Zaloguj się 
Dzieje się!
Deweloperzy wstrzymują projekty warte miliardy. W „zamrażarce” mieszkaniówka, biura i hotele
Wysokie koszty finansowania, niepewność gospodarcza i większa ostrożność kapitału sprawiają, że szybko rośnie liczba projektów odkładanych na później. Więcej jest wstrzymanych budów niż nowych inwestycji w hotele i magazyny. Z mieszkaniami jest lepiej. Ale tylko trochę.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego liczba inwestycji trafiających do „zamrażarki” szybko rośnie w mieszkaniówce, logistyce, biurach i hotelarstwie.
- Co stoi za większą ostrożnością inwestorów i zmianą modelu finansowania nowych projektów budowlanych.
- Które segmenty rynku mogą przejąć rolę motorów napędowych branży budowlanej w najbliższych latach.
Jeszcze kilka lat temu rynek budowlany napędzała fala nowych projektów. Dziś coraz więcej inwestycji jest odkładanych, etapowanych lub czasowo wstrzymywanych. Najnowsze dane Kompasu Inwestycji pokazują, że szczególnie wyraźnie widać to w mieszkaniówce, magazynach, biurach oraz hotelarstwie. Nie oznacza to załamania rynku. Pokazuje raczej zmianę modelu inwestowania oraz większą ostrożność w przypadku prywatnego kapitału.
Inwestorzy coraz ostrożniejsi
Większość statystyk rynku budowlanego pokazuje sytuację z opóźnieniem. Tymczasem o kierunku zmian często przesądzają projekty, które nie weszły jeszcze w fazę realizacji albo właśnie zostały wstrzymane.
– Jeśli chcemy poważnie rozmawiać o przyszłości budownictwa w Polsce, musimy przestać analizować wyłącznie przeszłość. Jesteśmy w stanie obserwować rynek wcześniej, niż pokazują to oficjalne statystyki GUS. Nasze dane są zbierane bezpośrednio z rynku i opierają się na tysiącach rozmów prowadzonych z inwestorami, wykonawcami, projektantami i samorządami – mówi Maja Bromowska, prezeska Kompasu Inwestycji.
Jakie wnioski wynikają z analizy? Coraz częściej o losie inwestycji decyduje nie brak zainteresowania projektami, lecz kalkulacja ryzyka. Wysokie koszty finansowania, niepewność gospodarcza i trudności z prognozowaniem popytu sprawiają, że inwestorzy podejmują decyzje ostrożniej.
– Wysoki udział inwestycji wstrzymywanych wynika dziś przede wszystkim z większej ostrożności inwestorów i bardziej selektywnego podejścia do nowych projektów. Wiele przedsięwzięć nie jest całkowicie anulowanych, ale odkładanych w czasie lub realizowanych w mniejszej skali – ocenia Andrzej Kaczmarek, analityk rynku budowlanego platformy Kompas Inwestycji.
Jeszcze kilka lat temu inwestorzy mogli zakładać relatywnie stabilne warunki prowadzenia działalności. Dziś na decyzje wpływa jednocześnie wiele czynników: koszt kapitału, sytuacja geopolityczna, ceny energii, dostępność pracowników oraz trudność w przewidzeniu popytu za kilka lat. W efekcie część inwestorów nie rezygnuje z projektów, lecz przesuwa ich realizację do czasu poprawy warunków rynkowych.
Magazyny i biura tracą impet
Najbardziej spektakularna zmiana dotyczy rynku magazynowego. Jeszcze kilka lat temu był on symbolem inwestycyjnego boomu napędzanego przez rozwój handlu internetowego. Dziś wartość inwestycji wstrzymanych przekroczyła 17 mld zł, podczas gdy nowych projektów uruchomiono za niewiele ponad 10 mld zł. To całkowite odwrócenie proporcji znanych z poprzedniej dekady.
Wykres interaktywny – W czasie pandemii deweloperzy magazynowi zlecali budowy często w celach spekulacyjnych. Efektem jest dziś nadpodaż powierzchni i wyraźne spowolnienie nowych inwestycji – mówi Paweł Bruger, dyrektor ds. komunikacji korporacyjnej w Mirbudzie.
Podobne procesy zachodzą na rynku biurowym. W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy wartość inwestycji wstrzymanych wyniosła około 5,8 mld zł, wobec 3,1 mld zł nowych projektów. W praktyce oznacza to, że niemal dwukrotnie więcej inwestycji trafia do zamrażarki, niż jest uruchamianych.
Wykres interaktywny – Kapitał prywatny podejmuje dziś decyzje znacznie ostrożniej niż jeszcze kilka lat temu. W logistyce zakończył się okres gwałtownego wzrostu napędzanego boomem e-commerce – podkreśla Jacek Leczkowski, wiceprezes Grupy Erbud.
Dodatkowym wyzwaniem dla rynku biurowego pozostają skutki pracy hybrydowej oraz większa selektywność najemców. Coraz częściej realizowane są tylko projekty z mocnym uzasadnieniem biznesowym i wysokim poziomem bezpieczeństwa komercjalizacji. Rosną także wymagania dotyczące efektywności energetycznej budynków, co podnosi koszty nowych inwestycji.
Hotele również naciskają hamulec
Wyraźne schłodzenie widać także w sektorze hotelowym i turystycznym. Według danych Kompasu Inwestycji wartość przedsięwzięć wstrzymanych sięgnęła około 8,6 mld zł, podczas gdy wartość nowych inwestycji wyniosła około 4,3 mld zł. Skala projektów odkładanych była więc niemal dwukrotnie większa niż skala projektów uruchamianych. Jeszcze kilka lat temu te proporcje były znacznie bardziej zrównoważone.
Wykres interaktywny Na decyzje inwestorów wpływają przede wszystkim wysokie koszty finansowania oraz długi okres zwrotu dużych projektów hotelowych. W przeciwieństwie do magazynów czy mieszkań są to często inwestycje wymagające wieloletniej perspektywy i większej odporności na zmiany koniunktury.
Dodatkowym wyzwaniem pozostaje niepewność co do przyszłych kosztów operacyjnych oraz zachowań klientów. Inwestorzy coraz częściej oczekują większej przewidywalności rynku turystycznego, zanim zdecydują się uruchomić kolejne wielkoskalowe projekty.
Mieszkaniówka zwalnia, ale nie pęka
Największym segmentem rynku pozostaje budownictwo mieszkaniowe. Również tutaj widać wyraźne wyhamowanie aktywności inwestorów. Od maja 2025 do kwietnia 2026 r. wartość wstrzymanych inwestycji mieszkaniowych wyniosła około 33,2 mld zł, podczas gdy wartość nowych projektów sięgnęła około 34 mld zł. Skala obu zjawisk praktycznie się zrównała.
Wykres interaktywny – Nie obserwujemy załamania popytu na mieszkania. Coraz większe znaczenie mają dziś koszty realizacji, dostępność finansowania oraz ocena ryzyka w dłuższym horyzoncie – mówi Andrzej Kaczmarek.
Rynek mieszkaniowy jednak wysyła niejednoznaczne sygnały. Z jednej strony deweloperzy coraz ostrożniej uruchamiają nowe projekty. Z drugiej strony – nie brakuje danych wskazujących na utrzymujące się zainteresowanie zakupem mieszkań. W ostatnich miesiącach rosła liczba osób ubiegających się o kredyty hipoteczne, a część największych rynków notowała poprawę sprzedaży.
To pokazuje, że głównym problemem nie jest obecnie brak klientów. Znacznie większe znaczenie mają koszty realizacji inwestycji, dostępność finansowania oraz ocena ryzyka.
Deweloperzy coraz częściej koncentrują się na projektach w najlepszych lokalizacjach, które zapewniają większą pewność sprzedaży. W praktyce oznacza to ostrożniejsze podejście do dużych przedsięwzięć oraz dokładniejszą analizę opłacalności każdej inwestycji.
– Po okresie bardzo dynamicznych wzrostów cen rynek mieszkaniowy wszedł w fazę normalizacji. Dobrze przygotowane projekty w atrakcyjnych lokalizacjach nadal znajdują finansowanie i nabywców – ocenia Jacek Leczkowski.
Wbrew częstym opiniom eksperci nie wskazują dziś demografii jako głównego problemu największych rynków mieszkaniowych.
– Dla rynku nieruchomości ważniejsza od samej liczby mieszkańców jest liczba gospodarstw domowych. Znacznie większy wpływ niż sama demografia mogą mieć natomiast procesy migracyjne – zwraca uwagę Andrzej Kaczmarek.
Coraz wyraźniej widać także różnice między największymi aglomeracjami a mniejszymi miastami. Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto nadal przyciągają mieszkańców i kapitał. Część mniejszych ośrodków może natomiast w kolejnych latach mierzyć się z osłabieniem popytu na mieszkania.
Zdaniem eksperta
Dekoniunktura jest faktem
Dzisiaj w budownictwie utrzymuje się dekoniunktura z oznakami ożywienia w segmencie infrastrukturalnym. Z tego względu należy spodziewać się, że w najbliższym czasie możemy mieć do czynienia z budownictwem dwóch prędkości. W infrastrukturze niechybnie zmierzamy do największej kumulacji projektów w historii Polski, głównie w obszarze energetyki, budownictwa kolejowego i obronności. W sektorze komercyjnym trudno spodziewać się nowego boomu. Prywatni inwestorzy bardzo ostrożnie rozpoczynają nowe inwestycje ze względu na przemodelowanie obecnego świata i globalnych stosunków gospodarczych, a także utrzymującą się niepewność, fragmentację światowej gospodarki i rewolucję technologiczną, której jesteśmy obecnie świadkami.
Pozytywów należy upatrywać w potencjalnym impulsie inwestycyjnym generowanym przez spółki znajdujące się pod nadzorem państwa. To zresztą wiele mówi o obecnej strukturze polskiej gospodarki i kondycji sektora prywatnego, w którym sporo do powiedzenia mają podmioty z rodowodem zagranicznym.
Sektor publiczny stabilizuje rynek
O ile inwestorzy prywatni coraz częściej odkładają decyzje o budowie, o tyle sytuacja w sektorze publicznym wygląda zdecydowanie lepiej. Dotyczy to zwłaszcza edukacji, ochrony zdrowia oraz administracji, gdzie udział inwestycji wstrzymywanych pozostaje relatywnie niski.
Wykres interaktywny Za większą aktywnością stoją pieniądze europejskie, fundusze z KPO oraz inwestycje przygotowywane przez samorządy i administrację centralną. Coraz większe znaczenie mają także projekty związane z bezpieczeństwem, energetyką i infrastrukturą transportową.
– Dywersyfikujemy portfel zamówień, działając jednocześnie w budownictwie przemysłowym, publicznym, wojskowym, drogowym oraz kolejowym. To najlepszy sposób na ograniczanie ryzyka – mówi Paweł Bruger.
Dla wielu wykonawców segment publiczny staje się dziś naturalnym sposobem na równoważenie słabszej aktywności inwestorów prywatnych. Szczególne znaczenie mają projekty infrastrukturalne, które zapewniają wieloletni portfel zamówień i większą przewidywalność działalności.
To nie kryzys, lecz zmiana rynku
Coraz trudniejsze staje się także prognozowanie sytuacji w branży. Ostatnie lata pokazały, jak szybko pojedyncze wydarzenia potrafią zmieniać warunki funkcjonowania rynku. Pandemia, wojna w Ukrainie, napływ migrantów, program Bezpieczny Kredyt 2 proc. czy napięcia geopolityczne wpływały zarówno na popyt, jak i koszty realizacji inwestycji.
W efekcie tradycyjne modele prognozowania coraz częściej okazują się niewystarczające.
Dużego znaczenia nabiera bieżąca obserwacja projektów znajdujących się na różnych etapach przygotowania. To właśnie inwestycje przechodzące do fazy wstrzymania mogą dziś być jednym z najwcześniejszych sygnałów wskazujących na kierunek zmian w całej branży budowlanej.
– Nie jest to trwały kryzys, lecz okres przejściowy oraz zmiana struktury rynku. Projekty o solidnych fundamentach biznesowych nadal są realizowane – podsumowuje Jacek Leczkowski.
Nie oznacza to jednak, że przed branżą są wyłącznie trudniejsze miesiące. Coraz większe znaczenie będą miały inwestycje infrastrukturalne, energetyczne oraz te związane z bezpieczeństwem państwa. Dotyczy to zarówno modernizacji sieci przesyłowych, inwestycji kolejowych i drogowych, jak również projektów związanych z energetyką jądrową, magazynowaniem energii czy rozwojem przemysłu obronnego.
Właśnie te segmenty mogą w najbliższych latach częściowo przejąć rolę motoru napędowego rynku budowlanego. Dla wielu wykonawców oznacza to konieczność dostosowania strategii do nowej rzeczywistości, w której coraz większą rolę odgrywa sektor publiczny, a kapitał prywatny znacznie ostrożniej podejmuje decyzje inwestycyjne. Branża nadal się rozwija, ale coraz częściej robi to zgodnie z nowymi regułami rynku.
Główne wnioski
- Rynek budowlany nie znajduje się w klasycznym kryzysie, ale przechodzi głęboką zmianę strukturalną. Inwestorzy znacznie ostrożniej podejmują decyzje, częściej etapują projekty i dokładniej analizują ryzyko, co prowadzi do wzrostu liczby inwestycji odkładanych lub czasowo wstrzymywanych.
- Największa presja jest widoczna w segmentach opartych na kapitale prywatnym. W magazynach, biurach, hotelach i części rynku mieszkaniowego inwestorzy coraz częściej ograniczają nowe przedsięwzięcia z powodu wysokich kosztów finansowania, niepewności gospodarczej oraz trudności z prognozowaniem popytu.
- Coraz większego znaczenia nabierają inwestycje publiczne i strategiczne. Projekty związane z infrastrukturą, energetyką, bezpieczeństwem państwa, koleją czy ochroną zdrowia mogą w najbliższych latach stabilizować aktywność całej branży i częściowo zastąpić słabnącą dynamikę inwestycji komercyjnych.
