Zaloguj się 
Dzieje się!
Deweloper obrywa za cały rynek. Raport pokazuje, co naprawdę złości internautów
Deweloper stał się w sieci symbolem wszystkich problemów mieszkaniowych. Z raportu Res Futura wynika jednak, że większość zarzutów dotyczy flippingu, cen i polityki państwa, a rozmowa o najmie dotyczy bardziej konkretów niż emocji.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego deweloperzy stali się w internecie zbiorczym adresatem frustracji związanej z całym rynkiem mieszkaniowym.
- Które tematy dominują w sieciowej debacie o najmie i gdzie kumulują się najsilniejsze negatywne emocje.
- Jak bardzo zły wizerunek branży wynika z realnych doświadczeń klientów, pomieszania pojęć i odpowiedzialności różnych uczestników rynku.
Internetowa dyskusja o nieruchomościach nie tworzy jednego, spójnego obrazu rynku. Deweloperzy stali się zbiorczym adresatem frustracji, natomiast najem wywołuje przede wszystkim praktyczne pytania.
Dane kolektywu analitycznego Res Futura pokazują odmienne mechanizmy kształtowania nastrojów. Przy deweloperach miesza się odpowiedzialność uczestników rynku, a przy najmie emocje skupiają się w kilku wątkach.
Według pierwszej analizy około 80 proc. negatywnego przekazu kierowanego do deweloperów opisuje zjawiska pozostające poza ich działalnością. Około 50 proc. dotyczy obrotu wtórnego i flippingu, a kolejne 30 proc. czynników systemowych. Jedynie około jednej piątej dotyczy praktyk zależnych bezpośrednio od deweloperów, między innymi metraże, gęstość zabudowy oraz niedobór zieleni.
Autorzy zastrzegają, że proporcje pokazują rząd wielkości, a nie urzędowy pomiar całego rynku.
– Oba obrazy są prawdziwe jednocześnie: w warstwie języka deweloper jest workiem na całe zło branży, w warstwie opisywanych faktów zarzuty w większości go nie dotyczą. To zresztą jest dokładnie teza raportu „Fliper to nie deweloper”: nie zaprzeczamy, że etykieta obrywa, pokazujemy, że obrywa za cudze – mówi Michał Fedorowicz, przewodniczący Europejskiego Kolektywu Analitycznego Res Futura.
Wykres interaktywny Deweloper jako zbiorczy adresat winy
Deweloper tworzy nowy zasób, natomiast flipper obraca mieszkaniem już istniejącym. Granica zaciera się przy odsprzedaży lokali kupionych wcześniej na rynku pierwotnym.
– W zestawieniach dotyczących wizerunku branży nie widać również przenikania się świata flipperów i deweloperów. Wraz z profesjonalizacją flippingu zdarza się, że osoba, która wcześniej zarabiała na obrocie mieszkaniami, zaczyna prowadzić działalność deweloperską. Nie musi przy tym tworzyć wielkiej firmy ani realizować ogromnych osiedli. Może pozostać niewielkim podmiotem działającym lokalnie. To kolejny powód, dla którego w społecznym odbiorze te pojęcia się mieszają, a negatywne doświadczenia związane z jedną grupą automatycznie przenoszone są na całą branżę – wskazuje dr Łukasz Drozda, urbanista i politolog z Wydziału Stosowanych Nauk Społecznych i Resocjalizacji UW.
W zestawieniach dotyczących wizerunku branży nie widać również przenikania się świata flipperów i deweloperów.
Wykres interaktywny Niechęć nie wynika jednak wyłącznie z nieprecyzyjnego języka. Badania Otodom pokazują wyraźną przewagę ocen krytycznych nad pozytywnymi.
– Z Monitoringu Nastrojów Klientów Nieruchomości (MNKN) wynika, że wśród respondentów pozytywnie działalność firm deweloperskich ocenia co szósty pytany, podczas gdy ocenę negatywną wystawia branży co trzeci badany. Największą grupą (44-46 proc. w poszczególnych badaniach) pozostaje grupa tych, którzy działalności firm deweloperskich nie oceniają ani pozytywnie ani negatywnie – zaznacza Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku Otodom.
Ogólna opinia o sektorze bywa przy tym gorsza niż doświadczenie współpracy z konkretną firmą. Zakup mieszkania pozwala zastąpić abstrakcyjny obraz oceną obsługi, terminowości oraz gotowego produktu.
Gdyby miarą zaufania do branży była liczba sprzedanych mieszkań i skłonność klientów do ponownego wyboru tej samej firmy, to ocena sektoru wypadłaby znacznie lepiej, niż wskazuje na to siła deklarowanej w badaniach niechęci – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.
Wykres interaktywny Wizerunku nie da się naprawić samą komunikacją
Lepsza ocena konkretnych firm niż całej branży może skłaniać deweloperów do większych inwestycji w promocję. Sama komunikacja nie rozwiąże jednak problemów, które stoją za krytyką sektora.
– Deweloperzy ponoszą dziś wizerunkowe konsekwencje nie tylko własnych działań, ale również zjawisk, za które bezpośrednio nie odpowiadają, takich jak flipping czy problemy rynku najmu. Nie zmienia to jednak faktu, że branża od lat nie umie skutecznie zarządzać swoim wizerunkiem ani wypracować wspólnych standardów – mówi Tomasz Bojęć, dyrektor zarządzający ThinkCo.
Raport Res Futura przypisuje deweloperom przede wszystkim dwa rodzaje zarzutów. Pierwszy dotyczy bardzo małych metraży, drugi zbyt gęstej zabudowy oraz niedoboru zieleni i usług.
– Jako badacza bardzo frapuje mnie to, że żaden inny typ przedsiębiorcy w Polsce nie ma dziś tak złego wizerunku jak deweloper. Nawet stereotypowy Janusz biznesu czy sprzedawca używanych samochodów nie budzą równie powszechnej nieufności. To wyjątkowe, bo po 1989 roku chyba żadnej grupie przedsiębiorców nie oberwało się w podobnym stopniu. Wśród samych deweloperów rodzi to poczucie krzywdy i przekonanie, że są obiektem niesprawiedliwych ataków. Tego problemu nie da się jednak rozwiązać, przeznaczając kolejne pieniądze na PR. Za tak silną społeczną emocją muszą stać realne doświadczenia, nawet jeżeli później są one generalizowane na całą branżę – ocenia dr Łukasz Drozda.
Odpowiedzią mogłyby być bardziej czytelne standardy jakości oraz skuteczniejsza reakcja organizacji branżowych. Dzięki temu firmy budujące poprawnie nie ponosiłyby tak dużych kosztów działań słabszych podmiotów.
– Deweloperzy mają swoje organizacje branżowe i narzędzia tworzące wewnętrzne standardy. Powinni sami przeciwdziałać patodeweloperce, a także zabiegać o takie przepisy, które ograniczą działania szkodzące całemu sektorowi. Nie można jednocześnie tolerować złych praktyk w swoim środowisku i mieć pretensje, że opinia publiczna ocenia branżę jako całość – zaznacza Tomasz Bojęć.
Najem pozostaje przede wszystkim sprawą codzienną
Druga analiza Res Futura objęła 13 839 wypowiedzi opublikowanych od 30 marca do 29 czerwca 2026 roku. Największy nurt tworzyły pytania o umowy, kaucje, wypowiedzenia i rozliczenia. Stanowiły 29,8 proc. całej rozmowy.
Wykres interaktywny Kolejne miejsca zajęły regulacje najmu krótkoterminowego z udziałem 21,7 proc. oraz opłacalność wynajmu, obejmująca 17,8 proc. przekazu. Łącznie trzy tematy odpowiadały za prawie 70 proc. debaty.
– W warstwie objętości i zasięgu debata o najmie jest rzeczowa: trzy największe tematy (sprawy codzienne, regulacja krótkoterminowego najmu, opłacalność) to blisko 70 proc. rozmowy i toczą się spokojnie, ogólny udział ocen negatywnych to 10,8 proc., a rekord zasięgu należy do porady prawnej o pleśni i obniżce czynszu (ponad 10,7 tys. reakcji), nie do wpisu politycznego. Ludzie traktują najem przede wszystkim jako sprawę życiową – wskazuje Michał Fedorowicz.
Najgłośniejszy wpis polityczny, poświęcony eksmisjom, uzyskał 7277 reakcji na Facebooku oraz 2569 w serwisie X.
Wykres interaktywny Większość dyskusji nie dotyczy więc konfliktu właściciela z lokatorem. Użytkownicy szukają informacji potrzebnych przy codziennych decyzjach finansowych i prawnych.
Opinie na temat deweloperów są w największym stopniu kształtowane przez osoby, które kupiły mieszkanie na rynku pierwotnym.
Na rynku pierwotnym bezpośrednie doświadczenie konkuruje z przekazem mediów, rodziny oraz sąsiadów obserwujących nowe inwestycje.
– Opinie na temat deweloperów są w największym stopniu kształtowane przez osoby, które kupiły mieszkanie na rynku pierwotnym. Istotnym źródłem informacji są również media oraz rodzina i znajomi. Co trzecia osoba twierdzi, że bierze pod uwagę działalność deweloperów w swoim otoczeniu/mieście, a 27 proc. sąsiedztwo nowych inwestycji. Co piąty Polak liczy się z opinią ekspertów (architektów/urbanistów) oraz czyta informacje na grupach tematycznych/mediach społecznościowych – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.
Najmniej istotne wątki niosą najwięcej złych emocji
Spokojna większość nie oznacza braku napięcia. Eksmisje i ochrona lokatorów stanowiły tylko 10,2 proc. rozmowy, ale udział ocen negatywnych wyniósł tam 23,5 proc.
Nadużycia, zadłużenia i dewastacje odpowiadały za 3,2 proc. publikacji. Jednocześnie 21,6 proc. ocenionych wypowiedzi w tej grupie miało negatywny wydźwięk. Oba wątki tworzyły razem mniej niż 14 proc. debaty, lecz skupiały większość jej złych emocji.
– Zastrzeżenie jest takie, że emocje ważą więcej, niż wynosi ich udział. Wąskie wątki eksmisji i nadużyć niosą większość ładunku negatywnego, a pojedyncze wpisy polityczne mają zasięgi porównywalne z najlepszymi poradnikami (7,3 tys. reakcji) – podkreśla Michał Fedorowicz.
Emocjonalne historie mogą wpływać na warunki stawiane wszystkim potencjalnym lokatorom. Jednym z przykładów jest rozpowszechnienie umów najmu okazjonalnego oraz dodatkowych formalności poprzedzających podpisanie umowy.
– Jednocześnie wymóg najmu okazjonalnego bywa dla najemców upokarzający. Dorosłe osoby muszą prosić rodziców, krewnych albo znajomych o podpisanie oświadczenia, że w razie problemów przyjmą je pod swój dach. Nie uważam, aby taki sposób budowania relacji między właścicielem a najemcą był zdrowy – uważa Tomasz Bojęć.
Rozmowa o najmie społecznym i instytucjonalnym obejmowała tylko 1,2 proc. wypowiedzi, choć miała najbardziej pozytywny ton spośród badanych tematów.
Zły wizerunek przykrywa problem systemowy
Oba raporty pokazują podobny mechanizm. Pojedyncza, wyrazista figura łatwiej skupia frustrację niż skomplikowane zależności dotyczące podaży, kredytów, demografii albo polityki mieszkaniowej.
Uporządkowanie pojęć nie zwiększy jednak dostępności mieszkań. Potrzebna jest oferta dla osób bez możliwości zakupu oraz gospodarstw o zmieniających się potrzebach.
– Najważniejszą zmianą powinno być wyjęcie istotnej grupy mieszkań i mieszkańców z modelu opartego wyłącznie na prywatnej własności oraz zakupie lokalu na rynku. Nie da się w warunkach gospodarki rynkowej po prostu zadekretować niskich cen ani zablokować finansjalizacji mieszkań. Można natomiast stworzyć realną alternatywę: rozwijać mieszkalnictwo publiczne i społeczne, TBS, kooperatywy mieszkaniowe oraz inne formy, które nie są nastawione przede wszystkim na maksymalizowanie stopy zwrotu. Problemem jest sytuacja, w której w największych miastach niemal cała nowa podaż zależy od firm deweloperskich – podsumowuje dr Łukasz Drozda.
Internet nie przedstawia więc prostego konfliktu dobrych lokatorów ze złymi właścicielami ani uczciwych klientów z nieuczciwymi deweloperami. Pokazuje raczej rynek, na którym realne problemy mieszają się z błędnie przypisaną odpowiedzialnością.
Główne wnioski
- Deweloperzy płacą wizerunkowo nie tylko za własne błędy, lecz także za problemy całego systemu mieszkaniowego. W jednym przekazie łączą się flipping, wysokie ceny, niedostępność kredytów, polityka państwa i jakość nowych inwestycji. To sprawia, że nawet firmy oceniane dobrze przez własnych klientów ponoszą reputacyjne koszty działań, na które nie zawsze mają wpływ.
- Skala internetowej dyskusji nie jest tym samym co jej temperatura. Najem jest opisywany przede wszystkim jako codzienna kwestia prawna i finansowa, dlatego największe zasięgi osiągają treści poradnikowe. Najsilniejsze emocje koncentrują się jednak wokół znacznie węższych tematów, takich jak eksmisje, nadużycia i konflikty między właścicielami a lokatorami.
- Same działania komunikacyjne nie odbudują zaufania do rynku nieruchomości. Branża deweloperska potrzebuje wyraźniejszych standardów jakości i skuteczniejszej samoregulacji, a rynek najmu bardziej proporcjonalnej debaty o rzeczywistym ryzyku. Bez szerszej polityki mieszkaniowej każda grupa pozostanie jednak łatwym celem frustracji wynikającej z wysokich cen i ograniczonej dostępności mieszkań.
