Najdroższe i najtańsze dzielnice Warszawy. Cena za metr w listopadzie 2025 r. – zestawienie Otodom

Najdroższymi warszawskimi dzielnicami na rynku wtórnym pozostają Śródmieście, Żoliborz, Wola i Wilanów, ale wszystkie zanotowały na koniec trzeciego kwartału 2025 r. spadki średnich cen ofertowych za m kw. w ujęciu rok do roku – wynika z analizy Otodom. Najtańszą dzielnicą w Warszawie pozostaje Rembertów.

Jak podano, na koniec trzeciego kwartału 2025 r. za m kw. na rynku wtórnym w Śródmieściu trzeba było zapłacić średnio 23 tys. zł. Na drugim miejscu uplasował się Żoliborz z ceną 20,7 tys. zł/m kw., który w tym okresie awansował o jedno miejsce, wyprzedzając Wolę – dotychczasowego wicelidera ze średnią stawką na poziomie 20,6 tys. zł/m kw. Z kolei czwarte miejsce niezmiennie zajmuje Wilanów, gdzie średnia cena za m kw. mieszkania z drugiej ręki wynosiła 19,8 tys. zł.

W najdroższych dzielnicach spadki, ale próg 20 tys. zł za metr nie dla każdego

Wszystkie cztery najdroższe dzielnice odnotowały jednak spadki średnich cen ofertowych w ujęciu rocznym. Najmocniej potaniały nieruchomości z drugiej ręki w Śródmieściu – o 3,5 proc. rok do roku. W tym czasie Wola straciła 3,0 proc., Żoliborz 2,8 proc., a Wilanów 1,9 proc.

– Roczne spadki średnich cen na rynku wtórnym w najdroższych dzielnicach Warszawy świadczą o osiągnięciu pewnej bariery cenowej. Lokalizacje takie jak Śródmieście, Żoliborz czy Wola, przekraczając psychologiczny próg 20 tys. zł/m kw., stały się po prostu niedostępne dla szerokiej grupy nabywców. Ten wysoki próg wejścia może wzmacniać ich ekskluzywny charakter. Stają się one coraz bardziej prestiżowymi lokalizacjami. Delikatna roczna korekta w tym segmencie to raczej sygnał stabilizacji po dynamicznych wzrostach, a nie utraty wartości – powiedziała Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

W komunikacie podano, że Warszawa, obok Krakowa, jest jednym z dwóch dużych miast w Polsce, gdzie ceny mieszkań z rynku wtórnego przewyższają te oferowane przez deweloperów. Na koniec trzeciego kwartału za metr kwadratowy lokalu z drugiej ręki trzeba było w stolicy zapłacić średnio 18,7 tys. zł, podczas gdy na rynku pierwotnym stawki wynosiły przeciętnie 17,4 tys. zł/m kw. Różnica sięga zatem ponad 1,2 tys. zł/m kw.

Z danych Otodom wynika, że na koniec trzeciego kwartału 2025 r. najniższy poziom średnich cen ofertowych za m kw. w Warszawie odnotowano w dzielnicy Rembertów – wynosiła 13,6 tys. zł. Kolejne dzielnice to Białołęka (14,4 tys. zł/m kw.), Wesoła (14,6 tys. zł/m kw.) oraz Wawer (14,7 tys. zł/m kw.).

„W rzeczywistości w ramach jednej metropolii funkcjonują zupełnie różne rynki, często nieprzystające do siebie pod względem dostępności, atrakcyjności i budżetów kupujących” – dodała Stachowiak.

Największy roczny spadek średnich stawek ofertowych zanotowano na Pradze-Północ – o 6,1 proc. rok do roku. Wyraźne korekty wystąpiły również na Targówku (-4,4 proc.), Bielanach (-4,3 proc.) i Ochocie (-4 proc.). Niższe ceny względem ubiegłego roku odnotowano także m.in. na Pradze-Południe i we Włochach (po -2,7 proc.), a także na Ursynowie (-2 proc.), Wilanowie i Mokotowie (po -1,9 proc.).

Najbliżej stabilizacji cenowej znalazły się Bemowo (-1,1 proc.), Wawer (-0,4 proc.), Białołęka (-0,3 proc.) oraz Rembertów i Ursus ze spadkami rzędu 0,2 proc. W żadnej z dzielnic ceny nie pozostały na poziomie sprzed roku, a jedynym wyjątkiem od trendu spadkowego była Wesoła, gdzie mieszkania podrożały o 3,3 proc. rok do roku.

– Gdy ceny mieszkań w centralnych lokalizacjach stają się zaporowe, kupujący coraz częściej zwracają się ku dzielnicom położonym bardziej na obrzeżach. W Wesołej atrakcyjna cena wyjściowa w połączeniu z dobrą komunikacją, dostępem do usług i rosnącym potencjałem lokalizacji przyciąga nabywców, co przekłada się na wzrost średnich stawek ofertowych na tamtejszym rynku wtórnym – oceniła Stachowiak.

Polecamy: Mieszkaniowy rynek wtórny: spokój, jakiego dawno nie było. Ceny stoją, popyt zaczyna rosnąć

Źródło: PAP