spółdzielczych mieszka ok. 10 mln Polaków. Według danych GUS średnio 16,8 proc. zasobów mieszkaniowych w największych miastach należy do spółdzielni.

Od lat pojawiają się jednak zarzuty dotyczące przejrzystości ich działania, dostępu mieszkańców do dokumentów, jakości zarządzania oraz nieuregulowanych gruntów. Dyskusję ponownie rozgrzał projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz prawa spółdzielczego, który jest obecnie procedowany.

Rząd przekonuje, że celem zmian jest zwiększenie transparentności i wzmocnienie pozycji mieszkańców. Część środowiska spółdzielczego uważa jednak, że nowe przepisy mogą osłabić funkcjonowanie sektora. Zastrzeżenia do działania wielu spółdzielni mają również sami mieszkańcy.

Spółdzielcy ostrzegają przed „rewolucją”

Największe kontrowersje, zdaniem przedstawicieli spółdzielni, budzą propozycje dotyczące rozszerzenia jawności dokumentów i umów zawieranych przez spółdzielnie.

Zdaniem Łukasza Zaprawy, pełnomocnika Unii Spółdzielców Mieszkaniowych, projektowane przepisy opierają się bardziej na politycznych hasłach niż na rzeczywistej analizie problemów występujących w sektorze.

– Pan minister mówi, że w spółdzielniach jest problem z udostępnianiem dokumentów. Ale jakie są dane? W których spółdzielniach? Jaka jest skala tego zjawiska? Wśród 3,5 tys. spółdzielni zawsze znajdą się pojedyncze patologie, ale to nie może być argument za wywracaniem całego systemu – twierdzi Łukasz Zaprawa.

Nie ma podmiotu gospodarczego, który miałby obowiązek ujawniania wszystkiego każdemu.

Przedstawiciele branży przekonują także, że proponowane przepisy mogą osłabić konkurencyjność spółdzielni.

– Nie ma podmiotu gospodarczego, który miałby obowiązek ujawniania wszystkiego każdemu. Nawet spółki publiczne mają możliwość odmowy dostępu do części informacji, a spółdzielnie takiego prawa mieć nie będą. To narusza zasady konkurencyjności, bezpieczeństwa informacji i ochrony danych osobowych – ostrzega Łukasz Zaprawa.

Podobne stanowisko prezentuje Wiesław Krawczyński, spółdzielca SBM Torwar i niezależny radny dzielnicy Warszawa Śródmieście.

– Ministerstwo chce zrobić ze spółdzielni najbardziej transparentny podmiot gospodarczy w państwie. To dobrze brzmi politycznie, ale niesie też zagrożenia. Jeśli jedna spółdzielnia wynegocjuje niższe ceny dzięki efektowi skali, to po ujawnieniu umów inni wykonawcy będą wymuszać identyczne stawki. To zniszczy mechanizmy negocjacyjne – przekonuje Wiesław Krawczyński.

Obawy o bezpieczeństwo i dane mieszkańców

Środowisko spółdzielcze zwraca uwagę także na kwestie związane z bezpieczeństwem infrastruktury oraz ochroną danych mieszkańców.

– Od początku wojny w Ukrainie mówi się o bezpieczeństwie infrastruktury krytycznej i ochronie informacji. Tymczasem projekt ustawy sprawi, że wszystko będzie jawne – alarmuje Łukasz Zaprawa.

Resort rozwoju zapewnia, że dostęp do dokumentów będą mieli tylko członkowie spółdzielni.

– Ale przecież bardzo łatwo podstawić „słupa” działającego na rzecz konkurencji, zwłaszcza w dużych spółdzielniach liczących po kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy członków. Dlaczego takiej jawności nie wprowadza się np. u deweloperów, którzy działają na tym samym rynku mieszkaniowym co spółdzielnie? – pyta Łukasz Zaprawa.

Problem może dotyczyć również bezpieczeństwa samych mieszkańców.

– Projekt przewiduje publikowanie wykazu umów. W praktyce może to oznaczać ujawnianie danych mieszkańców, wartości transakcji i szczegółów majątkowych. To zniechęci wiele osób do kupowania mieszkań w spółdzielniach – mówi Wiesław Krawczyński.

Zdaniem radnego zmiana jest przygotowana pod deweloperów.

– Deweloper nie musi ujawniać danych osobowych nabywców swoich lokali, a spółdzielnie będą musiały to robić – dodaje Wiesław Krawczyński.

Istotne są również kwestie związane z infrastrukturą ochronną budynków.

To absurd w czasach, gdy wszędzie mówi się o bezpieczeństwie państwa.

– W świetle proponowanych przepisów trzeba będzie ujawniać nawet informacje dotyczące miejsc schronienia i infrastruktury ochronnej. W praktyce ktoś będzie mógł zobaczyć, jak wygląda infrastruktura krytyczna i jakie są jej parametry. To absurd w czasach, gdy wszędzie mówi się o bezpieczeństwie państwa – ostrzega Wiesław Krawczyński.

Nieuregulowane grunty nadal bez rozwiązania

Drugim ważnym obszarem sporu pozostają przepisy dotyczące gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym.

– Projekt ministerstwa dotyczący gruntów w zasadzie niczego nowego nie wnosi. Powiela te same procedury, które od lat okazują się nieskuteczne. Znowu spółdzielnie mają występować o decyzje administracyjne, znowu czekać na akty notarialne i łaskę miasta. To nie jest prawdziwa specustawa, tylko kolejne półśrodki – ocenia Łukasz Zaprawa.

Według Wiesława Krawczyńskiego problem ma ogromną skalę i jest konsekwencją decyzji podejmowanych jeszcze w PRL.

– W Warszawie nadal jest około 420 ha gruntów nieuregulowanych. To efekt decyzji z lat 70. i 80., kiedy trzeba było szybko budować mieszkania. Problem w tym, że po zmianie ustroju te sprawy w wielu przypadkach nie zostały domknięte i ciągną się już ponad trzy dekady – podkreśla Wiesław Krawczyński.

Spółdzielnie nadal mogłyby odgrywać ważną rolę w budownictwie mieszkaniowym. Wymagałoby to jednak stabilnych przepisów oraz większego wsparcia państwa.

– Spółdzielnie nie potrzebują rewolucji. Potrzebna jest spokojna ewolucja – apeluje Łukasz Zaprawa.

Zdaniem eksperta

Spółdzielnie mieszkaniowe w legislacyjnym chaosie

Dużym problemem dla spółdzielni mieszkaniowych są częste i nieprzemyślane zmiany prawne. Kolejne nowelizacje ustawy budzą poważne wątpliwości interpretacyjne. Są różnie oceniane przez sądy i nierzadko trafiają pod ocenę Trybunału Konstytucyjnego. To nie pomaga w codziennym funkcjonowaniu spółdzielni, które coraz częściej mają problem z prawidłowym stosowaniem przepisów. W swojej praktyce wielokrotnie spotykam się z sytuacją, w której w bardzo podobnych sprawach sądy wydają całkowicie odmienne rozstrzygnięcia. Każda kolejna zmiana oznacza również koszty wdrożenia i dodatkową niepewność prawną.

Zmiany dotyczące spółdzielni często mają charakter pozornie korzystny dla członków, ale w praktyce niewiele poprawiają. Dobrym przykładem jest ostatnia nowelizacja, która wprowadziła duży chaos podczas walnych zgromadzeń. Pojawia się wiele pytań dotyczących pełnomocnictw i nowych zasad głosowania. Nie doprecyzowano, w jaki sposób weryfikować osoby bliskie ani czy ograniczenia dotyczą wyłącznie osób fizycznych. Wątpliwości budzi również zakres zakazu udziału pełnomocników w głosowaniach dotyczących wyboru lub odwoływania organów spółdzielni. To są kwestie, które powinny zostać jednoznacznie uregulowane.

Jednocześnie od spółdzielni oczekuje się dziś większego zaangażowania w społeczne budownictwo mieszkaniowe. Nie idą za tym jednak realne ułatwienia dotyczące prowadzenia inwestycji mieszkaniowych czy stabilniejsze otoczenie prawne. Trudno wymagać od spółdzielni większej aktywności inwestycyjnej, jeśli sektor funkcjonuje w warunkach ciągłych zmian legislacyjnych i licznych niejasności interpretacyjnych.

Z rozczarowaniem obserwuję również działalność Parlamentarnego Zespołu ds. Spółdzielczości Mieszkaniowej. W mojej ocenie nie zapobiegł on błędom w ostatniej nowelizacji ustawy i nie przedstawił propozycji zmian, które rzeczywiście uporządkowałyby przepisy oraz wzmocniły pozycję członków spółdzielni. Tymczasem sektor potrzebuje dziś przede wszystkim stabilnych, precyzyjnych i dobrze przygotowanych regulacji.

Dariusz Wociór

radca prawny prowadzący ogólnopolską kancelarię prawną specjalizującą się w obsłudze prawnej spółdzielni mieszkaniowych

W spółdzielniach brakuje realnej kontroli

Jak pokazują przykłady łódzkich spółdzielni Jagiełły oraz Radogoszcz Wschód, część mieszkańców od lat zarzuca władzom spółdzielni brak transparentności, utrudniony dostęp do dokumentów, problemy z przebiegiem walnych zgromadzeń oraz niewystarczający nadzór nad działalnością zarządów i rad nadzorczych.

Mieszkańcy tracą zaufanie do całego systemu.

Krytyczne uwagi dotyczą także działania związków rewizyjnych, lustracji oraz przewlekłości postępowań sądowych. Najwięcej emocji budzi kwestia nadzoru nad działalnością spółdzielni.

– Problem polega właśnie na braku nadzoru. Zgłosiłem dużą lustrację przedmiotową – około 200 zarzutów. Lustrator zmieścił się na sześciu stronach odpowiedzi, a większość spraw określono jako wykraczające poza zakres badania. To jedna wielka fikcja, począwszy od ministerstwa – mówi anonimowo nasz rozmówca, mieszkaniec jednej z łódzkich spółdzielni.

Rozmówcy krytycznie oceniają również funkcjonowanie związków rewizyjnych oraz samych lustracji.

– Rolą lustratora powinno być sprawdzenie wszystkiego od początku do końca i wskazanie, co należy poprawić. Tymczasem mamy sytuację, w której lustrator opisuje rzeczy niezgodne ze stanem faktycznym albo pomija kluczowe problemy. To powoduje, że mieszkańcy tracą zaufanie do całego systemu – podkreśla kolejna osoba związana ze spółdzielczością mieszkaniową.

Mieszkańcy zwracają uwagę także na przewlekłość postępowań sądowych.

– Mamy sytuację, w której sąd wstrzymuje wykonanie uchwały, a rada nadzorcza nadal się spotyka, pobiera wynagrodzenia i podejmuje decyzje. To absurdy, które powinny zostać jednoznacznie uregulowane ustawowo – zaznacza anonimowo jeden z mieszkańców.

Spór o jawność dokumentów i przebieg walnych

Duża część zarzutów dotyczy dostępu mieszkańców do dokumentów spółdzielni.

– Nie mamy dostępu do faktur, umów i rejestrów. Spółdzielnie powołują się na RODO albo na klauzule poufności. Tymczasem członkowie powinni mieć realną możliwość kontroli tego, jak wydawane są ich pieniądze – mówi anonimowo mieszkaniec jednej ze spółdzielni.

Kontrowersje budzi także sposób organizacji walnych zgromadzeń.

– Zarząd zna układ sił jeszcze przed walnym zgromadzeniem. Wie, gdzie skierować określone osoby, żeby uzyskać większość. To tworzy ogromne pole do manipulacji – ocenia anonimowo jeden z rozmówców.

Rozmówcy wskazują także na brak jednolitych zasad dotyczących elektronicznych systemów głosowania oraz przechowywania dokumentacji z walnych zgromadzeń.

– Powinny istnieć obowiązkowe e-protokoły i obowiązek przechowywania nagrań przez wiele lat. Dziś część materiałów po prostu znika. Bez tego mieszkańcy nie mają narzędzi do weryfikowania przebiegu głosowań – apeluje mieszkaniec jednej z łódzkich spółdzielni.

Remonty, przetargi i pytania o wydatki

Rozmówcy wskazują również na wątpliwości dotyczące kosztów remontów i zasad organizowania przetargów.

– Mieliśmy sytuacje, w których remont balkonów kosztował po kilkanaście tysięcy złotych za sztukę. Pojawiały się też przetargi, do których zgłaszała się jedna firma albo kilka powiązanych ze sobą podmiotów. Bez jawności bardzo trudno to kontrolować – mówi nasz rozmówca.

Mieszkańcy podkreślają jednocześnie, że nie są przeciwnikami samej idei spółdzielczości.

– Spółdzielnia może działać dobrze, ale wtedy mieszkańcy muszą mieć realne prawa i dostęp do informacji. Bez tego zawsze pojawiają się poczucie bezsilności i przekonanie, że wszystko dzieje się poza kontrolą członków – podsumowuje anonimowo jeden z mieszkańców.

Zdaniem eksperta

Więcej kontroli i większa transparentność

Regulacje dotyczące stron internetowych, rejestru umów czy kadencyjności zarządów mają zwiększyć transparentność działania spółdzielni. Jednocześnie potrzebne są skuteczniejsze mechanizmy kontroli, bo spółdzielnie zarządzają znaczną częścią mieszkań w budynkach wielorodzinnych i korzystają z wielu programów wsparcia publicznego.

Spółdzielnie mogłyby budować nowe mieszkania, ale ograniczają je m.in. niechęć mieszkańców do podejmowania ryzyka inwestycyjnego oraz słaba współpraca z samorządami. Eksperci wskazują jednak, że mieszkalnictwo spółdzielcze nadal może odgrywać ważną rolę w budownictwie społecznym.

Pełna transparentność prawdopodobnie nie będzie możliwa, ale mieszkańcy powinni uzyskać łatwiejszy dostęp do informacji o wydatkach, remontach i inwestycjach prowadzonych przez spółdzielnie.

Hanna Milewska-Wilk

ekspertka ds. mieszkalnictwa i lokalnych rynków nieruchomości z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów

Mieszkańcy nie mają realnej kontroli 

Brak przejrzystości przetargów, problemy z wyborem rad nadzorczych i niewystarczający nadzór nad spółdzielniami – takie zarzuty pojawiają się również w Katowicach. Krytyczne uwagi dotyczą głównie dostępu do dokumentów, walnych zgromadzeń i działania związków rewizyjnych.

Jednym z impulsów do zainteresowania się działalnością spółdzielni była planowana wymiana wind w budynkach Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

– W naszym bloku uzbierano ok. 2,5 mln zł funduszu remontowego. Spółdzielnia zdecydowała o wymianie wind za ok. 1,5 mln zł, ale mieszkańcy nie dostali informacji, jak wybrano wykonawcę, ile firm złożyło oferty i dlaczego wybrano właśnie tę konkretną – relacjonuje Rafał Zdebel, mieszkaniec Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Wśród postulatów zmian pojawia się przede wszystkim przebudowa sposobu wyboru rad nadzorczych. Obecny model walnych zgromadzeń jest oceniany jako zbyt skomplikowany i zniechęcający mieszkańców do udziału w głosowaniach.

„Zmieniając radę nadzorczą można zmienić wszystko”

– Ludzie nie chcą siedzieć po pięć czy sześć godzin na walnym zgromadzeniu tylko po to, żeby na końcu oddać głos. Powinno się wprowadzić normalne wybory do rad nadzorczych, podobne do wyborów samorządowych albo parlamentarnych. Mieszkańcy przychodziliby, oddawali głos i wychodzili. Zmieniając radę nadzorczą można zmienić praktycznie wszystko w spółdzielni – mówi Rafał Zdebel.

Wątpliwości budzi także tempo i zakres planowanych zmian legislacyjnych dotyczących spółdzielni mieszkaniowych. Zdaniem krytyków, projektowane reformy nie rozwiązują najważniejszych problemów związanych z funkcjonowaniem całego systemu.

– Chcą dopuścić spółdzielnie do dużych pieniędzy na budowę mieszkań na wynajem i dlatego próbują oczyścić sytuację wokół spółdzielni. Problem w tym, że robią to zbyt małymi krokami i pojawia się za dużo "zgniłych kompromisów"– mówi Rafał Zdebel.

Krytyczne opinie dotyczą również działalności związków rewizyjnych i mechanizmów kontroli spółdzielni.

– Najpierw musimy zgłosić problem do związku rewizyjnego, a tam słyszymy, że kolejna kontrola będzie za dwa albo trzy lata. Potem dowiadujemy się, że wszystko jest w porządku. To pokazuje, jak źle napisane jest prawo dotyczące spółdzielni – mówi Rafał Zdebel.

„A po co to panu?” Mieszkaniec wygrał ze spółdzielnią w sądzie

Spór o przejrzystość działania spółdzielni mieszkaniowych nie dotyczy wyłącznie dużych miast. Przykładem jest Spółdzielnia Mieszkaniowa „Wspólnota” w Będzinie, gdzie jeden z mieszkańców od kilku lat walczy o dostęp do dokumentów i informacji dotyczących działalności władz spółdzielni. Część spraw zakończyła się prawomocnymi wyrokami sądowymi korzystnymi dla członka spółdzielni.

– Jako członek spółdzielni mam prawo kontrolować majątek, którego jestem współwłaścicielem. Chciałem jedynie sprawdzić, ile kosztują kancelarie prawne obsługujące spółdzielnię. Poprosiłem o wgląd do jednej z umów. Odpowiedź zarządu? „Prawnik nie wyraził zgody” – mówi Ireneusz Kasza, mieszkaniec SM „Wspólnota” w Będzinie.

Sprawa trafiła do sądu, który nakazał udostępnienie dokumentu. Po apelacji wyrok został podtrzymany przez sąd drugiej instancji. Kolejne postępowania dotyczyły m.in. dostępu do pełnomocnictw z walnego zgromadzenia, publikowania dokumentów dla członków spółdzielni oraz odmowy udostępniania części informacji finansowych. W jednej ze spraw Sąd Apelacyjny w Katowicach zobowiązał spółdzielnię do utworzenia internetowej strefy dla członków i publikowania wymaganych dokumentów.

– Za nieudostępnienie faktur kancelarii prawnych, umów o pracę członków zarządu i innych dokumentów, członkowie zarządu byli prawomocnie skazywani na grzywny. Mimo wyroków sądowych kolejne sprawy nadal są w toku – podkreśla mieszkaniec będzińskiej spółdzielni.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zdaje sobie sprawę ze skali problemów oraz napięć wokół projektowanych zmian. Prace nad nowymi przepisami trwają.

Główne wnioski

1. Spółdzielnie mieszkaniowe nadal pozostają ważnym elementem polskiego rynku mieszkaniowego, ale ich znaczenie systematycznie maleje. Mimo dużych zasobów i relatywnie niskich czynszów sektor coraz słabiej uczestniczy w budowie nowych mieszkań i przegrywa z rynkiem prywatnym.
2. Projekt nowelizacji ustawy pokazuje głęboki konflikt między potrzebą większej transparentności a obawami dotyczącymi bezpieczeństwa danych, konkurencyjności i stabilności działania spółdzielni. Spór nie dotyczy już wyłącznie samych przepisów, ale także modelu funkcjonowania całego sektora.
3. Wypowiedzi mieszkańców wskazują, że problemy części spółdzielni wykraczają poza kwestie legislacyjne. Zarzuty dotyczą m.in. ograniczonego dostępu do dokumentów, funkcjonowania walnych zgromadzeń, przetargów oraz skuteczności nadzoru i lustracji. To pokazuje, że sama nowelizacja ustawy może nie wystarczyć do odbudowy zaufania do spółdzielczości mieszkaniowej.