Zaczął się proces wywłaszczeń pod CPK. Przepisy nie są korzystne dla właścicieli gruntów

O tym, że wojewoda mazowiecki wydał decyzję lokalizacyjną  dla Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK), spółka pochwaliła się 9 stycznia na konferencji z udziałem Dariusza Klimczaka, ministra infrastruktury, Macieja Laska, pełnomocnika rządu ds. CPK i Mariusza Frankowskiego, wojewody mazowieckiego.

Decyzja została obwieszczona w piątek 17 stycznia. To jest moment rozpoczęcia procesu wywłaszczeń. Najważniejsza informacja – wojewoda umorzył wniosek o nadanie rygoru natychmiastowej wykonalności. Oznaczałby on, że inwestor mógłby żądać wydania nieruchomości bez oczekiwania na ostateczność decyzji.

– Nie powoduje to żadnych opóźnień względem zaktualizowanych, obowiązujących harmonogramów. O rygor natychmiastowej wykonalności dla decyzji można wystąpić także w dowolnym momencie po jej wydaniu – mówi Agnieszka Stefańska, rzeczniczka CPK.

Budowa CPK ma się rozpocząć dopiero w 2026 r.

120 dni na opuszczenie nieruchomości

– Termin wydania nieruchomości to 120 dni od dnia doręczenia właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zawiadomienia o wydaniu ostatecznej decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK – mówi Joanna Bachanek, rzecznik prasowy wojewody mazowieckiego.

Decyzja stanie się ostateczna, gdy utrzyma ją w mocy Minister Rozwoju i Technologii po rozpatrzeniu odwołań. Zgodnie z przepisami ma na to miesiąc. Praktyka pokazuje, że proces może trwać kilka–kilkanaście miesięcy.

– Należy jednak podkreślić, że nie planujemy organizacji placu budowy od razu na wszystkich nieruchomościach objętych decyzją lokalizacyjną. Proces przejmowania nieruchomości będzie organizowany stopniowo, w miarę możliwości w porozumieniu z ich właścicielami i użytkownikami – mówi Agnieszka Stefańska.

Całkowite lub częściowe wywłaszczenie dla 1300 działek

W wykazie działek podlegających w całości wywłaszczeniu na rzecz CPK – z gminy Baranów w powiecie grodziskim, Teresin w powiecie sochaczewskim i Wiskitki w powiecie żyrardowskim – znajduje się 831 pozycji. Częściowe wywłaszczenie dotyczy 375 działek z tych gmin. Do CPK należą już 1104 działki. Nieodpłatnemu zajęciu przez CPK podlega dziewięć działek stanowiących drogi publiczne, a także osiem działek będących gruntami pod wodami płynącymi. W przypadku 79 działek inwestor wprowadzi ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, przy czym dla większości czasowe (trwałe dotyczy czterech działek).

– Dzięki sprawnemu przebiegowi Programu Dobrowolnych Nabyć [PDN – red.] nieruchomości zabudowanych objętych decyzją lokalizacyjną jest mniej niż 70. Ostateczna liczba nieruchomości dotkniętych wywłaszczeniem może być niższa. Planujemy w najbliższym czasie zawrzeć umowy i akty notarialne z właścicielami nieruchomości, którzy podpisali protokoły uzgodnień lub są w trakcie finalizacji negocjacji – zaznacza Agnieszka Stefańska.

Obszar objęty wnioskiem o decyzję lokalizacyjną dla Lotniska CPK i części węzła kolejowego na terenie to 2 585 ha. Z tej puli spółka CPK kupiła łącznie 1 188 ha.

– Biorąc pod uwagę nieruchomości będące w fazie finalizowania transakcji, do wywłaszczenia może pozostać jeszcze ok. 1 440 działek o łącznej powierzchni 1 182 ha – mówi Agnieszka Stefańska.

W ramach PDN spółka CPK kupiła na terenie objętym decyzją lokalizacyjną 1802 działki o łącznej powierzchni 1 729 ha.

– O skali zainteresowania mieszkańców może świadczyć fakt, że do PDN zostało zgłoszonych ponad 90 proc. budynków mieszkalnych z terenu lotniska. Od początku listopada do pierwszych dni grudnia podpisaliśmy 39 protokołów uzgodnień dla nieruchomości o łącznej powierzchni aż 207 ha. Takiego zainteresowania programem nie było ani razu od momentu uruchomienia. Zainteresowanie mieszkańców na ostatniej prostej PDN było tak duże, że spółka przedłużyła o kilka dni możliwość finalizowania uzgodnień – twierdzi Agnieszka Stefańska.

14 dni dla tych, którzy chcą się odwołać, żądają nieruchomości zamiennej lub chcą negocjować

„Odwołanie od decyzji wnosi się w terminie 14 dni od dnia obwieszczenia lub doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji” – czytamy w dokumencie.

– Rzeczywiście, jest to 14 dni, ale liczone w specyficzny sposób. Już w czwartek 16 stycznia mieszkańcy gmin, w których ma powstać CPK, otrzymali informacje o decyzji wojewody. Jeśli nie było nikogo w domu i dostali awizo, to 14 dni liczy się od momentu odebrania pisma. Jeśli do kogoś awizo ani list nie dotarły, to 14 dni liczy się od dnia obwieszczenia – informuje Barbara Czerniawska z fundacji Inlegis.

Ten okres jest ważny nie tylko dla osób, które rozważają odwołanie od decyzji. 14 dni mają także osoby, które chcą zażądać przedstawienia oferty nieruchomości zamiennych (inwestor ma obowiązek zaproponować przynajmniej dwie) lub rozpocząć negocjacje dotyczące wysokości odszkodowania. Są na to dwa miesiące. Jeśli w tym czasie nie uda się zawrzeć umowy przeniesienia prawa do nieruchomości zamiennej lub uzgodnić wysokości odszkodowania, ustalenie odszkodowania nastąpi w drodze decyzji. Jego wysokość ustala wojewoda. Inwestor wypłaca ją w ciągu 14 dni.

Z kolei dla osób, które chcą otrzymać wyższe odszkodowanie, zaczyna się odliczanie 30 dni. Jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty złoży w tym czasie oświadczenie o wydaniu nieruchomości, wartość odszkodowania może wzrosnąć o 5 proc.

Wywłaszczenia nie są sprawiedliwe

Rocznie w Polsce wywłaszczanych jest kilkadziesiąt tysięcy osób. Wywłaszczenia regulowane są w ustawie o gospodarce nieruchomościami (UGN) oraz niemal 20 specustawami. W wielu z nich etap negocjacji z właścicielami nieruchomości nie jest obligatoryjny.

W czerwcu ubiegłego roku reaktywowany w nowej kadencji parlamentarny zespół ds. przeskalowanych inwestycji wrócił do tematu wywłaszczeń.

– Wysłuchaliśmy strony rządowej, czyli przedstawicieli ministerstw, którzy są „gospodarzami” ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz licznych specustaw, a także zapoznaliśmy się ze stanowiskiem ekspertów i strony społecznej – mówi Gabriela Lenartowicz z KO, przewodnicząca zespołu.

Dziś każda specustawa przewiduje inne zasady wywłaszczania.

– Zależało nam na tym, żeby docelowo ujednolić te zasady i rozszerzyć rozdział UGN dotyczący wywłaszczeń na cele publiczne. Chcemy, by przepisy były faktycznie zgodne z naszą konstytucją. A ta zezwala na wywłaszczanie jedynie pod cel publiczny, który w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie został sprecyzowany. W większości odsyła do specustaw, a już w tej ostatniej, wprowadzonej pod koniec ubiegłej kadencji tzw. Lex Knebel wystarczy, że minister stworzy listę inwestycji, które uważa za potrzebne, a zostaną uznane za publiczne. Co więcej, nie podlegają tak naprawdę kontroli społecznej. Dlatego chcemy zdefiniować, jakie parametry musi spełniać inwestycja, żeby zostać uznaną za inwestycję celu publicznego. Chcemy też wpisać całą procedurę z udziałem społeczeństwa zaplanowaną w taki sposób, by nie doszło do całkowitego zablokowania inwestycji – mówi posłanka.

Zapowiada też sprawiedliwy system odszkodowań.

– Najbardziej sprawiedliwy i sensowny system ma Bank Światowy i taką proponujemy ścieżkę. Procedura przewiduje nie tylko metodę odtworzeniową, czy pomoc w osiedleniu w innym miejscu, ale cały proces ustaleń i negocjacji. Wywłaszczenia są ostatecznością. Taka zmiana wymaga jednak nowelizacji kilkunastu ustaw. Trzeba więc spokojnie pracować i przygotować dobre prawo. Prowadzimy prace eksperckie z legislatorami. Chcemy przygotować profesjonalne legislacyjnie założenia do ustawy i wtedy wrzucimy to na agendę polityczną. Zmiana ma charakter ustrojowy, więc praca jest skomplikowana a pośpiech niemożliwy. Tym bardziej że zgodnie ze swoim stanowiskiem w sprawie CPK prezydent Andrzej Duda i tak by tej ustawy nie podpisał – mówi Gabriela Lenartowicz.

Warto wiedzieć

Dobre praktyki Banku Światowego

W projektach infrastrukturalnych finansowanych z pieniędzy z Banku Światowego wymagane jest minimalizowanie wywłaszczeń. Jeśli już dochodzi do przymusowych przesiedleń, mają stać się bodźcem rozwojowym dla gospodarki. Na początku wykonywane są analizy. Rekompensata ma przywrócić poziom życia przesiedlanych, więc odpowiada wartości niezbędnej do fizycznego odtworzenia utraconego mienia. To wartość nowych materiałów, pracy, transportu, pośredników powiększona o należne podatki. Nigdy nie dzieje się tak, że ktoś opuszcza nieruchomość, zanim otrzyma rekompensatę, nawet jeśli toczy walkę o wysokość odszkodowania. Przyjęcie kwoty nie rzutuje na dalsze procedowanie kwestii spornej. W przypadku gruntów rolnych preferuje się wymianę ziemi na ziemię, odszkodowanie pieniężne jest wtórną opcją.

Urzędnicy umywają ręce

W Ministerstwie Rozwoju i Technologii niewiele się w tej sprawie dzieje.

„Specustawy uwzględniają także specyfikę danego rodzaju inwestycji, a zawarte w nich szczegółowe unormowania odpowiadają potrzebom związanym z ich realizacją. W pozostałym zakresie zawierają one odesłanie do ogólnych zasad wywłaszczeń określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Tym samym ewentualna uniwersalizacja rozwiązań w zakresie nabywania praw do gruntów dla potrzeb realizacji celów publicznych, pozostaje w wyłącznej gestii resortów odpowiedzialnych za poszczególne specustawy” – tak biuro prasowe MRiT odpowiada na pytania o ewentualne prace nad nowelizacją UGN.

Z informacji XYZ wynika jednak, że urzędnicy MRiT, w którym jest departament gospodarki nieruchomościami, są zaangażowani w prace nad zmianami w prawie. Gdy będą gotowe, najpewniej sprawie bieg nada premier.

Zespół działa

Szefowa parlamentarnego zespołu ds. przeskalowanych inwestycji zapewnia jednak, że nie zasypia gruszek w popiele.

– Po pierwsze jeszcze pod koniec ubiegłej kadencji sejmu udało się zablokować niekorzystne dla wywłaszczanych zmiany ustawowe. Najważniejszą z nich zaproponował Marcin Horała, gdy był jeszcze ministrem. Przewidywała rezygnację z zasady korzyści. Ta zasada pozwala na wycenę gruntu na podstawie celu jego wywłaszczenia, a nie dotychczasowego użytkowania. Teren będzie więc przykładowo wyceniony nie jako działka rolna, lecz grunt inwestycyjny. To może oznaczać nawet 4-krotnie wyższą kwotę odszkodowania, gdy wywłaszczenie jest przymusowe.  To m.in. dlatego do programu dobrowolnych nabyć przystąpili głównie właściciele domów mieszkalnych, ale nie rolnicy. Bardziej im się opłaci zostać przymusowo wywłaszczonym, bo to może oznaczać wyższe odszkodowania – mówi Gabriela Lenartowicz.

Równolegle trwają prace w ramach roboczego zespołu pod auspicjami ministra Macieja Laska, które udoskonalić program dobrowolnych nabyć.

– Zależy nam na inwestycjach, ale nie na ludzkiej krzywdzie – podkreśla posłanka KO.

W przyszłym tygodniu odbędzie się kolejne spotkanie.

– CPK ogranicza wydatki  na odszkodowania i wyznacza obszar niezbędny do realizacji inwestycji. Zdarza się, że wywłaszczeniu podlega jedna działka, stanowiąca część gospodarstwa rolnego, które np. zostaje przecięte na pół torami. Chcemy skłonić CPK do zmiany podejścia, pochylenia się nad konkretnymi przypadkami i odstąpienia w razie konieczności od zasady niezbędności dla inwestycji  na rzecz  bardziej przyjaznych dla obywateli rozwiązań – mówi Gabriela Lenartowicz.

Główne wnioski

1. 17 stycznia b.r. została obwieszczona decyzja lokalizacyjna dla CPK. To moment rozpoczęcia procesu wywłaszczeń. Właściciele nieruchomości, którzy chcą się odwołać, zażądać przedstawienia nieruchomości zamiennych lub rozpocząć negocjacje dotyczące odszkodowania mają na złożenie dokumentów 14 dni od odebrania pisma od wojewody. W przypadku otrzymania awizo liczy się data jego odebrania, w przypadku osób, do których nie dotrze pismo, czas liczy się od obwieszczenia). Na wydanie nieruchomości jest 120 dni od wydania ostatecznej decyzji o lokalizacji. Odpowiada za to MRiT po rozpatrzeniu odwołań. Zgodnie z przepisami ma na to miesiąc, w praktyce to kilka-kilkanaście miesięcy.
2. Całkowitemu wywłaszczeniu podlega 831 działek, częściowemu 375. Do CPK należą 1104 działki obejmujące 1188 ha z 2585 ha obszaru objętemu wnioskiem o decyzję lokalizacyjną i części węzła kolejowego. W programie dobrowolnych nabyć spółka kupiła 1802 działki o powierzchni 1729 ha.
3. W Polsce rocznie wywłaszczanych jest kilkadziesiąt tysięcy osób. Przepisy znajdują się w ustawie o gospodarce nieruchomościami i prawie 20 specustawach. Rozwiązania się różnią, np. pod względem liczby dni, które wywłaszczani mają na podjęcie działań. Parlamentarny zespół ds. przeskalowanych inwestycji pracuje nad ujednoliceniem ustawy. Nie zanosi się jednak na to, żeby rozwiązania powstały przed wyborami prezydenckimi.